٧۶ سال انتظار برای خانه‌دار شدن ایرانی‌ها
کارشناس مدیریت شهری گفت: مدت زمان خرید مسکن برای دهک های پایین یعنی دهک های ١ تا ٣ در ارزان ترین نقاط کشور چیزی حدود ٧۶ سال است! و این یعنی یک رویا برای خیلی از مردم ما.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از مهر، سعید شعر باف کارشناس مدیریت شهری در برنامه شب گذشته ثریا گفت: مدت زمان خرید مسکن برای دهک‌های پایین یعنی دهک‌های ١ تا ٣ در ارزان‌ترین نقاط کشور چیزی حدود ٧۶ سال است! و این یعنی یک رؤیا برای خیلی از مردم ما.
وی افزود: مدت زمان متوسط برای خرید مسکن در کل کشور هم ۵٣ سال است و معنایش این است که با شرایط فعلی و تورمی که وجود دارد در مسکن، عملاً خانه دار شدن یک رویاست آن هم با اعدادی چند برابر عرف بین‌المللی.
رضایت اجتماعی در گرو ثبات بازار مسکن
شعر باف ادامه داد: در حوزه سبد هزینه خانوار، به طور میانگین در کشور تقریباً ۵٠ درصد هزینه یک خانوار امروز دارد برای مسکن هزینه می‌شود در برخی از شهرها مثل تهران این عدد دارد به ٧٠ درصد هم می‌رسد و در اغلب کلان شهرهای ما بالای ٣٢ درصد، یعنی بیش از یک سوم درآمد دارد کنار گذاشته می‌شود برای مسکن و ببینید چقدر این عامل عامل مهمی ست در رضایت اجتماعی اگر بتواند حتی در میان مدت حل بشود.
رئیس جمهور برنامه هفتم توسعه برای مسکن را اجرا کند
شعر باف گفت: بر اساس شرایط واقعی کشور، هرم سنی و نیاز روی زمین، ما حداقل ٨ و نیم میلیون واحد مسکن را در ده سال آینده نیاز داریم و از آن طرف با توجه به واقعیات روی زمین، برنامه هفتم و تجربه سال‌های دور و گذشته ما با همین شرایط کشور و اندکی نگاه متمرکز دولت در حوزه تأمین مالی و تغییر در برخی ساز و کارها می‌توانیم این میزان را محقق کنیم، حقیقتاً باید به رئیس جمهور هم این پاسخ را بدهیم که اگر بخواهیم می‌شود مسئله مسکن در برنامه هفتم را اجرا کرد
وی توضیح داد: در چندین مقاله علمی که در ده سال اخیر منتشر شده رابطه مستقیمی بین رشد اقتصادی کشور و سرمایه گذاری در مسکن وجود دارد، برخی از همین مقالات ادعا کردند که برای ساخت یک میلیون مسکن در سال ما می‌توانیم در یک بازده ۴ ساله تا ٢ درصد رشد اقتصادی برای کشور داشته باشیم و این یعنی بخشی از آن ٨ درصد رشد اقتصادی که باید در برنامه هفتم به آن برسیم.
موانع الحاق زمین به محدوده شهرهای ایران چیست؟
سعید شعر باف با ذکر این نکته که تمام موانعی که در استعلام‌های مربوط به الحاق زمین نیاز است آورده شده گفت: از پهنه آبی و حریم و گسل گرفته تا چیزهای دیگر همه در نظر گرفته شده با اینکه در خیلی از جاهای دنیا حتی این موارد هم به عنوان مانع جدی در نظر گرفته نمی‌شود اما ما نسبت به آن حساسیت بیشتری داریم. اگر همه این موانع را هم در نظر داشته باشیم در کلان شهرهای خودمان هم اعداد و رقم‌های بزرگی برای الحاق داریم، فقط در مشهد مساحتی ٨ برابر مساحت فعلی را می‌توانیم الحاق کنیم یعنی با یک توافق برد برد حتی با بزرگ مالکان می‌شود مساحت قابل توجهی را به مشهد الحاق کرد یعنی چیزی در حدود ٢ هزار هکتار که فاز به فاز هم می‌شود جلو رفت.
وی افزود: ما اگر بخواهیم در بخش زیادی از کشور می‌شود این زمین‌ها را الحاق کرد اما سوال اینجاست که زیرساخت‌های این زمین‌ها از کجا قرار است تأمین شود؟! جواب این است که ما همین کار را داریم توسط شرکت‌های عمران در شهرهای جدید انجام می‌دهیم یعنی ما ساز و کار اداری اتفاقاً با تجربه‌ای هم برای این داریم یعنی زمین‌هایی که در حریم شهر وجود دارد تهاتر می‌شود با پیمانکار آماده ساز اراضی یا با کاربری‌های انتفاعی محدوده‌های الحاقی و مجوز کمیسیون ماده ۵ که اتفاقاً خیلی هم شفاف انجام می‌شود، بخشی از این زیر ساخت‌ها آماده و مرحله به مرحله اجرا شود و زیرساخت‌ها با کمک بخش خصوصی به خصوص در حوزه درمان جان بگیرد یعنی می‌شود از بخشی از اشتباهات مسکن مهر هم جلوگیری کرد. در خود حوزه ساخت قطعاً باید تکلیف وام مسکن هم نهایی بشود که بخش زیادی از مسئله مالی مردم را حل می‌کند.
شعر باف ادامه داد: تعابیر نادرستی سال هاست که در حوزه مسکن در کشور رایج شده و همین باعث شده که خیلی از مدل‌های ما ناکارآمد جلوه کند. دو عامل اصلی برای ساخت مسکن مورد نیاز است، اول تأمین مالی به معنای تأمین مالی زیرساخت‌ها و دوم زمین اما ظرفیت‌های قانونی یا به تعبیری الزامات موجود چیست؟ طبق برنامه هفتم توسعه که هم دولت و هم نخبگان اذعان دارند که ما باید متمرکز بشویم برای اجرا، ٣٣٠ هزار هکتار فقط ظرفیت الحاق زمین وجود دارد که با یک حساب سرانگشتی در پنج سال می‌شود سالی ۶۶ هکتار که تقریباً در هر هکتاری می‌شود ٢٠ واحد یعنی برای ١ میلیون و ٢٠٠ هزار واحد مسکونی در سال که این ظرفیت عرضه زمین قانونی در برنامه هفتم فقط در راستای الحاق وجود دارد این در حالیست که نوسازی بافت فرسوده در ظرفیت قانونی پیش بینی شده دست کم ١٠٠ هزار واحد در سال و برای مسکن روستایی ٢٠٠ هزار واحد در سال است و این نشدنی نیست. همچنین بنابر اعلام‌های رسمی سازمان ملی زمین و مسکن بیش از دو برابر مساحت فعلی یعنی ١ میلیون و ٨٠٠ هزار هکتار زمین در داخل محدوده و حریم شهرها وجود دارد پس ما یک بانک زمین در وزارت راه و شهرسازی داریم که حداقل ١٣۶ هزار هکتار در محدوه داخلی شهرهاست از جمله اینکه فقط قرار نیست روی زمین‌های سازمان ملی مسکن حساب کرد. روستاها، شهرداری‌ها، نهادهای دولتی و بزرگ مالکان از جمله نهادهای خصوصی هم دارای این ظرفیت هستند.
دولت شکاف بین عرضه و تقاضا را نادیده نگیرد
شعر باف با اشاره به اینکه از سال ١٣٨٠ تا ١۴٠٠ یعنی در این ٢٠ سال به صورت مشخصی تورم حوزه مسکن کاملاً متفاوت و مضاعف نسبت به تورم عمومی کشور شده گفت: شاخص عمومی قیمت‌های ما به نسبت آن چیزی که در قیمت هر متر مربع مسکن به طور میانگین در کل کشور داشتیم بسیار کمتر است، یعنی اینکه تورم حوزه مسکن بسیار بیش از تورم کالاها و خدمات است. بله اقتصاد کلان و تورم اثر دارد بر وضعیت مسکن اما ما یک بن بست‌های دیگری هم داریم که وضعیت مسکن اینقدر متفاوت و متمایز است نسبت به کالاهای دیگر. چندین روش برای محاسبه نیاز مسکن وجود دارد، معقول ترین روش بر اساس سرشماری ٩۵ و داده‌های جمعیتی ست در عین حال که ما در بافت‌های فرسوده هم این نیاز را می‌بینیم بر اساس داده‌های مشخص. بر اساس نگاه کاملاً خوشبینانه و وضعیت ثابت مستأجران فعلی ما به چیزی در حدود ٨ میلیون و ٧٠٠ هزار خانه نیاز داریم در ده سال آینده لذا عدد یک میلیونی که به عنوان کف نیاز در قانون و برنامه هفتم گذاشته شده کاملاً مبتنی بر اساس یک محاسبه دقیق است که جزئیات آن هم وجود دارد و اصلاً به هیچ وجه نمی‌شود با ٢٠٠ یا ٣٠٠ هزار مسکن در سال قانع شد و شکاف بین عرضه و تقاضا را ندیده گرفت.
تصمیمات شورای عالی شهرسازی چالش برانگیز شده!
وی توضیح داد: ما یک شورای عالی شهرسازی داریم که جزو انحصاری‌ترین شوراهای عالی در کشور است که حتی خط محدوده شهرها را هم تعیین می‌کند! مثل این است که شورای عالی فضای مجازی هم سیاست گذاری کند و هم هر کلان پروژه فضای مجازی را هم که بخواهد اجرا شود بررسی کند. آیا استان، شهردار، فرماندار و… اصلاً احساس می‌کنند که حرفی برای گفتن دارند؟! همه امور دارد در پایتخت بررسی می‌شود. باید یک فکری به حال توزیع قدرت و اعتماد به بدنه استانی کنیم تا مسکن از این انحصار خارج شود. ظرفیت‌های موجود تقریباً بی استفاده مانده که گویی فقط باید از زمین محافظت کنیم! خب با این زمین‌ها کار کنید تا از احتکار زمین جلوگیری شود! بعضی چیزهایی که به عنوان تابو در کشور پذیرفتیم که نباید از یک خط محدوده رد شد باید عوض شود.
مشکل مسکن با سخنرانی حل نمی‌شود
در بخش دیگری از این قسمت از ثریا مجتبی یوسفی نماینده مردم اهواز در مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه باید در عرصه قانون گذاری مطالبات مردم را تبدیل به قانون کنیم که دولت‌ها بتوانند آن را اجرا کنند گفت: در حوزه مسکن با سخنرانی و تصمیم‌های در لحظه نمی‌شود مسئله را حل کرد. در ماده ١٠ قانون جهش تولید مسکن اشاره شده به بحث زمین‌های دولتی که در اختیار نهادهای دولتی اند، یک زمانی اینها برای ماموریت‌هایی در اختیار این نهادها قرار گرفت و در همین رابطه و در ماده ١١ گفتیم باید این زمین‌ها برگردد به دولت چرا که در هزینه‌های ساخت و ساز به این زمین‌ها قطعاً نیاز است و اگر این زمین‌ها به طور کامل الحاق پیدا کند هزینه نهایی ساخت هم کاهش پیدا می‌کند. امروز این قانون منتظر تصمیمی ست که باید در دولت صورت بگیرد.
وی افزود: شورای عالی مسکن باید تشکیل بشود. دولت باید ساز و کار دولت شهید رئیسی در قبال مسکن را ادامه بدهد برای الحاق و واگذاری زمین به مردم چرا که امروز متأسفانه شاهد هستیم که این استمرار متوقف شده و سایت ثبت نام برای مسکن هم بسته شده! امروز این قانون است و باید اجرا شود خصوصاً از جانب رئیس جمهور و وزرا که قطعاً خودشان را مکلف به اجرای آن می‌دانند. وقتی ما بر اساس قانون داریم می‌گوئیم که باید ٢دهم به ظرفیت سرزمینی اضافه شود نباید از آن گریزی داشت. ما نگاه سیاسی به موضوعات نداریم و در کنار کارشناسان می‌خواهیم راهکار برای مشکلات مردم را بپذیریم و اجرا کنیم. اگر ما به عنوان یک مسئول چه در مجلس و چه در دولت مستأجر باشیم آن موقع متوجه می‌شویم که خرید و فروشی که آرزو شده برای مردم یعنی چه! امروز مسکن مشکل مردم ماست و ما باید برای حل آن برنامه داشته باشیم نه اینکه سخنرانی کنیم و یا این بحث‌هایی که اخیراً مطرح می‌شود که نمی‌شود مسکن ساخت! بروید صحبت‌های برخی مسئولان دهه ٩٠ وزارت راه و شهرسازی را ببینید که مدام می‌گفتند مسکن مهر فلان است. بله مسکن مهر اشکالاتی داشت، ما باید آنها را مرتفع می‌کردیم و راهکار جایگزین می‌دادیم نه اینکه کلاً یک دهه رخوت ایجاد کنیم در حوزه مسکن و خب معلوم است که این فنر فشرده شد و در دهه بعد باعث شد رشد مسکن سر به فلک بکشد و ما سالانه شاهد رشد حتی ١٠٠ درصدی باشیم.
یوسفی در ادامه گفت: ما در ماده ۴ قانون جهش مسکن گفتیم ٢۰ درصد از تسهیلات پرداختی همان سال باید به مسکن برسد. بانک‌ها میگویند این تورم زاست و باعث افزایش پایه پولی و تورم می‌شود، به نظر دوستان قانون را کامل نخواندند. متن قانون می‌گوید که تسهیلات پرداختی همان سال ٢٠ درصدش نسبت به سبد هزینه خانوار در مسکن در باب پیشران اقتصاد به وام مسکن و… تعلق بگیرد. آن سالی که در دهه ٨٠ و اوایل دهه ٩٠ ما تسهیلات حوزه مسکن را دادیم اتفاقاً این تسهیلات و رفتن به حوزه مسکن هم انحراف بانکی در تسهیلات را کم کرد و هم بازپرداخت را کم کرد و خودش شد اهرم جلوگیری از افزایش تورم و رفت به حوزه حل مشکل مردم. وقتی ما در سال ١۴٠٢ بیش از ۵ هزار میلیارد تومان تسهیلات دادیم می‌گوئیم ٢٠ درصدش را بیاورید به سمت مشکل مردم حالا بانک‌ها میگویند که اینها تسهیلاتی هست که به نوعی رسوب کرده، خب ما این را هم اگر بپذیریم اتفاقاً خطاست چرا که فقط در بانک آینده فقط ۶٣ هزار میلیارد تومان خلق نقدینگی داشتیم و اتفاق‌هایی که افتاد باعث رشد پایه پولی شد، ما اصلاً می‌گوئیم که حرف شما و کمتر از آن، یعنی ٣ هزار میلیارد تومان گردش دارید خب چرا از همین ٣ هزار میلیارد تومان ٢٠ درصدش را نمی‌دهید به حوزه مسکن؟!
