به گزارش ساختمان آنلاین: بازار مسکن در سال‌های اخیر با شوک‌های بسیاری روبه‌رو بوده و به دلیل افزایش قیمت مسکن همچنین متناسب نبودن عرضه و تقاضا در این حوزه، خرید یا اجاره مسکن برای بسیاری از خانواده‌ها به یکی از بزرگترین چالش‌ها تبدیل شده است.
برای کمک به بهبود این وضعیت شهرداری تهران در سال 98 ساخت خانه‌های کوچک مقیاس یا “25 متری” را مطرح کرد که با واکنش‌ها زیادی مواجه شد اما آنطور که مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران می‌‌گوید از عنوان خانه‌های 25 مترمربع سوء برداشت شد زیرا آن عدد فقط یک مثال بود.
با این حال از آن زمان تاکنون این موضوع هنوز به سرانجام نرسیده و افراد بسیاری تمایل به آگاهی از جزئیات این طرح دارند، به این منظور با “کاوه حاجی‌علی‌اکبری” مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران به گفت‌وگو نشستیم که مشروح آن تقدیم مخاطبان تسنیم می‌شود:
ماجرای خانه‌های کوچک مقیاس یا 25 متری از کجا آغاز شد و هدف چه بود؟
تولید مسکن در جامعه همیشه حداقل باید پنج درصد بیشتر از نیاز باشد؛ برخی کشورها مانند ترکیه و اسپانیا بیش از این پنج درصد مسکن دارند و یکی از دلایلی که ترکیه از طریق اقامت، امکان خرید ملک می‌دهد همین مسئله است اما در تهران اختلاف معناداری بین عرضه و تقاضا وجود دارد زیرا سالانه 60 هزار مسکن تولید می‌شود در حالی که 150 هزار تقاضا وجود دارد! یعنی سالی 90 هزار به تقاضای مسکن افزوده می‌شود؛ تقاضایی که نمی‌توانیم به آن پاسخ دهیم.
این مسئله نوع خاصی از سیاستگذاری را می‌طلبد اما همه موضوع کمبود تولید نیست بلکه کمبود تولید واحدهایی است که خریدار داشته باشد.
تحلیل بازار مسکن تهران در 10 سال گذشته نشان می‌دهد بیشترین تمایل به خرید و بیشترین تقاضای خرید در واحدهای 50 تا 75 متری است اما مجموعه ضوابط شهرسازی باعث شده که در 10 سال گذشته میانگین مساحت واحد مسکونی در تهران از 80 به 104 متر افزایش یابد.
چگونه خرید مسکن در تهران سخت شد؟
در بافت‌های فرسوده که همیشه مأمن گروه‌های کم‌درآمد بوده و واحدهای کوچک در آن تولید می‌شده نیز این اعداد از 55 مترمربع به 80 متر مربع افزایش پیدا کرده است یعنی هرچه جلوتر رفته‌ایم با وجود اینکه قیمت مسکن با جهش مواجه شده، تأمین مسکن سخت‌تر شده است چراکه باعث شده‌‌ایم واحدهای مسکونی بزرگتر شود یعنی سختی خرید و تأمین مسکن را مضاعف کرده‌ایم؛ به همین دلیل یکی از اجزای سیاستگذاری مسکن در تهران حرکت معکوس این جریان است یعنی حرکت به سمتی که امکان تأمین واحدهای کوچک را فراهم کند.
واحد کوچک، دو مزیت دارد نخست اینکه تأمین آن یعنی خریدش راحت‌تر است چون مساحت کمتری دارد و منابع کمتری به خودش اختصاص می‌دهد و دوم اینکه با وضعیت الگوی سکونت ما انطباق بیشتری دارد.
در شهر تهران بُعد خانوار به 2.9 رسیده است یعنی میانگین بُعد خانوار در تهران کمتر از سه نفر است و این نشان می‌دهد عمده خانواده‌ها حداقل در ابتدای زندگی خودشان زوج هستند و حتما فاصله‌ای بین ازدواج تا فرزندآوری آنها وجود دارد.
برای یک زوج دو نفره در شهر تهران باید کاری کنیم که بتواند در این شهر زندگی کند یا آنها را از شهر تهران اخراج کنیم و بگوییم در پرند، پردیس، هشتگرد و سایر نقاط اطراف شهر خانه 80 متری پیدا کنید که روزی حداقل سه ساعت وقتشان در ترافیک تلف شود، روزی سه ساعت ترافیک بر گُرده شهر اضافه کنند، فلان قدر مصرف سوخت داشته باشند و به آلودگی شهر اضافه کنند!
من فکر می‌کنم راه حل نخست این است که برای همه افراد و گروه‌هایی که در شهر زندگی و کار می‌کنند باید امکان سکونت نیز در شهر فراهم باشد، در حالی که گروه زیادی از این ساکنان به خاطر بالا رفتن بدون برنامه مساحت واحد مسکونی امکان تأمین مسکن را از دست داده‌اند.
برنامه مسکن کوچک مقیاس با این هدف مطرح شد که در کنار مسکنی که به صورت رایج در شهر ساخته می‌شود و افرادی که توانایی خرید آن را دارند، امکانی برای گروه‌هایی که توان مالی کمتری دارند در همه جای شهر تأمین کنیم تا آنها نیز واحد مسکونی را متناسب با استطاعت خودشان داشته باشند.
اما در این راستا انتقاداتی مطرح شد مبنی بر اینکه چنین رویکردی با سبک زندگی ما متفاوت است در حالی که یکی از عوامل تعیین سبک زندگی، جیب افراد است! و واقعیتی که وجود دارد را نمی‌توان نادیده گرفت.
کوچک شدن مسکن به معنای کاهش کارایی آن نیست
نکته دیگر این است که کوچک شدن واحد مسکونی به معنای کم شدن کارایی آن نیست؛ در جهان یک جریان جدی به نام طراحی مسکن کوچک وجود دارد که هر ساله برای آن مسابقات بین‌المللی برگزار و نمونه‌هایی ساخته می‌شود که در واحدهای کوچک نیز همان بهره‌وری از یک واحد 100 متری را بتوان داشت و در این راستا برخی بخش‌ها را می‌توان اشتراکی کرد.
با این حال بنده فکر می‌کنم مسکن کوچک مقیاس، یک موضوع حل شده است و علت انتقاداتی که آن زمان مطرح می‌شد بی‌اطلاعی از نیازبه این مسئله و ضرورت آن بود. کسی نمی‌خواهد مردم را به خانه‌های 20 و 30 متری بفرستد ما می‌گوییم هر فردی با هر توانایی مالی چه خانه 200 متری و چه خانه 50 متری، باید امکان خرید و زندگی در این شهر را داشته باشد.
شهرداری برای حداقل چه مساحتی مجوز ساخت می‌دهد؟
تعریفی از واحد مسکونی در مقررات ملی ساختمان داریم که در آن هم اشاره نکرده که مساحت یک خانه باید چند متر باشد؛ اما با درنظر گرفتن طول و عرض و نورگیر و غیره 12 متر مربع را به عنوان حداقل مساحت واحد مسکونی به رسمیت شناخته است. در طرح جامع شهر تهران نیز حداقل سرانه زیربنای مسکن 17.5 مترمربع است که اگر یک نفره را به عنوان یک خانواده به رسمیت بشناسیم می‌تواند در یک خانه 17.5 متری زندگی کند اما در پیشنهادی که به هیئت دولت ارائه کردیم اصلا موضوع مساحت مطرح نبود.
پس متراژ 25 متر چطور مطرح شد؟
از عنوان خانه‌های 25 مترمربع سوء برداشت شد چراکه فقط یک مثال بود؛ بنده به خاطر دارم که مهندس گلپایگانی معاون سابق شهرسازی و معماری شهرداری تهران گفت می‌توان در 25 مترمربع هم خانه تهیه کرد، کما اینکه نمونه‌های 7 و 12 متر مربع هم خانه طراحی شده است اما هیچگاه چنین عدد مبنایی، نه جایی نوشته و نه مطرح شد.
ما گفتیم حال که مساحت خانه‌ها روی 100 متر مربع رفته، متراژ را پایین‌تر بیاوریم تا به عنوان مثال بتوان در یک مساحت 100 متری 2 واحد 50 متری طراحی و اجرا کرد.
به نظر می‌رسد با توجه به تقاضا در شهری مانند تهران، باید روی میانگین 50 متر مربع صحبت کنیم حال ممکن است 20 درصد پایین‌تر یا بالاتر باشد اما نباید در آن خیلی دخالت کنیم؛ باید بگذاریم این اتفاق رخ دهد و ببینیم بازار چه واکنشی نسبت به آن نشان می‌دهد.
واحدهای 40 تا 60 متری از سال‌های گذشته هم در تهران ساخته می‌شد، بنابراین فقط قرار است به رویکرد گذشته بازگردیم؟
در 10 سال گذشته کاری شده که تولید این واحدها کاهش یافته و واحدهای 50 تا 75 متری که یک سوم واحدهای تولید شده در تهران را به خود اختصاص می دادند اکنون به زیر 10 درصد رسیده و مجموعه‌ای از عوامل به طور ویژه ضوابط، باعث شدند شانس تولید واحدهای کوچک کاهش یابد.
بر این اساس می‌گویم باید خودمان را به این جریان بازگردانیم تا واحد 50 متری، 80 متری و حتی 100 متری تولید شود نه اینکه دیگر واحد زیر100 متر نداشته باشیم.
بررسی این موضوع در هیئت دولت به کجا رسیده است؟
ما این پیشنهاد را به طور مشترک با وزارت کشور تهیه و به وزارت راه و شهرسازی ارائه کردیم آنها نیز استقبال کردند اما مقرر شد به صورت مستقل و مجزا مطرح نشود چراکه مسئولان این وزارتخانه همزمان با ما اقداماتی مدنظر داشتند که قرار شد با طرح ما ترکیب شود.
ما پیش‌بینی کرده بودیم در زمین‌ها و قدرالسهم دولت و شهرداری که این واحدها تعریف می‌شود، فروخته نشوند بلکه با مدل مسکن اجتماعی برای مدت مشخص اجاره داده شود و گروه‌های مختلف مانند دهک‌های اول تا سوم که اصلا توان خرید خانه ندارند از آن بهره‌مند شوند.
نبود چارچوب اجاره‌داری کنترل شده، خلاء جدی حوزه مسکن است
یکی از خلاءهای جدی ما در حوزه مسکن نداشتن چارچوب اجاره‌داری کنترل شده است به عنوان مثال در سرمایه‌دارترین نظام اقتصادی که مربوط به ایالات متحده است می‌بینید که در نیویورک 30 درصد واحدهای مسکونی با نرخ‌هایی که توسط شهرداری تعیین می‌شود به گروه‌های مشخصی واگذار می‌شود.
ما چنین خلاء جدی داریم و درخواستمان را در دل این موضوع گذاشتیم که چندی پیش آیین‌نامه اجرایی آن در کمیته تخصصی کمیسیون زیربنایی دولت به تصویب رسید و در دستور کمیسیون قرار گرفت.
امیدواریم طی یک تا دو ماه آینده این موضوع به تصویب برسد و امکانی فراهم شود که حداقل بخشی از ساخت‌وسازها در شهر تهران به سمت واحدهای کوچک برود.
اجرای این کار، سخت به نظر نمی‌رسد اما موانع اجرای آن چیست؟
تحلیل من نشان می‌دهد ضوابطی که برای ساخت و ساز وضع کرده‌ایم باعث شده در طول زمان شانس تأمین واحدهای کوچک کاهش یابد البته این محدودیت‌ها ناشی از تحلیل مشکلات گذشته بوده است به عنوان مثال زمانی در شهر تهران در محدوده‌هایی این امکان را فراهم می‌کردیم که ضریب تأمین پارکینگ نیم باشد و به ازای هر واحد مسکونی نیم واحد پارکینگ تأمین شود.
این امر باعث می‌شد در مناطق مرکزی واحدهای کوچک هم تولید شوند اما بعد از مدتی متوجه شدند این امر به کسری پارکینگ در تهران دامن زده و کسری پارکینگ به یک مسئله تبدیل شده است.
اما افزایش کسری پارکینگ به دلیل ضریب تأمین پارکینگ نبود، بلکه به دلیل محقق نشدن زنجیره‌های بعدی بود؛ زنجیره بعدی این بود که عوارض کسری پارکینگ در یک ساختمان اخذ و با پول آن زمینی به عنوان پارکینگ در نظر گرفته شود اما این امر محقق نشد و باعث جدی شدن مسئله شد.
بنابراین از مقطعی به بعد ضریب تأمین پارکینگ «یک» شد و واحدها به سمت بزرگ شدن پیش رفت بر این اساس قالب ساخت‌وسازها از میانگین 75 متر مربع به 104 متر مربع از سال 90 به بعد رسید.
در حال حاضر هم می‌توان شرایطی را فراهم کرد که هم مسکن کوچک تأمین و هم کسری پارکینگ برطرف شود.
واقعیت خانه‌های بدون پارکینگ را بپذیریم
بالاخره واقعیت این است که در شهری مانند تهران نمی‌توان به شرایطی رسید که هر واحد مسکونی یک پارکینگ داشته باشد همانطور که استانبول، پاریس، لندن و بسیاری دیگر از شهرهای دنیا چنین امکانی ندارند.
بنابراین شما ناگزیر هستید نداشتن پارکینگ را برای برخی از واحدهای مسکونی به رسمیت بشناسید اما این هم باید با برنامه ریزی باشد به عنوان مثال آن را در نقاطی که به ایستگاه‌های مترو نزدیک است به رسمیت شناخت تا فردی که در آن محدوده زندگی می‌کند ترغیب به استفاده از حمل و نقل عمومی شود. این مسئله تنوع سیاستگذاری مربوط می‌شود هرچه سیاست‌ها با ویژگی‌ها و شرایط مختلف تناسب داشته باشد، نتیجه بهتری حاصل خواهد شد.
تسنیم
