تورم حومه پایتخت از تورم مسکن شهر تهران سبقت گرفته است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی ها نشان می دهد در نتیجه تورم شدید مسکن در شهرهای جدید پردیس و پرند، بخش زیادی از تقاضای مصرفی و خانه اولی که در سال های اخیر و بعد از جهش شدید قیمت در شهر تهران، برای خانه دار شدن به این شهرهای حومه ای مهاجرت کردند، هم‌اکنون از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند که تورم ملکی شدید و افزایش محسوس قیمت مسکن در این دو شهر جدید در ماه های اخیر دلیل این موضوع است.

این شرایط باعث شده است عملا سنگر آخر خریداران مصرفی به ویژه خانه اولی ها نیز در این شهرهای جدید، با تهدید جدی مواجه شود و مسکن از توان خرید خانه اولی ها خارج شود و به دنبال آن وزن خریدهای سرمایه ای از بازار مسکن حومه در مقایسه با تقاضای خرید مصرفی، به میزان چشمگیری افزایش یابد. به دنبال این شرایط، در مقابل، وزن خریدهای مصرفی از بازار مسکن حومه به میزان محسوسی افت کرده است.

قیمت مسکن در پرند و پردیس

بررسی ها و تحقیقات میدانی انجام شده از تازه ترین وضعیت بازار معاملات مسکن در شهر جدید پردیس با استناد به فایل هایی که هم‌اکنون به بازار مسکن این شهر حومه ای عرضه شده است، نشان می دهد در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در این شهر، برای واحدهای مسکن مهر، حول و حوش 30 تا 35 میلیون تومان است. این قیمت مربوط به واحدهای مسکن مهر آماده و قابل سکونت است. این در حالی است که قیمت هر مترمربع از این واحدها در نیمه اول سال جاری حول و حوش متوسط 16 میلیون تومان بود.

از سوی دیگر این تحقیقات میدانی نشان دهنده آن است که هر مترمربع واحدهای مسکونی معمولی و شخصی ساز (غیرمسکن مهر) در شهر جدید پردیس به طور متوسط حدود 49 میلیون تومان قیمتگذاری شده است؛ در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع از این واحدهای مسکونی در نیمه اول سال جاری حدود 30 میلیون تومان بود.

در شهر جدید پرند نیز، اطلاعات قیمتی مندرج در فایل های فروش آپارتمان هایی که به تازگی به بازار مسکن این شهر عرضه شده است از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکن مهر به حول و حوش 20 میلیون تومان خبر می دهد؛ این واحدها در نیمه اول سال جاری به طور متوسط حول و حوش 10 میلیون و 800 هزار تومان برای هر مترمربع، قیمتگذاری شدند.

واحدهای مسکونی شخصی ساز و غیرمسکن مهر نیز که در نیمه اول سال جاری به طور متوسط به ازای هر مترمربع حدود 15 میلیون تومان قیمتگذاری و معامله می شدند هم‌اکنون برای هر مترمربع به محدوده قیمتی میانگین 28 میلیون تومان رسیده اند.

این قیمت ها و مقایسه آنها با شرایط ابتدای سال جاری نشان می دهد، متوسط قیمت مسکن در این دو شهر جدید حومه ای و پرتقاضای تهران، در مقطع زمانی پایان سال1401، به طور متوسط حول و حوش 100 درصد نسبت به 6 ماه اول سال، افزایش قیمت داشته اند. این شرایط نشان می دهد، تورم حومه پایتخت از تورم مسکن شهر تهران عملا سبقت گرفته است.

اگرچه آمار رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمن ماه امسال هنوز منتشر نشده است، اما با استناد به آخرین آمارها درباره تحولات قیمت مسکن شهر تهران در ماه ابتدایی زمستان 1401، متوسط قیمت مسکن در تهران، زمستان امسال در مقایسه با زمستان سال گذشته حول و حوش 60 درصد افزایش داشته است.

کاهش فاصله قیمت تهران و حومه

این سبقت تورمی در بازار مسکن حومه نسبت به بازار مسکن تهران، منجر به تغییر نسبت قیمت مسکن پایتخت به این دو شهر جدید پرتقاضا به لحاظ تقاضای خرید مسکن در اطراف پایتخت شده است.

از سوی دیگر، این کاهش فاصله، کمترین فاصله یا رکورد تاریخی کمترین فاصله قیمت مسکن بین پایتخت و شهرهای حومه ای آن (پرند و پردیس) محسوب می شود که دست کم در 12 سال گذشته بی سابقه بوده است. هم‌اکنون نسبت قیمت مسکن شهر تهران به شهر جدید پردیس به 9/ 1 برابر رسیده است. به این معنا که متوسط قیمت مسکن شهر تهران هم‌اکنون 9/ 1 برابر متوسط قیمت مسکن در شهر جدید پردیس است. این نسبت بین دو شهر تهران و شهر جدید پرند به 9/ 2 برابر رسیده است.

نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس در شرایطی هم‌اکنون به 9/ 1 برابر کاهش یافته است که این نسبت در اوایل دهه 90 که پروژه های مسکن مهر در این شهر جدید در حال احداث بود، سه برابر بود. به این معنا که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این مقطع زمانی سه برابر میانگین قیمت مسکن در شهر جدید پردیس بود. (میانگین قیمت مسکن در این شهر جدید یک سوم متوسط قیمت مسکن در شهر تهران بود).

این میزان در دوره اوج جهش قیمت مسکن شهر تهران یعنی در سال 99، به 2/ 3 برابر افزایش یافت. اما رفته رفته همزمان با استمرار جهش قیمت مسکن در شهر تهران، افزایش فاصله قیمت مسکن با قدرت خرید متقاضیان و همچنین رشد شدید اجاره بها در پایتخت، ابتدا تقاضای مصرفی و سپس تقاضای سرمایه ای خرید مسکن و بعد از آن تقاضای اجاره نشینی، در مقیاس گسترده به شهرهای جدید اطراف تهران، هجوم برد.

این هجوم تقاضا منجر به کاهش تدریجی فاصله قیمت مسکن شهر تهران با متوسط قیمت مسکن در شهرهای جدید پرند و پردیس شد. در سال 1400، این فاصله برای شهر پردیس به 8/ 2 برابر کاهش یافت؛ در حال حاضر نیز این فاصله به کمترین حد تاریخی خود یعنی 9/ 1 برابر رسیده است که کمترین فاصله قیمتی بین میانگین قیمت مسکن شهر تهران و متوسط قیمت مسکن شهر جدید پردیس از ابتدا تاکنون بوده است.

نسبت متوسط قیمت مسکن شهر تهران به شهر جدید پرند نیز در ابتدای دهه 90 معادل 6/ 3 برابر بود. در دوره اوج جهش قیمت مسکن یعنی در سال 99 این میزان به 2/ 5 برابر افزایش یافت؛ اما هم‌اکنون به کمترین حد تاریخی خود از ابتدا تاکنون یعنی 9/ 2 برابر رسیده است. دلیل اصلی این کاهش فاصله به سبقت تورم ملکی در این دو شهر از تورم ملکی پایتخت در مقطع زمانی فعلی مربوط می شود. در واقع این کاهش فاصله از محل رشد شدیدتر قیمت مسکن این دو شهر جدید نسبت به رشد قیمت مسکن در شهر تهران رخ داده است.

سه علت یورش تقاضا به حومه

بررسی های به عمل آمده از شناسایی سه علت عمده سبقت تورم ملکی پرند و پردیس نسبت به تورم مسکن شهر تهران و کاهش شدید فاصله قیمت این دو شهر جدید نسبت به قیمت مسکن در شهر تهران، در نتیجه یورش مجدد تقاضا به این شهرها خبر می دهد.

در واقع، آنچه موجب کاهش تاریخی فاصله متوسط قیمت مسکن شهر تهران با متوسط قیمت مسکن در پرند و پردیس شده است به یورش مجدد تقاضا به این دو شهر جدید و حومه ای در نیمه دوم سال جاری به ویژه زمستان امسال، مربوط می شود.

در این زمینه هم سه دلیل مهم و موثر ایفای نقش کرده است. علت اول به کاهش شدید عرضه فایل فروش در شهر تهران و نبود واحدهای مسکونی مورد نظر طیف متقاضی خرید که عمدتا سرمایه گذار هستند، مربوط می شود. در یکی دو ماه گذشته، فایل فروش به شدت در محلات و مناطق مصرفی شهر تهران کمیاب و بعضا نایاب شده است.

این موضوع یکی از مهمترین عواملی است که باعث شد طیف گسترده ای از این متقاضیان که عمدتا سرمایه گذار هستند به سمت شهرهای جدید اطراف پایتخت بروند و خرید خود را از این بازار انجام دهند. تحقیقات انجام شده نشان می دهد در شهرهای جدید اطراف پایتخت، مشکلی از بابت کمبود فایل فروش، مشابه شرایطی که هم‌اکنون در محلات و مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی، رصد می شود، وجود ندارد.

علت دوم یورش دوباره تقاضا به شهرهای جدید اطراف تهران، به سطح حداقلی بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در پایتخت و مقایسه آن با کف قیمت خرید آپارتمان در شهرهای جدید اطراف تهران مربوط می شود.

تحقیقات میدانی بر اساس اطلاعات درج شده در محدود فایل های عرضه شده به بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد هم‌اکنون متقاضیان خرید مسکن در پایتخت برای خرید یک واحد مسکونی معمولی 75 مترمربعی با عمربنای حول و حوش 10 سال (آپارتمان میانسال)، در نیمه جنوبی پایتخت دست کم به بودجه ای معادل چهار میلیارد تومان نیاز دارند.

این در حالی است که بودجه خرید چنین آپارتمانی در شهر جدید پردیس هم اکنون به طور متوسط بین 2 تا سه میلیارد تومان و در پرند بین یک تا 2 میلیارد تومان است. بنابراین به طور متوسط متقاضیان خرید مسکن در شهر تهران که عمدتا سرمایه گذار هستند با نیمی از کف بودجه مورد نیاز برای خرید آپارتمان در نیمه جنوبی پایتخت، می توانند در این دو شهر جدید اقدام به خرید مسکن کنند.

سومین علت نیز مربوط به چشم اندازی است که طیف سرمایه گذار ملکی از آینده بازار مسکن شهرهای حومه ای دارد. سرمایه گذاران معتقدند اگر زمانی به واسطه بهبود وضعیت قدرت خرید، بازار مسکن از حالت رکود معاملاتی فعلی خارج شود و گروهی از متقاضیان مصرفی به قصد خرید وارد بازار شوند، انجام معامله در بازار مسکن حومه به واسطه مناسب تر بودن سطح قیمت ها نسبت به شهر تهران راحت تر و سریعتر و همچنین با بازدهی بیشتری همراه خواهد بود.

اما گذشته از این سه دلیل اولیه در یورش تقاضای خرید به دو شهر جدید حومه تهران، یک علت ثانویه که در واقع معلول سه علت اول است نیز در سبقت تاریخی تورم حومه از پایتخت موثر بوده است. تورم تند مسکن در شهرهای حومه ای و رشد سریع تر قیمت آپارتمان در این دو شهر جدید نسبت به تورم ملکی تهران در هفته های اخیر، یکی دیگر از عواملی است که به رشد تقاضای خرید مسکن در این شهرها دامن زده است.

علامت هشدار به سیاستگذار

وضعیت فعلی بازار مسکن حومه تهران که مهمترین مشخصه آن رشد بسیار تند قیمت ها در جبهه آخر خریداران مصرفی مسکن به ویژه خانه اولی هاست، نشان دهنده روشن شدن چراغ خطر و آلارم هشدار به سیاستگذار مسکن است.

بازار مسکن شهرهای جدید و حومه ای در حالی دنده معکوس قیمتی کشیده و قیمت مسکن به شدت در آن افزایش یافته است که هم‌اکنون بخش قابل توجهی از خریداران مصرفی که پیش از این به‌دلیل ضعف شدید قدرت خرید از بازار مسکن تهران به حومه پرتاب شده بودند از بازار مسکن این شهرها نیز به بیرون رانده شدند. این شرایط تبعات بسیار ناگواری برای بازار مسکن و متقاضیان مصرفی دارد.

از سوی دیگر این شرایط به سیاستگذار یادآوری می کند که لازم است موتور تورمی مسکن در وهله اول از بیرون این بازار خاموش و انتظارات تورمی و همچنین تورم بالا مهار شود.

در گام بعد، خریدهای سرمایه ای که از عوامل افزایش سرعت رشد قیمت ها در بازار مسکن است، شامل عوارض یا مالیات سالانه شود.

نتایج بررسی های انجام شده نشان می دهد در شرایطی که در سال های اخیر عمدتا 70 درصد خریدهای ملکی از بازار مسکن حومه تهران مربوط به خریدهای مصرفی بود این میزان هم‌اکنون به حول و حوش 20 درصد کاهش یافته است.

برعکس وزن خریدهای سرمایه ای در این دو شهر جدید از نزدیک 30 درصد سال های اخیر هم‌اکنون به محدوده 80 درصدی رسیده است. هم‌اکنون متوسط مبلغ رهن کامل هر مترمربع آپارتمان (مسکن مهر) در شهر جدید پردیس به حول و حوش چهار تا پنج میلیون تومان و شهر جدید پرند به حول و حوش 2 تا سه میلیون تومان افزایش یافته است.