رفع موفق بحران مسکن به روش پایتخت اتریش

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از عصر ایران، پایتخت اتریش، وین، تلاش بسیاری برای محافظت از ساکنان در برابر کالایی شدن مسکن و تبدیل آن به محلی برای سرمایه گذاری و کسب ثروت به کار برده و در این زمینه به موفقیت های چشمگیری دست پیدا کرده است، به طوری که به دنبال سیاست های موفقیت آمیز این شهر، امروزه ساکنان وین اجاره را به خرید مسکن ترجیح می دهند.

هیچ شهر توسعه یافته ای به اندازه وین، پایتخت اتریش، برای محافظت از ساکنان در برابر کالایی شدن مسکن تلاش نکرده است. ۴۳ درصد از کل مسکن این شهر از بازار جدا شده است، به این معنی که قیمت های اجاره منعکس کننده هزینه ها یا نرخ های تعیین شده توسط قانون است و تحت تأثیر بهایی که بازار تحمیل یا هر شخص برای اجاره دادن خانه خود تعیین می کند، قرار ندارد. دولت محلی وین همچنین به واحدهای مقرون به صرفه برای طیف وسیع و گوناگونی از درآمدها یارانه ارائه می دهد.

دوسوم مسکن های اجاره ای پایتخت اتریش تحت پوشش کنترل اجاره بها توسط دولت است و مستأجران از حمایت های عادلانه ای برای تخلیه ملک برخوردار هستند. همراهی این مقررات با عرضه کافی مسکن، سطح ثباتی را به مستأجران می دهد که قابل مقایسه با هیچ نقطه دیگری از جهان نیست، بنابراین ۸۰ درصد از کل خانوارها در وین اجاره را به خرید خانه ترجیح می دهند.

سیاست های وین در زمینه مسکن

وین در مهار میل به مالکیت مسکن بسیار موفق عمل کرده و این اقدام را با کاهش قیمت زمین از طریق تغییر منطقه و کنترل اجاره انجام داده است. به طور کلی ذی‌نفعان این سیاست ها، انجمن های مسکن با سود محدود هستند که طی چهار دهه گذشته سالانه بین سه تا پنج هزار واحد ساخته اند.

امروزه مسکن با سود محدود نیمی از مسکن اجتماعی وین را تشکیل می دهد و انجمن های یادشده به دریافت اجاره بهایی محدود هستند که منعکس کننده هزینه ها باشد. سرمایه گذاران شامل بانک ها و صندوق های بیمه نیز برای کمک به تأمین مالی مراحل اولیه ساخت مسکن های جدید، سهام این انجمن ها را خریداری و سود سالانه پایینی به آنها پرداخت می کنند. هرگونه سود فراتر از آن باید دوباره در ساخت مسکن اجتماعی جدید سرمایه گذاری شود.

این روند یک جریان چرخشی از تأمین مالی برای مسکن اجتماعی ایجاد می کند. هزینه اصلی وین برای مسکن اکنون شامل تأمین مالی کم هزینه برای ساخت و ساز است که مقایسه آن با عملکرد مالکان آمریکایی با پرداخت وام مسکن ثابت به طور واضحی کارآمد بودن آن را نشان می دهد.

تفاوت اصلی این است که وین یارانه ساخت و ساز، اما ایالات متحده یارانه مردم را در اولویت قرار می دهد که مدل اول بر عرضه و مدل دیگر بر تقاضا تمرکز دارد. سیاست وین یک واقعیت اقتصادی اساسی را نشان می دهد؛ اینکه عرضه کافی مسکن اجتماعی جایگزین بازاری است که در آن انواع مسکن رشد پیدا می کند، چراکه مارپیچ ارزش گذاری بیش از حد مسکن در جهان که صاحبان خانه را ثروتمند و مستأجران را به شدت فقیر می کند، وین را به این نتیجه رسانده است که تنها اقدامی رادیکالی می تواند بحران مسکن جاری در جهان را حل کند.

مشکل پایدار مسکن در ایالات متحده

مشکل مسکن در ایالات متحده این است که از آن به‌عنوان وسیله ای برای سرمایه گذاری و ایجاد ثروت استفاده میشود، کسب ثروت با مقرون‌به‌صرفه بودن سازگار نیست و بحران مسکن ایالات متحده گواه این امر است.

دولت ایالات متحده به شدت در بازار مسکن مداخله می کند، اما این مداخله یک سیستم دو لایه است که شامل حمایت سخاوتمندانه از صاحبان خانه های مرفه و حمایت به طور عمد ناکافی از خانواده های کم درآمد می شود. در سال ۲۰۱۷، ایالات متحده ۱۵۵ میلیارد دلار برای معافیت های مالیاتی به صاحبان خانه و سرمایه گذاران در مسکن اجاره ای و اوراق قرضه با درآمد وام مسکن اعطا کرد که بیش از سه برابر ۵۰ میلیارد دلاری است که برای مسکن ارزان قیمت هزینه شده است.

در واقع در بسیاری از شهرهای ایالات متحده، سرانه هزینه های عمومی برای مسکن و یارانه های توسعه اجتماعی بسیار بالاتر از وین است، اما این پول چه از طریق مشارکت های ناکارآمد خصوصی-دولتی همچون اعتبار مالیاتی مسکن کم درآمد یا از طریق کوپن های مشکوک تر از همه، از طریق یارانه دادن به صاحبان خانه به عنوان افرادی با کمترین نیاز به این پول، به طور واضح به اشتباه خرج می شود. این حجم از یارانه های مربوط به تقاضا همچون کوپن بدهی و کمبود عرضه، قیمت ها را افزایش می دهد، برای دولت هزینه بیشتری دارد و سود خالصی را وارد جیب صاحبخانه ها می کند.

موفقیت برنامه مسکن های اجتماعی در وین

توسعه مسکن اجتماعی هزینه اولیه بالایی برای دولت وین دارد، اما این بخش اکنون خودپایدار است، تا آنجا که تنها یک درصد از حقوق ساکنان صرف آن می شود. مسکن اجتماعی همچنین موجب کاهش اجاره بها در بازار خصوصی تا پنج درصد می شود.

تأمین مالی مستقیم ساخت و ساز عمومی منظم و با سود محدود تنها راه کاهش سفته بازی و محافظت در برابر هزینه های فزاینده مسکن به شمار می رود. در سال ۲۰۲۰، نیویورک و کالیفرنیا به ترتیب ۳۷۷ و ۲۴۸ دلار به ازای هر نفر برای توسعه مسکن هزینه کردند، در حالی که این هزینه در وین تنها ۱۲۴ دلار بود. به طور تقریبی نیمی از هزینه های وین صرف تأمین مالی با بهره پایین است که بازپرداخت و سپس دوباره قرض داده می شود.

یکی از بزرگترین موانع برای ساخت مسکن مناسب، افزایش هزینه زمین شهری است. از آنجا که کنترل اجاره، توسعه خصوصی ساختمان های استیجاری را از بین می برد، در وین مالکان برای مدتی از بازار زمین شهری حذف شدند، در نتیجه قیمت ها در نهایت کاهش پیدا کرد و شهر این امکان را پیدا کرد که زمین ها را با قیمت بسیار پایین تری خریداری کند. در اغلب موارد نیز تنها خریدار بازار، دولت بود.

هزینه های سنگین زمین و رانت خوارانی که ثروت هنگفتی را با سفته بازی منفعلانه زمین به دست می آورند و نه توسعه دهندگان، صاحبان خانه و مقامات دولتی، عاملان اصلی ایجاد بحران مسکن هستند، در نهایت تنها راه حل برای بحران مسکن در ایالات متحده، حذف سفته بازی در بازار املاک و مستغلات و گسترش سهام مسکن اجتماعی، همچنین تعیین مالیات بر ارزش زمین است.