به گزارش ساختمان آنلاین: بررسی های انجام شده نشان می دهد در کنار یک فرش قرمز فیک و ناکارآمد که طی سال های اخیر، به عنوان مسیر اصلی نوسازی بافت های فرسوده معرفی شده بود، یک مجرای اصلی برای تامین مسکن در هسته های میانی و درونی شهرها وجود دارد که تاکنون مورد غفلت واقع شده و از مهم ترین دلایل عدم جذابیت این مناطق برای سرمایه گذاران ساختمانی است.
نتایج مطالعات انجام شده نشان می دهد در حالی سیاستگذار مسکن، در همه سال های گذشته تاکنون با اعمال برنامه ناکارآمد پرداخت وام نوسازی به متقاضیان ساخت و ساز در بافت فرسوده عملا یک مسیر انحرافی را در این زمینه در پیش گرفته بوده است که از سوی دیگر جواز سرمایه ربایی از تهران قدیم به سمت مناطق اشباع از ساخت و ساز نیز به صورت مستمر صادر شده است.
اگرچه تامین مالی سازنده ها و متقاضیان نوسازی مسکن در بافت های فرسوده یکی از پایه های اصلی جریان نوسازی در هسته های درونی و میانی شهرهاست، اما شکل ناکارآمد این وام از یک سو و مشخصات ویژه سرمایه گذاری ساختمانی در این مناطق عملا منجر به ثبت کارنامه مردودی برای وام نوسازی شده است.
چرا بافت های فرسوده شهری در حکم جبهه اصلی سرمایه گذاری ساختمانی هستند؟
به گونه ای که هم‌‌اکنون وضعیت تولید و عرضه مسکن در جبهه اصلی سرمایه گذاری ساختمانی، بحرانی است. بافت های فرسوده شهری بنا به سه علت مهم در حکم جبهه اصلی سرمایه گذاری ساختمانی هستند.
در وهله اول این مناطق، محلاتی هستند که امکان ساخت مسکن ارزان قیمت برای تامین نیاز متقاضیان مصرفی به واحدهای مسکونی در آنها فراهم است و همواره از سوی این گروه از متقاضیان مورد استقبال بوده اند؛ ضمن آنکه این مناطق در واقع تشکیل دهنده تهران قدیم هستند که تراکم و سهم قابل توجهی از جمعیت شهرها را در خود جای داده اند.
از سوی دیگر به دلیل قدمت واحدهای مسکونی و سایر بناها و روبناهای شهری در این محله ها، به لحاظ افزایش ضریب ایمنی سکونت شهروندان، این مناطق و واحدهای مسکونی موجود در آنها باید سریعا نوسازی شوند.
در وهله سوم، همزمان با اوج گرفتن جهش قیمت مسکن به ویژه از سال 98 به بعد، این مناطق به محل و مقصد جدید جستجوی متقاضیان مصرفی مسکن که پیش از این متقاضی مسکن در مناطق مصرفی واقع در نیمه شمالی تهران بودند تبدیل شد و گروه قابل توجهی از این گروه متقاضیان مسکن به این مناطق هدایت شدند.
با وجود وضعیت ویژه و موقعیت مهمی که مناطق واقع در بافت های فرسوده شهری دارند اما روند نوسازی و تامین مسکن در این محله ها وضعیت خوبی ندارد. یک علت مهم و ریشه ای مربوط به این موضوع آن است که در همه سال های گذشته تاکنون، سیاستگذار مسکن به تعبیر و استنباط خود، پرداخت وام نوسازی را به عنوان محرک اصلی جریان نوسازی تلقی کرده و از سایر جنبه های مهم دیگر که می تواند منجر به ایجاد انگیزه در سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی برای ورود به عرضه نوسازی این محله ها شود، غفلت کرده است.
این در حالی است که کارنامه مردودی وام نوسازی در تسریع جریان تامین مسکن در بافت های فرسوده نشان می دهد عملا این سیاست شکست خورده و با درهای بسته مواجه شده است.
در سال های اخیر چه اقداماتی در بافت های فرسوده انجام شده است؟
آمارهای رسمی نشان می دهد در سه سال گذشته به طور میانگین در هر سال تنها حول و حوش 10 هزار واحد مسکونی در کشور با استفاده از وام نوسازی ساخته شده است؛ این در حالی است که این میزان باید دست کم و براساس تیراژ کل ساخت مسکن در کشور سالانه حدود 70 هزار واحد مسکونی یعنی معادل حدود 20 درصد از کل ساخت و سازها در شهرها بود.
آمارهای رسمی نشان می‌دهد، در سال 97 مجموعا حدود 60 هزار و 400 واحد مسکونی در بافت های فرسوده کشور ساخته شد که از این میزان تنها حدود 11 هزار و 500 واحد وام نوسازی دریافت کرده بودند.
در سال 98 نیز از مجموع 47 هزار واحد مسکونی نوسازی شده در محله ها و مناطق فرسوده شهری تنها حدود 11 هزار و 250 واحد مسکونی با وام نوسازی ساخته شد. این میزان در سال 99 معادل نوسازی تنها هشت هزار واحد مسکونی با وام نوسازی از مجموع حدود 50 هزار واحد نوسازی شده در بافت های فرسوده کشور است.
این آمارها نشان می دهد در کنار این موضوع که تیراژ ساخت و نوسازی مسکن در بافت های فرسوده، بسیار کمتر از آن چیزی است که باید هر سال و مطابق با تکالیف قانونی و ضرورت های موجود نوسازی شود، وام نوسازی عملا نقش قابل توجهی در همین میزان ساخت و سازهای انجام شده در محله های فرسوده شهری نداشته است.
در واقع و در شرایطی که سیاستگذار مسکن در سال های گذشته تاکنون از ابزار وام نوسازی به عنوان قفل گشای جریان نوسازی و عامل محرک تامین مسکن در این مناطق، یاد می کرد اما واقعیت ها نشان می دهد قفل نوسازی مسکن با وام بازگشایی نشده است.
قفل اصلی در مسیر نوسازی بافت های فرسوده چیست؟
بررسی ها درباره موانع موجود بر سر راه نوسازی بافت های فرسوده و موضوع نوسازی بافت های فرسوده در شهرهای کشور حاکی از آن است که قفل بزرگتری نسبت به تامین مالی با استفاده از وام، در مسیر نوسازی بافت های فرسوده قرار دارد. در واقع اگرچه موضوع تامین مالی درست و حمایت های دولتی بجا در این زمینه یکی از الزامات تسریع در فرآیند و جریان نوسازی است اما موضوع وام و منابع مالی همه ماجرا نیست.
بلکه قفلی بزرگتر از وام در مسیر جریان نوسازی قرار دارد که لازم است بازگشایی آن در اولویت قرار بگیرد. این قفل در واقع مربوط به عدم تامین حاشیه سود منطقی ناشی از سرمایه گذاری در بافت های فرسوده برای سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی است.
ماجرا از این قرار است که در فرآیند نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران و سایر شهرها برخی محدودیت ها در راستای اعمال برخی قوانین و ضوابط شهرسازی، انگیزه سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی را برای ورود به این مناطق کاهش داده چرا که تبعات ساخت مسکن در بافت های فرسوده گریبان سازندگان را خواهد گرفت و در مقابل عطش آنها را برای فعالیت در مناطق غیرفرسوده شهر و اشباع از ساخت و ساز افزایش داده است.
در بافت فرسوده تهران و سایر شهرها با توجه به محدودیت تراکم و پارکینگ، سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی چندان اشتیاقی به ورود به این محله ها برای نوسازی ندارند. چرا که حاشیه سود مورد انتظار آنها از ساخت و ساز اغلب تامین نمی شود؛ در واقع امکان اجرای فرمول مشارکت ساختمانی برای کسب حاشیه سود منطقی و مورد انتظار سازنده ها که قابل رقابت با ساخت و ساز و سرمایه گذاری در مناطق شمال شهر باشد، وجود ندارد.
به عنوان مثال در شهر تهران، سازنده ها در مناطق معمولی و غیربافت فرسوده حداقل می توانند برای ساخت چهار طبقه جواز ساخت دریافت کنند در حالی که این میزان در بافت های فرسوده و برای پلاک های ریزمتراژ معادل سه طبقه است.
این در حالی است که مطابق با ضوابط شهرسازی دست کم باید برای نیمی از واحدهای ساخته شده در این مناطق پارکینگ تامین شود. در کنار این موضوع، امکان دریافت تراکم بالای ساختمانی برای ساخت تعداد طبقات بیشتر در مناطق اشباع از آپارتمان برای سرمایه گذاران فراهم است.
این دو عامل در کنار هم منجر به صدور جواز سرمایه ربایی از بافت فرسوده به سمت مناطق شمالی و اشباع از آپارتمان شده است. در واقع به عنوان مانعی در مسیر ورود سرمایه به بافت های فرسوده عمل کرده و این سرمایه ها را به سمت مناطق شمالی هدایت کرده است.
سند آماری از سرمایه ربایی شهری
در یک مطالعه انجام شده، سندی آماری از سرمایه ربایی شهری از بافت فرسوده به سمت مناطق اشباع از آپارتمان های مسکونی ارائه شده است.
براساس آمارهای ارائه شده در این پژوهش، از سال 89 تا سال 98 در حالی که در پنج منطقه اول شهر تهران به طور متوسط در هر سال در هر منطقه با اعطای مجوز تراکم اضافه، 45 هزار واحد مسکونی ساخته شده است، این میزان برای مناطق 9 تا 21 شهر تهران (تهران قدیم)، حول و حوش 14 هزار واحد بوده است.
این موضوع نشان می دهد مجوز تراکمی که براساس تعداد واحد اضافه به مناطق اشباع از آپارتمان داده شده است سه برابر مناطق جنوبی و پرتقاضا بوده است.
اعطای جواز تراکم اضافی در مقیاس قابل توجه به مناطق شمال شهر در کنار محدودیت اعطای تراکم در بافت های فرسوده و مناطق جنوبی منجر به عقب ماندگی عرضه در مقایسه با تقاضای مسکن در مناطق پرتقاضای تهران شده است.
همه اینها باعث شده است که در این سال ها، 41 درصد از کل پروانه های ساختمانی شهر تهران تنها در پنج منطقه اول شهر صادر شود در حالی که سهم 12 منطقه جنوبی تهران از کل ساخت و سازها تنها 36 درصد بوده است.
علاوه بر اینکه تعداد این مناطق بیش از دو برابر مناطق نیمه شمالی تهران است، به دلیل تراکم بالاتر جمعیتی، نیاز به مسکن و تقاضای مسکن در این مناطق نیز بیشتر از پنج منطقه اول شهر است. اما عملا جریان ساخت و عرضه مسکن در این مناطق بسیار کمتر و محدودتر از مناطق شمالی تهران است.
حاشیه سود کمتر در قطب تقاضای مسکن
این در حالی است که حاشیه سود سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در مناطق جنوبی و پرتقاضای پایتخت که در واقع قطب تقاضای مصرفی تهران محسوب می شوند، با فاصله محسوس کمتر از حاشیه سود ساخت و ساز در مناطق نیمه شمالی تهران است.
برآوردها نشان می دهد به طور متوسط حاشیه سود سازنده ها در مناطق شمال شهر حدود 37 درصد و در مناطق جنوبی 28 درصد است. همه این آمارها نشان می دهد آنچه طی همه سال های گذشته تاکنون به عنوان حلقه مفقوده نوسازی بافت های فرسوده باید مورد توجه قرار می گرفته با غفلت سیاستگذار مسکن مواجه شده است و در مقابل یک فرش قرمز فیک به نام وام نوسازی به جای تدبیر اصلی و کانال سازی موثر برای تسریع فرآیند نوسازی گسترده شده است.
طرح اصلاحی نوسازی بافت های فرسوده در دستور کار است
اما شواهد نشان می دهد طرح انتقال پایگاه خانه سازی به تازگی در دستور کار دولت و متولی مسکن و شهرسازی قرار گرفته است. ظاهرا در شهر تهران مجوزی در کمیسیون ماده 5 مصوب شده است که براساس آن تراکم ساختمانی بر روی اراضی ریزمتراژ به میزان یک طبقه افزایش یابد و از این طریق مشوق مناسبی برای جذب سرمایه گذار و سازنده به این مناطق ایجاد شود. ضمن آنکه با این اقدام تمایل مالکان واحدهای فرسوده به مشارکت نیز افزایش خواهد یافت.
اخیرا نیز شنیده ها حاکی از آن است که دولت یک بسته تشویقی شهرسازانه برای ترغیب سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی به ورود به عرصه نوسازی بافت های فرسوده طراحی کرده و در نوبت تصویب قرار داده است. یافته ها نشان می دهد تکیه اصلی این بسته تشویقی شهرسازانه نیز چیزی جز اصلاح ضوابط تراکم و پارکینگ برای ساخت و سازدر بافت فرسوده نیست.
بررسی ها نشان می دهد این تغییر رویه و ابطال مجوز سرمایه ربایی از تهران قدیم به سمت مناطق شمالی و اشباع از آپارتمان می تواند به نفع مناطق مستعد و دارای ظرفیت برای ساخت و ساز باشد. این مناطق اتفاقا کانون اصلی تقاضای مسکن هستند که طی همه سال های گذشته تاکنون به دلیل عدم توجه به مسائل اصلی و کلیدی، با عدم عرضه متناسب با میزان تقاضا رو‌به‌رو بوده اند.
در صورتی که ضوابط شهرسازی همچون الزامات و محدودیت های تراکم و تامین پارکینگ در این مناطق اصلاح شود به نظر می رسد که می تواند جریان سرمایه گذاری ساختمانی در شهر را که به جریانی وارونه تبدیل شده بود به مسیر اصلی وارد کند و این جریان را اصلاح کند. یعنی بخش قابل توجهی از سرمایه های ساختمانی را که به سمت مناطق اشباع از آپارتمان هدایت شده است به مناطق مواجه با کمبود عرضه متناسب با نیاز مصرفی ترین تقاضای مسکن، وارد کند.
