سهم ناچیز بازار مسکن از سرمایه های سرگردان
در حالی که به ماه های پایانی سال نزدیک می شویم و انتظار می رود تا بازار مسکن پس از ماه ها رکود تکانی بخورد، اما به نظر می رسد تقاضا به سمت بازار‌های نقد شونده تری نظیر طلا، سکه، ارز و حتی خودرو در حرکت است و طرح های مختلف و پیش فروش هم نتوانسته است کمکی به این بازار بکند.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از شهرآرانیوز، مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن درخصوص افزایش سرمایه گذاری های مردم در ماه های پایانی سال در بخش دارایی های نقدشونده تر مانند طلا، سکه و ارز به جای مسکن گفت: در بازار مسکن دو تقاضا وجود دارد؛ تقاضای سرمایه ای و تقاضای مصرفی که در بخش تقاضای مصرفی به دلیل سرکوب شدید دستمزد‌ها در سال های اخیر و عدم کفایت دستمزد‌ها دوره انتظار مسکن به بیش از صد سال و تقریبا تقاضا به سمت صفر شدن حرکت کرده است و دیگر کسی قادر نیست با دستمزد‌های کنونی یک واحد مسکونی خریداری کند.
این کارشناس بازار مسکن در خصوص تقاضای سرمایه ای نیز گفت: در این بخش هم با چالش زیادی روبه‌رو هستیم چرا که بسیاری از افراد در این بخش هم سرمایه گذاری داشته اند، نتوانستند نقدشوندگی لازم را از این بازار دریافت کنند و متاسفانه بسیاری از این افراد مجبور شدند با قیمت های پایین تر از قیمت بازار ملک شان را بفروشند که این دسته هم متضرر شدند و بخش بزرگی هم که در این حوزه وارد شدند این املاک روی دستشان باقی مانده است.
گودرزی خاطرنشان کرد: همچنین مشکلات دیگری نیز گریبان بازار مسکن را گرفته است از جمله اینکه جذابیت سایر بازار‌ها مانند بازار رمزارز‌ها باعث شده تا از سال گذشته تا امروز این بازار از ۳۹ هزار دلار به ۹۷ هزار دلار برسد و تقریبا نمی توان در شرایط کنونی انتظار رونق در بازار مسکن را هم داشت.
او در ادامه تصریح کرد: متاسفانه همزمان با جهش قیمت ها در بازار مسکن قدرت خرید مردم رشدی نکرده است و همین مساله باعث شده تا فقر بیشتری به جامعه تحمیل شود و اقتصاد مسکن با چالش تازه ای مواجه شود.
این کارشناس بازار مسکن در مورد پیش فروش ها در بازار مسکن نیز افزود: راه های مختلفی برای فروش مسکن وجود دارد از جمله فروش اعتباری یا پیش فروش به شرط تملیک که در شرایط کنونی هیچ کدام از این موارد جوابگوی بازار مسکن نیست. چرا که این منابع مالی که ۵ یا ۱۰ سال آینده به دست فروشنده یا تولیدکننده می رسد دیگر ارزش واقعی خود را از دست می دهد و حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد قدرت خرید می شود. پس بسیاری از این طرح ها اصلا صرفه اقتصادی ندارند و متاسفانه بازار مسکن صرفه زدایی شده است و دیگر نمی توان طرح هایی را که برای تامین مالی است را اجرایی کرد.
سرمایه ها در بخش مسکن قفل شده اند
گودرزی تصریح کرد: حتی در مورد بانک ها هم این موضوع صدق می کند و زمانی که بانک ها می بینند که اقساط ۵ یا ۱۰ ساله آینده شان به سمت صفر شدن در حرکت است و با توجه به تورم موجود دیگر قدرت خریدی نخواهد بود پس به سمت سرمایه گذاری در حوزه ساخت مسکن و تسهیلات دهی به این بخش نمی روند.
او ادامه داد: در دوره هشت ساله آقای روحانی رشد بخش مسکن در تهران حدود ۷۲۵ درصد بود و نمی توان چنین انتظاری از بازار‌های فعلی را هم داشت و به همین دلیل بخش زیادی از سرمایه های کشور جذب این موضوع شد و در بخش فروش و جاری کردن سرمایه ها هم سرمایه گذاران با مشکل مواجه شدند و به نوعی سرمایه های آنها در این بازار قفل شده است و می توان گفت نمی توان انتظار داشت تا در کوتاه مدت اتفاق خاصی در این حوزه رخ بدهد مگر اینکه برخی از فاکتور‌ها مانند وام های بانکی یا دستمزد‌ها ترمیم شود.
کالایی که ریالی تولید می شود را نباید دلاری نرخ گذاری کنند
این کاشناس بازار سرمایه در ادامه در پاسخ به این پرسش که احتمال افزایش نرخ بنزین و دلار را در بازار مسکن چطور ارزیابی می کنید و شکاف بین عرضه و تقاضا در این بازار را چگونه می بینید، افزود: جهش های قیمتی در بازار ارز باعث جذابیت کاذب در بازار مسکن خواهد شد که سرمایه گذاری ها را در بخش مسکن و بخش مولد اقتصاد ایران دچار تزلزل کرده است و باعث صرفه زدایی در این بازار می شود.
او تصریح کرد: در مورد سایر فاکتور‌ها هم وضع به همین منوال است و تاثیر آنچنانی ندارد و اگر تاثیری هم داشته باشد این تاثیر مخرب است و اگر به واسطه تاثیر نرخ ارز بخواهیم قیمت ها را در بازار مسکن بالا ببریم قطعا این رکود سنگین تر خواهد شد و این بازاری که قفل شده به سمت ورشکستگی کامل خواهد رفت.
گودرزی در ادامه گفت: این موضوع حائز اهمیت است نباید کالایی که به شکل ریالی تولید می شود را به غلط و با تحولات بازار ارز سنجید و اگر قرار است با دلار تغییر قیمتی داشته باشد پس باید دلاری هم این کالا تولید شود تا دلاری فروخته شود و دستمزد‌های مردم هم به صورت دلاری و متناسب با بازار باشد.
بازی با بازار مسکن با وام های گرانقیمت
این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان کرد: اگر قرار بر این است که ساختمان به صورت ریالی تولید و دلاری نرخ گذاری شود کلاهبرداری از مردم محسوب می شود که یک آسیب جدی به این بازار است و مردمی هم که قادر به خرید مسکن نیستند در بازاری که کاملا قفل شده و رو به ورشکستگی کامل و شورش های اجتماعی است باید دقت بیشتری شود.
او در مورد وام ۸۰۰ میلیون تومانی برای خرید ملک نیز افزود: مشکل ما در افزایش وام ها بازپرداخت آنهاست چرا که بازپرداخت آن از عهده تعداد زیادی از مردم خارج است و در وام ۹۰۰ میلیون تومانی هم اقساط ۳۵ میلیون تومانی تعریف شده بود، در صورتی که حداقل دستمزد آن زمان حدود ۸ تا ۱۰ میلیون تومان بود! بنابراین اصلا منطقی نیست افرادی که خواستار خرید مسکن هستند با درآمد ۱۲ میلیون تومانی اقساط ۳۵ میلیون تومانی پرداخت کنند.
گودرزی خاطرنشان کرد: به نظر می رسد با وام هایی که پرداخت می شود با بازار مسکن بازی می شود و بسیاری از وام ها برای نپرداختن یا برای شوک به بازار مسکن است.
او با تاکید بر اینکه باید زمان بازپرداخت وام ها طولانی مدت تر شود، گفت: تا زمانی که شاهد جهش های شدید قیمتی در حوزه مسکن هستیم قاعدتا بانک ها هم به سمت پرداخت وام با نرخ ۲۳ درصد نمی روند. زمانی که طرح ملی مسکن آغاز شد انتظار ما این بود که بانک ها وام ها را پرداخت کنند چرا که جذابیت به سمت سوداگری وام ها بسیار زیاد بود.
گودرزی افزود: تا زمانی که دولت نتواند در حوزه قیمتگذاری بازار مسکن را کنترل کند متاسفانه حتی با پرداخت وام ۸۰۰ میلیون تومانی هم مردم قادر نیستند اقساط شان را پرداخت کنند چرا که حقوق و دستمزد‌ها بسیار پایین است و مردم توان بازپرداخت این وام ها را ندارند و با ۸۰۰ میلیون تومان تنها می توان ۱۰ متر مسکن خریداری کرد که اصلا توجیه عقلانی ندارد. این در حالی است در جایی مانند امریکا یا انگلیس تا ۱۰۰ درصد قیمت ملک را دولت ها وام می دهند.
