نتیجه محدودیت توسعه افقی، سوداگری در بازار مسکن
انحصار زمین و ایجاد محدوده شهری عاملی شده است تا امروز تهران چهارمین شهر متراکم در بین دیگر شهرهای پُرتراکم جهان باشد. تراکم فزاینده‌ای که به عقیده کارشناسان بستری برای سوداگری در بازار مسکن شده است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایسنا، زمانی که ۸۰ سال پیش یک گزارش‌نویس از مزایای ساخت عمودی ساختمان‌ها نوشت، به طور حتم تصور هم نمی‌کرد در آن سوی کره زمین این نوع ساخت‌وساز به این جایگاه از محبوبیت برسد. عمودی‌سازی و یا بلند مرتبه‌سازی اگر در کشورهای دیگر، تنها برای مرکز شهر و ساختمان‌های اداری تجویز می‌شد. در ایران سبک قالب شهرسازی شد و رفته‌رفته کاسه و کوزه خانه‌های ویلایی را از شهرهای بزرگ برچید. حتی می‌توان گفت، برخی تصمیمات مانند تعیین محدوده شهری، شرایط را برای بلند مرتبه‌سازی سهل‌تر کرد. در نتیجه تنها راه ساختمان‌سازی همان بلند مرتبه‌سازی شد. موافقان بلند مرتبه‌سازی با توجیه ساخت خانه‌های بیشتر و عرضه بیشتر آن به بازار، تراکم‌سازی را توجیه می‌کنند. اما برخلاف نظر موافقان بررسی‌ها نشان می‌دهد، تراکم‌سازی قیمت زمین و مسکن را افزایش داده و توان خرید مسکن مردم را کم کرده است.
تراکم تهران هم تراز با بمبئی و داکا است
نسبت تعداد افراد به مساحتی که در آن ساکن هستند، تراکم جمعیت است. موضوعی که امروز علت اصلی بسیاری از مشکلات زیست‌شهری، ایران شده است و مقایسه میزان تراکم جمعیتی شهرهای ایران با دیگر کشورهای جهان آن را به خوبی نشان می‌دهد. تراکم ناخالص جمعیتی عرصه ساخته شده شهرهای کشور، به خصوص در کلانشهرها، با شهرهای متراکم جهان برابری می‌کند. این آمارهای منتشر شده از مرکز تحقیقات مجلس شورای اسلامی نشان می‌دهد، تراکم مناطق ۲۲ گانه شهر تهران در هر هکتار ۱۴۹ نفر است. یعنی تهران بعد از شهرهای داکا با ۳۰۹ نفر، بمبئی با ۲۴۱ نفر و کراچی با ۱۸۰ نفر در رتبه چهارم تراکم جمعیت شهری ایستاده است. یعنی تهرانِ امروز از شهرهای دهلی‌نو با ۱۳۳ نفر، مانیل با ۱۲۶ نفر و استانبول و بغداد با ۹۸ و ۹۵ نفر متراکم‌تر است. زمانی که تراکم تهران را با شهرهای میلان با ۲۵ نفر، نیویورک ۱۹ نفر، ملبورن ۱۶ نفر و مسکو ۲۷ نفر مقایسه کنیم، شرایط بحرانی قابل درک می‌شود.
دلیل تراکم جمعیت در شهرهای ایران چیست؟
مرکز تحقیقات اسلامی مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «مطالعه تطبیقی انواع تراکم جمعیتی در شهرسازی ایران و جهان» به بررسی وضعیت تراکم جمعیتی در ایران و شهرهای بزرگ جهان پرداخته است. در این پژوهش آمده است: «وضعیت انواع تراکم جمعیتی پژوهش نهادِ مذکور نشان می‌دهد، کشور ایران، به‌ویژه در برخی متغیرها در رده کشورهای متراکم است. همچنین، زمانی که سطح زیربنای مسکونی ویژه مقادیر کم را در تحلیل تطبیقی با سایر کشورها مقایسه کنیم. متوجه می‌شویم، در دهک‌های پایین‌تر جامعه افت قابل توجهی وجود دارد. همین امر زمینه‌ساز تراکم ساختمانی بالاتری شده است. به‌تبع آن، نسبت اتاق بر نفر یا همان مهم‌ترین عامل تعیین‌کننده در آسیب‌شناسی، بارگذاری تراکم بالا را تقلیل داده است.»
کالایی‌سازی، سوداگری و کسب عواید اقتصادی در نتیجه تراکم جمعیت
در جای دیگر این گزارش به همبستگی افزایش تراکم با ساختار شهرهای ایران پرداخته شده است. گزارش مربوطه در این زمینه نوشته است، «سیاست‌های کلان مدیریتی و آمایشی ایران بر مبنای تعریف محدوده و حریم شهرها است. همچنین، در برخی از شهرها بسترهای لازم برای توسعه و تامین زمین شهری وجود ندارد. همین عوامل باعث شده است، ساخت و ساز شهر هر چه بیشتر به سمت تراکم بالا برود. از سوی دیگر، بارگذاری تراکم بیش‌ازحد، ابعاد ریخت‌شناسی، کارکردی در شهرهای ایرانی را دستخوش تحولاتی کرده است. انباشت و تمرکز سطوح مختلف اقتصادی، جمعیتی و عملکردی، پیامدهای منفی متعددی به همراه داشته است. این پیامدهای منفی را می‌توان در اموری مانند دستیابی به امکانات عمومی شهری، آشفتگی و تشتت در منظر شهری، برهم زدن تسلسل مراتب و تشویق مهاجرت‌های درون‌شهری را با عدم تعادل در برنامه‌ریزی پایدار نظام سکونتگاهی کشور دید.»
همچنین، در این گزارش تاکید شده است، «این نوع ساخت‌وساز در کشور، ذائقه مردم را تغییر داده است. در نتیجه الگوهای ساخت‌وساز بازاری پسند که مروج تراکم بالا هستند را ایجاد کرده است. همین امر زمینه‌ساز کالایی‌سازی، سوداگری و کسب عواید اقتصادی در چرخه زمین شهری شده است. در نهایت نیز با اعمال تغییرات در ارزش املاک و ترویج الگوی مشخصی از کاربری و فعالیت، توده‌گذاری با تراکم بالای نامطلوب را در کشور تسری داده و برنامه‌ریزی کاربری زمین را مختل کرده است.» همه این موارد در شرایطی ایجاد شده است که ایران کشوری وسیع است و زمین برای ساخت مسکن ویلایی بسیار زیاد است.
بر اساس سند آمایش سرزمینی از ۱۶۵ میلیون هکتار مساحت کشور، تنها یک میلیون آن سهم اراضی شهری و روستایی شده است. در گزارش دیگری از مرکز پژوهش‌های مجلس آمده است که امروز تنها ۲.۶۹ درصد اراضی کشور به سکونتگاه‌های شهری اختصاص داده شده است.
زمین، این هدیه خداوند را بسازید
سعید محمدی – کارشناس مسکن – در خصوص توسعه افقی شهرهای کشور اظهار کرد: «مسئله تراکم یا عدم تراکم یا افزایش محدوده شهرها نه یک ملاک مثبت بوده و نه یک ملاک منفی است. این امر بسته به نیاز هر منطقه و هر جایی که امکان‌پذیر است؛ می‌تواند متفاوت باشد. به بیان دیگر، هر جایی که امکان توسعه باشد می‌توان آن را ایجاد کرد و در هر جایی که دچار محدودیت هستیم؛ باید از مسئله افزایش محدوده شهری جلوگیری کرد. باید توجه داشت، پهنه کشور ایران در مقایسه با کشورهای اروپایی یک پهنه بیابانی است و ارزش زیست محیطی و کشاورزی بالایی ندارد. اکثر زمین‌های کشور در این وضعیت است. در این جاها می‌توان محدوده شهرها را افزایش داد و از تراکم شهرها کم کرد.»
محمدی تاکید کرد: «با وسعت شهرهای کشور، فاصله گرفتن از ساخت و سازهای عمودی ایجاد می‌شود. یکی از دلایلی که امروز باعث شده شهرها در انحصار آپارتمان‌ها و برج‌ها قرار بگیرند؛ نبود زمین برای ساخت و ساز است. در حالی که همانطور که پیش‌تر بیان شد؛ ایران کشوری وسیع است و تنها از یک درصد ظرفیت خود برای ساخت شهر و روستا استفاده کرده است. اگر دست از این محدود کردن‌های شهری برداشته شود؛ به راحتی می‌توان خانه‌های ویلایی و سبک معماری ایرانی را جایگزین ساخت و سازهای عمودی کرد. زمانی که قیمت زمین از ساخت کم شود خود عاملی خواهد شد تا هزینه‌های مسکن کاهش پیدا کند. همچنین، باید توجه کرد که ایران یک کشور زلزله‌خیز است و هرچه تراکم آن کم شود و خانه‌ها به صورت تک طبقه یا دو طبقه ساخته شوند؛ مقاومت آن‌ها نیز بیشتر خواهد شد. در نهایت می‌توان گفت، توسعه افقی تنها راه خلاصی از بحران مسکن و مسائل و مشکلات شهرهای متراکم امروز است.»
