ثبات نرخ ارز چه تاثیراتی بر بازار مسکن خواهد داشت؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، طی 12 سال اخیر، یعنی درست پس از زمان اعمال اولین دور از تحریم های غرب علیه ایران، کمتر دوره ای وجود دارد که شاهد تلاطم در بازارهای دارایی و مالی نباشیم. نرخ ارز و بازار مسکن طی این دوره، نوسانات زیادی را پشت سر گذاشته اند و در بسیاری از مواقع، این نوسانات، همزمان یا با وقفه بسیار کم نسبت به هم رخ داده است.

این همزمانی افزایش در قیمت مسکن با جهش های ارزی در سال های گذشته، این شائبه را در میان برخی از کارشناسان و افراد جامعه به وجود آورده که افزایش قیمت مسکن معلول افزایش در نرخ ارز است؛ در حالی که طبق آموزه های اقتصادی تاثیر نرخ ارز بر بازار مسکن باید محدود باشد و در حالت عادی، نمی تواند تاثیر چندان عمیقی بر بازار مسکن بر جای بگذارد.

در این گزارش سعی می شود که صحت این فرضیه مورد بررسی قرار گیرد. نمودار میانگین نرخ رشد ارز و مسکن را به صورت فصلی در بازه ۱402 – 1373 نشان می دهد.

از آنجا که متغیرهای اقتصادی ممکن است با وقفه بر یکدیگر اثر بگذارند، برای لحاظ کردن این موضوع در تحلیل، از میانگین متحرک چهار فصل گذشته استفاده شده است. به این صورت که نرخ هر فصل برابر میانگین نرخ در همان فصل و سه فصل پیش از آن است. علاوه بر این میانگین گرفتن اثر شوک ها و سایر نوسانات مقطعی حاصل از عوامل دیگر را تعدیل می کند و کمک می کند تا رابطه بین متغیرها واضح تر دیده شود.

همانطور که در نمودار مشاهده می شود روند این دو متغیر به دو بخش قبل و بعد از سال 1390 قابل تفکیک است. دوره سال های 1373 تا 1390، دقیقا مطابق با تئوری های رایج اقتصادی است و تقریبا هیچ رابطه ای بین بازار مسکن و بازار ارز وجود ندارد. اما پس از ورود اقتصاد ایران به بحرانی ترین دوره تاریخی خودش، یعنی با آغاز دهه 90، به نظر می رسد که مسکن به جهش های شدید در نرخ ارز، واکنش نشان داده و کاملا هم راستا با آن حرکت کرده است.

از لحاظ منطق اقتصادی، نرخ ارز به طور مستقیم صرفا بر قیمت کالاهای قابل تجارت که قابلیت واردات به کشور یا صادرات دارند، تاثیر دارد؛ اما با توجه به اینکه بخش مسکن قابل تجارت نیست (نمی توان مسکن را وارد یا صادر کرد)، تغییرات در نرخ ارز نباید به طور مستقیم تاثیری بر این بخش از اقتصاد داشته باشد.

در شرایط عادی اقتصادی، نرخ ارز تنها از طریق افزایش هزینه های کالاهای وارداتی بر قیمت مسکن اثر دارد. افزایش نرخ ارز از طریق بالابردن هزینه نهاده های ساختمانی که از طریق واردات تامین می شوند بر هزینه های ساخت تاثیر مستقیم دارد و بنابراین با ضعیف تر شدن ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز، هزینه‌‌‌ مواد اولیه وارداتی افزایش می یابد که سبب بالا رفتن هزینه ساخت و نهایتا قیمت مسکن خواهد شد.

اما، در ایران سهم بسیار اندکی از نهاده های ساختمانی از خارج از کشور تامین می شوند و در عمده نهاده های اصلی خودکفا هستیم در نتیجه این عامل نمی تواند بر قیمت مسکن در ایران چندان اثرگذار باشد. این دقیقا همان الگویی است که در بازه سال های 1373 تا 1390 مشاهده می کنیم.

در این دوره هر دو بازار دارای روندهایی هستند که تقریبا هیچ الگویی را نمی توان از آن استخراج کرد و بر اساس آن به نظر می رسد طی این دوره این دو بازار کاملا بی‌‌‌ارتباط با هم بوده و تحت تاثیر متغیرهای دیگری قرار داشته اند که رفتار هر یک از آنها را به صورت جداگانه تعیین کرده است.

اما، آنچه در دهه 90 و بعد از آن مشاهده می شود یک همگرایی کامل میان تغییرات نرخ ارز با قیمت مسکن است که با آنچه پیش تر مشاهده شده، متفاوت است. شرایط بحرانی با نااطمینانی بالا سبب می شود که نرخ ارز که پیش از این در حالت عادی قادر به ایجاد تغییرات در بازار مسکن نبود، بتواند بازار مسکن را ملتهب سازد. این تاثیر از طریق دو پدیده سرایت مالی و انتظارات تورمی رخ می دهد.

سرایت مالی یک پدیده در بازارهای مالی است و زمانی رخ می دهد که یک حادثه مالی یا ناپایداری در یکی از بخش های اقتصادی، اثرات منفی خود را به سرعت به بازارهای مالی نامرتبط منتقل می کند. جهش های بزرگ در نرخ ارز، سبب ایجاد فضای بحرانی در جامعه می شود.

در چنین شرایطی فرصت کافی برای تصمیم گیری صحیح وجود ندارد و افراد بدون برنامه ریزی و تحلیل دقیق صرفا مانند بقیه افراد جامعه عمل می کنند، چون چنین تصور می کنند که دیگران توانسته اند مسیر درست رفتار اقتصادی را تشخیص دهند و با پیروی از بقیه تلاش می کنند تا از دیگران عقب نمانند و مانند جمع رفتار خواهند کرد. بنابراین اگر عده ای تشخیص دهند که افزایش شدید در نرخ ارز، افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد و شروع به سرمایه گذاری در این بازار بکنند، دیگران نیز به احتمال زیاد همین رفتار را تکرار خواهند کرد.

شاید یکی از دلایلی که برخی از افراد بعد از وقوع جهش های بزرگ در بازار ارز اینگونه استنباط می کنند که نرخ ارز منجر به تغییرات عمده در بازار مسکن می شود، به پدیده انتظارات تورمی برگردد. نرخ ارز، در اقتصاد ایران، اصلی ترین مولفه در جهت دهی به انتظارات تورمی است. گرچه، تغییرات کوچک در این متغیر به شکل قابل ملاحظه ای نمی تواند انتظارات تورمی را تحریک کند، اما تغییرات بزرگ، قطع به یقین، سبب تحولات ملموس در انتظارات تورمی فعالان اقتصادی خواهد شد.

فعال شدن شدید انتظارات تورمی، نگرانی و ترس را در میان فعالان اقتصادی ایجاد خواهد کرد و آنها تلاش خواهند کرد که دارایی های نقد خود را که طبیعتا، بیشترین تاثیر را از تورم های آتی خواهد پذیرفت، به یک دارایی تبدیل کنند که بتواند ارزش دارایی آنها را حفظ کند.

بر همین اساس، ممکن است برخی از افراد شروع به سرمایه گذاری در بازار مسکن بکنند و همانطور که پیش تر نیز ذکر شد، اگر تعداد این افراد که چنین باوری را دارند، نسبتا زیاد باشد، گروه وسیع دیگری از افراد نیز به تقلید از آنها، همین رفتار را تکرار خواهند کرد و جهش در قیمت بازار مسکن را رقم خواهند زد.

به این ترتیب به نظر می رسد که این فرضیه که افزایش قیمت‌‌‌ مسکن در ایران معلول جهش های شدید نرخ ارز است، برای دوره شدت گرفتن تحریم ها چندان بی اساس نباشد اما در دوره پیش از سال ۹۰، به این دلیل که جهش های بزرگ در نرخ ارز رخ نداده‌‌‌ و نرخ ارز شکل دهنده انتظارات تورمی افراد نبوده است‌‌‌، مسکن به صورت مستقل روند خود را طی کرده است و همبستگی بین این دو متغیر مشاهده نمی شود.

حال با توجه به اینکه فعلا شرایط نااطمینانی از اقتصاد ایران رخت بر نبسته است، همچنان می توان نرخ ارز را مولفه ای مهم در تعیین قیمت مسکن دانست. در سال ۱۴۰۳ شاهد تغییراتی در نرخ ارز و افزایش هایی در آن بوده ایم اما در حالت کلی، جهش بزرگی در نرخ ارز رخ نداده است، بنابراین، انتظار می رود در صورتی که همچنان این ثبات در نرخ ارز وجود داشته ‌‌‌باشد، بازار مسکن هم نوسان بالایی در سال جاری تجربه نکند و شرایط رکودی این بازار، همچنان ادامه داشته باشد.