چشم انداز بازار مسکن از نگاه کارشناسان

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از قدس آنلاین، بازار مسکن در سالی که روزهای پایانی اش را می گذرانیم، تقریباً باثبات بود و بنا بر آمار رسمی در مقاطعی حتی کاهش قیمت را تجربه کرد و با وجود اینکه با فرا رسیدن ماه های پایانی سال و تشدید نوسان های ارزی، برخی تحلیلگران، سال آینده را سالی افزایشی برای حوزه ارز و بازار مسکن پیش بینی می کنند، صاحبنظرانی هم بر این باورند که سال آینده همچنان معاملات، محدود به فعالیت های سوداگرانه و یا تبدیل به احسن کردن مسکن از طرف مالکان خواهد بود و تقاضای قابل توجهی برای مسکن ملکی مصرفی وجود ندارد که زمینه ساز افزایش قیمت ها باشد و نوسان قیمتی در این حوزه حداکثر به اندازه تورم عمومی خواهد بود که امری معمول در بازار مسکن ایران است.

بازار مسکن را به دلار گره نزنید!

به گفته یک کارشناس مسکن برخی همواره تلاش می کنند با مرتبط کردن مسکن و دلار، تورم انتظاری را در این حوزه بالا ببرند، اما واقعیت این است که ارتباطی میان این دو بازار موازی وجود ندارد.

مجید گودرزی می گوید: تقریباً هیچ یک از منابع و مصالح مورد نیاز در حوزه مسکن، دلاری نیست و ما در تأمین و تولید مصالح کاملاً خودکفا هستیم و خوشبختانه در این حوزه صادرات انبوه هم داریم و مقایسه ساختمانی که توسط کارگری با مزد ماهانه ۲ هزار دلاری یا بیشتر، ساخته می شود با ساختمانی که در ایران با کارگر ۲۰۰ دلاری ساخته می شود اساساً غلط و ترفندی رسانه ای برای افزایش فلاکت مردم در خرید مسکن است.

وی ادامه می دهد: در حال حاضر بازار مسکن، به دلیل قیمت گذاری غلط، بی قانونی مفرط، تبلیغات مسموم و مافیایی که در پس این بازار فعال است، کاملاً قفل شده و از آشفته ترین بازارهای کشور است در حالی که در تمام جهان این بازار مستقیم یا غیرمستقیم کنترل می شود و اگر مجلس آینده، متخصص باشد و با قانون گذاری صحیح در حوزه مسکن حتی با یک مصوبه، می تواند قیمت ها را واقعی کند.

گودرزی اضافه می کند: میان هزینه ساخت ۸ تا ۱۲ میلیون تومانی و فروش بیش از ۷۷ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن، فاصله بسیار زیادی وجود دارد، از این رو تصویب قانون قیمت تمام شده مسکن را باید روی میز مجلس آینده گذاشت هرچند تصویب آن با سختی های زیادی همراه خواهد بود. در حال حاضر پیمانکاران فعال در پروژه مسکن ملی قراردادهایی بین ۸ تا ۱۲ میلیون تومانی به ازای ساخت هر مترمربع مسکن، بسته اند و در این محدوده قیمتی هم سود می برند و اگر قانونی در مجلس تصویب شود که حوزه مجوزها را هم ساماندهی کند و مطالبه ای ملی در حوزه مسکن روی میز مجلس جدید قرار گیرد، قیمت های فعلی مسکن کاهش چشمگیری را تجربه خواهد کرد.

این کارشناس حوزه مسکن می گوید: در سال آینده با توجه به کم شدن قدرت خرید مصرف کنندگان واقعی و بالا بودن قیمت ها، حوزه تقاضا کماکان با رکود مواجه خواهد بود و آنهایی که نگاه سرمایه ای دارند نیز به دلیل منفی شدن انتظارات تورمی، ریسک کاهش قیمت را نمی پذیرند پس یا به بازار وارد نمی شوند یا مسکن تولیدی را عرضه نمی کنند و اگر دولت واگذاری زمین رایگان، ساخت مسکن ملی، افزایش حریم شهرها، طرح الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول و تحویل زمین به واجدان طرح حمایت از جوانی جمعیت را ادامه دهد، با از بین رفتن هیجان ها و جذابیت های کاذب بازار، می توان کاهشی شدن قیمت ها را در سال آینده محتمل دانست.

بنا به اظهارات گودرزی قیمت مسکن از ابتدای سال تاکنون بر اساس آمار رسمی ۲ درصد و بر اساس مشاهده های میدانی حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است و امروز در بازار واحدهایی حتی زیر قیمت بازار هم خریدار ندارند، چراکه انتظارات تورمی، کاهش یافته است و خریداران منتظر کاهش قیمت اند.

بخش استیجاری، پیشران بازار مسکن ایران است

یک کارشناس دیگر حوزه مسکن هم می گوید: در خصوص عوامل کلان اقتصادی نمی توان پیش بینی دقیقی ارائه کرد و ممکن است با افزایش ناگهانی نرخ ارز، قیمت مسکن هم افزایشی شود، اما در خصوص عوامل درون زای بازار مسکن می توان گفت با توجه به حجم پروانه های تخریب و نوسازی در حال صدور، احتمالاً شوک سمت تقاضا را در سال آینده خواهیم داشت بدان معنی که بسیاری از مالکان بافت های فرسوده و مستأجران ساکن در این بافت ها به دلیل تخریب واحدهای مسکونی همچنان قابل استفاده، به عنوان مستأجر جدید وارد بازار مسکن استیجاری می شوند و به دلیل بالا رفتن تقاضا، اجاره بها در این بازار افزایش می یابد و بالطبع افزایش قیمت مسکن را هم در پی دارد.

مسعود فراهانی در عین حال معتقد است سال آینده به دلیل کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان واقعی، احتمالاً تقاضا و تب و تاب برای خرید مسکن ملکی زیاد نیست.

او ادامه می دهد: از آنجایی که تقاضای خانواده های مستأجر همواره در بازار وجود دارد و گذار در نوع سکونت خانوار اتفاق نمی افتد، بخش استیجاری پیشران بازار مسکن در ایران شده است و سال آینده در مجموع و از منظر عوامل درون زای بحران مسکن از جمله عدم استفاده بهینه اجتماعی از موجودی فعلی مسکن و تخریب زودرس واحدها در قالب پروژه های نوسازی و پروانه های تخریب و نوسازی، شوک سمت تقاضای استیجاری را رقم می زند و این شوک در نهایت موجب افزایش قیمت می شود.

مردم توان خرید خانه نجومی را ندارند

به باور یک کارشناس دیگر در سال پیش رو ممکن است با توجه به بالا رفتن نرخ ارز و طلا، بازار مسکن هم افزایشی شود اما بخش مهمی از معاملات، همچنان سوداگری است و تأمین ارقام نجومی چند میلیاردی برای خرید مسکن ملکی در توان کارمندان و حقوق بگیران نیست.

احمدرضا سرحدی می گوید: آنچه امروز در بازار مسکن رخ می دهد یا تبدیل به احسن مسکن ملکی یا جابه‌جایی برای حفظ ارزش دارایی است، بنابراین اگر اوضاع فعلی ادامه دار باشد، قیمت ها احتمالاً افزایش می یابد اما رکود، پابرجاست و معاملاتی را که شاهد خواهیم بود، از سوی سوداگران رقم خواهد خورد.

خریداران فعلاً دست نگه دارند

لازم به ذکر است در ماه های اخیر برخی دیگر از کارشناسان حوزه مسکن، مردم و خریداران واقعی را به تأمل و صبوری بیشتر برای ورود به بازار دعوت می کنند و بر این باورند تا اردیبهشت سال آینده قیمت ها تا ۲۰ درصد کاهش می یابد.

عباس شوکتی در این خصوص می گوید: ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت مسکن حباب گونه و غیرواقعی است و برای سال آینده امیدواریم شاهد سیر نزولی قیمت ها باشیم و پیش بینی می شود تا اردیبهشت سال آینده قیمت مسکن حدود ۲۰ درصد کاهش خواهد یافت، از این رو اگر مردم فوریتی ندارند، مسکن نخرند. اضافه می شود باوجود اینکه برخی کارشناسان پیش بینی می کنند در سال آینده با افزایشی شدن نرخ ارز و ملتهب شدن بازار خودرو و طلا قیمت مسکن هم افزایش می یابد، کارشناسان دیگری بودجه انقباضی دولت و تداوم سیاست تثبیت را زمینه ساز مدیریت بهینه نرخ ارز می دانند و بر این باورند بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ حداکثر تورمی معادل تورم عمومی را تجربه خواهد کرد که این اندازه از تغییر قیمتی، امر غریب و نامأنوسی برای این بازار نیست.