چرا بازار مسکن در جایگاه آخر بیشترین کاهش قیمت قرار گرفت؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، هیچ آمار رسمی از سطح قیمت واحدهای مسکونی فروش رفته وجود ندارد، اما تحقیقات میدانی نشان می دهد، در خرداد امسال که ماه دیپلماسی در بازارهای سهام، سکه و دلار لقب گرفت، فایل های فروش آپارتمان نیز همرنگ نرخ های بازدهی این سه بازار شدند؛ همگی قرمز. بازار مسکن در ماه کاهش قیمت ها، به شکل معناداری در رتبه آخر قرار گرفت.

در ماه دیپلماسی، چهارمین بازار هم به علائم کاهش ریسک اقتصادی لبخند زد. بررسی تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در یک ماهه خرداد حکایت از آن دارد که مسیر کاهشی که تقریبا از اواخر اردیبهشت آغاز شده بود، در خردادماه نیز ادامه پیدا کرده است.

سرایت ریزش سه بازار دارایی دیگر شامل بورس، سکه و دلار به بازار املاک در ماهی که آمد و شد دیپلماتیک برای حل ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی تحریم به شکل چشمگیری افزایش پیدا کرد، موضوعی دور از انتظار نبود اما با این حال برآوردها نشان می دهد بازار مسکن در آخرین ماه بهار، در رده آخر جدول تغییرات کاهشی بازدهی بازارها قرار گرفته است.

با گذشت ۱۱ روز از تیرماه هنوز گزارش نبض قیمت و معاملات مسکن شهر تهران مربوط به خردادماه منتشر نشده و در نتیجه تحلیل بازار مسکن و رصد تحولات آن فقط از طریق انجام تحقیق میدانی از فعالان بازار میسر است.

این ششمین ماه پیاپی است که متولی انتشار گزارش های ماهانه از معاملات مسکن شهر تهران برخلاف رویه سال های گذشته اقدامی در خصوص انتشار گزارش مربوطه انجام نداده است اما براساس تحقیقات میدانی، تحولات قیمتی در این بازار را دست‌کم به واسطه تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش به طور دائمی رصد می کنیم.

نتایج این بررسی نشان می دهد، در ماه خرداد که بازدهی بورس منفی 6/ 5 درصد و بازدهی سکه و دلار به ترتیب منفی 12 و منفی 6‌ درصد بوده، تغییرات قیمت های پیشنهادی فروش مسکن نیز منفی بوده است.

بررسی بازار مسکن در دو منطقه پیشرو به لحاظ حجم معاملات یعنی مناطق 4 و 5 و نیز بخش هایی از مناطق شمالی شهر شامل مناطق یک و دو، مناطق میانی مثل 8 و مناطق جنوبی از قبیل 9، 10 و 12 حکایت از آن دارد که در فاصله یک ماهه خرداد قیمت پیشنهادی فایل هایی با سن بنای مشابه در محله های مورد بررسی از مناطق مذکور بین سه تا پنج ‌درصد کاهش داشته است.

این در حالی است که در بررسی کامل تر از تغییرات قیمت مسکن در فصل بهار، میزان افت قیمت های اعلامی فروشنده ها بعضا تا بیش از 10‌ درصد نیز برآورد شده که در جداول این گزارش به عنوان تغییرات فصلی گنجانده شده است.

البته از آنجا که یک ماهه نخست بهار امسال از یکسو به دلیل تعطیلات نوروزی و از سوی دیگر با توجه به همزمانی با ایام ماه رمضان که به شکل سنتی بازار مسکن دچار رخوت معاملاتی می شود، محاسبه تغییرات فصلی قیمت مسکن در بهار 1402 از پایان فروردین تا پایان خرداد صورت گرفته است.

نکته قابل تامل درباره محاسباتی که در این جداول درج شده، این است که اولا این محاسبات مربوط به همه مناطق بیست‌‌‌ودوگانه نبوده و صرفا مربوط به فایل های موجود در محله هایی از 10 منطقه شهر تهران است. از آن مهم تر اینکه اگرچه تلاش شده سن بنای املاک مورد مقایسه مشابه باشد اما به هر حال عرف بازار غیرهمگن مسکن این است که قیمت دو واحد مشابه در یک کوچه ممکن است با یکدیگر متفاوت باشد و حتی بعضا دو واحد در یک ساختمان نیز به قیمت مشابه عرضه نمی شود.

در عین حال واسطه های ملکی فعال در برخی محله های تهران مدعی هستند که میزان افت قیمت های قطعی فروش که در معاملات ثبت شده، بعضا حتی بیشتر از ارقام ذکرشده در جدول مذکور بوده است.

اما تحقیق درباره تغییرات قیمت مسکن را در دو فاصله زمانی فصلی و ماهانه انجام داده ایم که اگر تحقیق صورت گرفته در این خصوص در طول یک ماه خرداد را مبنا قرار دهیم، مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای خردادماه با توجه به افت سه تا پنج درصدی قیمت های پیشنهادی، در رالی ریزشی بازدهی بازارهای دارایی رتبه چهارم را پس از سکه، دلار و بورس کسب کرده است.

همچنین اگر بازدهی بهاری بازارها با یکدیگر مقایسه شود، در حالی که بازدهی بورس مثبت و معادل 11‌ درصد بوده است، بازدهی دلار سه ‌درصد و بازدهی سکه منفی هشت ‌درصد محاسبه شده است. در این بین بازدهی مسکن در فاصله زمانی شروع فعالیت رسمی بازار مسکن در اواخر فروردین و اوایل اردیبهشت تا پایان فصل بهار دست‌‌‌کم 10‌ درصد منفی بوده است. البته بازدهی مسکن صرفا براساس تغییرات قیمت های پیشنهادی محاسبه شده و در نبود آمار متقن، بازدهی بهار مسکن را نمایندگی می کند.

این دومین گزارشی است که ما از تحولات امیدوارکننده بازار مسکن همزمان با ماه دیپلماسی ارائه می کنیم. پیش از این در گزارشی با عنوان «بازگشت نشانه های امیدوارکننده به بازار مسکن» که دهم خردادماه منتشر شد، از افت حول و حوش 10 درصدی قیمت های پیشنهادی فروش مسکن در آن مقطع زمانی مبتنی بر نتایج تحقیق میدانی از محله های مصرفی شهر خبر داد و تشریح شد که چگونه جهت حرکت موتور تورم مسکن معکوس شد.

خرداد، ماهی بود که فهرستی از اخبار مثبت در حوزه دیپلماسی در آن منتشر شد که ازسر‌‌‌گیری روابط سیاسی با عربستان، آزاد‌‌‌سازی منابع بلوکه شده ارزی به‌واسطه مذاکرات با کشور‌‌‌های غربی و بهبود روابط سیاسی و اقتصادی با کشور‌‌‌های حوزه خلیج فارس بخشی از آنها بود.

در این ماه همچنین رفت و آمدهای دیپلماتیک متعددی در کشور رخ داد که گفته می شد برخی از این دیپلمات ها نمایندگان مذاکرات احیای برجام هستند. روایت های غیررسمی از احتمال توافق موقت با غرب و همینطور روی ریل افتادن حل و فصل مساله برجام که در خردادماه در فضای سیاسی کشور بر سر زبان ها افتاد، واکنش محسوس بازارهای دارایی و همینطور بازار مسکن را برانگیخت که به شکل برقراری ثبات و آرامش نسبی و افت بازدهی آشکار شد.

چرا مسکن، آخر شد؟

چرا با وجود واکنش امیدوارکننده بازار مسکن به تغییر ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به واسطه تحولات دیپلماتیک که در جریان است، باز هم رتبه بازدهی بازار مسکن در مقایسه با دیگر بازارها منفی است؟ برای پاسخ به این سوال لازم است تجربیات سال های اخیر پیرامون نحوه و سرعت واکنش نسبت به تغییرات ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی وضعیت مذاکرات رفع تحریم بررسی شود.

واقعیت این است که از سال 97 به بعد، هر زمان موضوع ریسک این متغیر غیراقتصادی تورم ساز در بازارهای دارایی، در فاز برزخ قرار می گیرد، به این معنا که برداشت فعالان بازارها به این سمت و سو می رود که مشخص نیست ریسک در حال افزایش بوده و احتمال تشدید وضعیت تورمی وجود دارد یا اینکه ریسک ممکن است در مسیر کاهش قرار بگیرد و مذاکرات به نتایج اولیه و امیدوارکننده ای برسد، بازار مسکن مورد توجه سرمایه گذاران قرار می گیرد.

واقعیت این است که واکنش بازار مسکن به فروکش کردن یا اوج گیری ریسک متغیر غیراقتصادی از طریق اقدامات دیپلماتیک تنش زدا، اندکی دیرتر از سایر بازارها مشهود می شود. بنابراین در جریان این فاز‌ گذار بازار مسکن به صورت مقطعی مورد توجه سرمایه گذاران ملکی قرار می گیرد و روانه شدن سرمایه گذاران به بازار مسکن، مانع افت قیمت مسکن همپای افت بازدهی در سایر بازارها می شود.

در خردادماه نیز اگرچه دیپلماسی در جریان بود و ریسک متغیر غیراقتصادی روی ریل کاهشی افتاد اما تحت تاثیر تاخیر همیشگی در واکنش بازار مسکن به این موضوع، میزان نوسان کاهشی سطح قیمت مسکن در رالی ریزشی خردادماه کمتر از سایر بازارها بوده است.

هرچند داده موثقی از حجم معاملات در خرداد و تغییرات آن نسبت به اردیبهشت وجود ندارد اما مطالعه رفتار سنتی معامله گران بازار مسکن نشان می دهد که احتمالا در خرداد نیز برخی سرمایه گذاران از سایر بازارها به بازار ملک آمده و معاملاتی انجام داده اند.

با این حال در مجموع با توجه به خروج متقاضیان مصرفی از بازار، هم با توجه به نبود استطاعت و هم به دلایل دیگری مثل نامشخص بودن شرایط بازار برای آنها در نبود آمار و نیز کمبود فایل فروش، بعید نیست حجم معاملات حتی با وجود خریدهای مصرفی صورت گرفته نسبت به اردیبهشت ماه کاهشی بوده باشد.

بازار مسکن در پساریزش

برای عموم فعالان بازار مسکن و در وهله اول متقاضیان مصرفی خرید خانه آنچه اهمیت دارد و می تواند تعیین کننده حرکت بعدی آنها در بازار باشد این است که آیا پس از ریزش قیمت مسکن در خردادماه، باز هم باید منتظر افت قیمت باشند یا اینکه ممکن است این روند متوقف یا حتی معکوس شود؟

واقعیت این است که همواره در سال های اخیر از مهم ترین مولفه هایی که روند بازار‌‌‌ها را مشخص می کرد، اقدامات تنش زدا در حوزه سیاست خارجی بوده است. اکنون نیز در صورتی که جریان اخبار مثبت تا حصول نتیجه ادامه پیدا کند، می توان امیدوار بود که پس از حل و فصل ریسک متغیر غیراقتصادی، بازار مسکن بدون هیچ مداخله ای در مسیر بازگشت به سطح متعارف قیمت قرار می گیرد.

مقصود از سطح متعارف قیمت، حدودی است که حباب سنج های بازار مسکن مثل «نسبت قیمت به اجاره» غیرحبابی بودن آن را تایید کنند. در این صورت به فاصله کوتاهی شاهد بازگشت سرمایه گذاران ساختمانی به بازار ساخت و ساز و به دنبال آن افزایش عرضه نیز خواهیم بود که در تنظیم قیمت مسکن نقش دارند.