راز آشفتگی در بازار مسکن چیست؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اثر توقف پنج ماهه انتشار آمار رسمی تحولات بازار مسکن شهر تهران، خود را در شکل آشفتگی در نحوه قیمتگذاری و همچنین سلب امکان کشف قیمت واقعی، در معاملات آپارتمان منعکس کرده است.

تازه ترین تحقیقات میدانی و بررسی های صورت گرفته درباره شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون آشفتگی قیمتی و معاملاتی، به مهم ترین ویژگی یا مشخصه این بازار تبدیل شده است. به گونه ای که پس از قفل آمارهای رسمی، قفل دومی در بازار معاملات مسکن ایجاد شده که منجر به توقف اجباری معاملات یا انصراف اجباری گروهی از خریداران و حتی فروشنده ها از خرید و فروش در فضای مه‌‌‌آلود بازار ملک شده است.

راز ایجاد و تشدید آشفتگی در بازار معاملات مسکن شهر تهران که این روزها بیش از پیش نسبت به ماه ها و دوره های قبل خود را نشان می دهد، در توقیف داده های رسمی بازار معاملات مسکن و عدم دسترسی متقاضیان خرید و فروش حاضر در این بازار به وضعیت واقعی بازار براساس روایت های رسمی، مستند و معتبر مراجع آماری منعکس شده است.

در شرایطی که بانک مرکزی به عنوان مرجع اصلی و رسمی اعلام داده ها و آمارهای قابل استناد در بخش مسکن، طی پنج ماه اخیر، انتشار آمارهای ماهانه مربوط به تغییرات قیمت و همچنین تحولات حجم معاملات خرید‌ و فروش و اجاره آپارتمان شهر تهران را متوقف کرده است، عدم دسترسی خریداران و فروشنده ها به داده های رسمی، باعث شده است هم‌‌‌اکنون قیمتگذاری ها در این بازار به وضعیتی آشفته و بدون امکان مقایسه با قیمت های رسمی در معاملات ثبت شده، درآید.

در شرایط فعلی بخش عمده خریداران و حتی فروشند‌‌‌ه هایی که برای خرید‌ و فروش آپارتمان در شهر تهران به دنبال کشف قیمت واقعی برای انجام هر چه سریعتر معامله مدنظر خود هستند به دلیل این آشفتگی، از معاملات خود بازمانده اند و تازه ترین بررسی ها از افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن پایتخت به واسطه این آشفتگی خبر می دهد.

اگر‌چه سیاستگذار احتمالا با هدف کمک به بازار و مهار تورم در بخش مسکن انتشار آمارهای رسمی را متوقف کرده است اما برآیند این اقدام هم‌‌‌اکنون خود را در شکل بروز اثر معکوس در بازار ملک نشان می دهد؛ به گونه ای که براساس نتایج تحقیقات انجام شده همین عدم انتشار، فضای آشفته بازار مسکن را به لحاظ سطح قیمت ها و همچنین میزان تقاضای واقعی حاضر در بازار آشفته تر از قبل کرده است و در نهایت می تواند اثر معکوس بر این بازار داشته باشد.

داده های رسمی مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران که در هر ماه ابتدا از سوی بانک مرکزی و سپس با کسر نویزهای اثرگذار بر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران و همچنین متوسط قیمت آپارتمان ها در هر کدام از مناطق پایتخت از سوی مرکز آمار ایران منتشر می شد، علاوه بر نمایش سطح متوسط قیمت ها، نشان دهنده سرعت رشد قیمت در بازار معاملات مسکن پایتخت نیز بود.

به این ترتیب، متقاضیان خرید یا فروش آپارتمان در هر کدام از مناطق شهر تهران با مشاهده این آمارها و همچنین روند رشد قیمت ها، به مرجعی معتبر برای تعیین یا کشف قیمت در معاملات دسترسی داشتند.

فروشنده ها نه تنها با استناد به واقعیت های بازار بلکه با نگاه به وضعیت قیمت ها در ماه قبل و همچنین مشاهده روند رشد قیمت ها در ماه های سپری شده، در نهایت قیمتی متناسب با همه این پارامترها تعیین کرده و به بازار اعلام می کردند.

از سوی دیگر خریداران نیز با نگاه به داده های رسمی و در نظر گرفتن واقعیت های بازار، به طور نسبی به برآوردی از قیمت منطقی و ارزش واقعی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار رسیده و با استناد به این ارقام اقدام به جستجو و معامله در این بازار می کردند.

اما با خاموش شدن چراغ راهنمای کشف قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران و ایجاد قفل پنج ماهه در مسیر انتشار داده های رسمی، شرایط بازار به میزانی آشفته شده است که بررسی ها نشان می دهد عملا تعداد قابل توجهی از خریداران مسکن به خصوص خریداران مصرفی هم‌‌‌اکنون از ورود به بازار و انجام معامله انصراف داده اند.

از سوی دیگر، این شرایط آشفته بر قیمتگذاری ها نیز اثر گذاشته و منجر به آشفتگی شدید قیمتی در بازار مسکن شده است. بررسی های صورت گرفته بر پایه تحقیقات میدانی از بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران به ویژه مناطق مصرفی و پرتقاضای پایتخت، اظهارات واسطه های معاملات مسکن در این مناطق و همچنین بازخوردهای دریافتی از متقاضیان خرید‌ و فروش آپارتمان نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون امکان کشف قیمت واقعی و درست در این بازار از همیشه سخت تر شده است.

بررسی مشخصات قیمتی و سایر مشخصات آپارتمان های عرضه شده به بازار مسکن در فایل های فروش نیز این آشفتگی شدید در نحوه قیمتگذاری را تایید می کند.

بررسی های انجام شده و رصد مشخصات قیمتی و سایر ویژگی های آپارتمان های عرضه شده به بازار معاملات مناطق مصرفی و پرتقاضای شهر تهران نشان می دهد هم‌‌‌اکنون اعلام قیمت های پیشنهادی در این فایل ها هیچ مبنای مشخص و درستی ندارد؛ به این معنا که نمی توان مانند گذشته عرف مشخصی از قیمت آپارتمان ها را برحسب موقعیت و محل قرارگیری، سن بنا، امکانات و… به عنوان قیمت پیشنهادی متعارف، استخراج کرد.

قیمتگذاری چند‌ساله ها بیشتر از نوساز

هم بررسی ها و تحقیقات میدانی به عمل آمده و هم اظهارات واسطه های معاملات مسکن در این مناطق نشان می دهد، هم‌‌‌اکنون آشفتگی قیمتی در بازار معاملات مسکن به حدی رسیده است که به عنوان مثال در برخی از آگهی ها قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی چند‌ساله با امکانات حداقلی در محله ضعیف تر حتی از قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی نوساز با امکانات کامل و در محله مرغوب تر یک منطقه بیشتر تعیین شده است.

از این دست فایل ها هم‌‌‌اکنون در بازار معاملات مسکن به تعداد زیادی یافت می شود. این آشفتگی حتی از سطح محلات یک منطقه نیز فراتر رفته و به سطح بین منطقه ای نیز کشیده شده است. به طوری که در برخی از موارد دیده می شود قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی چند ساله با امکانات حداقلی حتی از قیمت پیشنهادی یک واحد مسکونی با متراژ مشابه اما با عمربنای کمتر و امکانات بیشتر، در منطقه بالاتر و گران تر شهر، بیشتر تعیین شده است.

مصداق دیگر آشفتگی و شدت گرفتن آن در بازار معاملات مسکن شهر تهران، به تفاوت فاحش بین قیمت های پیشنهادی دو واحد مسکونی مشابه در یک منطقه برمی‌‌‌گردد. این آشفتگی امکان کشف قیمت درست و واقعی و در نتیجه اعتماد متقاضیان خرید برای انجام معامله در بازار را سلب کرده است و در نهایت منجر به انصراف اجباری آنها از بازار و انجام معامله شده است.

به ویژه این شرایط در سمت تقاضای مصرفی به دلیل ناآشناتر بودن به معادلات بازار مسکن و احتیاط بیشتر برای انجام معامله نسبت به تقاضای سرمایه ای که از تجربه بیشتری در بازار برای انجام معامله ملکی برخوردار است، بیشتر به چشم می خورد.

هر‌چند هم‌‌‌اکنون به دلیل این آشفتگی و افزایش شدت آن‌‌‌ و همچنین سایر دلایل مانند نبود چشم انداز رشد محسوس قیمت در ماه های پیش‌‌‌رو، حجم خریدهای سرمایه ای نیز نسبت به سال گذشته در بازار مسکن کاهش یافته است.

پیش از این و در شرایطی که در هر ماه آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران شامل میزان و سرعت رشد قیمت ها، متوسط قیمت مسکن در هر منطقه و همچنین حجم و تحولات معاملات خرید آپارتمان در پایتخت منتشر می شد، خریداران و فروشنده ها و سایر طیف های فعال در این بازار به معیار یا متر رسمی برای کشف قیمت درست و همچنین مشاهده تصویری واقعی از شرایط بازار معاملات مسکن دسترسی داشتند. این دسترسی هم‌‌‌اکنون از متقاضیان و فعالان بازار به خصوص خریداران آپارتمان کاملا سلب شده است.

دو تهدید آشفتگی قیمتی

نتایج تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن مناطق مختلف پایتخت نشان می دهد آشفتگی قیمتی در بازار دست کم دو تهدید جدی به همراه دارد. اولین تهدید مربوط به قفل معاملات مسکن است. بررسی ها نشان می دهد حجم معاملات خرید‌ و فروش مسکن به دلیل آشفتگی قیمت های پیشنهادی و عدم امکان کشف قیمت های واقعی، به شدت کاهش یافته است.

این در حالی است که واسطه های بازار از تهدید دوم نیز خبر می دهند. به گفته آنها، رواج قیمت گذاری های نامتعارف می تواند آثار تورمی برای بازار به همراه داشته باشد.

آنها اعلام کردند: یک نگرانی عمده در این باره آن است که به تدریج معاملاتی با نرخ های غیرمتعارف در نبود امکان کشف قیمت درست و واقعی در بازار انجام شود و همین نرخ های آشفته و غیرواقعی، مبنای قیمتگذاری ها و معاملات بعدی قرار بگیرد. این موضوع می تواند خطر رشد غیرواقعی قیمت ها در بازار مسکن را به همراه داشته باشد. چرا که به عنوان مثال اگر معامله ای با قیمت غیرواقعی در یک منطقه یا محله انجام شود، به دلیل رکود و کم بودن حجم معاملات، این قیمت نهایی و معامله شده در معاملات بعدی نیز می تواند مبنا قرار گرفته و سایر فروشنده ها نیز براساس آن قیمت خود را تعیین کنند. از این رو در صورتی که سیاستگذار دغدغه مهار یا کنترل تورم در بازار مسکن را دارد باید از مسیر انتشار داده های رسمی مانع برداری کرده و آمارها را منتشر کند.

روایت واقعیت بازار

علاوه بر آشفتگی قیمتی و معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران که این روزها به پررنگ ترین و اصلی ترین ویژگی این بازار تبدیل شده است، نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد، هم میزان تقاضا و در نتیجه حجم خرید آپارتمان و هم سرعت رشد قیمت ها در بازار معاملات مسکن اردیبهشت ماه به‌خصوص در نیمه دوم اردیبهشت کاهش یافته است. بررسی ها حاکی است، عطش خریدهای سرمایه ای در بازار مسکن به خصوص از نیمه دوم اردیبهشت ماه کاهش یافته است؛ ضمن آنکه تحت تاثیر آشفتگی قیمت، خریدهای مصرفی نیز به شدت افت کرده است.

از سوی دیگر روایت واسطه ها و فعالان بازار مسکن از یکسو و رصد مشخصات قیمتی آپارتمان های معامله شده در بازارمعاملات مسکن روزهای اخیر حاکی از کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به بازه زمانی نیمه فروردین تا نیمه اول اردیبهشت ماه است. فعالان بازار معتقدند اگر آشفتگی قیمتی فعلی در بازار وجود نداشت حتی سرعت رشد می توانست کمتر نیز بشود.

فعالان بازار معاملات مسکن می گویند ابتدای سال تحت تاثیر دست‌‌‌کم دو علت عمده، متوسط قیمت واحدهای مسکونی در مناطق مختلف رشد محسوس داشت؛ اولین عامل به اثرپذیری بازار مسکن از نوسانات بازارهای موازی به خصوص بازار دلار، سکه و معاملات سهام برمی‌‌‌گردد.

دومین عامل نیز مربوط به تغییرات قیمت مسکن در ابتدای هر سال مطابق با روال معمول سال های قبل است. معمولا در ابتدای هر سال و با شروع سال جدید در بازار معاملات مسکن، قیمت ها با افزایش نسبت به مقطع زمانی انتهای سال همراه می شود و بخشی از افزایش قیمتی که در بازار معاملات مسکن در فاصله نیمه دوم فروردین تا نیمه اول اردیبهشت ماه مشاهده شد مربوط به همین تغییر سال و روال هر ساله بازار است.

اما آنچه بیش از این عامل مشخصات قیمتی واحدهای مسکونی را در بازار معاملات مسکن شهر تهران در این بازه زمانی تغییر داد به تحولات و نوسانات بازارهای موازی مربوط بود. با این حال، هم تحقیقات میدانی در شکل مشاهده مشخصات قیمتی فایل هایی که این روزها در بازار مسکن معامله شده است و مقایسه سطح قیمت‌‌‌ آنها با واحدهای مشابه معامله شده در ابتدای سال و هم اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف نشان می دهد، سرعت رشد قیمت نسبت به ابتدای سال کاهش یافته است.

سه عامل کاهش سرعت رشد قیمت

بررسی های انجام شده حاکی است دست‌‌‌کم سه عامل مهم در کاهش سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه دوم اردیبهشت ماه نسبت به مقطع زمانی ابتدای سال موثر بوده است.

اولین عامل به عدم مخابره اخبار بد در ارتباط با افزایش ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی مربوط می شود. از نیمه دوم اردیبهشت ماه به بعد، اخبار منفی در ارتباط با افزایش ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی منتشر نشده است و این موضوع باعث شده است بازار مسکن که در مقاطع زمانی مختلف تحت تاثیر پمپاژ اخبار منفی با رفتارهای هیجانی و رشد قیمت مواجه می شد، چنین شرایطی را از نیمه دوم اردیبهشت ماه تجربه نکند.

علت دوم مربوط به ایجاد ثبات نسبی در بازارهای دلار و سکه در نیمه دوم اردیبهشت امسال است که می توان گفت این بازارها که در واقع بازارهای اثرگذار و موازی بازار مسکن محسوب شده و تحولات آنها به بازار مسکن نیز سرایت می کند در این بازه زمانی تقریبا در شرایط ثبات بوده و تغییری نداشته اند.

عامل سوم نیز به پرشدن ظرفیت رشد قیمت ها در بازار مسکن مربوط می شود. در شرایطی که هم‌‌‌اکنون تقاضای مصرفی موثر در بازار مسکن به دلیل ضعف شدید قدرت خرید خانوارهای فاقد مسکن و سایر گروه های مصرفی، در کمترین حالت نسبت به سال ها و دوره های قبل قرار دارد و همچنین تقاضای سرمایه ای نیز به دو علت مهم حضور خود را در بازار کاهش داده است، دلیلی برای رشد بیشتر قیمت ها از ناحیه حجم تقاضا وجود ندارد.

واسطه ها می گویند، همین حالا هم قیمت های تعیین شده برای گروه انبوهی از فایل های عرضه شده به بازار فروش، در حکم قیمت های آتی است؛ یعنی قیمت هایی است که همین حالا نیز نسبت به ارزش واقعی واحدها بالاتر است.

از این رو نه تنها در بازه زمانی کوتاه مدت انتظاری از بابت رشد محسوس قیمت ها نسبت به شرایط فعلی وجود ندارد بلکه برای ماه های آینده و حتی تا انتهای سال نیز چشم اندازی برای افزایش شدید سطح قیمت مسکن متصور نیست. مگر آنکه رویداد یا اتفاق غیرمنتظره ای در راستای افزایش ریسک های اقتصادی و غیراقتصادی رخ دهد و بازار مسکن از ناحیه متغیرهای بیرونی تحت تاثیر قرار بگیرد.

سرمایه گذارها نیز به دلیل نبود چشم انداز رشد محسوس قیمت ها و همچنین به دلیل شرایط مه‌‌‌آلود و آشفته ای که به لحاظ قیمتی هم‌‌‌اکنون بر بازار مسکن حاکم شده است حضور خود را در این بازار کاهش داده اند.

با این حال، بررسی ها نشان می دهد، قیمت های پیشنهادی فایل های عرضه شده به بازار فروش مسکن در روزهای اخیر، نسبت به قیمت مسکن در سال گذشته افزایش قابل توجهی داشته است. هر چند بازار به لحاظ حجم تقاضا و تعداد معاملات در شرایط رکود سنگین قرار دارد و این رکود به معنای نبود توان خرید در سمت تقاضای مصرفی و همچنین نبود چشم انداز رشد محسوس قیمت در سمت تقاضای سرمایه ای است.

فعالان بازار معاملات مسکن مهم ترین بازاری که می تواند تحولات بازار مسکن در سال جاری را نمایندگی کند بازار ارز معرفی می کنند و می گویند اگر این بازار تا پایان سال ثبات نسبی داشته باشد می توان امیدوار بود که این ثبات نسبی در بازار مسکن نیز وجود داشته باشد.

بررسی های انجام شده از میان انبوه‌‌‌ فایل هایی که طی روزهای اخیر به بازار معاملات مسکن شهر تهران عرضه شد نشان می دهد هم‌‌‌اکنون متوسط بهای پیشنهادی فروشنده ها برای واحدهای مسکونی در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر تهران مانند منطقه ۴ و ۵ پایتخت به مترمربعی ۱۱۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان رسیده است. این میزان در مناطق واقع در مرز دو نیمه شمالی و جنوبی یعنی مناطق ۹ و ۱۰ پایتخت حول و حوش ۷۰ میلیون تومان است. در منطقه ۱۷ شهر تهران نیز براساس اظهارات واسطه های معاملات مسکن در این منطقه به طور متوسط هر مترمربع آپارتمان با قیمت پیشنهادی ۴۰ میلیون تومان به بازار عرضه می شود.

متوسط قیمت پیشنهادی در فایل هایی که طی روزهای گذشته به بازار مسکن منطقه ۱۲ نیز عرضه شد حول و حوش ۶۰ تا ۶۵ میلیون تومان برآورد می شود. این قیمت ها براساس نرخ های پیشنهادی واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار مسکن این مناطق در روزهای اخیر استخراج شده است و طبیعتا آمار رسمی محسوب نمی شود. همچنین این نرخ ها، بهای پیشنهادی فروشنده هاست و ممکن است با قیمت های قطعی فاصله داشته باشد.