به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، آدرس تله های بازار املاک مقابل وزیر جدید، اقدامات لازم برای حل پازل مسکن در دوره جدید مدیریت وزارت راه و شهرسازی را معرفی می کند. با استعفای رستم قاسمی، اولین وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم، چند سوال مهم پیش روی وزیر جدید این وزارتخانه در بخش مسکن قرار دارد که پاسخ به آنها، نقشه راه وزیر جدید را ترسیم می کند.
بررسی های انجام شده نشان می دهد هم اکنون بازار مسکن با 6 مساله اساسی مواجه است که توجه به راهکارهای موثر در این زمینه می تواند، پازل مسکن را در دوره مدیریتی جدید این وزارتخانه حل کند.
ماموریت وزیر جدید راه و شهرسازی در بخش مسکن، از آنجا مهم، ویژه و با درجه حساسیت بسیار بالا است که وزیر جدید، هر شخصی که باشد، مسوولیت اجرا و تحقق بزرگترین ماموریت اقتصادی دولت فعلی برای رفع بزرگترین مشکل خانوارها را دارد.
در شرایطی که ابتدای دولت سیزدهم معضل اصلی در بخش مسکن مربوط به حوزه خرید مسکن به دلیل جهش قیمت مسکن از یکسو و افت شدید قدرت خرید خانوارها بود؛ اما هم‌اکنون و با گذشت بیش از یک سال، معضل دیگری نیز به آن اضافه شده است. این معضل مربوط به ثبت رکورد تاریخی رشد اجاره بهای مسکن و دشوارتر شدن شرایط مستاجرها در این بازار است.
این موضوع نشان می دهد مشکل بزرگ بازار مسکن، یک سال بعد از آغاز به کار دولت سیزدهم، هم اکنون بزرگتر هم شده است. این در حالی است که مهم ترین ماموریت اقتصادی این دولت، در بخش مسکن و برای رفع این مشکلات بزرگ، تعریف شده است.
دولت سیزدهم ماموریت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال برای چهار سال متوالی را در دستور کار قرار داده است؛ اما بررسی عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن و کارنامه یک ساله اجرای این برنامه، عملکرد مطلوب و موفقی را نشان نمی دهد. یک دلیل عدم موفقیت کارنامه ساخت یک میلیون مسکن، در سال اول اجرا، آن است که در یک سال گذشته، اقدامات و نگاه سیاستگذار در این زمینه تنها معطوف به بخش مسکن بوده است. به این معنا که همه مشکلات موجود در این بخش تنها از جنس مشکلات درون بخش مسکن دیده شده و بنابراین بیراهه سیاستی در این زمینه یعنی اتکا به سیاست ساخت خانه های دولتی مورد تمرکز واقع شده و شکل گرفته است.
اما بررسی ها نشان می دهد، برای آنکه وزیر جدید راه و شهرسازی (وزیر مسکن) بتواند بر مشکلات موجود در این بخش غلبه کند، یک پازل پیش روی خود دارد که برای حل آن باید چهار حرکت اصلی انجام دهد. در این زمینه لازم است به طور قطع، یک جعبه ابزار رونق از سوی وزیر جدید به عنوان سیاستگذار مسکن به کار گرفته شود. این جعبه ابزار ترکیبی از سیاست های موثر برای رفع، کنترل و مهار بحران هایی است که از درون و بیرون بازار مسکن، منجر به بروز مشکل برای هر دو سمت عرضه و تقاضای املاک مسکونی شده است.
چالش های اصلی بازار مسکن برای وزیر جدید چیست؟
بررسی های نشان می دهد پازلی که هم اکنون مقابل وزیر جدید راه و شهرسازی قرار دارد که باید برنامه های خود را با توجه به آن تدوین و اجرایی کند، چهار تکه مهم دارد که حل آن نیازمند چهار حرکت است.
این در حالی است که در شرایط فعلی، 6 چالش اصلی در بازار مسکن و پیش روی وزیر قرار دارد. مساله ساخت یک میلیون مسکن دولتی در سال، عقب ماندگی در برنامه های مربوط به نوسازی بافت فرسوده به میزان 100 هزار واحد در سال، سقوط قدرت خرید مسکن، جهش تاریخی اجاره بها، ساخت و ساز در عمیق ترین رکود و جریان ملکی (غیرمولد) تورم ساز در بازار، 6 چالش اصلی و فعلی بازار مسکن در شرایط حاضر هستند.
بررسی ها نشان می دهد، اولین حرکت برای حل این پازل، مربوط به تشخیص درست صورت مساله است. همچنین تجویز درست سیاست ها، شناخت تله های بازار مسکن و پرهیز از ورودبه آنها و از سوی دیگر توجه به اعتبار استثنایی عضو جدید کابینه در بدنه دولت، باید از سوی وزیر جدید مورد توجه قرار گیرد.
وزیر جدید مسکن، باید درک درستی از صورت مساله فعلی بازار مسکن، مشکلات این بخش، عوامل دخیل در آن و همچنین ابعاد طرح خانه سازی دولتی در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی داشته باشد. یکی از مهم ترین واقعیت های بازار مسکن مربوط به عمق رکود دوگانه در این بازار است.
بازار معاملات مسکن هم اکنون و بعد از چهار سال پیاپی جهش شدید قیمت ها و افت قدرت خرید متقاضیان به ویژه خانه اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی، در وضعیت رکود قرار دارد. این در حالی است که رکود در بازار ساخت و ساز نیز از سال 93 آغاز شده و هم اکنون در عمیق ترین شرایط خود طی دو دهه اخیر قرار گرفته است.
دست کم پنج سال است که رکود شدید در حوزه عرضه مسکن وجود دارد و روز به روز نیز بر عمق این رکود افزوده می شود. در چنین شرایطی، دولت، برنامه ساخت یک میلیون مسکن در سال برای افزایش عرضه و کمک به خانه دار شدن متقاضیان واجد شرایط را در دستور کار قرار داده است.
با گذشت بیش از یک سال از آغاز اجرای این طرح، تاکنون تنها حدود 700 هزار نفر متقاضیان موثر اقدام به افتتاح حساب در بانک برای واریز آورده کرده اند و وام بانکی تنها به حدود 200 هزار واحد مسکونی پرداخت شده است.
این 200 هزار واحد در واقع مقیاس واقعی یا واقعیت عملکرد طرح خانه سازی دولتی در یکسال اخیر را نشان می دهد. این در حالی است که باید در سال اول، یک میلیون مسکن ساخته می شد یا به عبارت دقیق تر عملیات ساخت یک میلیون واحد مسکونی در یک سال آغاز می شد که مستلزم اعلام آمار پرداخت تسهیلات بانکی برای یک میلیون مسکن و نه 200 هزار واحد تاکنون است.
بررسی کارنامه یک ساله دولت در این بخش نشان می دهد این طرح با چند مساله مهم مواجه است که لازم است وزیر جدید، حتما به آن توجه کند و برنامه های خود را براساس آن تدوین و اجرا کند.
بررسی ها نشان می دهد اولین مساله قابل شناسایی در این زمینه به تفاوت هزینه ساخت توافق شده با واقعیت قیمت های بازار بر می گردد. همین موضوع باعث شده است که ستون اصلی این طرح، به صورت کج طراحی شود. از همان ابتدا، قیمتی که سیاستگذار مسکن برای اجرای این طرح و ساخت واحدها اعلام کرد با اختلاف قابل توجه، از هزینه واقعی ساخت مسکن در بازار، فاصله داشت و از آن کمتر بود. همین موضوع هم در سال اول و هم در سال های بعد زمینه ساز کندسازی و خلف وعده های بعدی در خصوص هزینه تمام شده واحدها و زمان ساخت و تحویل واحدها به پیش خریداران می شود.
مساله مهم دیگر مربوط به توان پرداخت آورده نقدی از سوی پیش خریداران است. در حالی که رقم آورده اولیه متقاضیان و پیش خریداران 40 میلیون تومان اعلام شده و مبالغ مربوط به سهم آورده متقاضیان که باید در مراحل مختلف ساخت و پیشرفت فیزیکی واحدها از سوی پیش خریداران تامین و به پروژه ها تزریق شود، به طور شفاف و مشخص اعلام نشده است؛ اما برآوردها نشان می دهد به طور متوسط سهم کل آورده هر متقاضی برای یک واحد مسکونی با قیمت تمام شده امروز، رقمی حول و حوش 600 میلیون تومان می شود.
این میزان نه تنها با آورده اولیه 40 میلیون تومانی سنخیتی ندارد، بلکه به دلیل شفاف نبودن و عدم اطلاع پیش خریدارها از مبالغی که در مراحل بعدی باید به عنوان سهم آورده تامین کنند، می تواند زمینه ساز مشکلات بعدی از جمله ناتوانی در تامین سهم آورده از سوی گروه هایی از متقاضیان و در نتیجه تاخیر و تعطیلی برخی پروژه ها شود.
ذکر این نکته نیز ضروری است که در همین مرحله اول نیز، بسیاری از متقاضیان، موفق به پرداخت 40 میلیون تومان سهم آورده خود در مرحله اول به طور کامل نشده اند و آمارهای بانکی نشان می دهد به طور متوسط هر متقاضی تاکنون رقمی حول و حوش 30 میلیون تومان به شبکه بانکی از بابت مرحله اول واریز آورده اقدام کرده است.
سومین مساله مربوط به مسائل و مشکلاتی است که در ارتباط با موضوع آماده سازی زمین و تامین به موقع آن در مناطقی که تقاضای موثر در آنها وجود دارد. اظهارات برخی از مسوولان بخش مسکن نشان می دهد همین الان در برخی از مناطقی که متقاضی موثر وجود دارد و حتی برخی اقدام به واریز سهم آورده کرده اند، هنوز زمین تامین نشده است.
در مقابل در برخی دیگر از مناطق، بعضی از پروژه های تعریف شده فاقد متقاضی است که باید در برنامه وزیر جدید این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد. برآوردها با اتکا به آمارهای اعلام شده نشان می دهد، در این طرح (طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال) تاکنون کمتر از 30 درصد هدف دولت پیش رفته است؛ مشکل به توافق غیرواقعی در هزینه ساخت و ناتوانی مردم در پرداخت آورده اولیه مربوط می شود. حل مساله مستلزم توافق درست با سازنده ها، افزایش وام ساخت و طول دوره بازپرداخت است.
بافت های فرسوده در وضعیت نامطلوبی قرار دارد
این در شرایطی است که عملکردها در حوزه نوسازی بافت های فرسوده نیز مانند سال های گذشته تاکنون نامطلوب بوده است. در شرایطی که براساس قانون، در هر سال باید به طور متوسط دست کم 100 هزار واحد مسکونی فرسوده واقع در بافت های فرسوده و ناکارآمد شهری نوسازی و بازسازی شود؛ اما آمارها نشان می دهد در هیچ سالی این میزان تحقق نیافته و عملکردها بسیار ضعیف و غیرقابل دفاع بوده است.
در این زمینه لازم است سازوکاری برای تقویت و ترغیب هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن در این بافت ها به عمل آید. باید بر ایجاد صرفه ساخت و انجام فعالیت برای سمت عرضه و توجه به موضوع معیشت و توانمندسازی خانوارهای ساکن در این مناطق به عنوان اولویت های نوسازی تمرکز شود.
این در حالی است که بازار اجاره مسکن نیز تحت تاثیر چهار سال جهش قیمت و تورم شدید در بازار مسکن، تورم عمومی و انتظارات تورمی بالا، با رشد تاریخی مواجه شده و مداخلات ناموفق دولت و اقدامات دستوری در سه سال اخیر، شرایط را در این حوزه حادتر از قبل کرده است.
لازم است در این زمینه نیز تدابیر لازم به ویژه افزایش عرضه فوری به بازار مسکن و به ویژه بازار اجاره از محل از بین بردن حاشیه امن و ریسک صفر ملاکی و احتکار ملکی، برای رفع انجماد از املاک مسکونی خالی از سکنه و احتکارشده از سوی سرمایه گذاران، به کار گرفته شود.
قدرت خرید و قدرت ساخت مسکن نیز هم اکنون برای هر دو سمت تقاضا و عرضه مسکن، در شرایط حداقلی و در وضعیت اضطراری قرار گرفته است. در این زمینه لازم است وزیر جدید راه و شهرسازی پکیج سیاستگذاری موثر یا جعبه ابزار رونق را به کار بگیرد و وارد عمل شود.
این پکیج یا جعبه ابزار، ترکیبی از سیاست های موثر در دو بخش پارامترهای درونی و بیرونی موثر بر بازار مسکن و ساخت و ساز است. به کارگیری این جعبه ابزار همچنین در شرایطی که در سال های اخیر تاکنون ملاکان و سفته بازها از مهم ترین عوامل اثرگذار بر جهش قیمت، کاهش قدرت خرید و ساخت آپارتمان های مسکونی بوده اند از اهمیت بیشتری برخوردار است.
لازم است برای برطرف شدن این مشکلات به طور مشخص چهار سیاست کلیدی و موثر از درون بازار مسکن یعنی افزایش عرضه، افزایش سقف وام و استطاعت پذیر کردن آن برای خانوارها، ایجاد ریسک و هزینه برای ملاکی و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی و همچنین، کنترل و مهار عوامل اثرگذار از بیرون بازار مسکن، بر تحولات داخلی این بازار مورد توجه و تمرکز قرار بگیرد.
تقویت قدرت خرید متقاضیان از محل تعریف پکیج های متنوع و سبدهای تسهیلاتی موثر و متناسب با سطوح قیمت مسکن، درآمد خانوارها و توان مالی آنها، نه تنها می تواند بازار ساخت و ساز را از محل ایجاد تقاضا برای واحدهای ساخته شده، از رکود عمیق خارج کند و در مسیر رونق قرار دهد که در عین حال از محل افزایش عرضه، به حرکت بازار به سمت تعدیل عرضه و تقاضا کمک می کند.
وزیر جدید باید به این نکته توجه داشته باشد که همه مشکلات بازار مسکن از درون این بازار شکل نگرفته است که تنها با سیاست خانه سازی دولتی، برطرف شود، بلکه در سال های گذشته تاکنون نقش بازیگردانان خارجی در التهابات بازار مسکن و ساخت و ساز، اثر قابل توجهی داشته است.
در سال های گذشته تاکنون مسکن همواره تحت تاثیر انتظارات تورمی ناشی از افزایش ریسک های غیراقتصادی، شرایط متلاطم در بازارهای رقیب مانند بازار ارز و…، بالا بودن نرخ تورم عمومی و همچنین رشد بالای نقدینگی بوده و از این محل، آسیب های جدی به این بازار هم در حوزه عرضه و هم در بخش تقاضا وارد شده است.
بنابراین، اینکه تصور شود همه مشکلات بخش مسکن از درون این بازار عبور می کند از اساس اشتباه و نیازمند بازنگری جدی است.
مشکلات بخش مسکن چگونه حل خواهد شد؟
بررسی ها نشان می دهد در شرایطی که رغبت به سرمایه گذاری در بافت فرسوده نیازمند حل مشکل معیشت ساکنان خانه های کلنگی با سیاست های حمایتی و افزایش صرفه ساختمانی نسبت به مناطق مرفه است، حل سایر مسائل ذکرشده در حوزه مسکن تنها با یک ابزار امکان پذیر نیست و نیازمند جعبه ابزار است.
گام اول باید توسط تیم اقتصادی (نه فقط توسط وزیر جدید مسکن) به شکل مهار بازیگردانان خارجی تورم مسکن برداشته شود؛ اقداماتی برای انتظارات تورمی، رشد نقدینگی، جهش ارز و تورم عمومی در این گام قرار دارند.
گام دوم به شکل تقویت توأم قدرت خرید و قدرت ساخت از طریق تسهیلات است و همزمان، انجمادزدایی از خانه های بلااستفاده با الگوی جهانی برای بازدارندگی سرمایه گذاری غیرمولد در بخش املاک. توجه به این جعبه ابزار می تواند منجر به تجویز درست سیاست ها شود.
بازار مسکن دو تله برای وزیر جدید خواهد داشت
وزیر جدید در بخش مسکن باید به دو تله مهمی که در شرایط فعلی مقابل وی قرار دارد، توجه داشته باشد و از ورود به آنها اجتناب کند.
تله اول انجام اقدامات و کارهای گلخانه ای و موازی مشکلات (سیاست های بی اثر) است. لازم است وزیر فارغ از نگاه های سیاسی و نظرات افراد مختلف، برای حل مشکل بازار مسکن و انجام اقدامات موثر در این زمینه به واقعیت های بازار و راهکارهای عملیاتی برای رفع آنها توجه کند.
از سوی دیگر از خطر افتادن به تله دوم یعنی بی عملی و روزمرگی در سیاستگذاری با اشتباه گرفتن جایگاه مسوولیتی به جای منتقد، اجتناب کند. وزیر باید درک و تشخیص درستی از جایگاه واقعی خود به عنوان مجری و سیاستگذار بخش مسکن داشته باشد و تنها به نقد سیاست های قبلی اکتفا نکند؛ چرا که بازار مسکن در برهه زمانی فعلی نیازمند عمل گرایی و اجرای سیاست های موثر است.
فرصت سازی از جایگاه ویژه وزیر
وزیر جدید راه و شهرسازی یا همان وزیر مسکن، اگرچه سکان این وزارتخانه را در یکی از بدترین دوره های بازار مسکن در اختیار قرار می گیرد؛ اما هم اکنون جایگاه وی، یک جایگاه استثنایی است. چراکه بزرگترین وعده دولت سیزدهم، حل بزرگترین مشکل اقتصادی و اجتماعی خانوارها یعنی مسکن است؛ دولت به وزیر جدید امیدوار است و این، اعتبار وزیر جدید محسوب می شود که باید آن را با به خط کردن تیم اقتصادی برای تنظیم متغیرهای بیرونی موثر بر بخش مسکن به فرصت برای نجات بازار مسکن از ابررکود ابرتورمی تبدیل کند.
به این معنا که وزیر جدید اگرچه میراث دار بدترین دوره بازار مسکن خواهد بود، اما از آنجا که دولت اراده دارد در حوزه مسکن تحولاتی مثبت رقم بخورد و درصدد است تا تمام حمایت ها در این زمینه به کار گرفته شود، می تواند از طریق تفهیم مسائل بیرونی و جلب نقش آفرینی کل تیم اقتصادی دولت، تهدید فعلی بازار املاک را به فرصت بهبود شرایط تبدیل کند.
