به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بعد از انتشار آمار رسمی درباره تحولات بازار معاملات مسکن در مهرماه در روزهای اخیر، رمزگشایی ها از پارادوکس پاییزی بازار مسکن در این ماه، از بروز خزان پاییزی در این بازار خبر می دهد.
مهرماه امسال، در حالی حجم معاملات خرید آپارتمان با کاهش ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه همراه شد که در عین حال متوسط قیمت مسکن حول و حوش یک درصد رشد مثبت را تجربه کرد. از آنجا که معمولا در دوره های اخیر، افت محسوس معاملات خرید مسکن در یک ماه بر سطح قیمت ها اثرگذار بوده و باعث ثبت تورم منفی یا ثبات قیمت می شده است، وضعیت مهر ماه، نوعی پارادوکس پاییزی را نشان می دهد.
در گزارشی که دو روز قبل در این باره منتشر شد دلایل بروز این پارادوکس تشریح شد. بررسی های در این باره نشان داد در مهرماه حجم معاملات خرید مسکن در نتیجه مداخله چند نیروی کاهنده، کاهش یافت.
از سوی دیگر نیروهای دیگری نیز مانع از آن شدند که با وجود افت ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در یک ماه، تورم ماهانه نیز از این افت تبعیت کرده و رشد مثبت قیمت به ثبت نرسد. یک نیروی کاهنده حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه مربوط به احتیاط سرمایه گذاران ملکی برای خرید آپارتمان بود.
سرمایه‌‌گذاران ملکی که ماه های متوالی به عنوان طیف غالب تقاضای خرید مسکن در بازار حضور دارند، تحت تاثیر بالا بودن قیمت واحدها از یک سو و مشاهده به حداقل رسیدن تقاضای خرید مسکن از سمت متقاضیان مصرفی به دلیل نبود قدرت خرید، مهرماه امسال با احتیاط بیشتری نسبت به معامله آپارتمان ها اقدام کردند. با این حال و در شرایطی که هم تقاضا و هم حجم معاملات در بازار کاهش یافت اما قیمت، رشد مثبت یک درصدی را تجربه کرد.
علل رشد قیمت مسکن چیست؟
بررسی های نشان می دهد این رشد قیمت دو علت مهم دارد. علت اول ناشی از ورود محرک شوک ارزی و انتظارات تورمی به بازار مسکن مهرماه است. بازدهی ماهانه در بازار دلار، مهرماه چهار درصد بود. همین موضوع یعنی شوک ارزی و انتظارات تورمی منجر به کاهش عرضه فایل به بازار مسکن شد. مهرماه امسال نه تنها برخی از فروشنده ها از تصمیم خود برای عرضه واحدها به بازار فروش به طور موقت انصراف دادند که از سوی دیگر برخی از فروشنده هایی که از ماه های قبل نیز اقدام به فایل کردن واحد خود در بازار کرده بودند فرآیند بازاریابی را به طور موقت متوقف کردند.
در واقع در عین حال که به دنبال احتیاط متقاضیان خرید و سرمایه گذاران ملکی برای خرید آپارتمان ناشی از نبود چشم انداز رشد محسوس در ماه های بعد و بالا بودن قیمت ها، از حجم تقاضای موثر برای خرید مسکن کاسته شد و در نهایت معاملات با افت ۱۰ درصدی نسبت به شهریور ماه همراه شد از سوی دیگر، عرضه فایل به بازار نیز کاهش یافت. یعنی هم کاهش عرضه و هم کاهش تقاضا در بازار مسکن مهرماه به طور همزمان این بازار را تحت تاثیر قرار داد.
عامل دوم، اثر تورم ساخت بر قیمت مسکن و بهای فایل های عرضه شده به بازار و در نهایت قیمت واحدهایی است که در همین بازار خزان زده مسکن مهرماه مورد معامله قرار گرفت. ادامه تورم ساخت و رشد قیمت تمام شده مسکن، در مهرماه نیز مانند ماه های قبل اثر خود را روی قیمت واحدهای مسکونی عرضه شده به بازار برجای گذاشت.
اگرچه سهم فروش نوسازها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در ماه های گذشته همواره روندی کاهشی داشته است و نسبت به سال های معمول بازار ملک به شدت افت کرده است اما نباید فراموش کرد که همچنان نوسازها بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن شهر تهران را به خود اختصاص می دهند.
بنابراین یک عامل دیگر آن است که به دلیل استمرار تورم ساخت و رشد هزینه های ساخت و ساز ناشی از افزایش بهای تمام شده، با وجود کاهش حجم معاملات مسکن، تورم ماهانه یک درصدی (مثبت) رقم بخورد. مهرماه امسال در واقع همان عرضه کم که با تقاضای محدود هم همراه بود با اثر تورم ساخت و رشد بهای تمام شده، قیمت گذاری و در نهایت معامله شد.
ماجرای سوء برداشت از مسکن مهرماه
در حالی در گزارش دو روز قبل از دلایل علل کاهش معاملات مسکن در مهرماه و عوامل بروز پارادوکس بین روند ماهانه حجم معاملات و تورم ماهانه آپارتمان‌‌ها در شهر تهران رمزگشایی شد که بعد از انتشار این گزارش، گروهی درصدد برآمده این ذهنیت را القا کنند که کاهش حجم معاملات مسکن در مهرماه امسال یک رفتار طبیعی بازار بوده است.
در واقع این گروه با این استدلال که همیشه حجم معاملات مسکن در پاییز به دلیل کاهش تقاضا و تغییر فصل و اتمام تابستان، با افت نسبت به تابستان همراه می شود، کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مهرماه و رشد مثبت یک درصدی را یک رفتار طبیعی اعلام کردند.
اما سوال مهم آن است که آنچه در بازار مسکن مهرماه ۱۴۰۱ تجربه شد (پارادوکس معاملات و قیمت)، واقعا یک رفتار طبیعی بازار، مربوط به تغییر فصل است؟
برای پاسخ به این سوال باید دید که آیا رفتار پاییزی بازار مسکن شهر تهران برخوردار از الگوی خاصی است یا خیر؟ و اگر این الگو وجود دارد، الگوی رفتاری بازار مسکن پایتخت در فصل پاییز چه روندی را نشان می دهد؟
تحلیل معاملات خرید با الگوی اجاره؟
بررسی های انجام شده نشان می دهد آنچه این گروه سعی در القای آن به بازار مسکن دارند و اعلام می کنند رفتار مهرماه بازار مسکن و افت ۱۰ درصدی حجم معاملات همراه با رشد یک درصدی قیمت، رفتاری طبیعی است، عمدتا مربوط به بازار اجاره است.
در واقع این بازار اجاره است که از این الگوی فصلی یعنی افت حجم معاملات و تقاضای اجاره مسکن در پاییز نسبت به تابستان تبعیت می کند. براساس الگوی عرضه و تقاضا در بازار اجاره و رفتار طیف فعال در این بازار، تابستان فصل اوج جابه‌‌جایی ها در این بازار بوده و همزمان با اتمام تابستان و شروع پاییز که مصادف با شروع سال تحصیلی جدید مدارس و دانشگاه ها و مراکز آموزشی است تقاضا برای اجاره مسکن نیز کاهش می یابد. ضمن آنکه موجودی فایل در بازار اجاره نیز در پاییز کمتر می شود چرا که عمده جابه‌‌جایی ها در این بازار در نیمه اول سال و عمدتا فصل تابستان صورت گرفته است.
این الگو، یعنی کاهش معاملات خرید مسکن در پاییز، الزاما و همیشه الگوی ثابت بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان‌‌های تهران نیست. در واقع این ذهنیت که افت ۱۰ درصدی معاملات مسکن در مهرماه ۱۴۰۱ ناشی از رفتار طبیعی بازار و بازیگران آن است همه آن چیزی نیست که در این ماه شاهد آن بودیم.
بررسی ها نشان می دهد تکرار الگوی پاییزی معاملات مسکن برای همه پاییز‌‌ها چه در گذشته و چه در آینده به یک زمینه مهم نیاز دارد. در واقع هر زمان که بازار مسکن در شرایطی متعارف، معمولی و طبیعی (نه رکود و نه رونق شدید)، قرار دارد، می توان انتظار داشت الگوهای مربوط به سال های معمول بازار مسکن تکرار شود.
پیش نیازهای اساسی بازار مسکن چیست؟
شرایط معمول در بازار مسکن سه پیش نیاز اساسی دارد و زمانی می توان اعلام کرد که بازار در شرایط نرمال قرار دارد که دست کم سه مشخصه یا پیش نیاز مهم را دارا باشد.
پیش نیاز اول آن است که در یک شرایط معمول در بازار مسکن، جنس غالب تقاضا و خریدهای ملکی، معطوف به تقاضا و خریدهای مصرفی است. یعنی وزن بیشتر معاملات مسکن مربوط به خرید آپارتمان از سوی خانه اولی ها یا متقاضیان تبدیل به احسن با انگیزه تامین مسکن محل سکونت است.
پیش نیاز دوم آن است که حجم معاملات یعنی تعداد معاملات خرید و فروش مسکن در طول یک ماه در یک سطح متعارف قرار داشته باشد. یعنی نه در سطح حداقلی و کف قرار داشته باشد و نه در سطح بسیار بالا.
ویژگی سوم بازار مسکن در یک شرایط معمول و نرمال، آن است که سطح قیمت نیز در وضعیت متعارف قرار داشته باشد. هر زمان این سه پیش نیاز و ویژگی مهم به طور توامان در بازار مسکن وجود داشت می توان انتظار داشت بازار از یک الگوی مشخص به طور نمونه الگوی کاهش حجم معاملات در پاییز نسبت به تابستان (به فرض درست بودن این گمانه)، پیروی کند.
در برخی از پاییزهای ملکی که بازار در شرایط عادی و نرمال مطابق با سه پیش نیاز شرح داده شده قرار داشته باشد در روندهای قبلی، افت بین ۱۰ تا ۱۵ درصدی حجم معاملات خرید مسکن تجربه شده است.
این ادعا را می توان براساس کارنامه معاملات مسکن شهر تهران در دو سال ۹۴ و ۹۵ که بازار مسکن در شرایط عادی و نرمال قرار داشت، تحلیل کرد. در این دوره، جهش قیمت دست کم حدود یک سال تا یک سال و نیم تمام شده بود و بازار با ریزنوسان جزئی قیمت همراه بود. یعنی سطح قیمت ها متعارف بود و در شرایط اضافه پرش قرار نداشت.
از سوی دیگر حجم معاملات مسکن در شهریورماه این سال ها، پنج رقمی بود یعنی بیش از ۱۰ هزار واحد در ماه معامله شده و به ثبت رسیده بود. در این سال ها همچنین تقاضای مصرفی وزن غالب تقاضا را به خود اختصاص داده بود و تقاضای سرمایه ای نسبت به تقاضای مصرفی کمتر بود. در واقع با هر سه پیش زمینه گفته شده برای شناسایی شرایط نرمال در بازار مسکن، بازار معاملات مسکن در این سال ها، وضعیت عادی و متعارف داشت.
در این شرایط، معاملات خرید مسکن در شهر تهران در مهرماه به ترتیب سال های ۹۴ و ۹۵ معادل حدود ماهانه ۱۰ و ۳۰ درصد افت داشت. یعنی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه ۹۴ نسبت به شهریورماه این سال افت ۱۰ درصدی و در مهرماه ۹۵ نسبت به شهریور ماه ۹۵، افت ۳۰ درصدی داشت.
علت تفاوت مسکن در مهرماه سال جاری
اما افت ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه امسال از جنس کاهش ۱۰ و ۳۰ درصدی حجم معاملات مسکن در مهر سال های ۹۴ و ۹۵ نسبت به شهریور ماه های آن سال ها نیست.
مهم ترین سند هم در رد اینکه خزان امسال پاییز ملک در مهرماه طبیعی نبوده است با همان سه پیش شرط گفته‌شده در فوق، قابل توضیح است. یک علت مهم مربوط به حجم معاملات خرید مسکن در شهریور ۱۴۰۱ است. در سال های متعارف بازار مسکن که پاییز تقاضای خرید ملک با کاهش همراه می شده است در شهریور ماه بیش از ۱۰ هزار فقره معامله خرید مسکن در بازار به ثبت رسیده است.
اما در شهریور ماه امسال، تعداد معاملات خرید مسکن تنها ۶ هزار فقره بود که این سطح معاملات خرید مسکن در واقع به معنای قرار داشتن حجم معاملات در کف و شرایط حداقلی و رکودی است.
از سوی دیگر در مهر و شهریور ماه امسال عمده تقاضای خرید مسکن، سرمایه ای بود و نه مصرفی. در حالی که در شرایط عادی و نرمال تقاضای غالب، مصرفی است. همچنین پیش شرط سوم یعنی قرار داشتن سطح قیمت ها در وضعیت متعارف نیز در مهرماه امسال محقق نشد. سطح قیمت مسکن هم‌‌اکنون سطحی نامتعارف و بسیار بالاتر از توان مالی و قدرت خرید متقاضیان حتی گروهی از متقاضیان سرمایه ای است.
این شرایط در نتیجه بروز وضعیت غیرعادی جهش در سه سال متوالی رخ داده است و همه دستگاه های سنجش قیمت مسکن از جمله رابطه قیمتی مناطق شمال و جنوب تهران، نسبت قیمت به اجاره مسکن و… نشان دهنده شرایط و قیمت نامتعارف در بازار مسکن هستند.
از همه اینها مهمتر می توان گفت در مهرماه شاهد محرک های ورود تقاضای سرمایه ای به بازار مسکن بوده ایم. در این ماه برزخ انتظارات و ریسک دار بودن بازار ارز و سکه و همچنین نابسامانی بازار سهام، بازار مسکن را از بیرون تحت تاثیر قرار داده و بر رفتار طیف های فعال این بازار و بازیگران آن اثرگذار بوده است.
بنابراین آنچه در مهرماه بازار مسکن ۱۴۰۱ به وقوع پیوسته است نه تنها ناشی از رفتار طبیعی بازار و واکنش طبیعی آن به تغییر فصل نیست بلکه یک رویداد محسوب می شود که با الگوی رفتار پاییزی مسکن در شرایط عادی و نرمال متفاوت است.
تکرار شرایط غیرعادی در بازار مسکن
این رویداد یعنی رشد قیمت در شرایط افت معاملات در نخستین ماه پاییز ۱۴۰۱، در واقع بیش از آنکه تکرار یک رویداد ملکی در سال های عادی بازار مسکن ناشی از رفتار طبیعی در یک بازار نرمال (بازار سال های ۹۴ و ۹۵) باشد، یک رویداد متفاوت است.
ضمن آنکه این ادعا که در همه ماه های مهر، در یک الگوی تکراری و طبیعی حجم معاملات مسکن با کاهش همراه می شود اساسا ادعای درستی نیست. شاهد این موضوع هم مربوط به رویداد پاییزی سال های ۹۸ و ۹۹ یعنی سال های اوج جهش و اضافه پرش مسکن است.
در مهرماه سال ۹۸ رشد ماهانه حجم معاملات مسکن (رشد معاملات در مهرماه نسبت به شهریور ۹۸) معادل ۱۹ درصد بود. یعنی در مهرماه ۹۸ نه تنها حجم معاملات خرید مسکن نسبت به شهریور کاهش نیافت بلکه به میزان محسوس و معادل ۱۹ درصد رشد کرد. از سوی دیگر در مهرماه ۹۹ نیز حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران رشد سه درصدی را نسبت به تعداد معاملات صورت گرفته در شهریور این سال، تجربه کرد.
بنابراین، الزاما در همه ماه های مهر حجم معاملات مسکن در مقایسه با شهریور ماه همان سال کاهشی نیست و نمی توان ادعا کرد کاهش تعداد معاملات خرید مسکن در ماه های مهر به نسبت ماه آخر تابستان (شهریور) یک روال و رویداد ثابت و طبیعی بازار ناشی از رفتار طبیعی بازیگران آن به دلیل تغییر و تحولات فصلی است.
به این ترتیب و با مشاهده روندهای مربوط به تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران در ماه های مهر می توان گفت که در سال های اخیر که شرایط غیرطبیعی ناشی از مداخله محرک های بیرونی در بازار مسکن و بروز جهش و اضافه پرش قیمتی و… در این بازار ایجاد شده است، هر پاییز استعداد ثبت یک رخداد تازه و خارج از الگوهای رفتاری بازار در مهرماه های متعارف بازار دارد.
در واقع این شرایط باعث شده است که در یک پاییز یا مهرماه شاهد افت حجم معاملات و در پاییز دیگر شاهد رشد حجم معاملات مسکن در مقایسه با تابستان (یا شهریور)، باشیم. بنابراین و با نگاهی به روندهای بازار معاملات مسکن در مهرماه های سال های قبل تاکنون می بینیم که ادعای کاهش همیشگی حجم معاملات خرید مسکن در همه مهرماه ها نسبت به شهریورهای بازار ملک، از اساس نادرست است.
