به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از خبرآنلاین، جدیدترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن منتشر شد و بر اساس آن شاهد عمیق تر شدن شکاف بین تعداد متقاضیان و معاملات انجام شده در این بازار هستیم. بر اساس این گزارش، معاملات مسکن در شهر تهران طی مهرماه بیش از ۱۰درصد نسبت به شهریور افت کرده است. در همین حال قیمت هر متر مربع آپارتمان مسکونی در تهران طی همین بازه زمانی با رشد 1.2درصدی نسبت به ماه گذشته به مرز 44میلیون تومان رسیده است. میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی مهرماه به ۴۳میلیون و ۷۲۰هزار تومان رسید که نشان از رشد ۱٫۲درصدی نسبت به شهریورماه دارد. در شهریورماه میانگین قیمت مسکن روی عدد ۴۲میلیون و ۲۲۰هزار تومان قرار داشت.بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهرماه سال ۱۴۰۱ حاکی از آن است که از مجموع ۵۴۱۶ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا ۵سال ساخت با سهم ۲۸/۶درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. با این وجود سهم مذکور در مقایسه با مهرماه سال قبل حدود ۴/۴واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با عمر بالا در گروه های «۱۱ تا ۱۵» و «بیش از ۲۰» سال ساخت افزوده شده است. گفتنی است مناطق ۵، ۱۰ و ۲بیشترین معاملات انجام شده مهرماه در تهران را به خود اختصاص داده‌اند.گزارش بانک مرکزی حاکی از آن است که در مهرماه سال ۱۴۰۱، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران۴۳۷/۲ میلیون ریال بوده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب افزایش ۱/۲درصدی و ۳۸/۲درصدی را نشان می‌دهد. نکته دیگر اینکه در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۸۸میلیون و ۳۰۰هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲۱میلیون و ۳۰۰هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
بنابر این گزارش، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده شهر تهران در مهرماه سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد که به لحاظ مساحت، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، سهمی‌معادل ۵۶/۸درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. همچنین ۵۶/۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این ماه معامله‌شده و ۵۰/۳درصد از معاملات نیز به واحدهای مسکونی با ارزش هر واحد کمتر از ۳میلیارد تومان اختصاص داشته است.
جهش ۴۰ درصدی اجاره‌بها
در بازار اجاره‌بها هم قیمت‌ها صعودی بوده‌اند. بر اساس گزارش بانک مرکزی بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مهرماه سال ۱۴۰۱ نشان‌دهنده رشد بوده است. به این ترتیب کرایه مسکن در شهر تهران معادل ۴۰/۹ و در کل مناطق شهری معادل ۴۶/۸درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است. لازم به توضیح است رشد ماهانه شاخص مزبور در مهرماه در شهر تهران و کل مناطق شهری یکسان و معادل ۷درصد بوده است.
تقاضای مخفی مسکن در حال تلنبار شدن
اگرچه فقط ۹درصد متقاضیان واجد شرایط نهضت ملی مسکن در چرخه دریافت خانه قرار دارند، آمار ثبت نامی‌ها جمعیت ۵.۵میلیون نفری تقاضای مطلق در بازار مسکن را نشان می‌دهد که وزارت راه و شهرسازی برنامه مشخصی برای پاسخگویی به نیاز مسکن این جمعیت ارایه نکرده است. طرح نهضت ملی مسکن اگرچه پتانسیل مدنظر طراحان خود را هنوز محقق نکرده، اما ظرفیت تقاضای پنهان مسکن در کشور را به سیاست‌گذار و قانون‌گذار نشان داده است. طبق آمار ۵.۵میلیون نفر برای واحدهای این پروژه ثبت نام کردند که می‌تواند به نوعی تقاضای مطلق در بازار مسکن محسوب شود؛ هرچند وزارت راه و شهرسازی بر اساس شاخص‌های پنج‌گانه ۳.۶میلیون نفر را واجد شرایط تشخیص داد.از ۳.۶میلیون نفری که مشمول دریافت واحدهای نهضت ملی مسکن هستند تا کنون فقط ۳۳۳هزار نفر معادل ۹درصد افراد واجد شرایط آورده اولیه ۴۰میلیون تومان را واریز کرده‌اند که متقاضیان موثر محسوب می‌شوند. این تعداد نیز بر اساس شواهد و قرائن در فراخوان‌های دوم و سوم با ریزش مواجه شده‌اند.بزرگترین طرح وزارت راه و شهرسازی با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در شرایطی قرار دارد که طرف تقاضا توان چندانی برای تامین آورده ندارد و بانک‌ها نیز که مکلف به تامین تسهیلات ۲۵۰ تا ۴۵۰میلیون تومانی به ازای هر واحد هستند در ۱۴ ماه گذشته به نوعی از این پروژه جاخالی داده‌اند.آنطور که از صحبتهای مسئولان برمی‌آید در بیش از یک سال گذشته که از تصویب قانون و تکلیف وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن می‌گذرد، بجز آورده متقاضیان، مدل جایگزین برای تامین آورده پیش‌بینی نشده و به پیشنهادات انبوه‌سازان برای تامین منابع نیز پاسخ مثبتی داده نشده است.
در صورتی که عدد ۵.۵میلیون نفر متقاضی نهضت ملی مسکن را به عنوان تقاضای پنهان در بازار مسکن لحاظ کنیم تا کنون فقط ۶درصد از این جمعیت وارد فرآیند دریافت مسکن شده‌اند. در شرایطی که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده ۴۳۰هزار واحد را به مرحله ساخت رسانده است ۳۳۳ هزار نفر مبلغ ۴۰میلیون تومان آورده را واریز کرده‌اند. در واقع دولت با مازاد حدود ۱۰۰هزار واحدی مسکن مواجه است که طرف تقاضا توانی برای خرید آن ندارد. طی بیش از یک سال گذشته تعلل وزارت راه و شهرسازی در اجرای طرح نهضت ملی مسکن، انگیزه تقاضای موثر و مطلق را به تدریج کمرنگ کرده است. از سوی دیگر آمار پروانه‌های ساختمانی از کاهش ۱۳درصدی ساخت و ساز در کل کشور حکایت دارد. بهار امسال برای ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی شهری در کشور پروانه ساختمانی صادر شده است. با این پیش فرض ممکن است تولید مسکن تا پایان سال ۱۴۰۱ در کشور به حدود ۳۶۰ هزار واحد برسد که در مقایسه با سال گذشته ۳۰درصد کاهش خواهد یافت.
فرشید پورحاجت ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با انتقاد از عملکرد مسئولان وزارت راه و شهرسازی در حمایت از بخش خصوصی به ایسنا گفت: در یک سال و دو ماه گذشته که با نوعی انفعال در اجرایی کردن پروژه نهضت ملی مسکن در این وزارتخانه مواجه بودیم هزینه‌های ساخت مرتبا افزایش یافت و تلنبار شد. اگر تا یک سال قبل می‌شد با حدود متری ۵میلیون تومان این پروژه را جمع و جور کرد امروز هزینه‌ها به حدود متری ۹ میلیون تومان رسیده است. در همین یک هفته اخیر از بابت افزایش قیمت یونولیت و بلوک‌های سقفی، قیمت هر متر از واحدهای نهضت ملی مسکن ۱۰۰هزار تومان افزایش یافت.وی تاکید کرد: آقایان در وزارت راه و شهرسازی، اصل را رها کرده و فرع را چسبیده‌اند. وزارتخانه به جای تسهیل‌گری، نقش پیمانکاری به خود گرفته است. باید شرایط را برای ورود بخش خصوصی به طرح جهش تولید مسکن مهیا می‌کردند اما این اقدام را صورت ندادند و حتی اعتنایی به هزینه‌های بالای تولید مسکن نکردند. شرایط به گونه‌ای است که سازندگان در دالان‌های پرپیچ و خم اداری رها شده‌اند. عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان با اشاره به کاهش ۴۶درصدی صدور پروانه ساختمانی در تهران گفت: بخش خصوصی بدون اغراق، توانایی ساخت سالیانه ۸۰۰ هزار واحد مسکونی را دارد اما اقدامات وزارت راه و شهرسازی شامل مداخلات و عدم مداخلات، دست و پای فعالان صنعت ساختمان را بسته است. ما حتی در حوزه‌ی صدور پروانه‌ی صلاحیتی که می‌بایست از وزارت راه و شهرسازی اخذ کنیم دچار مشکل هستیم.پورحاجت بیان کرد: امروز روشن شده که اجرایی شدن طرح نهضت ملی مسکن از مشکلاتی همچون نبود تسهیلات بانکی، پایین بودن توان متقاضیان و نبود زمین قابل ساخت رنج میبرد. از آن طرف سازندگان بخش خصوصی با مشکلات عدیده‌ای شامل تورم نهاده‌های ساختمانی، طولانی بودن فرآیند صدور پروانه، خدمات مهندسی معیوب و هزینه‌های دستمزد، بیمه و غیره مواجهند.
