اسم رمزی به نام بازار مسکن/ تورم، کابوس شوم اقتصاد
به گزارش ساختمان آنلاین: در خبرها مدام از مشکلات اجاره‌نشینان می‌شنویم و از اجاره‌هایی که کمر آنان را شکسته است. آرزوهایی برای خانه‌دار شدن و زیستن زیر سقف‌هایی که متعلق به خودشان است. رویکرد حاکمیت در این موارد معمولا چرخش به سمت دخالت مستقیم در داستان و تلاش برای اجرای پروژه‌های عمرانی گسترده برای رساندن مردم به چنین رویایی بوده است. اما سوال این جاست که این‌بار این تلاش‌ها تا چه اندازه مفید خواهد بود؟
مسکن در اقتصاد اسم رمزی است که بحث‌های زیادی را ایجاد می‌کند. ادبیات اقتصادی اساسا سرمایه‌گذاری در این حوزه را در دسته‌ای جداگانه قرار داده و تخصصا تحت همین عنوان به بررسی و تفحص می‌گذارد.
سرمایه‌گذاری در این حوزه به شدت می‌تواند تحت تاثیر نرخ‌های بهره وام، سود بانکی و اوراق بهره باشد و دوره‌های بازدهی آن ممکن است از پنجاه سال هم بگذرد. مسکن در چند دهه اخیر همواره در سطح بین‌الملل یکی از حوزه‌های مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده است که همگی نشان از اهمیت استراتژیک آن دارند.
گذشته از بحث اقتصادی، مالکیت یک باب آپارتمان برای فرد از جنبه اجتماعی قابل بحث است. مالکیت چنین ماهیتی معمولاً به فرد اعتبار اجتماعی می‌دهد و جایگاه اجتماعی او را بالا میبرد که می‌تواند فواید گوناگونی را برای وی به ارمغان بیاورد. از سمتی دیگر، آرامش ایجاد شده ناشی از داشتن تسلط بر سقف بالای سر معمولاً به توانایی بهتر وی برای فعالیت در اجتماع منجر می‌شود.
این عوامل در کنار علل دیگر منجر شده تا در دولت سیزدهم دست به اجرای یک ابر پروژه ملی بزند که به دنبال ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی باشد. بهتر است برای بررسی امکان اجرای آن به مسیر انجام این پروژه بپردازیم:
تعاونی‌های مسکن تشکیل شده و پیمانکار پروژه‌ها در نقاط گوناگون کشور تعیین می‌شوند.
زمین‌های لازم برای اجرای این پروژه مکان‌یابی و شهرک‌های جدیدی طراحی می‌شوند.
متقاضیان وارد قراردادهای مربوطه شده و موظف به پرداخت‌های منظم با مقادیری مشخص می‌شوند.
مصالح ساختمانی و نیروی کار مدنظر تامین شده و پروژه در مسیر خود به سمت اجرا حرکت می‌کند.
در نهایت خانه‌ها بدون تاخیر در تاریخ‌های تعیین شده به متقاضیان بدون مشکلات فنی و حقوقی تحویل داده می‌شود.
زمان مورد نیاز برای ساخت یک واحد مسکونی
اجرای چنین پروژه‌ای در سطح فنی با توجه به ظرفیت‌های فنی و مهندسی کشور به همراه ماشین‌آلات موجود، چندان مانعی در مقابل خود نمی‌بیند هر چند که از منظر مهندسی عمران به طور کلی ساخت یک واحد پنج طبقه چیزی میان ۱۳ تا ۱۸ ماه تقریباً به طول می‌انجامد که عرضه یک میلیون واحد در سال را تقریبا ناممکن جلوه می‌دهد.
زمین؛ مشکل همیشگی
بدیهی است یک ساختمان برای بنا شدن نیازمند زمین است .این بدان معنی است که دولت باید هزینه‌های هنگفتی را برای این زمین‌ها در نظر بگیرد که بی شک با توجه به حجم بالای پروژه قابل توجه خواهد بود و حتی امکان تامین آن از دستگاه‌های دولتی و اموال دولتی جای بحث است.
از سمت دیگر، استفاده از زمین‌های حاشیه شهر نیازمند گسترش زیرساخت و آمایش و ساخت راه و جاده بوده و همه‌ی این‌ها در حالی است که کشور با کسری بودجه‌ی شدید روبه‌رو است. مرکز پژوهش‌های مجلس این مقدار را برای سال ۱۴۰۱ در بازه ۳۰۰ تا ۶۰۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌کند و مقدار نقدینگی کشور حدود ۵۲۰۰ هزار میلیارد تومان است و این یعنی در حدود ۱۰ درصد کل ریال‌های موجود در دست مردم و بانک‌ها کسری بودجه داریم.
قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده هر واحد مسکونی
متقاضیان این پروژه نیز باید در نظر گرفته شوند. اولین نکته مطرح در این زمینه، کاهش قدرت خرید شدید مردم این شبهه را به وجود می‌آورد که آیا امکان پرداخت هزینه‌های خرید چنین خانه‌ای را خواهند داشت یا نه. شورای مرکزی نظام مهندسی کشور برای سال ۱۴۰۱ قیمت تمام شده‌ای در حدود هفت میلیون و ۲۰۰ هزار تومان را برای هر متر ساختمان سه تا پنج طبقه اعلام کرده است.
بر این اساس حتی یک خانه چهل متری دست کم ۲۸۰ میلیون خرج خواهد داشت که حتی با فرض ثبات تورمی ناممکن می‌نماید. زیرا درآمد هشت دهک از خانوارهای ایرانی در سال ۱۴۰۱ زیر پنج میلیون تومان تخمین زده می‌شود. این یعنی حداقل ۵۶ ماه درآمد خانوار ایرانی باید صرف هزینه ساخت خانه شود.
مضاف بر این، نکته مطرح دیگر این است که مشکل مسکن در ایران صرفا محدود به اجاره‌نشینان نیست. چرا که جامعه از بدمسکنی و فرم‌های دیگر مشکلات مسکن در رنج است و درمان آن لزوما ساخت خانه‌های تازه نخواهد بود.
پرداخت‌های منظم برای این پروژه با توجه به شرایط اقتصادی شوم کشور از سمت متقاضیان شاید قابل اجرا نباشد. این یعنی ممکن است عده‌ای از آن‌ها بدین جهت در این طرح مشارکت نکنند.
تورم، کابوس شوم اقتصاد ایران
همچنین تورم موجود در کشور اقتصادی بودن این پروژه‌ها را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و شاید باعث از میان رفتن صرف اقتصادی آنان حتی در کوتاه‌مدت شود و به این ترتیب فرضیه وجود شرکت‌کننده کافی برای این طرح تحت سوال است.
گذشته از این، اجرای مسکن مهر در دولت قبل یادگیری‌هایی به دنبال داشته است. چند جستجوی ساده در گوگل، ما را به سایت‌هایی می‌رساند که حاکی از مشکلات بسیار این پروژه‌ها است. این پروژه‌ها در موارد گوناگونی با تاخیرهای قابل توجه روبه‌رو شده و مشکلات عدیده‌ای برای مردم به ارمغان آورده است. بی‌شک وجود این تجربه‌های تلخ، از اعتماد مردم به این پروژه می‌کاهد و از انگیزه آنان برای شرکت در این زمینه می‌کاهد. این امر می‌تواند در تامین مالی پروژه اختلال ایجاد و حتی آن را ناممکن کند.
بانک‌های بحران‌زده و عدم تسهیلات‌دهی به متقاضیان
از طرف دیگر بانک‌های کشور نیز با بحران‌های جدی مواجه هستند. بحران ناتوانی در پرداخت تسهیلات مالی به خودی خود می‌تواند مانعی جدی پیش پای متقاضیان باشد. به عبارتی این پروژه‌ها نیازمند همکاری شبکه بانکی هستند مانع بزرگ دیگری در برابر به تحقق پیوستن این رویا دیده می‌شود.
رویای دست نیافتنی
در نهایت می‌توان گفت ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال در وهله اول از منظر لزوم تحت سئوال است و مبنای کارشناسی چای تردید دارد. اما اگر فرض را بر مناسب بودن آن بگذاریم، چنین رویایی یک ابر پروژه سنگین است که حتی با فرض هماهنگی کامل دستگاه‌ها و دلسوزی کامل مسئولان، نیازمند ثبات متغیرهای کلان اقتصادی علی‌الخصوص تورم و قدرت خرید کافی در خانوارها برای مشارکت است که در حال حاضر هیچ کدام از این موارد دیده نمی‌شود.
