به گزارش ساختمان آنلاین: وضعیت بازار مسکن، یک سال بعد از روی کار آمدن دولت سیزدهم از چند زاویه مهم مورد بررسی است. یک زاویه مهم مربوط به کارنامه عرضه مسکن در اولین سال اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال و زاویه دیگر مربوط به وضعیت معاملات در بازار املاک مسکونی به لحاظ حجم و قیمت واحدهای مسکونی از یکسو و تحولات اجاره بها از سوی دیگر است.
آنچه در یک جمله و در توصیف شرایط کلی بازار مسکن در یک سال اخیر می توان به آن اشاره کرد این است که بازار مسکن در یک سال گذشته در همه این زمینه ها، بازاری ناکام بود. نه یک میلیون مسکن در سال اول اجرای طرح عرضه چهار میلیونی آپارتمان ساخته شد و نه حباب قیمت مسکن آن طور که اواخر سال گذشته از سوی جامعه کارشناسی بازار ملک به آن اشاره می شد، تخلیه شد.
آمارهای رسمی از ثبت بالاترین «رکورد رکود ساختمانی» در سال جاری حکایت دارد. پساجهش ملکی که منجر به کاهش قیمت واقعی مسکن در سال گذشته شد عملاً به سال دوم نرسید و بار دیگر، بازار مسکن در ۱۴۰۱، رشد محسوس قیمت های فروش مسکن و همچنین تورم شدید در بازار اجاره را تجربه کرد.
تورم ۴۰ درصدی بهای مسکن
بررسی ها از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان دهنده رشد ۴۰ درصدی متوسط بهای فروش آپارتمان ها در شهر تهران در فاصله تیرماه ۱۴۰۰ تا تیر ۱۴۰۱ است. این در حالی است که یکی از مهمترین برنامه های دولت سیزدهم از همان ابتدای شروع به کار کابینه، مهار تورم ملکی و فروکش کردن التهاب قیمتی در این بازار از طریق مقابله با سفته بازها و سوداگرها اعلام شد. اما عملاً در سال ۱۴۰۱، نه تنها تورم ملکی مهار نشد، بلکه متوسط تورم ماهانه مسکن به بیش از ۶ برابر سال قبل رسیده و بار دیگر پای سفته بازها و سوداگران ملکی به این بازار باز شد.
آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی ایران حاکی است به رغم آن که تا ابتدای سال جاری انتظار می رفت روند نزولی تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران که تا ۱۶ درصد عقب نشینی کرده بود باز هم کاهش یافته و دست کم در سال جاری شاهد تثبیت شرایط سال قبل در بازار ملک و حرکت بازار به سمت تخلیه حباب قیمتی باشیم، اما عملاً بازار از اردیبهشت ماه امسال، در مسیر افزایش قیمت قرار گرفت. شیب رشد قیمت مسکن در شهر تهران از اردیبهشت ماه تند شده و فرضیه یا احتمال کاهش قیمت واحدهای مسکونی، عملاً منتفی شد.
متوسط قیمت فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران که در تیرماه سال گذشته معادل ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بود در تیرماه امسال به ۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. این آمار بیانگر رشد ۸/۳۸ درصدی متوسط بهای فروش آپارتمان های مسکونی در شهر تهران طی یک سال گذشته است. رخداد دیگر اما مربوط به ثبت تورم ماهانه بالا در بازار معاملات مسکن شهر تهران است. در حالی که سال گذشته، متوسط تورم ماهانه مسکن حول و حوش یک درصد بود در سال جاری بازار ملک تهران تورم ماهانه بالا از اریبهشت تا تیرماه (که آمار رسمی مربوط به آن منتشر شده است) را تجربه کرد.
در اردیبهشت ماه امسال تورم ماهانه ۱/۶ درصدی در بازار مسکن شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در خردادماه شدت بیشتری به خود گرفت و سرعت رشد قیمت مسکن (تورم ماهانه) به ۴/۸ درصد رسید. در تیرماه نیز متوسط قیمت مسکن شهر تهران در مقایسه با خردادماه ۸/۵ درصد رشد کرد.
این موضوع به معنای ثبت متوسط تورم ماهانه ۷/۶ درصدی مسکن در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۱ است. این ارقام نشان می دهد سرعت رشد قیمت مسکن در این سه ماه در مقایسه با سرعت رشد قیمت مسکن در سال گذشته، بیش از ۶ برابر شده است.
متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران مطابق با آخرین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی به مرز ۴۲ میلیون تومان (۴۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان) رسیده است.
وضعیت تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۴۰۰ تا پایان ۱۴۰۱ در نمودار زیر آمده است.
بازگشت سفته بازها به بازار ملک
برخلاف آنچه وعده داده شده بود، اما بازار معاملات مسکن شهر تهران در سال جاری و همزمان با اجرای سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال در کشور، شاهد یک رویداد مهم دیگر یعنی بازگشت تقاضای سفته بازی و سرمایه گذاری های کوتاه مدت ملکی به انگیزه موج سواری روی تورم ملکی نیز بود.
در حالی که تحت تأثیر از بین رفتن جذابیت بازار مسکن برای سرمایه گذاران کوتاه مدت یا همان سفته بازها که یکی از بازیگران و کارگردانان اصلی جهش قیمت مسکن در فاصله سال های ۹۸ تا پایان ۹۹ بودند، حضور این گروه از متقاضیان در بازار سال ۱۴۰۰ به کمرنگ ترین حد ممکن نسبت به سه سال قبل از آن رسید اما همزمان با برخی رویدادها، این بازار بار دیگر برای سفته بازها و سرمایه گذاران جذاب شده و اقدام به بازگشت به عرصه معاملات ملکی کردند.
حجم معاملات خرید و فروش مسکن تحت تأثیر بازگشت سفته بازها و سرمایه گذاران به بازار مسکن با رشد قابل توجهی همراه شد. این موضوع به خصوص در سه ماه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۱ محسوس بوده و در آمارهای رسمی نیز تأیید می شود.
مطابق با اعلام بانک مرکزی، در اردیبهشت ماه امسال ۱۰ هزار و ۴۹۰، در خردادماه ۱۳ هزار و ۸۷۴ و در تیرماه ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید.
بررسی وضعیت سه ماهه منتهی به پایان تیرماه امسال به لحاظ حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته (سه ماهه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۰) نشان می دهد، حجم معاملات مسکن در این بازه زمانی ۵/۲ برابر شده است. در سه ماهه منتهی به پایان تیرماه ۱۴۰۰ در شهر تهران مجموعاً ۱۴ هزار و ۳۰۰ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید.
این میزان در بازه زمانی مشابه امسال به ۳۴ هزار و ۷۰۰ فقره رسید. از زاویه دیگر، میانگین تعداد معاملات خرید مسکن در شهر تهران در سه ماهه منتهی به پایان تیر ۱۴۰۰ در هر ماه برابر با چهار هزار و ۷۰۰ فقره بوده است که این میزان در مدت مشابه سال جاری به طور متوسط در هر ماه به ۱۱ هزار و ۵۵۲ فقره افزایش یافته است.
آمارها همچنین نشان می دهد حجم معاملات خرید مسکن شهر تهران در تیرماه امسال در مقایسه با تیرماه سال گذشته نیز با رشد ۱۰۳ درصدی همراه شده است.
بررسی ها حاکی است، این میزان رشد خرید مسکن در سال جاری، تماماً تحت تأثیر خریدهای مصرفی نبوده است. بلکه بازگشت سفته بازها و سرمایه گذارها به بازار ملک به دنبال افزایش نااطمینانی های اقتصادی، رشد شدید تورم عمومی و از همه مهمتر جهش ارزی و رشد قابل توجه قیمت دلار، رخ داده است. چرا که همچنان و در نبود ابزارهای مؤثر همچون تسهیلات بانکی کارآمد و… تقاضای مصرفی از قدرت خرید کافی برای خرید مسکن برخوردار نیست.
عمده خریدهایی که در این سه ماه از بازار مسکن شهر تهران انجام شده است از سوی تقاضای سرمایه ای بوده است که سهم تقاضای سرمایه ای کوتاه مدت یا همان سفته بازهای ملکی نیز در این میان به نسبت ماه های گذشته افزایش یافته است.
در نمودار زیر تغییرات مربوط به حجم معاملات مسکن شهر تهران در بازه زمانی ابتدای ۱۴۰۰ تا پایان تیرماه ۱۴۰۱ درج شده است.
عدم توانایی در مهار تورم، افزایش نااطمینانی های اقتصادی ناشی از ابهام در وضعیت برجام، رشد انتظارات تورمی، افزایش شدید بهای ارز (دلار)، کاهش جذابیت معاملات در بورس و… مهم ترین عواملی است که در سال جاری بازار مسکن را مانند بسیاری دیگر از حوزه ها، تحت‌تأثیر قرار داد.
اگرچه حجم معاملات مسکن در سه ماه یادشده (اردیبهشت، خرداد و تیرماه ۱۴۰۱) به میزان قابل توجهی رشد داشت، اما این رشد را نمی توان به معنای رونق پایدار بازار مسکن (رونق استاندارد و امیدوارکننده) تعبیر کرد. چرا که این افزایش حجم معاملات از ناحیه تقاضای مصرفی و در جهت خانه دار شدن گروه های فاقد مسکن نبوده است؛ بلکه به دنبال افزایش تقاضای سفته بازها و سرمایه گذاران صورت گرفته است و همین رشد تقاضای سرمایه ای در غیاب تقاضای مصرفی منجر به ثبت تورم بالا در بازار ملک در این بازه زمانی شده است.
از سوی دیگر سیاست های مالیاتی که دولت در ابتدای کار خود بر آن تأکید کرده بود در بازار اجرایی نشد. مالیات از خانه های خالی و مالیات خانه های لوکس، که قرار بود از امسال دریافت شود عملاً شکست خورد. هرچند کارشناسان از همان ابتدا این سیاست های مالیاتی را به دلیل فراهم نبودن زیرساخت های موردنیاز موفقیت آمیز نمی دانستند و تأکید داشتند باید سیاست های مالیات های مؤثر و آسان تری همچون وضع مالیات سالانه ملکی بر همه املاک مسکونی به منظور ایجاد هزینه برای ملاکی و احتکار ملکی به کار گرفته شود.
وضعیت ناگوار مستأجرها در بازار اجاره
در بازار اجاره نیز شرایط ناگوارتری برای مستأجرها رقم خورد و هزینه بالای اجاره نشینی سد راه خانه اولی ها شده است. اصولاً به دلیل ماهیت خاص بازار اجاره به دنبال حساس تر بودن این بخش از بازار ملک در تحولات قیمتی ناشی از توان مالی محدودتر گروه های متقاضی، نوسانات نرخ و افزایش بهای تأمین مسکن، به مراتب مخرب تر از نوسانات قیمتی در بازار معاملات خرید مسکن است.
در واقع از آنجا که مستأجرها درآمد و توان مالی محدودتری در مقایسه با متقاضیان خرید مسکن دارند، نوسانات قیمتی بیش از متقاضیان خرید مسکن آنها را تحت تأثیر قرار داده و به آنها آسیب می زند. در ابتدای دولت سیزدهم، رسیدگی به وضعیت مستأجرها، مهار تورم اجاره و اجرای طرح های حمایتی در این حوزه همچون ساخت و عرضه مسکن استیجاری وعده داده شد.
ازجمله برنامه های اعلام شده در این زمینه اختصاص بخشی از طرح نهضت ملی و ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به بازار اجاره به منظور واگذاری به گروه های نیازمند و فاقد مسکن با اجاره بهای حمایتی بود. اما عملاً با گذشت یک سال، اقدامی در این زمینه صورت نگرفت. تنها به تکرار تجربه ناموفق دو سال گذشته در بازار اجاره برای سال سوم اکتفا شد.
مصوبه ای که از تابستان سال ۹۹ برای مهار تورم اجاره و کمک به مستأجرها در دوره شیوع کرونا به تصویب رسید و براساس آن سقف مجاز ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها در شهر تهران و ۲۰ درصدی در سایر شهرها تعیین شد، به رغم آنکه در سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ (براساس آمارهای رسمی مربوط به تورم اجاره) ناکارآمد و ناموفق بود، بار دیگر در سال ۱۴۰۱ نیز اجرایی شد.
با این حال و همانطور که در دو سال قبل به طور متوسط اجاره بها در کشور با رشد ۵۰ درصدی (بیش از دو برابر سقف مجاز تعیین شده) همراه شد، تازه ترین آمارهای رسمی از ادامه این وضعیت در سال جاری نیز خبر می دهد. امسال هم اجاره بها، هم در شهر تهران و هم در کشور حول و حوش ۵۰ درصد افزایش یافت.
این در حالی است که در شهر تهران، رشد اجاره بها در برخی قراردادهای تمدیدی که معمولاً در سامانه رهگیری مسکن درج نمی شود و به صورت سنتی بین موجر و مستأجر تمدید می شود، به مراتب بیش از ۵۰ درصد بوده است. مطابق با آخرین آمارهای رسمی مربوط به تورم اجاره، شاخص کرایه مسکن اجاره ای در تیرماه امسال در شهر تهران رشد ۴/۴۷ درصدی و در کشور رشد ۳/۵۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن داشته است.
وضعیت عرضه و بهره برداری از یک میلیون واحد مسکونی در سال چگونه است؟
براساس قانون جهش تولید مسکن مصوب مجلس و بر مبنای آنچه دولت سیزدهم از ابتدای شروع به کار خود در بخش مسکن بر آن تمرکز کرد، ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در سال در دستور کار قرار گرفت. اما در سال اول، این هدف نیز به طور کامل اجرایی نشد.
آمارها نشان می دهد تاکنون تنها حدود نیم میلیون متقاضی واجد شرایط اقدام به افتتاح حساب در شبکه بانکی و واریز سهم آورده خود کرده اند و کمتر از ۱۵۰ هزار فقره وام بانکی به این پروژه ها اختصاص یافته است. دولت در اجرای این طرح با موانع زیادی همچون مشکل تأمین زمین در مناطق مختلف، عدم همکاری بانک ها در تزریق منابع و عمل به تعهدات، عدم همکاری متقاضیان در واریز سهم آورده متقاضی و … روبه‌رو بوده است.
این در حالی است که وعده داده شده است تا در سال های بعد روند اجرای این سیاست تسریع می شود و واحدها با سرعت بالاتری احداث می شود.
