به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده با استناد به تازه ترین آمارهای رسمی از تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می دهد، در سال ۱۴۰۱، کمترین رکورد مربوط به سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز از کل معاملات مسکن پایتخت، به ثبت رسیده است. سهم فروش آپارتمان های نوساز در شهر تهران در سال جاری به ۲۹ درصد از کل معاملات مسکن پایتخت رسید.
این در حالی است که در آذرماه نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز از مجموع معاملات خرید مسکن پایتخت همین میزان یعنی ۲۹ درصد بوده است. این میزان، کمترین سهم فروش نوسازها تاکنون محسوب می شود. آمارها نشان می دهد، سهم فروش نوسازها از کل معاملات خرید مسکن شهر تهران از ابتدای سال تاکنون به طور متوسط ۲۹ درصد بوده است که در سال گذشته -۱۴۰۰- این میزان برابر با ۶/ ۳۳ درصد بود.
در سال ۹۹، سهم فروش نوسازها از کل معاملات مسکن ۳۸ درصد و در سال ۹۸ معادل ۴۰ درصد بود. این در حالی است که در سال های معمول بازار مسکن که شرایط عادی در این بازار وجود داشت (سال های قبل از جهش)، فروش واحدهای نوساز معمولا بیش از نیمی از کل معاملات خرید مسکن را به خود اختصاص می داد. به‌عنوان مثال در سال ۹۵ که بازار مسکن در وضعیت جهش قیمت قرار نداشت، با ثبات قیمت همراه بود، در هر ماه حجم مناسبی از معاملات خرید مسکن انجام می‌شد و بازار با دوره جهش قبلی سال‌های ۹۱ و ۹۲ فاصله گرفته بود، سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن برابر با ۵۵ درصد بود. یعنی بیش از نیمی از معاملات خرید مسکن شهر تهران از بازار آپارتمان های نوساز و کلید نخورده انجام می شد. اما هم‌اکنون این میزان رکورد تاریخی کمترین سهم فروش نوسازها طی سال های گذشته تاکنون محسوب می شود.
رکود معاملات واحدهای نوساز در اوج گیری معاملات
بررسی های انجام شده با استناد به آمارهای رسمی مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است نشان دهنده تثبیت رکود در بازار فروش نوسازها با وجود اوج گیری معاملات مسکن در این ماه است.
حجم معاملات خرید مسکن در حالی در ماه پایانی پاییز امسال بیش از ۲۷ درصد در مقایسه با یک ماه قبل -آبان ۱۴۰۱- افزایش یافت که فروش نوسازها همچنان در کف قرار دارد. براساس نمودار مربوط به روند فروش واحدهای نوساز در پایتخت، حجم معاملات فروش آپارتمان های نوساز برخلاف حجم کل معاملات مسکن، در آذرماه اوج نگرفته و کماکان در سطح حداقلی باقی مانده است.
این رویداد آذرماه یعنی باقی ماندن سهم فروش نوسازها در سطح حداقلی با وجود اوج گیری حجم کل معاملات فروش مسکن، نشان دهنده ایجاد یک بازار سه قفله (بازار فروش نوسازها) در بطن بازار مسکن است. سه قفله شدن بازار نوسازها در بطن بازار مسکن عمدتا به سه دلیل ایجاد شده است.
رکود سنگین ساختمانی و کاهش شدید تیراژ ساختمانی (نبود حجم کافی واحد نوساز در بازار)، عدم فروش برخی از واحدهای نوساز موجود از سوی سازنده ها به دلیل شرایط خاص بازار مسکن و بازار ساخت و ساز و همچنین نبود قدرت خرید از سوی متقاضیان در بازار واحدهای کلیدنخورده، سه عامل اصلی است که به ترتیب منجر به باقی ماندن فروش نوسازها در سطح حداقلی و ثبت کمترین سهم فروش آپارتمان های نوساز در سال جاری نسبت به سهم فروش آنها از کل معاملات مسکن در سال های قبل شده است.
افت تیراژ ساخت و عرضه نوساز
عامل اول در شکل گیری رویداد متفاوت بازار مسکن آذر ماه (باقی ماندن سهم فروش نوسازها در کف رکودی با وجود اوج گیری کل معاملات خرید مسکن در این ماه)، به افت شدید تیراژ ساختمانی در هشتمین سال ورود بازار ساخت و ساز پایتخت به فاز رکود مربوط می شود.
از سال ۹۴ تاکنون، روند ساخت مسکن در شهر تهران نزولی بوده و در هر سال از تیراژ عرضه جدید به بازار مسکن، کاسته شده است. براساس آمارهای رسمی بهار امسال، رکورد کمترین ساخت مسکن در شهر تهران شکسته شد.
این در حالی است که تحقیقات میدانی و رصد بازار ساخت و ساز نشان دهنده افزایش عمق رکود ساختمانی در شهر تهران از بهار تاکنون است و علائمی از خروج این بخش از بازار مسکن از فاز رکود عمیق مشاهده نمی شود. همین رکود عمیق باعث کاهش شدید عرضه آپارتمان های نوساز و کلیدنخورده به بازار فروش شده است و می توان از آن به‌عنوان اصلی ترین عامل رویداد ملکی آذرماه یاد کرد.
اختلاف تورم ساخت و فروش
با این حال، بررسی ها نشان می دهد تعداد قابل توجهی از سازنده هایی که واحدهای نوساز در اختیار دارند از عرضه واحدهای خود به بازار فروش خودداری کرده و فعلا برای فروش این واحدها دست نگه داشته اند. علت اصلی این موضوع به تورم مستمر ساختمانی و رشد پی در پی هزینه ساخت مربوط می شود.
برآوردهای انجام شده با استناد به آمارهای رسمی نشان دهنده سبقت تورم ساخت از تورم مسکن است. به این معنا که آمارها نشان می دهد، سرعت رشد قیمت مسکن از سرعت رشد هزینه ساخت و ساز کمتر بوده است.
بهار امسال میانگین قیمت مسکن نسبت به بهار سال گذشته ۲۵ درصد افزایش یافت؛ اما تورم هزینه ساخت و ساز کشور در همین بازه زمانی حول و حوش ۵۱ درصد یعنی دو برابر بود. همین موضوع باعث شده است که بسیاری از سازنده ها به دلیل نگرانی از ضرر و زیان در نتیجه ادامه تورم ساختمانی و سبقت آن از تورم مسکن، حداقل بخشی از واحدهای نوساز و آماده عرضه را فعلا به بازار فروش عرضه نکنند.
عمده نگرانی سازنده ها هم از احتمال ناتوانی آنها برای جایگزین کردن آپارتمان های فروش رفته با آپارتمان های جدید و همچنین غافلگیر شدن در میانه عملیات ساخت واحدهای جدید با رشد غیرقابل پیش بینی هزینه های ساخت است. در واقع آنها نگران افتادن به تله سرمایه گذاری ساختمانی در شرایط فعلی بعد از فروش این واحدها هستند. بنابراین ترجیح می دهند به جای ورود به بازار ساخت و ساز فعلا واحدهای آماده را نگهداری کنند و به بازار فروش عرضه نکنند.
افت قدرت خرید و کاهش تقاضا
در حالی که مهم ترین عامل باقی ماندن سهم نوسازها در کف حداقلی فروش آپارتمان در تهران، در وهله اول رکود شدید ساختمانی و در مرحله بعد سبقت تورم ساخت از تورم مسکن است، اما نبود قدرت خرید از سمت تقاضای مصرفی نیز منجر به آن شده است که بخش زیادی از متقاضیان، خرید خود را از بازار آپارتمان های با عمربنای بالاتر انجام دهند.
تحقیقات میدانی از وضعیت قیمت مسکن در منطقه ۵ شهر تهران که پرتقاضاترین و پرمعامله ترین منطقه بازار مسکن پایتخت محسوب می شود نشان می دهد، فاصله متوسط قیمت آپارتمان های نوساز در این منطقه با متوسط قیمت مسکن این منطقه در همه گروه های سنی، هم‌اکنون حدود ۱۹درصد است.
یعنی به طور متوسط، قیمت آپارتمان های نوساز در این منطقه ۱۹ درصد بالاتر از متوسط قیمت مسکن در همه گروه های سنی در این منطقه است. این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در گروه سنی آپارتمان های با عمربنای ۱۰ تا ۱۵ سال، نسبت به متوسط قیمت مسکن در این منطقه ۱۰ درصد بالاتر است.
در شرایطی که بعد از چند سال جهش پی در پی در بازار مسکن عملا سطح قدرت خرید به شدت افت کرده است، عمده متقاضیان ناچار به خرید آپارتمان های با عمربنای بالاتر (و حتی واحدهای سالخورده) شده اند که قیمت آنها مناسب تر از واحدهای مسکونی نوساز و کلید نخورده است.
تصویر رکود نوسازها در مناطق مصرفی
در شرایطی که آمارهای رسمی از رسیدن سهم فروش نوسازها به کمترین میزان خبر می دهد، تحقیقات میدانی نیز این شرایط را در مناطق مصرفی پایتخت، نشان می دهد. واسطه های معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران که بورس عرضه آپارتمان های مصرفی است از کاهش شدید تعداد فایل های نوساز برای فروش خبر می دهند.
تحقیقات میدانی با استناد به اظهارات واسطه های ملکی نشان می دهد تعداد فایل های فروش نوساز در منطقه طرشت و استادمعین تهران که در سال های قبل از جهش بسیار قابل توجه بود و بعضا به مرز ۱۰۰ درصد فایل های فروش می رسید، هم‌اکنون به حدود ۲۰ درصد کل فایل ها رسیده است.
در منطقه ۸ شهر تهران این میزان از نزدیک ۵۰ تا ۶۰ درصد در سال های قبل جهش و رکود ساختمانی هم‌اکنون به حدود ۱۰ درصد رسیده است. در مناطق ۱۳ و ۱۴ نیز، واسطه ها اعلام کردند از هر ۱۰ فایل فروش، تنها حدود یک یا دو مورد فایل نوساز است؛ در حالی که در سال های قبل از جهش دست کم ۴۰ تا ۵۰ درصد فایل ها، واحد نوساز بود. در منطقه ۱۷ شهر تهران نیز این سهم از حدود ۶۰ درصد در سال های قبل از جهش هم‌اکنون به حدود ۳۰ درصد کاهش یافته است.
دو پیامد رکود نوسازها
بررسی ها نشان می دهد، رکود عمیق در بازار عرضه واحدهای مسکونی نوساز دست کم دو پیامد منفی برای بازار مسکن با درجه اهمیت بالا دارد. اولین پیامد، «ایجاد اختلال در فرآیند کشف قیمت مسکن» است. نوسازها همواره مرجع اصلی کشف قیمت مسکن در بازار هستند. زمانی که تعداد این واحدها کاهش می یابد و در میان فایل های فروش، انگشت شمار می شوند، کشف قیمت به لحاظ برقراری ارتباط با قیمت مورد نظر خریدار با اختلال همراه می شود. در واقع نوعی حالت انحصار در فروش نوسازها و قیمت گذاری مطابق با نظر و سلیقه عرضه کننده و نه واقعیت بازار و توان خریدار صورت می گیرد.
پیامد دوم به «سرایت اثر قیمت گذاری سلیقه ای مالکان این واحدها به سایر بخش های بازار مسکن» مربوط می شود. به شکل سنتی، همواره واحدهای نوساز و کلیدنخورده پرچمدار قیمت گذاری و کشف قیمت برای سایر واحدها با عمربنای متفاوت بوده اند.
در وضعیتی که بازار عرضه نوسازها به‌دلیل کاهش شدید حجم فروش این واحدها محدود و انحصاری شود، نه تنها امکان کشف قیمت واقعی و منطقی در بازار فروش این گروه از واحدها سخت و با اختلال همراه می شود که این موضوع منجر به بروز اختلال در فرآیند قیمت گذاری سایر آپارتمان ها هم می شود. یعنی منجر به کشف قیمت در سطح بالا در کل بازار مسکن می شود که این موضوع دشواری دسترسی خریداران مصرفی به بازار مسکن را چند برابر می کند.
رصد شرایط ابتدای جهش در مناطق
آمارهای رسمی همچنین از رصد وضعیت ابتدای دوره جهش در بازار مسکن مناطق مختلف شهر تهران خبر می دهد. بررسی ها نشان می دهد در حالی که بازار مسکن دست کم طی دو سال گذشته در فاز بازتنظیم رابطه قیمتی بین مناطق شمالی وجنوبی تهران قرار گرفته بود، اما در آذرماه برای دومین ماه پیاپی، تورم مسکن مناطق شمالی (مناطق ۱ تا ۵) از تورم مسکن مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) سبقت گرفت.
از نیمه دوم سال ۹۶، با شروع رشد قیمت در بازار مسکن شهر تهران که در نهایت در سال ۹۷ منجر به جهش در این بازار شد، تورم مسکن مناطق شمالی از مناطق جنوبی پایتخت سبقت گرفت. اما در میانه جهش، تورم مسکن مناطق جنوبی در مسیر بازتنظیم رابطه قیمت با مناطق شمالی، از این مناطق بیشتر شد.
اما در دو ماه اخیر، به‌طور مجدد تورم مسکن شمال تهران از جنوب پایتخت سبقت گرفته است. مشابه شرایطی که در ابتدای دوره اخیر جهش قیمت در شهر تهران تجربه شد. در آذر ماه امسال، در حالی که تورم ماهانه مسکن در کل شهر تهران برابر با ۹/ ۲ درصد بود، تورم ماهانه مناطق شمالی (یک تا پنج)، معادل ۳/ ۳ درصد وتورم ماهانه مناطق جنوبی (۹ تا ۲۰) برابر با ۲ درصد بود.
