به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از صدای بورس، صاحبان سرمایه های درشت با ورود به بازار معاملات زمین و املاک کلنگی، سال گذشته به طور میانگین بازدهی بیش از دو برابری نسبت به متوسط بازدهی سرمایه گذاری در سایر بازارهای دارایی پرتقاضا را به دست آوردند.
بررسی های آماری با استناد به تازه ترین اطلاعات و آمارهای رسمی منتشرشده از سوی مرکز آمار ایران نشان می دهد، ملاکان، سال گذشته در زمین برنده سرمایه گذاری حضور یافته و با خرید زمین و ملک کلنگی، به طور متوسط بیش از دو برابر بازدهی نسبت به میانگین بازدهی سایر بازارها را به دست آوردند.
درحالیکه متوسط بازدهی بازارهای مسکن (تهران)، دلار، طلا، سکه و بورس در سال گذشته حول و حوش ۱۰ درصد تخمین زده می شود خریداران زمین و املاک مسکونی کلنگی در کشور، پارسال سود سالانه متوسط حول و حوش ۲۶ درصدی را از این بازار به دست آوردند.
متوسط قیمت هر مترمربع زمین و املاک مسکونی کلنگی مطابق با تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران از تحولات بازار مسکن کشوری، در پایان سال گذشته به ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید که این میزان با رشد ۲۶ درصدی در مقایسه با سطح متوسط قیمت زمین کشور در ابتدای ۱۴۰۰، همراه شده است.
سال گذشته بازار زمین در شهرهای کشور با سطح متوسط قیمت ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی به ازای هر مترمربع به کار خود خاتمه داد. هرچند بازدهی بازار زمین مانند بازار مسکن و برخی دیگر از دارایی ها، در سال ۱۴۰۰ نسبت به سال ۱۳۹۹ کمتر شده است اما برندگان سرمایه گذاری در بازارهای دارایی سال گذشته، خریداران زمین یا سرمایه گذاران بزرگ مقیاسی بودند که بازار امن، کم‌ریسک، کم خطر و فاقد هزینه معاملات زمین و املاک مسکونی کلنگی را به عنوان مقصد سرمایه گذاری خود انتخاب کردند.
بازدهی بازار زمین در شهر تهران نیز بعد از بازدهی بازار زمین کشوری، بیشترین میزان بازدهی در میان بازارهای دارایی و سرمایه گذاری را به خود اختصاص داد و در سال گذشته بعد از بازار زمین کشوری، بیشترین سود و عایدی را در مقایسه با سایر بازارهای دارایی و حتی بازار معاملات واحدهای مسکونی، به ثبت رساند.
بازدهی بازار زمین در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۱/۱۷ درصد بود که در مقایسه با بازدهی ۱۶ درصدی بازار مسکن شهر تهران در این بازه زمانی- یک سال ۱۴۰۰ – معادل ۱/۱ واحد درصد بیشتر است.
به این ترتیب، خریداران زمین نه تنها در کشور که در تهران نیز نسبت به سرمایه گذاران در سایر بازارهای دارایی، عایدی بیشتری را به دست آورده و به این ترتیب با سرمایه خود در زمین برنده سرمایه گذاری، حضور یافتند.
بازار زمین در رشد قیمت قرار گرفت
بررسی های به عمل آمده در خصوص وضعیت بازدهی بازارهای دارایی در سال ۱۴۰۰ نشان می دهد، بازار زمین کشوری بیشترین میزان بازدهی سالانه را در میان بازارهای دارایی به خود اختصاص داد. زمین نه تنها در سال گذشته، به لحاظ شیب تورمی، جلوتر از بازار مسکن حرکت کرد که در عین حال، رتبه اول بازدهی و رشد قیمت را در میان پرمتقاضی ترین بازارهای دارایی به خود اختصاص داد.
براساس آخرین آمارهای اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران، در خصوص تحولات بازار معاملات زمین و مسکن در شهرهای کشور که در روزهای اخیر منتشر شده است، متوسط قیمت هر مترمربع زمین و همچنین زمین املاک مسکونی کلنگی در کشور، در پایان سال ۱۴۰۰، به ۱۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان رسید. این میزان در مقایسه با متوسط ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در زمستان ۱۳۹۹، معادل رشد ۲۶ درصدی را نشان می دهد و نشان دهنده بازدهی بازار زمین در مدت زمان یکساله است.
در تهران نیز میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک مسکونی کلنگی در زمستان ۱۴۰۰، براساس اعلام مرکز آمار ایران، به ۵۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با سطح متوسط ۴۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در زمستان ۱۳۹۹ نشان‌دهنده رشد ۱۷درصدی قیمت در این بازار در بازه زمانی یکساله است.
به عبارتی بازدهی بازار زمین در شهر تهران در سال ۱۴۰۰ معادل ۱۷ درصد بوده است. این میزان اگرچه از بازدهی سایر بازار دارایی ها در شهر تهران بیشتر بوده است اما کمتر از بازدهی بازار زمین کشوری است.
چرا بازار زمین کشوری از تهران جلو زد؟
سال گذشته، بازار زمین کشوری، بازدهی به مراتب بالاتری از تمام بازار دارایی ها ازجمله بازار مسکن و زمین در تهران داشت. علت این موضوع به ورود بازار املاک شهر تهران به دوره پساجهش ملکی در سال ۱۴۰۰ مربوط می شود. در سال ۱۴۰۰ بعد از سه سال جهش شدید ملکی در شهر تهران، بازار املاک پایتخت، وارد دوره پساجهش شد و سرعت رشد قیمت زمین و مسکن در آن نسبت به سه سال گذشته به میزان محسوسی کاهش یافت.
تورم نقطه به نقطه در بازار مسکن از حول و حوش ۷۰ درصد به حدود ۱۶ درصد رسید و در بازار زمین نیز تورم نقطه به نقطه ۱۷ درصدی در زمستان ۱۴۰۰ نسبت به زمستان ۱۳۹۹ رقم خورد. این در حالی است که در سال ۹۹ متوسط قیمت زمین در شهر تهران نسبت به سال ۹۸ حول و حوش ۱۰۰ درصد رشد کرد.
با این حال، به دلیل آن که جهش قیمت مسکن که در شهر تهران از ابتدای سال ۹۷ آغاز شد در سایر شهرها عملاً از ابتدای ۹۸ شروع شد، در سال ۱۴۰۰ که بازار املاک شهر تهران (زمین و مسکن) به دوره پساجهش و ثبات نسبی ورود کرد، فاز رشد سریع قیمت ها در بازار املاک سایر شهرها ادامه یافت. هرچند در سایر شهرها نیز اثر کاهش شدید سرعت رشد قیمت مسکن تهران، به بازار املاک رسید.
تورم نقطه به نقطه زمین در کشور در پایان سال ۱۴۰۰ در حالی به حول و حوش ۲۶ درصد رسید که در سال ۹۹، تورم نقطه به نقطه در بازار زمین و املاک مسکونی کلنگی کشوری، حول و حوش ۱۰۰ درصد بود. در واقع اگرچه سرعت رشد قیمت یا بازدهی بازار زمین کشوری از بازدهی بازار املاک (زمین و مسکن) شهر تهران بیشتر بود و بازار زمین کشوری در میان سایر بازارهای پرمتقاضی، رتبه اول بازدهی سال ۱۴۰۰ را به خود اختصاص داد اما وجه مشترک این بازار با سایر بازارها، خود را در شکل کاهش سرعت رشد قیمت نسبت به سال قبل -۱۳۹۹- نشان داد.
به این معنا که اگرچه بازار زمین کشوری، پرسرعت ترین بازار به لحاظ رشد قیمت بود اما همانطور که شیب رشد قیمت در سایر بازارها کند شد، سرعت رشد قیمت در این بازار نیز به حدود یک چهارم سرعت رشد قیمت همین بازار در سال ۹۹ کاهش یافت. با این حال، بازدهی در بازار زمین کشوری، به طور متوسط بیش از دو برابر میانگین بازدهی سایر بازارهای پرمتقاضی در سال گذشته بود.
سیگنال سرمایه گذارها به زمین کشوری
یک علت مهم دیگر ناشی از جهت رفتاری سرمایه گذاران درشت مقیاس در بازار املاک است. بررسی ها نشان می دهد با شروع روند کاهش سرعت رشد قیمت در پایتخت و شهرهای بزرگ، گروهی از سرمایه گذاران ملکی درشت مقیاس، بازار زمین سایر شهرها را به عنوان مقصد سرمایه گذاری خود انتخاب کردند.
استدلال این گروه این است که با تکمیل شدن ظرفیت رشد سریع قیمت ها در بازار زمین و مسکن پایتخت و سایر کلانشهرها، تقاضا به سمت بازار زمین در سایر شهرها خواهد آمد و این رشد سریع که حالا در بازار مسکن کلانشهرها متوقف شده است به بازار مسکن این شهرها سرایت می کند.
در واقع از نظر آن ها، بازار زمین در سایر شهرها غیر از پایتخت و برخی از کلانشهرها، هنوز جای رشد دارد. بنابراین زمانی که سرعت رشد قیمت در تهران و کلانشهرها کاهش یافته است سرمایه گذاری در بازار زمین این شهرها می تواند گزینه مناسبی برای دسترسی به بازدهی بالاتر نسبت به بازدهی سایر بازارها باشد.
همین اتفاق نیز سال گذشته در بازار زمین کشوری رخ داد. گروهی از ملاکان سرمایه دار، این‌بار بازار زمین شهرهای دیگر، به خصوص شهرهای شمالی را به عنوان مقصد سرمایه گذاری خود انتخاب کردند و نتیجه نیز همانگونه که پیش بینی شده بود خود را در شکل بازدهی بالاتر بازار زمین کشوری نه تنها نسبت به بازار زمین شهر تهران بلکه نسبت به همه بازارهای پرمتقاضی، نشان داد.
آن ها به طور میانگین به سودی بیش از دو برابر متوسط سود سایر سرمایه گذاران در سایر بازارهای دارایی دست یافتند. ضمن آن‌که بازار زمین همواره بازاری بدون ریسک از بابت احتمال برای ریزش شدید قیمت (برخلاف بازارهای زودنقدشونده مانند دلار، طلا، بورس و …) و همچنین بازاری فاقد انواع هزینه های مالیاتی و هزینه های نگهداری است.
در واقع خریداران زمین که اغلب سرمایه گذاران دانه درشت بودند، در سال گذشته نه تنها در امن ترین، کم ریسک ترین و کم هزینه ترین بازار سرمایه گذاری کردند بلکه عایدی بیشتری نسبت به سایر سرمایه گذاران بازارهای دیگر به دست آوردند.
رتبه سالانه بازدهی بازارها در کشور
خریداران زمین در کشور در حالی در سال گذشته موفق به کسب متوسط سود ۲۶درصدی از این بازار شدند که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در کشور در همین بازه زمانی کمتر از ۲۵ درصد رشد کرد. در تهران نیز بازدهی بازار زمین در سال ۱۴۰۰ در حالی حدود ۱۷ درصد بود که بازدهی بازار معاملات مسکن معادل ۱۶ درصد گزارش شد. در واقع بازدهی در بازار زمین هم در تهران و هم در کشور به طور متوسط یک واحد درصد از بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن بیشتر بود.
اما بازار زمین و بازار معاملات مسکن در حالی رتبه اول و دوم بازدهی در میان سایر بازارها را به خود اختصاص دادند که در این میان بررسی ها نشان می دهد بازدهی سایر بازارهای پربازده بین کمتر از سه تا نهایت ۱۴ درصد متغیر بوده است.
بازدهی سالانه بازار معاملات سهام براساس تغییرات شاخص کل بورس در سال ۱۴۰۰ معادل ۹/۲ رصد گزارش شد. بازدهی دلار حول و حوش چهار درصد (براساس نرخ های اعلامی از سوی صرافی ملی) و در بازار آزاد حول و حوش ۱۰ درصد، بازدهی طلا ۶/۱۱ درصد و بازدهی سکه ۱/۱۴ درصد اعلام شد.
بازدهی همه این بازارها از جمله بازار زمین و مسکن در سال ۱۳۹۹ که سال جهش بازارهای مختلف اقتصادی بود، به مراتب بیش از بازدهی این بازارها در سال ۱۴۰۰ بود. در واقع می توان گفت در سال ۱۴۰۰ بعد از یک دوره جهش شدید قیمت در همه بازارها، روند با سرعت رشد قیمت در بازارهای اقتصادی کاهش یافت.
با این حال، بررسی ها نشان می دهد، در دوره جهش، بازار زمین بیشتر از بازار مسکن حرکت کرده و سرمایه گذاران و خریداران زمین بیش از سرمایه گذاران و خریداران مسکن موفق به کسب سود شده اند. بااین‌حال، خریداران مسکن چنانچه واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کرده باشند، از عایدی اجاره بها نیز برخوردار می شوند.
متوسط اجاره بهای مسکن در کشور در سال گذشته در یک رکورد بی سابقه حول و حوش ۶۰ درصد رشد کرد؛ بنابراین می توان اعلام کرد با محاسبه عایدی بازار اجاره، خریداران زمین و مسکن در سال گذشته، برندگان سرمایه گذاری در میان سرمایه گذاران سایر بازارها بوده اند.
