به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بازارهای مسکن کشورها یکی پس از دیگری به سلاح پولی کنترل تورم واکنش درخور نشان می دهند به طوری که در آخرین آزمون بانک های مرکزی برای نجات خریداران در گران ترین بازار مصرفی، اوضاع املاک سه کشور شاهد تغییر محسوس و سریع است.
سه کشور نیوزیلند، استرالیا و کانادا طی 22 سال گذشته به ترتیب با بیشترین تورم مسکن حتی در مقایسه با جایی مثل آمریکا، روبه‌رو شدند که بخشی از این رشد قیمت ملک ناشی از خریدهای سرمایه ای بوده است.
با این حال از مارس 2022 تاکنون، همزمان با افزایش پلکانی نرخ بهره بانکی در این کشورها، مسیر تورم مسکن در کشورهای مختلف با تغییر سریع، روند کاهشی را آغاز کرد و در حال حاضر طبق گزارش موسسات تحقیقاتی رصد بازارهای املاک در این مناطق، هم میل به فروش خانه افزایش پیدا کرده و هم تقاضای خرید کاهش یافته است.
بررسی های این موسسات نشان می دهد، طی سال آینده میلادی انتظار می رود قیمت مسکن در کشورهایی که طی 2021 و 2022 با داغ ترین بازارهای ملکی مواجه بودند، حداقل 20 تا 30 درصد کاهش پیدا کند. هر چند یکی از پیامدهای منفی این کاهش قیمت مسکن، رکود ساخت و ساز ناشی از رکود خرید اعلام شده است اما در میان مدت و بلندمدت، به واسطه برگشت قیمت مسکن به سطح در دسترس (برای خانواده ها)، شرایط رونق بار دیگر فراهم خواهد شد.
کارشناسان اقتصادی در کشورهایی که قیمت مسکن و البته رفتار بازیگران این بازار، واکنش آنی به نرخ بهره نشان می دهد، این نرخ را در حکم ماشه علیه تورم مسکن توصیف می کنند. علت این اثرگذاری عمده افزایش نرخ بهره بر مهار رشد قیمت خانه، وابستگی بسیار بالای بازار خرید ملک به وام بانکی است. حداقل دو سوم از خریداران خانه در کشورهای آمریکا و اروپا، از وام خرید با قدرت پوششی بالای 75 درصد و بعضا تا 90 درصد قیمت، استفاده می کنند.
بنابراین طبیعی است، افزایش نرخ بهره به 2 تا 3 برابر سطح قبلی، باعث ایست خریدهای جدید می شود. در بازار مسکن ایران اما وابستگی خریداران مسکن به وام بانکی تقریبا نزدیک به صفر است از این بابت که قدرت پوششی تسهیلات زیر 10 مترمربع یعنی کمتر از 20 درصد قیمت است.
اما این عدم وابستگی نباید به بی اثری افزایش نرخ بهره بانکی بر تورم ملکی تعبیر شود چرا که بازار پول (سپرده گذاری بانکی) همواره یکی از بازارهای اصلی رقیب سرمایه گذاری ملکی در کشورمان بوده است. از آنجا که افراد ریسک گریز معمولا هنگام انتظارات تورمی یا روند فزاینده تورم عمومی، سراغ بازار پول یا بازار مسکن می روند، هر نوع جذابیت بیشتر یکی از این دو باعث حرکت سرمایه گذاران به آن بازار می شود.
در شرایط فعلی که بازار مسکن برای سال پنجم شاهد تورم ملکی بالاست، تعدیل نرخ بهره بانکی با هدف جذاب سازی سپرده گذاری بانکی به قصد جذب نقدینگی و تزریق آن به جریان مولد، می تواند تا حدودی مسیر خریدهای غیرمولد ملک را به سمت بازار پول تغییر دهد.
وال استریت ژورنال: بهره حریف مسکن شد
استرالیا، نیوزیلند و کانادا با جان سالم به در بردن از بحران مالی جهانی، رکود اقتصادی و همه گیری کووید-19، سه کشوری هستند که در سال های گذشته بزرگ ترین رونق املاک را تجربه کرده اند. با این حال، ممکن است در نهایت با توجه به سرعت بی سابقه انقباض پولی در جهان، این سیاست افزایش نرخ بهره حریف بازار مسکن این کشورها باشد و می توان گفت که غول مسکن تسلیم نرخ بهره شده است تا با رشد قیمت مسکن مقابله کنند.
بر اساس گزارشی از وال‌استریت ژورنال، در حالی که قیمت مسکن برای چند دهه در سراسر جهان بالا بوده است، بازار مسکن این کشورها متمایز بوده اند. آنها توانستند پیش از بحران مالی با روند کاهش قیمت ها که به ایالات متحده ضربه زده بود، مقابله کنند و رونق ها سبب شد قدرت بیشتری را در دوران همه گیری به دست آورند.
بر اساس آمار آکسفورد اکونومیکس، از 1990 قیمت مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا به ترتیب 532، 602 و 331 درصد افزایش داشته است در حالی که افزایش قیمت در بازار مسکن ایالات متحده 289 درصد بوده است. اما هر سه این کشورها به انقباض پولی حساس هستند.
برخلاف ایالات متحده، که مردم اغلب وام های بلندمدت با نرخ ثابت دارند که سبب می شود در برابر افزایش نرخ بهره محافظت شوند، بسیاری از وام های مسکن در استرالیا، نیوزیلند و کانادا دارای نرخ شناور هستند، به این معنی که با افزایش نرخ ها، بلافاصله پرداخت های اقساط وام مسکن نیز افزایش می یابد.
موسسه تحقیقاتی آکسفورد اکونومیکس معتقد است به طور کلی، با توجه به احتمال قرار گرفتن بازار مسکن در معرض کاهش اندکی یا کاهش شدید، شرایط فعلی نگران کننده ترین چشم انداز بازار مسکن از سال های 2007 تا 2008 است.
با توجه به دغدغه های این نهاد در سطح جهانی، استرالیا، نیوزیلند و کانادا از جمله بازارهایی هستند که بیشتر در معرض کاهش قیمت های مسکن قرار دارند. آکسفورد اکونومیکس پیش بینی می کند قیمت مسکن در کانادا 30 درصد و در نیوزیلند 20 درصد کاهش یابد.
در استرالیا، گزارش های منتشر شده بیانگر این است که اقتصاددانان بانک مرکزی این کشور برآورد می کنند که قیمت مسکن می تواند تا 20 درصد کاهش یابد. انتظار می رود از سال آینده، افزایش نرخ های وام مسکن به صاحبان خانه در این سه کشور ضربه وارد کند. بسیاری از وام های مسکن در این بازارها دارای تنها برای چند سال نرخ ثابت دارند، بنابراین وام های مسکنی که بلافاصله پس از همه گیری دریافت شده اند با تغییر نرخ مواجه خواهند شد.
کریس جوی، مدیر ارشد سرمایه گذاری در شرکت سرمایه گذاری کولابا در سیدنی، معتقد است که این شهر بزرگترین کاهش ماهانه قیمت مسکن از 1983 را تجربه خواهد کرد.
وی تاکید می کند که اگر نرخ بهره به 25/ 4 درصد برسد، قیمت مسکن ممکن است به شدت کاهش یابد و بازار مسکن استرالیا، افت بی سابقه ای را تجربه خواهد کرد.
کلوین دیویدسون، اقتصاددان ارشد املاک در موسسه کور لاجیک، می گوید اقساط حدود 45 درصد از وام های مسکن با نرخ ثابت طی 12 ماه به پایان می رسد. بسیاری از اقتصاددانان در نیوزیلند انتظار دارند نرخ وام مسکن در این کشور به بالای پنج درصد برسد، که می تواند نرخ وام مسکن ثابت یکساله را به هفت درصد برساند که برای بسیاری از صاحبان خانه قابل تحمل نیست و می تواند آنها را مجبور به فروش به جای حفظ سرمایه خود در بازار مسکن کند.
در کانادا، برخی از فعالان بازار مسکن نگران به اصطلاح نقاط ماشه ای و نرخ های ماشه وام مسکن هستند. در حالی که بسیاری از وام های مسکن دارای نرخ های متغیر هستند، وام دهندگان کانادایی اغلب اقساط ثابتی را ارائه می کنند تا اوضاع را قابل پیش بینی نگه دارند و با توجه به نرخ های رایج بهره در آن زمان پرداخت های ماهانه را افزایش یا کاهش دهند.
به گفته وب‌سایت کانادایی اطلاعات مالی ریت هاب، اگر روند صعودی نرخ وام مسکن ادامه یابد، پرداخت اقساط ثابت در برخی مواقع برای پوشش تمام بهره کافی نخواهد بود. به گفته این وب‌سایت کانادایی در نهایت، ممکن است برخی از وام گیرندگان ملزم به افزایش پرداخت های خود شوند، پرداخت یکجا داشته باشند یا به وام های مسکن با نرخ ثابت که مطلوبیت کمتری دارد تمایل پیدا کنند. با توجه به اینکه بانک مرکزی کانادا آماده افزایش نرخ بهره است، این اتفاقات در ماه های آینده فشار مالی بیشتری بر خانوارها تحمیل خواهد کرد.
برخلاف آنچه در آستانه بحران مالی اتفاق افتاد، بر اساس گزارش آکسفورد اکونومیکس، نکول در پرداخت اقساط وام مسکن در مقیاس بزرگ این بار غیرمحتمل خواهد بود. این امر تا حدودی به این دلیل است که بسیاری از مردم در طول همه گیری پس اندازی جمع آوری کرده اند که تا حدی می تواند برای آنها آسودگی خاطر ایجاد کند. بیکاری در هر سه کشور در پایین ترین حد خود در چند دهه گذشته است. حتی اگر قیمت مسکن بین 20 تا 30 درصد کاهش یابد، این کاهش تنها سود چند سال را از بین خواهد برد.
آزمون استرس وام دهندگان که توسط برخی از بانک های مرکزی انجام شده است، نشان می دهد که با توجه به اینکه بانک ها از زمان بحران مالی، ضربه گیرهای سرمایه ای بزرگی از بابت اعتبارسنجی مناسب متقاضیان وام خرید مسکن ایجاد کرده اند، قیمت مسکن قبل از اینکه ثبات مالی را تهدید کند باید تا حد زیادی کاهش یابد.
به عنوان مثال، آزمون استرس بانکی که اخیرا توسط بانک مرکزی نیوزیلند منتشر شده است، نشان می دهد این بخش در موقعیت مناسبی برای مقاومت در برابر سناریوی رکود تورمی با تورم بالا و رشد اقتصادی پایین یا منفی قرار دارد.
بانک ها حتی توانسته اند در مقابل سناریویی که در آن قیمت مسکن 47 درصد نسبت به اوج خود در نوامبر 2021 کاهش می یابد و نرخ بیکاری به 3/ 9 درصد می رسد، مقاومت کنند. با این حال، حتی اگر بحرانی هم در کار نباشد، چشم انداز برای بسیاری از صاحبان خانه خوب نیست.
