کدام کشور خلاف جهت بازار جهانی املاک حرکت می‌کند؟
انتقال دوباره بازار مسکن چین به ریل رونق تورمی که اواخر سال گذشته میلادی با صدور فرمان ۱۶ ماده ای رئیس‌جمهور این کشور اتفاق افتاد، گروه ذینفع این مدل سیاستگذاری را برنده ماجرا کرده و خریداران مصرفی را در گروه بازنده نشانده است.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، 100 شرکت ساختمانی بزرگ در چین، اولین محصول احیای سیاست چینی تورم ساز در بخش مسکن را به شکل رکورد بالاترین فروش آپارتمان برداشت کردند اما این میوه چینی، بازندگانی دارد؛ خانه اولی هایی که در این بازار باید رشد دوباره قیمت را بعد از وقفه حدود 6 ماهه، بار دیگر و برای مدت نامعلوم تحمل کنند.
بازار مسکن چین از ابتدای 2023 در واکنش به فرمان 16 ماده ای رئیس‌جمهور که بانک ها و موسسات مالی را به پول پاشی دوباره در بازار املاک مکلف کرده بود، با دو تغییر معنادار روبه‌رو شد.
از یکسو، فروش شرکت های ساختمانی که در ماه هایی از 2022 به خاطر توقف تزریق نامحدود منابع، افت کرده بود، افزایش پیدا کرد به طوری که در ماه دوم 2023، میزان فروش 100 شرکت بزرگ به بالاترین میزان از 2021 رسید.
از سوی دیگر قیمت مسکن نزدیک به 2 درصد به صورت نقطه ای افزایش پیدا کرد. این اتفاقات در کنار کاهش نرخ سود وام مسکن در چین نشان می دهد این بازار خلاف جهت بازار جهانی املاک در حرکت است. در غرب، تورم مسکن با سیاست های درست مهار شده است.
فرمان حمایت بی چون و چرا از برج سازها به بانک های چینی در شرایطی صادر شده که واقعیت بازار مسکن این کشور از مازاد عرضه واحدهای مسکونی به میزان 30 درصد بیشتر از نیاز این بازار حکایت دارد. مشتریان اصلی ساختمان سازها طی همه سال های گذشته در این کشور، خریداران سرمایه ای بوده اند که مقصد خریدشان، نگهداری بدون استفاده خانه ها بوده به طوری که مناطقی از چین به خاطر حجم بالای خانه خالی به شهرهای ارواح تبدیل شده است.
اواخر سال گذشته میلادی اما دولت چین تصمیم گرفت چرخش بزرگ در سیاست های مسکن این کشور با هدف نجات خانه اولی ها از تورم ملکی 15 ساله انجام دهد. بر این اساس، دستور توقف پرداخت بیشتر تسهیلات به برج سازها و اخذ مالیات سالانه از خانه های بدون استفاده در دستور کار قرار گرفت. اما اعتیاد دولت های محلی به درآمد حاصل از زمین فروشی به برج سازها و همچنین لابی مستحکم برج سازها در دولت باعث شد سیاست چربی سوزی قیمت مسکن خیلی زود متوقف شود.
عایدی چند ماهه آن چرخش اما به شکل افت قیمت مسکن و افت تیراژ ساخت تا حد نرمال بروز کرد اما چون نفع جریان قدرت در شارژ تورم ملکی بود، بار دیگر همان سیاست تورم ساز ملکی اکنون به اجرا درآمده است. ساخت و ساز مسکن در چین طبق تحلیل کارشناسان این کشور حدود 6/ 1 برابر نیاز بازار است و این خود بیانگر رونق تورمی بخش مسکن چین است که جنس آن با نیاز و خواسته خانه اولی ها در تعارض است. سیاست تورم ساز مسکن چین، رونق را فقط در ساخت مازاد خانه بدون توجه به جنس خریدها و بدون توجه به توان مصرف کننده خلاصه می کند.
بانک های دولتی پشت شرکت های ساختمانی
تازه ترین داده ها نشان می دهند که فروش خانه های نوساز توسط بزرگ ترین سازندگان مسکن چین در ماه فوریه پس از یک رکود طولانی نسبت به سال قبل افزایش یافته است، چراکه پایان محدودیت های مقابله با کووید در این کشور و کاهش قیمت مسکن به جذب خریداران به بازار املاک چین کمک بسیاری کرده است.
بر اساس داده های منتشر شده توسط شرکت اطلاعات املاک بازار چین، فروش ماهانه 100 شرکت ساخت و ساز مهم این کشور نسبت به فوریه 2022، 9/ 14 درصد افزایش یافته و به 5/ 66 میلیارد دلار رسیده است. از زمانی که این بخش در جولای 2021 با رکود مواجه شده بود و شرکت بزرگ ساخت و ساز اورگراند درحال مبارزه با مشکلات کمبود نقدینگی بود، این اولین باری است که فروش سالانه با رشد همراه بوده است.
بخش املاک چین، که موتور اصلی دومین اقتصاد بزرگ جهان است، در رکود طولانی مدتی گرفتار شد، که در پی اقدامات دولت برای مهار استقراض بیش از حد شرکت های ساخت و ساز به وجود آمد.
رکود شکل گرفته در نهایت باعث شد که اورگراند و ده ها شرکت مشابه با کمبود نقدینگی و نکول در پرداخت بدهی های بین‌المللی خود مواجه شوند؛ همچنین این امر سرمایه گذاران را با زیان های هنگفت، پیمانکاران و تامین کنندگان را با صورتحساب های پرداخت نشده و بسیاری از صاحبان خانه ها را با خانه های ناتمام و تحویل داده نشده مواجه کرده است.
در نوامبر 2022، پس از اینکه فروش ماهانه خانه های جدید در چین به مدت بیش از یک سال با درصدی دو رقمی کاهش یافت، مقامات چینی مجبور به لغو برخی از محدودیت های موجود در بخش املاک این کشور شدند. در چنین شرایطی، بانک های دولتی شروع به تخصیص اعتبار به شرکت های ساخت و ساز کردند؛ این تصمیم سبب شد فشارهای مالی کاهش یابد و به خریداران بالقوه خانه این اطمینان را داد که شرکت ها می توانند ساخت آپارتمان هایی را که پیش فروش کرده بودند را به پایان برسانند.
بسیاری از شهرها محدودیت های موجود در مورد تعداد ملکی که هر فرد می تواند خریداری کند و صاحبخانه چقدر می تواند وام بگیرد را لغو کرده اند. بانک های چینی نیز نرخ های معیار وام های مسکن را کاهش داده اند و میانگین نرخ وام مسکن این کشور را به پایین ترین میزان خود از سال 2019 رسانده اند. بر اساس برآورد موسسه تحقیقاتی بیکه، متوسط نرخ وام مسکن برای خریداران خانه اولی در حال حاضر 04/ 4 درصد است.
رشد فروش خانه های جدید در ماه فوریه تا حدودی به دلیل پایین بودن پایه مقایسه بوده است. در اواخر فوریه 2022، مصادف با تعطیلات سال نوی قمری سال گذشته، که معمولا دوره کم رونقی برای فروش خانه است، و همزمانی این بازه زمانی با شیوع کووید-19 در سراسر چین و محدودیت هایی که برای رفت و آمد در برخی شهرها اعمال شد، توانایی افراد را برای بازدید از املاک فروشی محدود کرد.
با این حال، افزایش سالانه فروش قابل توجه بوده است و نشان می دهد که بازار مسکن چین می تواند درحال بهبود باشد. نشانه های دیگری نیز مبنی بر بهبود بازار ملک چین وجود داشته است. بر اساس گزارش هفته گذشته وال‌استریت‌‌‌ژورنال، شرکت کانتری‌‌‌گاردن به عنوان یک شرکت ساخت و ساز بزرگ خصوصی، در حال برنامه ریزی برای خرید زمین مسکونی در مزایده های دولتی پس از یک وقفه طولانی است.
عرضه بیش از حد آپارتمان فروش نرفته
به نظر می رسد بازار املاک چین پس از یک رکود دو ساله اکنون به ثبات رسیده است، اما مشکلی که همچنان مانع بهبود کامل این بازار می شود عرضه بیش از حد آپارتمان های فروخته نشده است. بر اساس گفته های مقامات چین، در ماه فوریه 5/ 3 میلیارد فوت مربع آپارتمان فروخته نشده در این کشور موجود بوده است، که بر اساس برخی برآوردها، این رقم معادل حدود چهار میلیون خانه است.
همچنین این عدد، بدترین مازاد عرضه در چین از 2017 به حساب می آید. محاسبات یک شرکت مشاوره املاک چینی نشان می دهد که حدود یک سوم از کل آپارتمان های تکمیل شده در 2022 به فروش نرفته اند، که این عدد بالاترین مقدار از 2015 است. اقتصاددانان می گویند که در شهرهای کوچک تر با جمعیتی چند میلیون نفری یا کمتر، این پدیده بدتر هم بوده است.
اقتصاددانان کنت روگف و یوانچن یانگ معتقدند پس از یک رونق طولانی ساختمانی، بیش از 640 شهر که به عنوان درجه سوم در چین شناخته می شوند، نزدیک به 80 درصد از کل بازار مسکن چین را در اختیار دارند. تقاضا در این شهرها نسبت به بازارهای بزرگ تر مانند پکن و شانگهای، که جمعیت و بازار کار سریع تر رشد کرده است، ضعیف تر است.
طبق برآوردهای شرکت اطلاعات املاک چین، نزدیک به 6 سال طول می کشد تا یک شهر شناخته شده درجه سوم، مانند بیهای، بتواند تمام خانه های فروخته نشده خود را به فروش برساند، این درحالی است که مدت لازم برای به فروش رساندن تمام خانه های فروخته نشده در شانگهای هفت ماه و برای پکن نزدیک به 2 سال است. همچنین این شرکت اعلام کرده است به طور متوسط 20 ماه طول می کشد تا مازاد عرضه مسکن در 50 شهری که این شرکت بر اطلاعات املاک آن نظارت می کند به پایان برسد.
در فوریه، قیمت خانه های نوساز در شهرهای درجه یک مانند پکن، شانگهای، شنژن و گوانگژو، نسبت به سال گذشته 7/ 1 درصد افزایش یافته است. این درحالی است که طبق داده های اداره آمار چین، قیمت های ملک در شهرهای درجه سوم این کشور 3/ 3 درصد کاهش یافته است؛ البته سرعت این کاهش نسبت به ماه های گذشته با افت همراه بوده است.
از طرفی به طور کلی، قیمت خانه های نوساز در 70 شهر بزرگ، پس از کاهش ماهانه از اوت 2021، 3/ 0 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. اگر چین نتواند قیمت مسکن را در شهرهای رده پایین خود تثبیت کند، که طبق یک برآورد، حدود دو سوم از جمعیت شهری چین را در خود جای داده اند، احتمالا اعتماد خانوارها و تمایل مصرف کنندگان به هزینه در بسیاری از نقاط کشور را کاهش می دهد و میزان بهبود کلی اقتصاد چین در سال جاری را محدود می کند.
در درازمدت، نیاز به خانه های تکمیل شده ولی به فروش نرفته می تواند به معنای دوره طولانی کاهش ساخت و ساز خانه های جدید باشد و چین را از یکی از بزرگ ترین محرک های رشد و ایجاد شغل محروم کند.
از طرفی، ساخت خانه های جدید برای دولت های محلی به شدت بدهکار چین نیز امری حیاتی است؛ چرا که این دولت ها برای متعادل کردن بودجه خود به درآمد حاصل از فروش زمین به شرکت های ساخت و ساز متکی هستند. روگوف و یانگ در مقاله خود نتیجه می گیرند که نیاز به ساخت و ساز املاک در شهرهای درجه سوم از حالا تا 2035 تقریبا 30 درصد کاهش می یابد تا به این ترتیب بتوان به نحوی از عرضه بیش از حد مسکن جلوگیری کرد.
رفتار چند‌‌‌خانه ای در چین
شهرهای درجه سوم قبل از همه گیری برای برخی از خریداران ملک جذاب بودند، چراکه قیمت های خانه در آنها معمولا بسیار پایین تر از شهرهای بزرگ تر چین بود. زمین خواران از سراسر چین به این منطقه هجوم آوردند و در برخی موارد چند واحد را خریدند و آنها را خالی گذاشتند و انتظار کسب سود از این سرمایه گذاری خود داشتند.
شرکت های ساختمانی، ساخت و ساز را افزایش دادند تا تقاضای پیش بینی شده را برآورده کنند. اما پکن برای مقابله با زمین خواری و سایر مشکلات در شهرهای کوچک تر تلاش کرده است، تا اکنون این بازار جذابیت کمتری برای سرمایه گذاری داشته باشد.
به گفته آژانس های املاک محلی، در بیهای، شهری ساحلی در جنوب غربی استان گوانگشی، که به خاطر سواحل و آب و هوای مطبوعش معروف است، کاهش تعداد مسافران در دوران همه گیری باعث کاهش فروش شده است.
به گفته یک فروشنده، متوسط قیمت خانه در این شهر، که با نام مستعار میامی چین شناخته می شود، از حدود 108 تا 121 دلار در سال 2019، به حدود 54 تا 67 دلار در هر فوت مربع در پایان 2022 کاهش یافته است. با وجود لغو محدودیت های مقابله با کووید نیز قیمت ها به سطح قبل از همه گیری نرسیده است، زیرا زمین خواران کمتری وجود دارند.
پس از اینکه بسیاری از مناطق در چین نرخ وام مسکن را کاهش دادند و یارانه های بیشتری برای جذب خریداران خانه اولی ارائه شد، تقاضا برای خرید خانه در برخی از شهرهای بزرگ بهبود یافته است. بر اساس داده های موسسه تحقیقاتی لیانجیا، فروش خانه های موجود در فوریه به بالاترین سطح در هفت ماه گذشته در شانگهای رسیده است.
اقتصاددانان گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند معتقدند که بهبود تدریجی بازار ملک در چین تا نیم درصد به رشد تولید ناخالص داخلی چین در 2023 کمک خواهد کرد؛ با این حال اگر احیای بازار مسکن چین تداوم یابد، فروش سالانه به احتمال زیاد تنها به 90 درصد سطح قبل از همه گیری خواهد رسید.
بسیاری از پیش بینی کنندگان بر این باورند که مازاد مسکن در برخی شهرها ادامه خواهد داشت، مگر اینکه دولت اقدامات بیشتری برای تحریک تقاضا انجام دهد، هرچند انجام این کار می تواند منجر به زمین خواری شود، که دولت تمایلی به تشویق آن ندارد.
طبق گزارش گلدمن ساکس، بین سال های 2010 تا 2020، تقاضا برای املاک مسکونی در مناطق شهری چین به طور متوسط 18 میلیون واحد در سال بوده است. برآوردهای دولت چین نشان می دهد که با افزایش سن جمعیت چین و کاهش تقاضا برای املاک جایگزین، این تعداد تا سال 2050 به 6 میلیون واحد در سال کاهش می یابد.
بتی وانگ، اقتصاددان ارشد گروه بانکداری استرالیا و نیوزیلند می گوید، اگر سازندگان به کاهش راه اندازی پروژه های جدید ادامه دهند و فروش واحدهای موجود را در اولویت قرار دهند، بازار می تواند به تدریج بخشی از مازاد عرضه خود را به فروش برساند.
