سیاست‌‌های دستوری در بازار اجاره چاره‌ساز نیست

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از بازار، قیمت اجاره‌ بها در مشهد افزایش نگران‌ کننده ای داشته و به‌ رغم تلاش مدیران ذی‌ربط عملاً شاهد نوعی از افسارگسیختگی در بازار مسکن هستیم و بخشنامه‌ های متعدد نیز نتوانسته کمکی به مستأجران کند.

فصل نقل و انتقالات مسکن مدتی است که آغاز شده اما به دلیل گرانی لجام گسیخته اجاره ها هنوز بسیاری از خانوده ها و مستاجران برای یافتن سرپناهی که با درآمد آنها همخوانی داشته باشد در مشاوران املاک سرگردانند.

تعیین سقف مجاز افزایش ۲۵ درصدی نرخ اجاره بها یکی از راهکارهایی است که در سه سال گذشته به اجرا درآمده اما آمار افزایش ۴۶ درصدی نرخ اجاره در سال گذشته گویای آن است که بازار اجاره توجه چندانی به سقف های تعیین شده نداشته و متغیرهای دیگری نیز بر تعیین قیمت در بازار اجاره اثرگذار است.

از آنجاکه دولت در طی سال های گذشته نتوانسته مسکن موردنیاز را تأمین کند لذا با بکارگیری شیوه ها و اهرم های مختلف سعی کرده تا لجام این بازار آشفته و قیمت های سرکش را در دست بگیرد اما شواهد نشان می دهد که در این مسیر توفیق چندانی نداشته است.

برخی از مسئولان که مشاوران املاک را در قیمتگذاری قیمت مسکن تأثیرگذار می دانند در این میان معتقدند این صنف به دلیل وابستگی قیمت مسکن و اجاره به حق‌الزحمه و همچنین واسطه های ملکی بعضاً از دلایل ایجاد آشفتگی در بازار ملک هستند.

در همین راستا در طی هفته های گذشته شاهد برخوردهای متعددی با مشاوران املاک متخلف و فاقد مجوز در مشهد و شهرهای اطراف بودیم که به نظر می رسد بیشتر به منظور ساماندهی و مهار قیمت ها انجام پذیرفته است.

تسهیلات ودیعه کارساز نبود

دولت از سال ۱۳۹۹ به بعد برای کمک به اقشار اجاره نشین تسهیلات کمک ودیعه مسکن پرداخت می کند. این وام در تهران ۱۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ها ۷۰ میلیون تومان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و سایر شهرها ۴۰ میلیون تومان تعیین شد.

بنا بر شواهد موجود حتی پیشنهاد دولت مبنی برافزایش تا دو برابری سقف وام کمک ودیعه مسکن و ارائه تسهیلات ودیعه مسکن به میزان ۱۵۰ میلیون تومان در مراکز استان ها نیز مشکلی از مستأجران را حل نکرده است.

از موانع و مشکل تراشی بانک ها که عبور کنیم باید اذعان کرد رقم پرداختی در مقابل افزایش اجاره بها بسیار ناچیز است، از سوی دیگر سال گذشته وام کمک ودیعه مسکن با سود ۱۸‌ درصدی به مستأجران پرداخت شد. این در حالی است که زمستان سال گذشته سود تسهیلات بانکی به ۲۳‌ درصد افزایش یافت.

برنامه جدید ساماندهی مسکن

در همین حال معاون برنامه ریزی و  توسعه فرمانداری مشهد از اجرای طرحی جدید در قالب ساماندهی مسکن توسط یک سامانه خبر می دهد.

رضا رمضانی در این رابطه می گوید: این مسئله یکی از  مشکلات اساسی مردم مشهد است که پیرو دستور استاندار و  تأکید فرماندار مشهد از ۲۶  اردیبهشت امسال اقدامات عملیاتی آغاز  شد.

وی در خصوص این طرح توضیح می دهد: بر این اساس، نرم‌افزاری طراحی شد که مطابق با  آن مشهد را  به  ۲۷۰ پلاک تقسیم کردیم در این پلاک ها در  همه شهرستان مشهد، خانه ها با شرایط سال اول ساخت (صفر) تا  بیست سال لحاظ شده اند.

رمضانی با بیان اینکه همه امکانات خانه ها در این نرم‌افزار قابلیت تعریف دارد، اظهار می کند: هر شهروند وقتی به مشاور املاک مراجعه می کند و  مثلاً خانه ای صدمتری در  یک منطقه برای اجاره می خواهد، بنگاه در این سامانه با توجه به وضعیتی که فرد دارد، خانه هایی را  پیشنهاد می دهد. در  این نرم‌افزار همه امکانات مانند آسانسور و  پارکینگ و  همه اولویت ها و  پارامترهای خانه یا آپارتمان مسکونی درج، و  بر همان اساس امتیازبندی می شود.

معاون فرماندار مشهد بیان می کند: با توجه به موقعیت آن منطقه، سال ساخت، طبقه و… مشخص می شود که ارزش این خانه برای اجاره چقدر است. حتی در  قسمتی که معجر و  مستأجر باید مبلغی را  به بنگاه بدهند، نرم‌افزار هوشمند این موضوع را نیز بررسی می کند و  مبلغ را  برای هر دو نفر مشخص می کند. نرم افزار به شکلی طراحی شده است که فقط ۲۰ درصد افزایش قیمت ها از  سال ۱۴۰۱  به سال ۱۴۰۲  اعمال می شود.

رمضانی با بیان اینکه این نرم افزار پس از  آماده سازی در جلسه ای با حضور مسئولان ارائه شده است، می گوید: این سامانه را حضور استاندار بردیم و  همه سازمان های مرتبط، اتاق اصناف، برخی از  اعضای اتحادیه املاک و  معاون هماهنگی امور اقتصادی استاندار این نرم‌افزار را  قابل قبول دانستند. نرم‌افزار هنوز به چکش کاری احتیاج دارد و  به زودی به بنگاه های مجاز  برای عملیاتی شدن ارائه خواهد شد.

وی می افزاید: این نرم‌افزار به بنگاه های غیرمجاز  ارائه نمی شود؛ بنابراین بنگاه های غیرمجاز  شناسایی می شوند و ادامه فعالیتشان متوقف خواهد شد. اگر بنگاهی هم این نرم‌افزار را  اساس کار خود قرار ندهد، اجازه فعالیت نخواهد داشت و  با آن برخورد می شود. شهروندان هم باید اطلاع رسانی کنند و  در  سامانه شکایتشان را  ثبت کنند.

رمضانی با  اشاره به اینکه موضوع بعدی در  این نرم‌افزار خود اتحادیه املاک است، می گوید: همکاران اتحادیه باید پاسخگوی مسائل میان موجر و  مستأجر باشند. ما نیز در صورت لزوم برخورد قانونی می کنیم. تعیین قیمت های مناطق هفت‌گانه مشهد در  نرم‌افزار با  نظر خود املاک نرخگذاری شده است. این نرم‌افزار تأیید استاندار، فرماندار، معاون فرماندار و  اتحادیه ها را  به همراه دارد.

ناتوانی در نظارت

ابراهیم زارعیان کارشناس حقوقی و یکی از فعالان بازار مسکن در مشهد مقدس می گوید: هرچند قیمت اجاره بها به شرایط حاکم بر اقتصاد، تورم عمومی و قیمت مسکن وابسته است اما قوانین مشخصی برای بازار اجاره هیچگاه تدوین نشده است و این بازار بدون نظارت و ساماندهی قانونی رهاشده است.

وی اذعان می کند: هدف از تصویب طرح ساماندهی بازار اجاره هرچند به گفته فعالان این بازار، به تنهایی نمی تواند بازار اجاره بهای مسکن را کنترل کند اما تأثیرگذاری آن از حیث ضابطه مند کردن معاملات اجاره می تواند تا حدودی نظارت بر بازار را تقویت کند.

زارعیان بیان می کند: با توجه به اینکه قیمت های اجاره روندی صعودی دارند تصویب قوانین مربوط به ساماندهی بازار اجاره تأثیر مثبتی برافزایش بی رویه قیمت ها خواهد داشت.

وی معتقد است دولت با مهروموم چند مشاور املاک و یا دستورات و قوانین فرمایشی قادر به ساماندهی بازار مسکن نیست!

وی بابیان اینکه پیش از این نیز طرح های مشابهی مانند ممنوعیت اعلام نرخ ها در سایت ها برای جلوگیری از تورم و افزایش قیمت مسکن از طرف دولت شاهد بودیم اذعان می کند: قیمت مسکن با تعطیلی و برخورد چندین مشاور املاک و یا جلوگیری از انتشار قیمت ها در سایت ها و یا به شکل دستوری قابل حل نیست.

این فعال حوزه مسکن اذعان می کند: وقتی قیمت ساخت یک مترمربع ساختمان که تا دو سال پیش هفت میلیون تومان برای سازنده تمام می شد اما در حال حاضر به متری ۱۷ میلیون تومان رسیده آیا می توان با حکم دولتی از تورم قیمت خانه و اجاره خانه جلوگیری کرد؟

زارعیان می گوید: یک آپارتمان سه خوابه در مناطق متوسط مشهد تا سال گذشته متری ۲۰ میلیون تومان و هزینه آن برای اجاره حدود ۹ میلیون تومان قیمتگذاری می شد.

وی ادامه می دهد: امروز قیمت همین آپارتمان به متری ۵۰ میلیون تومان رسیده و لذا طبیعی است که افزایش دو و نیم برابری قیمت مبلغ اجاره بها را به ۱۸ تا ۲۵ میلیون تومان افزایش می دهد.

این فعال حوزه مسکن ادامه می دهد: دولت در حالی با اهرم مالیات سعی دارد تا به صاحبان واحدهای خالی فشار بیاورد که حتی آماری از این افراد و منازل در اختیار ندارد!

این کارشناس حقوق با اشاره به دیگر تلاش های دولت مبنی بر مقابله با احتکار زمین و اخذ عوارض توسط شهرداری بیان می کند: بدون شک با تسهیلاتی که دولت برای ساخت و ساز در نظر گرفته و پروانه های میلیاردی که شهرداری ها از مردم اخذ می کنند لذا رغبت چندانی برای ساخت و ساز وجود ندارد و به نظر بنده این طرح هم تأثیری بر تأمین مسکن نخواهد داشت.

رویای دست نیافتنی

رویای مستأجران منتظر ساخت چهار میلیون مسکن در قالب نهضت ملی، هنوز تعبیر نشده و البته نظرات برخی کارشناسان که آن را دست نیافتنی می دانستند، با اظهارات وزیر راه و شهرسازی که تحقق آن را نیازمند بودجه ای دو برابر می دانست، نشان داد فعلاً انتظار ادامه دارد.

اما برای مستأجران که بزرگ ترین آرزویشان رهایی از کابوسی سالانه به نام افزایش اجاره خانه و جابه‌جایی است، چنین وعده هایی دردی را دوا نمی کند، چه بسیارند خانواده هایی که در شرایط فعلی و با گرانی مسکن؛ زیر بار اجاره بهای سنگین کمر خم کرده اند و با ارقام نجومی هر متر منزل مسکونی، رویای خانه دار شدن را از سرشان دور انداخته اند.

گرانی نرخ اجاره بها و خرید مسکن حالا دیگر فقط مخصوص کلانشهرها نیست و مدت زیادی است که به شهرهای کوچک خراسان رضوی هم سرایت کرده است، به طوری که اکنون قیمت خانه در شهرستان هایی مانند گلبهار و کاشمر با کلانشهری هم چون مشهد در رقابت است.