پیامدهای وضع قوانین دستوری در بازار اجاره

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، غلامرضا سلامی اقتصاددان در خصوص دلایل فروکش نکردن تورم اجاره در کشور به‌‌‌رغم افت تورم عمومی گفت: وضع قوانین دستوری در بازار اجاره بها با کاهش عرضه، تضعیف ساخت و ساز در پی سیاست های نادرست سیاستگذار و فاصله زمانی میان اثرپذیری بازار اجاره از تورم عمومی از دلایل فروکش نکردن اجاره بها در کشور طی ماه های اخیر بوده است.

سلامی گفت: تورم بخش مسکن به سرعت بر بازار اجاره اثرگذار نشد؛ طی سال های اخیر قیمت خانه به شکل قابل توجهی طی چند مرحله جهش یافت، اما این جهش قیمت به شکل دفعتی بر بازار اجاره اثرگذار نشد، بنابراین عقب ماندن تورم اجاره از تورم قیمت خرید مسکن یکی از دلایلی است که مانع از آن شده که تورم در بخش اجاره متناسب با فروکش تورم عمومی و حتی عقبگرد قیمت مسکن در کشور افت کند. در واقع همانگونه که بازار اجاره از جهش قیمت خانه عقب ماند، در بازگشت قیمت ها نیز، تورم اجاره از تورم قیمت خانه عقب مانده است.

وی ادامه داد: در عین حال سیاست های قانونگذار و دولت طی ماه های اخیر به نحوی بوده است که بخش عرضه مسکن در بازار اجاره ضعیف شده و این موضوع عامل دیگری برای رشد اجاره بها است. وضع قانون اعمال سقف قیمت 25 درصدی در بازار اجاره بها، با ایجاد محدودیت در حق مالکیت افراد از تمایل صاحبان خانه برای اجاره ملک خود کاسته و این موضوع نیز به بازار اجاره ضربه وارد کرده است.

وی ادامه داد: در دوره همه گیری کرونا در دنیا و ایران، دولت با تکیه بر اضطراری بودن شرایط اعمال سقف 25 درصدی قیمتی را بر بازار اجاره بها وضع کرد که تا حدی قابل توجیه بود؛ اما با پایان یافتن دوران همه گیری همچنان دولت ها درصدد وضع سقف قیمتی در این بازار هستند. البته حتی در دوران کرونا نیز این قانون نتوانست ترمز تورم اجاره را بکشد، بنابراین نمی توان در شرایط کنونی نیز انتظار اثرگذاری از این قانون را داشت. شاید تنها نتیجه وضع چنین مصوباتی افزایش حجم پرونده ها در دستگاه قضایی کشور باشد.

این اقتصاددان افزود: در کنار موارد یاد شده و با نگاه بلندمدت تر به بازار اجاره می توان از سیاست های ضد تولید مسکن در کشور به‌‌‌عنوان عامل فزاینده قیمت اجاره بها یاد کرد. تعداد صدور پروانه های ساختمانی در کشور رکود در بخش ساخت و ساز کشور طی سال های اخیر را نمایان می کند، این موضوع با کاهش عرضه مسکن زمینه ساز رشد اجاره بها شده است. بخشی از کاهش ساخت و ساز خانه در کشور طی سال های اخیر متاثر از سیاستگذاری نادرست است؛ اطلاق سوداگری به فعالان بازار مسکن، وضع قوانین مالیاتی در بازار اجاره و… از جمله این موارد است. در عین حال همچنان قانونگذار تشدید سیاست های تضعیف کننده بخش ساخت مسکن را با جدیت دنبال می کند؛ قانون مالیات بر عایدی سرمایه، حذف معافیت مالیات اجاره بها و… از این دست طرح های پیشنهادی است. این قوانین کسب و کار اجاره داری را تضعیف کرده و به شکل همزمان که به مالک و فعالان بازار مسکن آسیب وارد می کند به مستاجران نیز آسیب می زند.

سلامی در ادامه گفت: کلانشهرها به دلیل آنکه با ورود جمعیت مهاجر مواجه هستند؛ به شکل مستمری با رشد تقاضا در بازار اجاره نیز روبه رو می شوند؛ این روند در دنیا نیز وجود دارد. با وجود این میزان عرضه خانه در کلانشهرها مطابق با افزایش جمعیت نیست و این موضوع باعث می شود تا قیمت اجاره بها در چنین شهرهایی بالاتر از حد تورم عمومی باشد؛ درواقع این رویه در سایر نقاط دنیا نیز همانند ایران وجود دارد.

سلامی در ادامه گفت: وزیر راه و شهرسازی برای رفع این چالش در گام ابتدایی باید قانون سقف دستوری در بازار اجاره را منحل کرده یا سقف آن را مطابق شرایط بازار تغییر دهد.

وی ادامه داد: اما حل ریشه ای چالش اجاره بها در کشور نیاز به تحریک ساخت مسکن در کشور دارد؛ به جای تضعیف بخش ساخت و اطلاق سوداگر به فعالان بازار مسکن، باید این بخش مورد حمایت قرار گیرد. در تمام دنیا بخش مسکن به عنوان بازار ثانویه پذیرفته شده است. همانگونه که مردم برای حضور در بازار سرمایه کشور تشویق می شوند؛ لازم است که مانع‌‌‌زایی در مسیر ورود سرمایه به بخش ساخت و ساز انجام نشود. در عین حال صنعت اجاره داری به عنوان یک فعالیت رسمی پذیرفته شود. به انبوه سازان اجازه ساخت واحدهای به صرفه با متراژ کوچک به شرط اجاره دادن اعطا شود و در صورت حمایت دولتی از این ساخت و سازها، آنها موظف به اجاره طولانی مدت ملک به مستاجرانی شوند که دولت معرفی می کند و در ادامه نیز این مستاجران صاحبان خانه شوند.