آلارم تورمی در بازار اجاره مسکن به صدا درآمد

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های به عمل آمده از روند تغییرات شاخص اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور نشان می دهد در خرداد ماه امسال، سرعت رشد ماهانه اجاره مسکن افزایش یافت. این در حالی است که تورم شاخص اجاره بهای مسکن در هفت ماه قبل از آن، روند کاهشی به خود گرفته و سرعت رشد اجاره بها از آبان ماه ۱۴۰۰، هر ماه کمتر از ماه قبل به ثبت رسید.

با این حال، در خردادماه، تورم شاخص اجاره بهای مسکن نسبت به اردیبهشت ماه ۶/ ۲ درصد شد. تورم ماهانه شاخص اجاره بها در اردیبهشت ماه، ۷/ ۱ درصد بود. تورم ماهانه شاخص اجاره بهای مسکن در مهرماه در حالی ۱/ ۶ درصد بود که سرعت رشد اجاره بهای مسکن در شهرهای کشور از آن زمان به مدت هفت ماه، ماه به ماه کاهش یافت و به ۷/ ۱ درصد در اردیبهشت ماه رسید. در خرداد اما، بار دیگر، تورم اجاره بها به سمت صعود رفته و روند هفت ماهه کاهش تورم شاخص اجاره بها با ثبت تورم ماهانه ۶/ ۲ درصدی در بازار اجاره آخرین ماه از فصل بهار متوقف شد.

این تغییر جهت تورمی در بازار اجاره مسکن شهرهای کشور که در گزارش اخیر مرکز آمار ایران منعکس شده است، دقیقا در ماهی رخ داده است که تحت تاثیر ریزش قیمت در بازارهای موازی مانند ارز و سکه، قیمت مسکن در مناطقی از شهر تهران و سایر شهرهای کشور کاهش یافت.

خردادماه امسال به دنبال کاهش قیمت در بازارهای موازی و همچنین انتشار اخباری مثبت درباره مذاکرات سیاسی، نه تنها عرضه فایل فروش به بازار مسکن تهران و سایر شهرها افزایش یافت که تحقیقات میدانی نشان داد قیمت فروش آپارتمان ها و واحدهای مسکونی در برخی از مناطق حول و حوش 10 تا 15 درصد افت کرد. خرداد ماه همچنین، تورم عمومی ماهانه نیز کاهش یافت. بنا به روایت مرکز آمار ایران، نرخ تورم ماهانه از سطح ۸/ ۲ درصدی اردیبهشت به ۲ درصد در خردادماه کاهش یافت.

چرا تورم اجاره صعودی شد؟

سرعت رشد اجاره بها در شهرهای کشور براساس تغییرات شاخص اجاره بها در حالی در خردادماه بعد از هفت ماه کاهش، به مسیر افزایش بازگشت که تحت تاثیر تغییرات قیمت مسکن و همچنین تغییر وضعیت ماهانه تورم عمومی در خردادماه (شرایط کاهشی)، این سوال ایجاد می شود که چرا تورم اجاره خرداد صعودی شد؟

تغییر و تحولات اجاره بها در کشور به طور عمده تحت تاثیر سه فاکتور مهم و تعیین کننده در این بازار قرار دارد. اولین عامل مهم و اثرگذار در وضعیت بازار اجاره، تورم عمومی است. تغییرات قیمت کالاها و خدمات اصلی ترین و اثرگذارترین عامل در تغییرات اجاره بهاست.

در واقع یکی از مهم ترین عواملی که موجرها در هر سال، براساس آن، اقدام به تعیین میزان افزایش اجاره بها می کنند، میزان افزایش هزینه های زندگی آنها به دلیل تورم عمومی است.

بسیاری از موجرها معمولا حول و حوش همان میزانی که هزینه زندگی ناشی از افزایش قیمت کالاها و خدمات برای آنها افزایش یافته است، نرخ اجاره یا اجاره بها را افزایش می دهند. چرا که بسیاری از آنها از محل درآمد اجاره زندگی می کنند یا اجاره بها یکی از منابع درآمدی آنها برای تامین هزینه های زندگی محسوب می شود.

عامل دوم در تعیین تغییرات اجاره بها، تورم مسکن است. اجاره بها همواره تابعی از قیمت مسکن است؛ بنابراین تغییرات قیمت مسکن بر سطح قیمت ها در بازار اجاره نیز اثرگذار است. این دو عامل یعنی تورم عمومی و تورم مسکن اصلی ترین عوامل تورم اجاره هستند.

اما در سال های اخیر یک عامل دیگر نیز به فهرست عوامل موثر در تعیین تورم اجاره و تحولات آن اضافه شده است. علاوه بر تورم عمومی و تورم مسکن، اجرای سیاست سقف گذاری دستوری و تعیین نرخ مجاز برای افزایش اجاره بها در سال های اخیر از مهم ترین عوامل تغییر و تحولات در این بازار محسوب می شود.

از سال 99، سیاستگذار با هدف کمک به مستاجرها به عنوان یکی از آسیب پذیرترین اقشار جامعه در برابر بیماری کرونا اقدام به تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها کرد. این سقف تا امسال و برای چهارمین سال پیاپی در تهران 25 درصد و برای سایر شهرها حداکثر تا 20 درصد تمدید شد.

اگرچه نیت سیاستگذار از این اقدام، کمک به مستاجرها بود اما تجربه چهار سال اجرای این مصوبه در بازار اجاره نشان از بروز اثر عکس در این بازار دارد. به طوری که نه تنها این مصوبه در نهایت منجر به مهار تورم اجاره نشد بلکه برعکس در همین سال های اخیر که این مصوبه در بازار اجاره به اجرا درآمد، بیشترین میزان تورم اجاره به ثبت رسید.

در برخی از ماه ها، اجاره بها قله های تورمی 55 درصدی را نیز در شهرهای کشور درنوردید. آمارهای رسمی نشان می دهد، تورم سالانه اجاره مسکن در کشور در سال 99 معادل 43 درصد و در سال 1400 معادل 46 درصد به ثبت رسید. این میزان بیش از دو برابر سقف مجاز تعیین شده در مصوبه دستوری است که سیاستگذار برای مهار اجاره بها در این سال ها تعیین کرده است.

این در حالی است که در برخی از ماه های سال 1400، تورم نقطه به نقطه اجاره در شهرهای کشور از 50 درصد نیز عبور کرد و حتی قله تورمی 55 درصدی نیز در این بازار به ثبت رسید. در واقع آمارهای رسمی نشان می دهد در همان سال های اجرای این مصوبه تورم اجاره کشوری بیش از دو برابر سقف مصوب دستوری شد.

اما در پاسخ به این سوال که چرا خردادماه امسال تورم اجاره مسکن در کشور صعودی شد باید گفت، در این ماه هر سه عامل یعنی هم تورم عمومی، هم تورم مسکن و هم مصوبه دستوری در بازار اجاره عمل کرده و اثر افزایشی بر این بازار اعمال کردند.

اگر‌چه تورم عمومی ماهانه در خردادماه کاهش یافت و قیمت مسکن نیز در برخی از مناطق و شهرها کاهشی شد اما اثر افزایش‌‌‌ تورم های ماه های قبل این دو عامل تعیین کننده در تورم اجاره، در خردادماه بر این بازار منعکس شد.

همان طور که در نمودارهای فوق نیز مشاهده می شود، اثر رشد قیمت مسکن و افزایش تورم عمومی، با تاخیر به بازار اجاره منتقل می شود. این رویداد در خردادماه امسال نیز تجربه شد. تورم مسکن از اواخر سال گذشته صعودی شد و سطح قیمت ها به میزان قابل توجهی افزایش یافت.

اگر‌چه از زمستان سال گذشته آمار رسمی مربوط به تحولات قیمت و حجم معاملات مسکن منتشر نشد اما تحقیقات میدانی نشان می دهد از اواخر پارسال، قیمت فروش واحدهای مسکونی به میزان قابل توجهی رشد کرد. تورم عمومی نقطه به نقطه هم در ماه های اخیر (صرف نظر از خردادماه امسال)، صعودی بود. بنابراین اثر این صعودها، خود را در بازار اجاره خردادماه که اتفاقا ماه افزایش تقاضا برای اجاره نشینی نسبت به دو ماه ابتدای سال است، نشان داد. از سوی دیگر، مصوبه دستوری بازار اجاره که سقف مجاز 20 درصدی افزایش اجاره بها را به موجران تکلیف می کند برای بار چهارم (سال چهارم) به بازار ابلاغ شد.

سقف دستوری افزایش اجاره بها، از نیمه دوم سال گذشته، عملا از بازار کنار گذاشته شد. تحقیقات میدانی به عمل آمده از بازار اجاره مسکن در آن زمان نشان داد، تحت تاثیر صعود تورم عمومی و رشد قیمت مسکن، هر دو سمت بازار اجاره، عملا سقف دستوری را کنار گذاشته و معاملات خود در این بازار را بدون توجه به آن انجام می دادند.

این موضوع تا حدی به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره از سوی گروهی از موجرانی که به دلیل نگرانی از برخی مفاد مصوبه دستوری، از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره خودداری کرده بودند، به نفع کاهش سرعت رشد ماهانه اجاره بها کمک کرد.

اما این مصوبه، اخیرا و برای چهارمین بار به بازار اجاره ابلاغ شد. بنابراین هر سه عامل تورم عمومی، تورم مسکن و ابلاغ مجدد مصوبه دستوری در بازار اجاره، تحولات خردادماه این بازار را سبب شده اند.

انعکاس تورم عمومی بر اجاره بها

در این میان، عامل اول یا محرک پرقدرت تر، تورم عمومی و سرایت با‌ تاخیر اثر صعود تورم عمومی ابتدای سال بر بازار اجاره خردادماه است. تورم عمومی نقطه‌به‌نقطه در دو ماه اول سال معادل 56 درصد به ثبت رسیده است. حتی اسفند ماه 1401 نیز تورم عمومی نقطه به نقطه 54 درصد بود. تورم عمومی ماهانه اسفند ماه 1401 نیز 6/ 6 درصد بود.

همان طور که در نمودارها مشخص است صعود تورم عمومی با تاخیر به بازار اجاره منتقل شده و منجر به افزایش سرعت رشد اجاره بها می شود. از نیمه دوم سال گذشته نیز سرعت رشد قیمت در بازار مسکن افزایش یافت و این صعود تورمی در بازار مسکن با تاخیر اثر خود را بر بازار اجاره خردادماه منعکس کرد. مصوبه دستوری هم در بازار اجاره خردادماه بار دیگر تمدید و ابلاغ شد.

اما سوال مهم این است که در شرایطی که هزینه زندگی موجران نسبت به سال گذشته همین موقع به طور متوسط 5/ 1 برابر شده است، چگونه می توان انتظار داشت موجران مطابق با مصوبه دستوری، اجاره بها را تنها 20 درصد افزایش دهند؟

آمارهای رسمی نشان می دهد به طور متوسط رقم اجاره بها در قراردادهای خردادماه امسال نسبت به خرداد سال گذشته حدود 39 درصد یعنی حول و حوش دو برابر سقف مصوب، رشد داشته است. شاخص اجاره بهای مسکن در خرداد ماه امسال براساس اعلام مرکز آمار ایران نسبت به خرداد سال گذشته 39 درصد رشد کرده است. این موضوع نشان می دهد نه‌تنها به روایت بازار که به روایت آمارهای رسمی نیز مصوبه دستوری در بازار اجاره مورد تبعیت قرار نگرفته است.

برآورد رشد اجاره بها تا آخر سال

برآوردهای انجام شده نشان می دهد در صورتی که همین روال تورم ماهانه اجاره خرداد ماه تا پایان سال ادامه پیدا کند، اجاره بهای پایان سال نسبت به ابتدای سال، حول و حوش 30 درصد افزایش خواهد داشت. اگر‌چه این میزان تورم اجاره نسبت به قله پیمایی های تورمی در بازار اجاره دو سال قبل، کمتر است اما همین تورم 30 درصدی نیز رشدی شدید و قابل توجه در این بازار محسوب می شود که بسیاری از مستاجران از پس تامین آن برنخواهند آمد.

رشد 30 درصدی اجاره بها از آن جهت رشدی قابل توجه است که براساس آمارهای رسمی، در دهه 90، متوسط تورم سالانه اجاره مسکن در کشور معادل 17 درصد بود. این رشد تخمینی و احتمالی 30 درصدی در بازار اجاره، یک آلارم مهم برای سیاستگذار مسکن محسوب می شود.

آن طور که اقتصاددانان نیز بر این موضوع اتفاق نظر دارند سه گام اساسی برای مهار تورم در بازار اجاره از سمت سیاستگذار لازم و ضروری است. کنترل تورم عمومی، مهار تورم مسکن و توقف سقف گذاری دستوری در بازار اجاره، اقداماتی است که باید انجام شود.

اولین و مهم ترین گام هم کنترل تورم عمومی است؛ کنترل تورم عمومی نه‌تنها رشد شدید هزینه های زندگی موجران را مهار می کند که در چنین شرایطی سیاستگذار نیز نیاز به سقف گذاری دستوری در این بازار نخواهد داشت. از سوی دیگر مهار تورم عمومی خود در مهار تورم مسکن نیز موثر است. اعمال سیاست های درست به منظور کاهش انتظارات تورمی در نتیجه کاهش ریسک های غیراقتصادی نیز در این زمینه موثر است.

مقصر تورم اجاره کیست؟

غلامرضا سلامی، اقتصاددان، با اشاره به اعمال سیاست های نادرست با اثر معکوس در مهار تورم اجاره، ریشه تمام مشکلات اقتصادی از جمله جهش اجاره‌‌‌بها را تورم اعلام کرد.

وی در ادامه تصریح کرد: در وهله اول تورم عمومی بالا و در مرحله بعد اعمال سیاست های اشتباه و انحرافی، دو عامل مهم التهاب مسکن به خصوص بازار اجاره هستند.

وی در تشریح اثر تورم سال های اخیر بر رشد شدید اجاره بها در شهرهای کشور گفت: متاسفانه به‌رغم اینکه اجاره بها و رشد شدید ناشی از هزینه اجاره نشینی به شدت مستاجرها را به لحاظ مالی تحت فشار قرار داده و شرایط را برای آنها سخت تر از قبل کرده است نمی توان گناه این فشارها را تنها بر گردن مالکان و موجرها قرار داد. بلکه واقعیت های اقتصادی را در این زمینه باید مشاهده کرد.

سلامی با بیان اینکه هنوز هم اجاره داری با همین نرخ های تورمی، به لحاظ اقتصادی، نسبت به سایر بازارها، کم بازده تر است، گفت: در بسیاری موارد عایدی اجاره داری به مراتب حتی کمتر از سودهای بانکی است. اگر چه نرخ های اجاره بها هم‌‌‌اکنون بسیار بالا و از توان بسیاری از خانوارهای مستاجر خارج است اما اجاره بها نسبت به قیمت مسکن که تحت تاثیر تورم و اعمال سیاست های نادرست اقتصادی و غیراقتصادی جهش کرده‌‌‌ است، هنوز کمتر از حد متعارف یا نسبت متعارف است.

به گفته وی این شرایط زمانی بغرنج تر می شود که سیاستگذار با اعمال سیاست های نادرست نه تنها منجر به ترغیب مالکان به افزایش عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره برای کمک به ایجاد تعادل عرضه و تقاضا و مهار تورم شدید در این بخش نمی شود، بلکه با این سیاست های غلط، خود عاملی برای کاهش میل مالکان به عرضه آپارتمان ها به این بازار است.

سلامی توضیح داد: زمانی که سیاستگذار به جای اعمال سیاست های مشوق و ترغیب کننده مالکان به عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره، عملا با سقف گذاری های دستوری برای افزایش نرخ اجاره برخلاف واقعیت های اقتصادی، موجران را تحت فشار قرار داده و عملا حق مالکیت آنها را مخدوش می کند نمی توان انتظار افزایش عرضه به این بازار را داشت. بلکه تجارب سال های اخیر نشان می دهد در نتیجه انجام اقدامات دستوری مانند تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها با فاصله قابل توجه از تورم عمومی و تورم مسکن، نه تنها موجرها به افزایش عرضه به این بازار ترغیب نشده اند بلکه گروه هایی از آنها از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره انصراف داده و صرف نظر کرده اند. در نتیجه این کاهش عرضه، سرعت رشد اجاره بها نیز افزایش یافته و شرایط در بازار نه تنها برای مستاجرها بهتر نشده که دشوارتر از قبل نیز شده است.

سلامی افزود: این سخت گیری ها و محدودیت های با اثر معکوس حتی در حوزه تولید مسکن و اعمال برخی مالیات ها بر تولید نیز مشاهده می شود. بنابراین با وجود شرایط سخت و تاسف برانگیزی که هم‌‌‌اکنون مستاجرها در بازار مسکن با آن روبه‌رو هستند نمی توان منکر واقعیت های اقتصادی همچون تورم های بالا چه در بخش هزینه کالاها و خدمات و چه در بخش مسکن بود.

وی ادامه داد: دولت باید به این موضوع آگاه باشد که نمی توان تمام بار ناشی از اعمال برخی بی سیاستی ها و بدسیاستی های اقتصادی و غیراقتصادی که منجر به تورم بالا در هزینه های زندگی (تورم عمومی) و قیمت مسکن (جهش مسکن) شده است را از طریق اعمال فشار بر موجران و مالکان جبران کرد. این کار نه تنها هیچ اثر مثبتی برای بازار اجاره و مستاجرها نخواهد داشت و تورم اجاره را مهار نخواهد کرد بلکه به اصل مالکیت و همچنین عرضه مسکن نیز آسیب زده و آن را مخدوش می کند. بنابراین گام اول در مهار تورم در هر بازاری از جمله بازار اجاره، مهار تورم عمومی و در وهله بعد خودداری از وضع سیاست های نادرست با اثر معکوس است.