هدف از حضور انبوه سازان چینی در بازار مسکن ایران

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، وضعیت نابسامان شرکت های ساختمانی چین و نیاز مبرم این کشور به رونق بخش مسکن برای دستیابی به رشد اقتصادی بالا یک ریسک معنادار برای حضور مسکن سازهای چینی در کشورهای خارجی از جمله ایران است. طراحان واردات انبوه سازان از چین قصد افزایش سرعت مسکن سازی در کشور را دارند.

طرح واردات انبوه ساز چینی به بازار مسکن تهران (و سایر شهرها)، فعلا در شهرداری جلوتر از دولت پیش‌‌‌ می رود؛ هر چند فعلا قرارداد مکتوبی برای این همکاری منعقد نشده است اما در تازه ترین اظهارنظر مسوولان بخش مسکن کشورمان، جذب سرمایه از چین به عنوان یک هدف برای اجرای طرح در نظر گرفته شده است.

نگاه به شرکت های ساختمانی چین تا پیش از اعلام این هدف، براساس اهداف دیگری بود. با این حال، هدف هر چه باشد، وضعیت کنونی بازار مسکن چین و همین طور بازار مسکن ایران مشخص می کند، این واردات ریسک هایی به همراه دارد ضمن آنکه، صورت مساله ما شامل تورم تاریخی مسکن، نبود قدرت خرید خانه اول، رکود تولید مسکن و همچنین نبود توان مالی برای مشارکت خانوارهای فاقد مسکن در مسکن دولتی (مسکن میلیونی) است. این چالش ها قطعا ارتباطی به نوع سازنده ندارد که با واردات سازنده از چین، بتوان به حل آنها امیدوار بود.

چالش های چین؛ چالش های ایران

طرح ساخت مسکن چینی در ایران از حدود دو سال پیش ابتدا در دولت سر زبان ها افتاد. دو سال پیش درست مصادف بود با استارت طرح مسکن رئیسی یا همان طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال به مدت چهار سال که البته این، براساس تکلیفی بود که قانون جهش تولید مسکن مصوب سال 1400 برای دولت سیزدهم تعیین کرده بود.

در آن مقطع، مسوولان به دو علت، ایده واردات انبوه ساز چینی را در ذهن شان پرورش می دادند؛ تسهیل بازگشت درآمد حاصل از فروش نفت و تسریع ساخت مسکن دولتی. از نگاه مسوولان، از آنجا که چین یکی از مشتریان اصلی نفت ایران است، چه بهتر بخشی از پول آن به شکل تهاتر با خدمات مسکن سازی وصول شود، ضمن آنکه تجربه ساخت مسکن مهر در دولت های قبل این واقعیت را روی میز دولت سیزدهم و کنار پرونده تازه شکل گرفته مسکن میلیونی گذاشته بود که اگر اقدامی نو در طرح مسکن سازی دولتی صورت نگیرد، احتمال آنکه مسکن میلیونی هم مثل مسکن مهر، به جای 2 ساله، 15 ساله ساخته شود، زیاد است.

در این میان، چون که چینی ها یک سابقه مرموز از سریع سازی ساختمان در کارنامه‌‌‌ جهانی خود ثبت کرده اند، همین باعث پرورش آن ایده شد. ماه گذشته معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران به عنوان عضو اصلی قرارگاه مسکن شهرداری – این قرارگاه سال گذشته وعده داد 200‌ هزار مسکن ارزان روی زمین های متعلق به شهرداری یا زمین های بیکار متعلق به مالکان خصوصی خواهد ساخت- برای اولین بار، جزئیات طرح شهرداری تهران برای مسکن سازی چینی در پایتخت را به شکل کامل تشریح کرد.

خلاصه آنچه شهرداری با چینی ها توافق کرده است، می گوید: در مناطق 9 تا 16 پایتخت، زمین های بالای 10‌ هزار مترمربع که اراضی ذخیره یا قهوه ای شهر محسوب می شود، در خدمت ساخت مسکن چینی قرار خواهد گرفت با این هدف که بافت فرسوده تهران در مقیاس گسترده ای نوسازی شود.

با این حال، مشاهدات مربوط به اوضاع اقتصادی چین، نفع شرکت های ساختمانی چینی را بیشتر از منافع احتمالی بازار مسکن ایران در این همکاری، نشان می دهد. ستون فقرات اقتصاد چین طی حدود چهار دهه گذشته و به طور خاص از دو دهه پیش تاکنون، ساخت و ساز مسکونی بوده است.

بخش مسکن و ساختمان حدود 30‌ درصد از تولید ناخالص داخلی این کشورها را شکل داده است که این یعنی، مسکن، یکی از موتورهای رشد اقتصادی چین است اما این موتور، 2 سال است معیوب شده و تقریبا در حال خاموش شدن است.

بخش مسکن چین به خاطر حمایت سرشار بانک ها از شرکت هایی که در سال های اخیر به غول های ساختمانی چین مشهور شدند از یکسو و اشتهای سیری ناپذیر چینی ها به خرید ملک و ملاکی از سوی دیگر، همواره رونق داشت تا اینکه، رکود کرونا و حباب قیمت مسکن در سال های 2020 و 2021، باعث کاهش تقاضای خرید ملک و همچنین اعمال قوانین‌‌‌ مالی محدودکننده در حوزه تسهیلات دهی به شرکت های ساختمانی شد.

دو سمت عرضه (برج سازهای چینی) و تقاضا (خریداران خانه های دوم و چندم در چین) از کرونا به بعد، در صحنه ساختمان و مسکن این کشور محدود شدند. نتیجه اش، رکود خرید، رکود ساخت، بدهی سنگین غول ها به بانک ها و پیش خریداران و در نهایت، تبدیل موتور رشد اقتصاد چین به ترمز اقتصاد شد. امروز دو ابرشرکت ساختمانی چین یعنی اورگرند و کانتری گاردن به دو ابر بدهکار تبدیل شده اند. بدهی غول اول بالای 300 میلیارد دلار و دومی نزدیک به 200 میلیارد دلار اعلام شده است.

جنون خانه سازی در چین

شرکت های ساختمانی چین تا قبل از رکود فعلی مسکن در این کشور، جنون خانه سازی داشتند به طوری که سالانه 15 میلیون واحد مسکونی در این کشور در سال های اخیر احداث شده که این تعداد عرضه جدید، حداقل 10‌ درصد در سال، بیش از تقاضای مصرفی (تقاضای واقعی) بوده است.

این حجم ساخت و ساز قطعا اگر با پول پاشی بانک ها و موسسات مالی چینی همراه نبود، اتفاق نمی افتاد و تولیدات مسکن در چین به میزان معقول و متناسب با تقاضا شکل‌‌‌ می گرفت اما در اواخر 2023 اعلام شد حدود 100 میلیون خانه خالی در چین وجود دارد که این تعداد ملک، معادل هفت سال تقاضای مسکن در این کشور است.

در چین، نه تنها شرکت های ساختمانی، جنون خانه سازی دارند که چینی ها هم شور ملکی دارند. 70‌ درصد ثروت شهری در این کشور، در بخش زمین و مسکن خلاصه می شود. یک اندیشکده آمریکایی اخیرا در تحلیل چرایی بدهی سنگین اورگرند و اوضاع ورشکستگی آن، ریشه وضعیت فعلی اقتصاد مسکن چین را هیجان چینی ها برای خرید ملک ناشی از سیاست های نرخ سود دستوری و بازدهی پایین بقیه بازارها توصیف کرده بود. این حجم خانه خالی در چین نتیجه همان شور ملکی است.

از اواخر 2022 تاکنون، تحت تاثیر سکته اقتصادی بازار مسکن چین، از یکسو میزان سرمایه گذاری ساختمانی غول ها در این کشور 20‌ درصد در یک سال کاهش پیدا کرد که به نوعی، رکورد رکود ساختمانی محسوب می شود و از سوی دیگر، فروش شرکت ها نیز رکورد کمترین طی 2 سال اخیر را زده است. ضمن آنکه، قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و متوسط چین نیز در یک سال گذشته بیش از 15‌ درصد افت کرد که سقوط سنگین حساب می شود. این در حالی است که قیمت واقعی مسکن در سال های 2003 تا 2014، سالانه بیش از 10‌ درصد افزایش پیدا کرده بود.

در اوایل 2022 که هنوز روی دیگر مسکن چین مشخص نشده بود، حباب قیمت مسکن در این کشور به سطح بسیار بالایی رسید؛ حباب قیمت مسکن از روی نسبت قیمت به اجاره قابل سنجش است. این نسبت در آن زمان به بالای عدد 60 رسید. برای درک واقعی این عدد، کافی است بدانید این نسبت در بازار مسکن تهران که سطح قیمت مسکن بسیار نامتعارف رشد کرده است، طی دو سال گذشته به عدد نزدیک 30 رسید.

در 2021 با فرمان دولت چین، خطوط قرمز سه گانه برای رابطه بانک ها با غول های ساختمانی تعریف شد به این معنا که ادامه پول پاشی به این شرکت ها منوط شد به بررسی دارایی های شرکت ها و نسبت آن با بدهی بانکی شان. اما وابستگی شدید دولت های محلی به درآمد فروش زمین به همین شرکت ها و همچنین فشارهای مستقیم و غیرمستقیم غول ها به دولت، این خطوط‌‌‌ سه‌‌‌گانه را پاک کرد! داستان امروز اقتصاد مسکن چین به این صورت است که رکود سنگین ساخت و خرید مسکن باعث چشم انداز منفی رشد اقتصادی چین در 2024 شده است.

احتمالا رشد حداکثر زیر سه درصد خواهد بود. این برای کشوری که رشد اقتصادی بلندمدت دو برابر این رقم بوده، قابل قبول و قابل تحمل نیست. پس، چاره ای نیست به جز اینکه موتور رشد اقتصاد چین یا در داخل این کشور یا در کشورهای خارجی روشن شود. از این منظر، می توان ریسک طرح مسکن سازی چینی را تصویر کرد. ضمن آنکه، چینی ها سال ها پیش قول هایی برای ساخت مثلا آزادراه تهران-اصفهان را هم دادند که قراردادها و فاینانس های موردنیاز هم به نوعی نهایی شد اما هنوز خبری از نتیجه آن نیست.

ابهام اصلی چیست؟

چینی ها در شرایطی قرار است برای ما مسکن دولتی بسازند که طی دو سال گذشته، انبوه سازان ایرانی بابت قیمت ساخت دستوری پایین تر از قیمت تمام شده ساخت مسکن، عملا با سختی های فراوانی برای اجرای طرح مسکن میلیونی روبه‌رو بوده اند. طی این مدت، همواره قیمت مدنظر دولت ‌‌‌دست‌‌‌کم 20 تا 30‌ درصد پایین تر از هزینه واقعی ساخت یک مترمربع مسکن بوده است.

در مقطعی که هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در کشور بالای 6‌ میلیون تومان بود، مسوولان این طرح بر ساخت با قیمت نزدیک به چهار میلیون تومان اصرار داشتند. اکنون ابهام اصلی این است که آیا چینی ها قبول می کنند با قیمت زیر قیمت بازار در ایران مسکن بسازند؟ ابهام دوم چگونگی حساب و کتاب است؛ آیا هزینه ها دلاری حساب می شود؟ در حال حاضر قیمت ساخت هر مترمربع بنای مسکونی در کشورهای مختلف جهان از حدود 600 تا 1000 دلار در مترمربع است که البته بسته به نوع مصالح ساختمانی و شکل ساخت می تواند تا 2000 دلار هم تمام شود.

چینی ها در کشورهایی که کار انجام داده اند بسته به اینکه مصالح ساختمانی وارداتی یا داخلی استفاده کنند و از همه مهم تر، نیروی انسانی خودشان را به کشور خارجی منتقل کنند یا نکنند، در همین بازه قیمتی ساخت و ساز کرده اند اما در نمونه ای در استرالیا، هزینه ساخت شان بالای 2000 دلار بوده است. اگر این ارقام باشد به معنای آن است که هزینه ساخت مسکن چینی در تهران سه برابر قیمت ساخت مدنظر دولت خواهد بود و حتی از هزینه ساخت در بازار آزاد شهر تهران (بازاری که بساز و بفروش های پایتخت در آن مشغول هستند) هم بیشتر می شود که در این صورت مسکن ارزان نخواهد بود.

نبود قدرت خرید

در تهران از سال 97 تاکنون، میانگین قیمت مسکن سال به سال بالای 60‌ درصد در هر سال (رشد میانگین سالانه) افزایش پیدا کرد؛ جهش بی سابقه در تاریخ اقتصاد مسکن ایران. رکود سنگین در دو بازار خرید و ساخت مسکن تحت تاثیر همین جهش های مکرر حاکم است. آیا مسکن چینی می تواند مشکل را حل کند؟

موضوع نبود قدرت خرید مسکن ربطی به سازنده ندارد. چه بسازوبفروش ایرانی بسازد و چه خارجی، هزینه ساخت، قیمت زمین و قیمت فروش آپارتمان مسیرهای خود را طی می کنند و دست آخر، همان طور که در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران بالای 73 میلیون تومان است (قیمت های میانه زمستان 1402)، قیمت های آتی نیز در قالب همین روند حرکت می کند.

مشکل بازار مسکن، تورم ملکی و متغیرهای موثر بر این نرخ است که آنها باید مهار و کنترل شوند. مشکل ساخت مسکن دولتی که الان کند پیش می رود نیز با ورود چینی ها حل نمی شود؛ چرا که در این طرح، متقاضیان واجد شرایط قدرت پرداخت آورده نقدی ندارند و همچنین قیمت توافقی بین سازنده ها و دولت نیز مشکل دارد و هزینه ساخت نیز بالاست.

قرار بود دو سال گذشته در مجموع 2 میلیون واحد مسکونی در قالب مسکن ملی ساخته شود اما تا الان زیر 500‌ هزار واحد افتتاح و تحویل شده است و کار، سخت و آهسته پیش می رود.