تبعات مصوبه بازگشت املاک مصادره‌ای برای شبکه بانکی
اجازه موقتی به بانک ها برای استرداد فقط دسته‌ای از املاک مسکونی تملک شده به برخی بدهکاران شبکه بانکی، از دو بابت سوال برانگیز شده است که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تصویب‌‌‌نامه جدید شورای پول و اعتبار که آخر وقت روز چهارشنبه گذشته، در سایت اطلاع رسانی بانک مرکزی تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک شده به صاحبان آنها» منتشر شد، دست کم از دو بابت، قابل تامل به نظر می رسد؛ چرا امکان استرداد فقط برای «برخی افراد» و چرا اجازه این کار در عین «اذعان به زیان بانک ها»؟
این مصوبه، به بانک های پرداخت کننده وام خرید مسکن اجازه داده است، آپارتمان هایی که طی سال های اخیر به خاطر «عدم پرداخت به موقع اقساط وام مسکن از طرف مالکان این واحدها»، به تملک بانک درآمده است را «به صاحبان شان بازگردانند.» تنها شرط اصلی استرداد آپارتمان های تملک شده به صاحب اولی، «تسویه سود و اصل تسهیلات به اضافه مبلغ جریمه سالانه دیرکرد»، تعیین شده است.
تا اینجا، این طور به نظر می رسد که طراحان این مصوبه برای «حمایت از اقشار ضعیفی که با وام مسکن، صاحب خانه شده اند اما در این دوره تورمی و افزایش شدید هزینه زندگی، نتوانسته اند اقساط وام را پرداخت کنند و در نتیجه، خانه آنها تملک شده است»، اقدام به مجوز «بازگرداندن خانه تملک شده»، کرده اند. اما با توجه به قید دو عبارت در این مصوبه از یک‌‌‌سو و واقعیت موجود در بانک ها در حوزه وام مسکن از سوی دیگر، به نظر می رسد، مخاطبان این مصوبه، الزاما اقشار ضعیف و نیازمند واقعی حمایت، نیستند.
در متن مصوبه شورای پول و اعتبار که تحت عنوان «امکان واگذاری ملک مسکونی تملک شده توسط بانک ها به صاحبان آنها در قالب اقاله»، ابلاغ شده است، «مدت زمان اجرای این مصوبه، ۶ ماه تعیین شده است» و همچنین در پایان این متن نیز بر «صرفا با رویکرد حمایتی از برخی افراد با لحاظ شرایط و ضوابط خاص» تاکید شده است.
ابهام اول درباره این تصمیم با توجه به دو عبارت قید شده، «اجرای موقتی و چند ماهه» آن است. اینکه، برای دوره ای کوتاه، برخی افراد بدهکار بانکی، اجازه پیدا می کنند به ملکی که بانک آن را مطابق قرارداد تسهیلات مسکن و بعد از اخطارهای مکرر از بابت «تاخیر در پرداخت اقساط و ضرورت پرداخت اقساط دیرکرد»، تملک کرده است، دسترسی پیدا کنند و مجددا صاحب آن شوند، آیا به معنای «حمایت عمومی از همه دریافت کنندگان وام خرید مسکن ناتوان از بازپرداخت قسط» است یا «حمایت موردی و خاص»؟ آن هم با توجه به اینکه، «روند تملک خانه های بدهکار از بابت وام خرید مسکن» اگر در حد قابل توجه باشد، متوقف نخواهد شد و همواره ادامه خواهد داشت. ابهام دوم اما، به گونه ای است که تا حدودی، پاسخی به ابهام اول ارائه می کند.
بررسی ها درباره «ابعاد املاک مسکونی تملک شده توسط بانک ها از بابت عدم پرداخت اقساط وام خرید مسکن» نشان می دهد، نسبت «خانه تملک شده به کل تسهیلات خرید مسکن پرداختی در یک بانکی که بیشترین تسهیلات مسکن را ارائه می کند»، معادل کمتر از پنج آپارتمان در برابر ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات در سال است که بسیار ناچیز به نظر می رسد.
از طرفی، کل املاک مسکونی و غیرمسکونی تملک شده در این حوزه توسط بانکی که حدود نیمی از تسهیلات بخش مسکن در سال را پرداخت می کند و تقریبا بالای ۷۰ درصد از تسهیلات زنده در این بخش، توسط این بانک ارائه می شود، گفته می شود کمتر از ۵۰ ملک است که در بین آنها، شاید سهم واحد مسکونی از کل این املاک، بسیار کمتر باشد.
این وضعیت که احتمالا با انتشار یک گزارش رسمی از سوی بانک مرکزی درباره «آخرین وضعیت تعداد واحدهای مسکونی تملک شده توسط هر بانک به دلیل عدم پرداخت به موقع اقساط وام»، بهتر قابل تجزیه و تحلیل خواهد شد، مشخص می کند، اصولا خانوارهایی که با وام خرید مسکن در همه سال های گذشته، صاحب خانه شده اند، همه تلاش خود را طی این سال ها برای پرداخت به موقع اقساط ماهانه وام انجام دادهاند.
از نگاه اقتصادی مورد توجه خانوارهایی که با وام بانکی، صاحب مسکن شده اند، عدم پرداخت قسط تسهیلات، خط قرمز هزینه ای» محسوب می شود. یک نمونه بارز آن، روند پرداخت اقساط وام های مسکن مهر است که ضعیف ترین اقشار که بخشی از آنها صاحب این خانه ها هستند، همواره نسبت به پرداخت به موقع قسط وام مسکن مهر، متعهد بوده اند.
در اواسط دهه ۹۰، گزارشی از سوی مدیرعامل وقت بانک مسکن اعلام شد مبنی بر اینکه، کمترین تسهیلات معوق، مربوط به وام خرید مسکن است. آن زمان کارشناسان اقتصادی این گونه تحلیل کردند که مسکن مهم ترین دارایی خانوارهاست و با توجه به نسبت اقساط تسهیلات خرید خانه به سایر هزینه های زندگی به خصوص اجاره بها، پرداخت اقساط این وام، در اولویت هزینه کرد خانوارهاست.
وضعیت موجود در حوزه تامین مالی مسکن نیز می گوید، اصولا موضوع تملیک واحدهای مسکونی به خاطر نپرداختن قسط وام، مساله ای تاکنون ایجاد نکرده است. به این ترتیب، درباره اینکه، حمایت عمومی در دستورکار است یا حمایت از افرادی که به دلایلی خارج از ناتوانی اقتصادی واقعی، وام بانکی را به موقع پس نداده اند، لازم است روشنگری صورت بگیرد که مهم ترین مصداق آن، اعلام گزارش آماری از وضعیت املاک مسکونی تملک شده براساس، منطقه قرارگیری این واحدها، قیمت زمان خرید این واحدها و نحوه عدم پرداخت اقساط تسهیلات است.
بانک‌ها زیان می کنند؟
بررسی ها درباره روال پرداخت تسهیلات خرید مسکن و توافقی که بین وام گیرنده و وام دهنده صورت می گیرد، حاکی است: دریافت کننده تسهیلات خرید مسکن که خانه خریداری شده توسط او، در زمان پرداخت تسهیلات از سمت بانک، در رهن بانک قرار می گیرد، موظف و متعهد به پرداخت ماهانه و منظم اقساط تسهیلات است.
این تسهیلات از منابع بانک و از محل سپرده های سپرده گذاران بانک وام دهنده، تامین اعتبار می شود و هر نوع بی تعهدی در پرداخت به موقع اقساط به معنای اشکال تراشی در‌سازوکار بین بانک و سپرده گذاران است.
از طرفی، در زمانی که خانه بدهکار، به تملک بانک در می آید، بانک وام دهنده بعد از پرداخت مابه‌‌‌التفاوت سود و اصل تسهیلات و ارزش روز ملک، آن ملک را در صورت های مالی، تحت عنوان دارایی بانک منظور می کند. در این حالت، فروش ملک، اگر با قیمت روز صورت نگیرد و با قیمت زمان تملک واگذار شود در عمل، بانک لازم است زیان شناسایی کند که این هم به زیان بانک و هم سپرده گذار تمام خواهد شد.
نکته قابل تامل در این مصوبه، اذعان در متن مصوبه به همین زیان در صورت واگذاری به قیمت زمان تملک است. در متن مصوبه شورای پول و اعتبار در این باره چنین آمده است: باید گفت که املاک تملیکی جزو دارایی های موسسات اعتباری محسوب می شوند و عموما نیز با توجه به الزامات و احکام قانونی، تجدید ارزیابی شده اند و به عبارت دیگر به قیمت روز در صورت های مالی موسسات اعتباری ثبت شده اند.
بنابراین در این شرایط و در صورت واگذاری ملک تملک شده به مالک قبلی نه به ارزش روز بلکه در ازای پرداخت تمام بدهی مالک قبلی مشتمل بر، مجموع مانده اصل و سود تسهیلات تأدیه‌‌‌نشده‌‌‌ای که در ازای آن، ملک به تملک موسسه اعتباری درآمده و وجه التزام تاخیر تأدیه دین متعلقه، موسسه اعتباری متحمل زیان شده و باید در صورت های مالی خود زیان شناسایی کند.
تحمیل زیان به موسسه اعتباری علاوه بر تاثیرگذاری منفی بر منافع سپرده گذاران (به واسطه سود پرداختی بابت سپرده های آنها)، دولت (از بابت مالیات) و سهامداران (به واسطه سود حاصل از عملکرد مالی موسسه اعتباری در دوره مالی)، به مفهوم کاهش حقوق مالکانه آن و به تبع آن تضعیف توان تسهیلات دهی موسسه اعتباری است که در شرایط و مقتضیات فعلی کشور و نیز بانک محور بودن نظام تامین مالی در کشورمان، فراهم شدن بی قید و شرط چنین تمهیدی، مقرون به صلاح و صواب نیست. به این ترتیب، طراحان این مصوبه، بر تبعات این مصوبه اشراف دارند و آن را به شکل رسمی نیز اعلام کرده اند.
حال چنانچه، موضوع تملک آپارتمان های بدهکار از بابت وام خرید مسکن، معضل فراگیر برای اقشار واقعا نیازمند حمایت، باشد، شاید از این منظر، این مصوبه قابل قبول به نظر برسد. اما وضعیتی که فعلا در نبود آمارها مشخص است آن است که خانوارهایی که با وام خرید مسکن صاحب خانه شده اند، اکثریت نسبت به پرداخت به موقع اقساط همواره اقدام کرده اند.
کارشناسان اقتصادی، تبعات اجازه استرداد خانه های تملیکی به بدهکاران بانکی را در سه گروه تشریح می کنند. بازنده اول، آن افرادی هستند که «اگر مالکان دارای وام مسکن، به موقع اقساط ماهانه تسهیلات خود را به بانک پرداخت می کردند، با منابع بازگشت شده به شبکه بانکی، آنها نیز می توانستند به تسهیلات دسترسی پیدا کنند و صاحب خانه شوند. به بیان ساده، هر چقدر، منابع پرداختی شبکه بانکی، به موقع در قالب قسط دهی منظم، به شبکه بازگردد، توان وام دهی در لحظه، تقویت می شود یا اینکه، از دست نمی رود.
از آنجا که طی این سال ها، همواره موضوع تامین اعتبار در بانک ها برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، دغدغه و معضل بوده است، نپرداختن به موقع اقساط، این معضل را تشدید می کند.
زیان دوم متوجه سپرده گذارانی است که به واسطه، فروش دارایی ملکی بانک با قیمت چند سال پیش، اتفاق می افتد. تورم ملکی طی دست کم ۱۰ سال گذشته در شهر تهران، میانگین سالانه ۳۵ درصد بوده است و البته در چهار سال گذشته این رقم، ۶۱ درصد گزارش شده است.
زیان سوم نیز به واسطه سیگنالی است که این مصوبه به وام گیرنده های آتی ارسال می کند. به نظر می رسد، امتیاز بانکی به بدهکاران باعث بدهکارپروری می شود. در شرایطی که تسهیلات با نرخی پایین تر از تورم عمومی، شرایط بهره برداری غیرمتعارف از تسهیلات در حوزه های دیگر را فراهم می آورد، چنین امتیازهایی نیز انحراف منابع را تشدید خواهد کرد و باعث می شود حتی اگر سهم تملک خانه به دلیل نپرداختن قسط تسهیلات، بسیار اندک است، احتمال افزایش آن به وجود بیاید.
