چرا اجاره مسکن از سقف تعیین شده عبور کرد؟
تورم اجاره بهای مسکن در ماه گذشته، ۱.۷ برابر آنچه مسوولان تعیین کرده بودند، رقم خورد تا دست کم برای بار دوم طی پنج سال گذشته، تبعات این مدل سیاستگذاری برای تنظیم بازار روشن شود.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، معادلات بازار اجاره مسکن در کشور، روند اجاره بها را به گونه ای پیش برد که در تیر ماه به عنوان ماه اول اجرای نرخ مصوب برای رشد اجاره بها، سقف مدنظر دولت برای افزایش مبالغ اجاره، شکافته شد.
گزارش ها از نبض اجاره بها در شهرها طی ماه اول تابستان امسال حاکی است، میانگین اجاره بهای مسکن در تیرماه 43.2 درصد نسبت به تیر سال گذشته رشد کرد، در حالی که دولت براساس ماده 7 قانون تازه مصوب ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مقرر کرده بود در تابستان امسال و همچنین نیمه دوم سال، مبالغ اجاره در اجاره نامه ها در سراسر کشور حداکثر 25 درصد افزایش یابد.
ماه گذشته، تورم اجاره مسکن، در بالاترین سطح از ابتدای سال قرار گرفت، ضمن آنکه رشد بالای 43 درصدی هزینه اجاره نشینی در تیر ماه امسال حتی از میانگین رشد اجاره بها در یکسال 1402 که 39.6 درصد بود هم بیشتر است. اکنون دو پرسش درباره سطح جدید تورم اجاره در بازار کشوری اجاره نشینی وجود دارد.
پرسش اول، علت تب بالای 40 درجه اجاره بها است و پرسش دوم که احتمالا برای مسوولان بخش مسکن و کارشناسان این حوزه مهمتر است، علت عبور بازار از سقف دولتی است. احتمالا در قالب همین پرسش دوم، این سوال برای برخی افراد پیش می آید که چطور در غرب و کشورهایی که اقتصاد آزاد دارند، اجاره بها سقف گذاری می شود و جواب می دهد اما در اینجا، رعایت نمی شود و قابل پیاده سازی نیست؟ ما در این بررسی، به هر سه سوال پاسخ خواهیم داد.
چرا تورم اجاره مسکن تب کرده است؟
سطح فعلی تورم اجاره مسکن کشور حدود 2.4 برابر میانگین تاریخی این شاخص است. تا پیش از عصر جهش قیمت ها، یعنی قبل از اواخر دهه 90، اجاره بها در کشور سالانه به طور میانگین حدود 17 درصد افزایش پیدا می کند. اما الان این نرخ بالای 40 درصد است و بنابراین وضعیت غیرعادی است.
علت ریشه ای تب تورم اجاره، سطح بالای تورم عمومی، سطح بالای تورم خوراکی طی دو سال گذشته و همچنین جهش های مکرر قیمت مسکن طی 6 سال گذشته است. رشد هزینه اجاره مسکن تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و هر چقدر هزینه زندگی مردم – و به تبع صاحبخانه ها- رشد بیشتری کند، انتظار می رود نبض اجاره بها نیز با تاخیر در همین مسیر صعودی قرار بگیرد و برعکس.
اما در کنار علت ریشه ای تورم عمومی، از سال 99 به بعد، مداخله بی سابقه دولتی در سازوکار معادلات بازار اجاره مسکن، در نقش محرک تورمی در این بازار عمل کرد. دولت ها طی سال های گذشته بدون پرداختن به علت اصلی صعود هزینه اجاره نشینی، سعی کردند به شکل گلخانه ای موتور تورم اجاره را مهار کنند.
سال 99 سقف دولتی برای رشد سالانه اجاره بها تعیین و ابلاغ شد و از آن سال به بعد، به مدت حداقل سه سال، همین نرخ دستوری اعمال شد به طوری که، پیامد آن به جای آنکه اصل هدف دولت ها که کاهش فشار اجاره بها بود را محقق کند به ضدهدف تبدیل شد.
وقتی هزینه موجر بیش از نرخ مصوب اجاره، افزایش پیدا کرده، تمایل به اجاره داری سرکوب می شود یا اجاره دستوری به طرق مختلف دور می خورد. همین اتفاق طی سال های اخیر رخ داد و بازار اجاره مسکن شاهد کاهش عرضه واحد اجاره ای و در مقابل، شاهد روند افزایشی تقاضای اجاره نشینی (ناشی از نبود قدرت خرید خانه) بود. در کنار این دو علت اصلی و مکمل، کمبود نسبی آپارتمان اجاره ای به خاطر رکود پنج ساله ساخت و ساز نیز مزید بر علت شده است.
چرا سقف 25 درصد شکافته شد؟
معاملات اجاره مسکن در تیرماه عملا سقف دولتی 25 درصد رشد اجاره بها را رد کرد. هر چند احتمال دارد برخی ناظران بازار بگویند، این مصوبه در اواخر نیمه اول ماه تیر ابلاغ شد، اما دست‌‌‌کم در تهران از ابتدای تیر ماه، همین نرخ از سوی مقامات اعلام شده بود و اثر روانی خود را بر رفتارهای معاملاتی گذاشت.
علت اینکه نرخ 25 درصد مورد توجه یا پذیرش معامله گران بازار کشوری اجاره مسکن قرار نگرفته، ایراد فنی در فرمول محاسبه این نرخ است که چون طراحان، ظاهر تجربه های جهانی تنظیم بازار اجاره به نرخ دولت را دیده اند و از عمق ماجرا بی‌‌‌اطلاع هستند، این اشکال بروز کرد و نتیجه اش، عبور از سقف شد.
در ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب شده است، رشد مجاز سالانه اجاره بها بر اساس ضریبی از تورم عمومی سالانه تعیین شود به این صورت که نرخ رشد اجاره بها حداکثر معادل 100 درصد تورم باشد.
بررسی ما از اشکال فنی این ماده از قانون حاکی است، پایه تعیین نرخ رشد اجاره بها و ضریب در نظر گرفته شده برای آن، ایراد دارد. اولا تعیین نرخ یا تعیین قیمت در بازار با اصول اقتصادی و سازوکار غیرقابل کنترل بازار، در تضاد است و تجربه های گذشته در همه بازارهایی که دولت ها در آنها دخالت کرده اند، این تضاد را تایید می کنند و نشان داده است.
در همین بازار اجاره مسکن، تیرماه سال 99، دولت وقت نرخ رشد مجاز 20 درصدی برای اجاره بها در کشور تعیین کرد اما بعد از آن، تورم اجاره در بازار که همان ماه و بهار همان سال 31 درصد بود، روند صعودی را ادامه داد و تیر ماه سال بعد به 39 درصد رسید. دوم اینکه، همین ورود نادرست هم با فرمول نادرست صورت گرفته است.
طی حداقل یکسال گذشته، تورم اجاره مسکن با فاصله زیادی بالاتر از تورم عمومی قرار داشت بنابراین، اهرم کردن نرخ تورم برای مهار تورم اجاره آن هم تعیین نرخ مجاز به اندازه نصف تورم عمومی (در حالی که تورم عمومی 40 درصد بوده، نرخ مجاز برای رشد اجاره 25 درصد تعیین شد)، باعث دورشدن مصوبه دولت نسبت به واقعیت بازار اجاره مسکن شد و همین، اسباب عبور از سقف مجاز را در معاملات تیر فراهم کرد.
چرا سقف اجاره در آمریکا رعایت می شود؟
مدافعان دخالت مستقیم دولت در اجاره بها همیشه می گویند، تعیین اجاره بها در کشورهای غربی، عرف است و در ایران هم برای مهار تورم اجاره مسکن باید نرخ تعیین شود. اما هر بار که در سال های اخیر نرخ تعیین شده، بازار اجاره از آن عبور کرده است؛ چرا؟ سه پاسخ برای این سوال کلیدی وجود دارد.
در جایی مثل بازار مسکن آمریکا، سیاستگذار قبل از آنکه سراغ بازار اجاره برود، دو پله عقب تر، سراغ همان علت اصلی بحران تورم اجاره می رود؛ یعنی مهار تورم عمومی و تورم مسکن. در همین سال های اخیر بعد از آنکه تورم مسکن در بازار املاک آمریکا در سال 2022 به حداقل 1.5 برابر سال های قبل رسید و همزمان تورم عمومی نیز بالا رفت، سیاستگذار با ابزار نرخ بهره نسبت به کنترل تقاضا اقدام کرد طوری که، تورم مسکن از اواسط 2023 نزولی شد. بعد از آن، در همین ماه گذشته طرح تنظیم اجاره بها پیش کشیده شد. این طرح در آمریکا دو ویژگی اقتصادی دارد که در مدل ایرانی دیده نمی شود.
ویژگی اول آن، تعیین سقف تشویقی برای رشد اجاره بها است نه سقف دستوری. در طرح سیاستگذار مسکن در غرب، برای پذیرش نرخ رشد مجاز پنج درصدی اجاره بها، از معافیت مالیات سالانه ملکی برای موجرهای بزرگ مقیاس استفاده شده است که مشمول همه موجرها به خصوص خرده موجرها (حقیقی ها) نمی شود بلکه شرکت های اجاره دار که تسهیلات از دولت می گیرند را شامل می شود.
ویژگی دوم طرح تنظیم اجاره بها در آمریکا، نزدیکی نرخ تعیین شده به تورم اجاره فعلی در بازار مسکن این کشور است. تورم اجاره مسکن در حال حاضر در آمریکا 5.2 درصد است و نرخ تعیین شده، پنج درصد است. از طرفی، نرخ تعیین شده برای رشد اجاره بها در آمریکا 1.5 برابر تورم عمومی است و ملاحظه می شود که اصلا نسبتی یا ضریبی بین تورم عمومی و تورم اجاره مسکن توسط دولت و سیاستگذار در نظر گرفته نشده است.
همچنین نرخ تعیین شده پنج درصدی حدود 80 درصد تورم اجاره یکسال گذشته در آمریکاست که اگر همین فرمول برای اینجا رعایت می شد، نرخ مصوب به جای 25 درصد می توانست حدود 33 درصد باشد که شکاف اولیه را کاهش می داد و احتمال پذیرش نرخ دولتی توسط موجرها را تقویت می کرد.
فرمول در قانون اصلاح می شود؟
در سیاستگذاری و قانونگذاری در کشورمان سابقه اصلاح قوانین وجود دارد که یک نمونه شاخص آن، اصلاحات مکرر قانون مالیات های مستقیم در سال های اخیر است. دولت چهاردهم برای رسیدگی به قوانین بخش مسکن می تواند قانونی که 25 اردیبهشت امسال از سوی رئیس‌‌‌جمهور وقت ابلاغ شد (قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها) را دست کم در ماده 7 آن، اصلاح کند تا نرخ تعیین شده برای رشد سالانه اجاره بها، تا حدودی بازارپذیر شود. ضمن آنکه، جرایم قابل توجهی برای عبور از این نرخ در نظر گرفته شده است که اگر شکاف نرخ مصوب با وضعیت بازار ترمیم شود، این جرایم قدرت بازدارندگی قابل توجهی دارد.
