طرح کنترل بازار اجاره مسکن به کجا رسید؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از همشهری، طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در حالی از نظر شورای نگهبان دارای ایرادات متعدد لغوی، معنایی، حقوقی و شرعی تشخیص داده شده و مجلس بار دیگر آن را ویرایش کرده، که در دو سال اخیر بسیاری از اصلاحات بازار مسکن و اجاره به تصویب این طرح گره خورده بود.

در دو سال گذشته، همواره تصویب طرحی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن در دستور کار مجلس بوده و اوایل سال قبل، عاقبرا برای تأمین نظر شورای نگهبان اصلاح کردند. این طرحت طرح موردنظر آماده شد. طرحی که به اعتقاد بسیاری از نمایندگان در صورت اجرایی شدن می‌توانست بسیاری از مشکلات بازار اجاره و مستأجران را حل کند؛ اما تا اینجای کار این طرح از جهات مختلف قادر به تأمین نظر شورای نگهبان نبوده و با مغایرت‌های قانونی و شرعی، راه دشواری برای تبدیل شدن به قانون داشته است.

ازآنجایی‌که شورای نگهبان، اظهارنظر در مورد برخی از مواد و بندهای طرح را به علت ابهام، به بعد از رفع ابهام موکول کرده است، این احتمال وجود دارد که این شورا، ایرادات جدیدی برای این بندها به اصلاحیه دیروز طرح وارد کند.

سیر تکوینی طرح اجاره‌ای

نمایندگان مجلس در اردیبهشت سال گذشته با دو فوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی رأی دادند و بررسی و تصویب این طرح در دستور کار قرار گرفت. در ادامه شورای نگهبان به‌قدری از این طرح ایراد قانونی و شرعی گفت که گمان می‌رفت کار آن تمام شده باشد؛ اما نمایندگان مجلس، این طرح را که قبل از ارسال به شورای نگهبان نیز اصلاح شده بود، بار دیگر برای جلب نظر این شورا اصلاح کردند و باید دوباره برای بررسی به شورای نگهبان قانون اساسی ارجاع شود.

ایرادات چه بود؟

طرح اولیه مجلس گرچه ظاهراً گره‌گشا بود و می‌توانست مشکلات و مصائب قدیمی بازار اجاره را علاج کند؛ اما از منظر واژگان و عبارت‌ها در بسیاری موارد دارای ایراد بود. به‌عنوان نمونه، استفاده از واژه غیرفارسی «لیسانس»، مغایر اصل ۱۵ قانون اساسی شناخته شد یا عبارت «هیأت تخلفات اداری» به‌جای عبارت «هیأت رسیدگی به تخلفات اداری»، مورد ایراد شورای نگهبان قرار گرفت. حتی ایرادی نظیر استفاده از فعل مفرد در محل نیازمند فعل جمع نیز در طرح اولیه وجود داشت.

در کنار این ایرادات شکلی و معنایی، به‌واسطه بی‌اطلاعی نویسندگان از قوانین موجود یا کم‌توجهی آنها، مغایرت‌هایی با قانون موجود گنجانده شده بود که طبیعتاً باید از سوی نگهبان رد می‌شد. به‌عنوان نمونه برخی وظایف تعیین شده در طرح اجاره مجلس مستقیماً با قانون جهش تولید مسکن که در همین مجلس به تصویب رسیده تداخل داشت و در این میان برخی از بندهای طرح نیز برخلاف حقوق مالکیت و شرع تشخیص داده شد. درمجموع، طرح مجلس برای ساماندهی اجاره‌بهای مسکونی علاوه بر اصلاحات داخلی مجلس، دو بار برای رفع ایرادات شورای نگهبان اصلاح شده است.

دورنمای طرح

ساماندهی و کنترل بازار اجاره و مسکن، از الزامات اقتصاد ایران است و نیت خیر مجلس در طرح اخیر نیز دیر یا زود با تغییراتی در معنا و مواد به قانون تبدیل خواهد شد. خلأ قانونی در بازار سنتی اجاره به‌قدری زیاد است که این طرح با هر صورتی که به قانون تبدیل شود می‌تواند در حوزه‌های تسهیل گر باشد؛ اما همچنان نیاز به اصلاح سازوکار بازارهای مسکن و اجازه از مسیر اصلاح قوانین کلان و تغییر مناسبات حوزه املاک محسوس است و طرح اجاره‌ای مجلس نباید رافع این نیاز تلقی شود.

عدم شفافیت علی در حوزه مالکیت ملکی در اقتصاد ایران و کمبود قوانین و ابزارهای موردنیاز برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن، هرگز با تبدیل شدن طرح ساماندهی بازار اجاره جبران نمی‌شود و قوای سه‌گانه باید برای رفع این عدم شفافیت و اصلاح سازوکارها وارد عمل شوند.

اتفاقی که برای بی‌اعتبار کردن اسناد عادی در حال رخ دادن است، یکی از مواردی است که می‌تواند شفافیت ساز باشد؛ اما این فقط یک حلقه از زنجیره‌ای است که می‌تواند ساحل نجات بازار املاک و مستغلات باشد.

اصلاحات اخیر طرح ساماندهی بازار اجاره

نمایندگان مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی روز یکشنبه، گزارش کمیسیون عمران در مورد طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی (اعاده شده از شورای نگهبان) را بررسی و به شرح زیر اصلاح کردند:

ماده ۴:

– در بند ۱ ماده (۴) عبارت «حفظ حریم خصوصی» جایگزین عبارت «رعایت حفظ حریم خصوصی» و عبارت «رعایت محرمانگی» جایگزین عبارت «الزام به محرمانگی» می‌شود. در بند ۲ ماده (۴) عبارت «هیأت رسیدگی به تخلفات اداری» جایگزین عبارت «هیات تخلفات اداری» می‌گردد.

ماده ۶:

– در بند ۲ تبصره ۹ عبارت «شورای حل اختلاف» جایگزین عبارت «مرجع قضایی» و همچنین عبارت «تخلیه، مطالبه اجور معوقه و مطالبه اجرت‌المثل» جایگزین عبارت «راجع به اجاره» می‌شود.

ماده ۸:

– در ماده ۸ عبارت «مکلف است» جایگزین عبارت «مجاز است» می‌شود.

– در تبصره ۱ ماده ۸، عبارت «یا مراجع رسیدگی به دعاوی اجاره» بعد از عبارت «شورای حل اختلاف» اضافه و همچنین عبارت «به‌عنوان جریمه» بعد از عبارت «مبالغ اضافه دریافت شده» الحاق می‌شود و عبارت «اجاره‌بهای عرفی بدل مبلغ قرض‌الحسنه» جایگزین عبارت «معادل عرفی اجاره‌بهای مبلغ قرض‌الحسنه دریافتی» و همچنین عبارت «موجر نسبت به آن ملک مشمول تخفیف‌ها» جایگزین عبارت «موجر مشمول تخفیف‌ها» می‌گردد.

ماده ۱۱:

– ماده ۱۱ به شرح ذیل اصلاح و تبصره‌های آن حذف می‌شود:

ماده ۱۱- در راستای اجرای مواد ۱ و ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۷/ ۵/ ۱۴۰۰ و همچنین مواد ۱۰، ۱۱ و ۱۵ قانون تجارت الکترونیکی مصوب ۱۷/ ۱۰/ ۱۳۸۲، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف شش ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، دسترسی‌های برخط برای استعلامات ثبتی و ثبت هرگونه سند رسمی را از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات برای سامانه «املاک و اسکان» و سامانه «املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی» و سکوهای (پلتفرم‌های) بخش خصوصی به‌صورت تمام الکترونیک، آنی و شبانه‌روزی به‌منظور ثبت غیرحضوری سند توسط متعاملین و با رعایت اصل محرمانگی فراهم کند.

ماده ۱۳:

– در ماده ۱۳، در بند ۱ عبارت «نیم درصد (۵/ ۰%)»، در بند ۲ عبارت «دو درصد (۲%)» و در بند ۳ عبارت «سه درصد (۳%)» حذف می‌شود.

– در بند (ب) تبصره ۲ ماده ۱۳ عبارت «کنترل ساختمان» جایگزین عبارت «کنترل ساختمانی» می‌شود و بندهای (هـ) و (و) به شرح ذیل اصلاح می‌شود:

هـ – خانواده‌های یک یا دو یا چندنفره به شرح جدول ذیل

و- خانواده‌های یک یا دو یا چندنفره دارای ۴ فرزند زیر بیست سال، خانواده‌های دارای سه فرزند و بیشتر موضوع ماده ۴ قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت و ایثارگران و خانواده‌های شهدا و خانواده‌های تحت پوشش کمیته امداد امام خمینی و سازمان بهزیستی به شرح جدول ذیل:

– در تبصره ۳ ماده (۱۳) عبارت «ارسال کنند» جایگزین عبارت «ارسال کند» و در تبصره ۶ ماده (۱۳) عبارت «یابد» جایگزین عبارت «می‌یابد» می‌گردد.

– متن زیر به انتهای تبصره ۸ الحاق می‌شود:

نمایندگان خارج از دستگاه‌های عضو کمیسیون مذکور، باید دارای شروط وثاقت و امانت باشند.

همچنین با تصمیم عبدالناصر مصری نایب‌رئیس مجلس شورای اسلامی که ریاست جلسه را بر عهده داشت، ماده ۱۴ طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی جهت رسیدگی بیشتر و اصلاح به کمیسیون عمران مجلس ارجاع داده شد.