به گزارش ساختمان آنلاین: افزایش نرخ اجاره بها و اجاره اتاق به جای واحد مسکونی، اجاره پشت بام و زیر زمین موضوعاتی است که نشان دهنده وخامت وضعیت قیمت در بازار مسکن و اجاره مسکن است. عدم همخوانی حقوق و دستمزد‌ها با نرخ تورم و تورمی که در بخش مسکن وجود دارد، تورمی که شاید بتوان آن را چند برابر افزایش سطح تورم در سایر کالا‌ها عنوان کرد مستاجران را هر سال بیشتر از سال گذشته تحت فشار قرار می‌دهد.
ما در گفتگو با کارشناس بازار و صنعت مسکن به این موضوع پرداختیم که آیا قیمت گذاری دولتی در بخش اجاره بها راهکار مطمئنی برای کاهش فشار قیمتی بر مستاجران خواهد بود؟
فرمولی برای تعیین اجاره بها از سوی دولت وجود ندارد
فرهاد بیضایی؛ کارشناس بازار و صنعت مسکن در خصوص قیمت گذاری مسکن از سوی دولت به عنوان راهکاری جهت کاهش نرخ اجاره بها گفت: به صراحت نمی توان گفت دولت ها به طور معمول در قیمت گذاری مسکن و در بخش اجاره بها تاثیر گذار هستند. به مفهوم دیگر اینگونه نباید تلقی شود که قیمت گذاری مسکن و اجاره بها در دنیا امر ثابتی است که دولت ها مسوول آن هستند و هر سال اجاره بها را مشخص می کنند، چرا که قیمت مسکن و اجاره بها براساس مولفه هایی صورت می گیرد که یکی از آن‌ها عرضه و تقاضاست.
وی در ادامه خاطر نشان کرد: بعضی از کشور‌های اروپایی بعضا سقف نرخ تورم را در بازار مسکن مثل حداقل حقوقی که از سوی دولت تعیین می شود، مشخص می‌کنند، اما سایر قیمت ها با توجه به ویژگی های ملک توسط مکانیزم‌های دیگری مشخص می‌شود؛ لذا فرمولی برای تعیین اجاره بها از سوی دولت وجود ندارد که از آن بتوان تبعیت کرد.
جایگاه مشاوران املاک در معاملات مسکن کجاست؟
فرهاد بیضایی در این باره افزود: نکته حائز اهمیت این است که ساختار بازار مسکن کشور دچار چالش‌های مختلفی است که یک نمونه آن را می‌توان به سیستم مشاورین املاک و خرد بودن مشاوران املاک نسبت داد. با اینکه آمار دقیقی از وجود مشاوران املاک در دسترس نیست، اما تقریبا بین ۱۲۰ هزار مشاوراملاک در کشور فعالیت می‌کنند که بخشی از تعیین قیمت مسکن و اجاره بها توسط آن‌ها صورت می‌گیرد.
کارشناس بازار مسکن خاطر نشان کرد: در دنیا روال کار خرید و فروش و اجاره ملک اینگونه است که اپراتور‌هایی برای خرید و فروش به عنوان واسطه مدیریتی حضور دارند نه واسطه مالکیتی. اپراتور‌هایی که از افزایش قیمت منتفع نمی‌شوند، بلکه آن‌ها زمینه‌های ارتباط بین موجر و مستاجر را برقرار می‌کنند، همچنین از افزایش قیمت ذی نفع نمی‌شوند. وجود اپراتور‌ها باعث می‌شود دولت از طریق آن‌ها در شرایط خاص‌تر یا قیمت گذاری را انجام دهد یا بازار را کنترل کند؛ بنابراین دولت‌ها در بحث سقف افزایش قیمت از طریق اپراتور‌های ذکر شده وارد عمل می‌شوند تا مانع افزایش‌های ناخواسته شوند.
راهکار کمک به مستاجران چیست؟
وی در ادامه با ارائه یک راهکار برای کاهش فشار اجاره بها به مستاجران گفت: بهترین راهکار برای کاهش فشار اجاره بها به مستاجران بالا بردن طول زمان اجاره است. بهتر است به جای اینکه قراردادی یک ساله ببندیم، اپراتور‌ها قرارداد‌های رهن و اجاره را حداقل به مدت سه سال بنویسند، این راهکار منجربه افزایش ثبات در بازار مسکن می‌شود.
کارشناس مسکن در ادامه افزود: مساله مهمی که باید بدان توجه شود این است که منفعت واسطه‌ها و دلالان نباید در افزایش قیمت ملک یا اجاره بها قرار بگیرد. به این دلیل که کاری که آن‌ها به عنوان واسطه گر درباره یک ملک انجام می‌دهند یکسان است، حال آن ملک یک میلیارد قیمت داشته باشد یا ده‌ها میلیارد تومان، بنانبراین دستمزد واسطه گران نباید مبتنی بر متراژ و جنس معامله‌ای که اتفاق می‌افتد باشد.
مشاوران باید حق معامله ثابتی دریافت کنند
فرهاد بیضایی در این باره خاطر نشان کرد: بهتر است واسطه گران مسکن در مشاورین املاک، فارغ از قیمت مسکن، حق معامله ثابتی کسب کنند، چرا که در این بخش خدمت ثابتی ارائه داده اند. این موضوع می‌تواند در کنترل و ثبات قیمت اجاره تا حدودی تاثیر داشته باشد. باز هم تاکید می‌کنم منافع بنگاه و دلال در افزایش قیمت ملک نباید دخیل شود.
عرضه واحدهای خالی به بازار یک ضرورت است
کارشناس بازار و صنعت مسکن در این باره خاطر نشان کرد: عرضه واحدهای خالی از سکنه نیز راهکار دیگری برای پاسخگویی به نیاز انباشته مسکن در بازار است. با توجه به عدم پاسخگویی به نیاز‌های متقاضیان مسکن در چند سال گذشته اخذ مالیات از خانه‌های خالی و زمین که منجر به عرضه واحدهای خالی از سکنه می‌شود می‌تواند در شکستن قیمت و کاهش قیمت مسکن و اجاره بها موثر باشد.
