راهکار مهار تورم بازار اجاره‌بهای مسکن تاکتیک نرم است

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، زمزمه های تکرار رویکرد شکست خورده سه سال اخیر برای مهار تورم در بازار اجاره سال ۱۴۰۲، در حالی به گوش می رسد که نتایج نمونه برداری از بازار اجاره پایتخت، از توقف هر چه سریع تر مداخلات دستوری در این بازار خبر می دهد. شنیده ها حاکی است گویا قرار است امسال هم سیاستگذار مسکن سیاستی دستوری برای مهار تورم اجاره بها به موجرها ابلاغ کند.

اما، در شرایطی که نقش اصلی سیاستگذار مسکن در بازار اجاره تنظیم گری در این بازار با شناخت ریشه های تورم اجاره و خشکاندن آنهاست، بررسی ها نشان می دهد اثر معکوس دخالت های مستقیم در این بازار و جایگزینی این مداخلات با نقش تنظیم گری متولی مسکن، دست‌‌‌کم در سه مقطع زمانی از ابتدای دهه ۹۰ تاکنون، نه تنها به مهار تورم اجاره‌‌‌ مسکن منجر نشده، بلکه برآیند آن باعث ثبت قله های تورمی جدید در بازار اجاره و سخت تر شدن شرایط مستاجرها شده است.

نتایج نمونه برداری ها از وضعیت بازار اجاره مسکن در سه مقطع زمانی، از شکست سیاست سقف گذاری دستوری در این بازار خبر می دهد. به طوری که دقیقا در همان دوره هایی که این سیاست در بازار اجاره اجرایی شده است، نه تنها تورم اجاره بیش از سقف دستوری تعیین شده به ثبت رسید بلکه در آخرین دوره، منجر به ورود این بازار به عصر تاریخی تورمی نیز شده است.

اولین دوره مربوط به ابتدای دهه 90 است که سیاستگذار مسکن در آن زمان سقف مجاز 10 درصدی برای افزایش اجاره بها را تعیین و ابلاغ کرد. اما در همان سال های 90 و 91 به استناد آمارهای رسمی، متوسط اجاره بهای مسکن در شهر تهران با رشد سالانه 20 درصدی همراه شد.

دوره دوم مربوط به عصر کرونا و اعمال سیاست ضدکرونایی در بازار اجاره بود. در عصر کرونا یعنی از سال 99 تا 1400، سیاستگذار مسکن با هدف حمایت از مستاجرها به عنوان یکی از ضعیف ترین و آسیب پذیرترین اقشار جامعه، مصوبه ای ابلاغ کرد که بر اساس آن سقف اجاره بها در شهر تهران تا 25‌ درصد مجاز به افزایش اعلام شد. اما در همان سال ها متوسط اجاره بها در شهر تهران قله تورمی 50 درصدی را به ثبت رساند و بازار مسکن وارد عصر تاریخی تورم اجاره شد.

مقطع زمانی سوم، مربوط به تحولات بازار اجاره در سال 1401 (پارسال) است. اگرچه هنوز آمارهای رسمی در ارتباط با تورم اجاره مسکن در سال گذشته (کل یک سال) منتشر نشده است اما در سال قبل که مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره به همراه سقف گذاری برای میزان افزایش اجاره بها برای سومین سال متوالی اجرا شد، اجاره بها در تهران در عمده ماه ها (نسبت به ماه مشابه سال قبل) بیش از 40‌ درصد رشد کرد و همچنین بخش قابل توجهی از موجرها به دلیل ضوابط محدودکننده و محدودیت هایی که از بابت ممنوعیت صدور حکم تخلیه و تمدید اجباری قراردادها با نرخ دستوری ایجاد شد، از عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره خودداری کردند.

آمارهای غیررسمی و اظهارات واسطه های ملکی شهر تهران نیز نشان می دهد در سال گذشته هم تورم اجاره مسکن شهر تهران در محدوده 50 درصدی بوده است.

مطابق با یافته ها و اطلاعات کسب شده، سیاستگذار مسکن در شرایطی برای چهارمین سال پیاپی بنا دارد سیاست نرخگذاری در بازار اجاره را تابستان امسال نیز اجرایی کند که نتیجه این نمونه گیری از بازار اجاره نشان می دهد، هر زمان که سیاستگذار به جای اعمال نقش تنظیم گری در بازار مسکن، اقدام به دخالت در این بازار از طریق مصوبه های دستوری کرد، اتفاقا در همان دوره ها، تورم شدیدتر در بازار اجاره تجربه شد.

معنای مداخله یا دخالت مستقیم سیاستگذار آن است که بدون توجه به ریشه و علت بروز بحران هایی مانند تورم شدید در بازار اجاره، تنها به اعمال سیاست های دستوری برای مهار تورم که خود معلول یک علت مهم است، اکتفا کند. در واقع به جای آنکه علت را شناسایی و نسبت به رفع آن اقدام کند، از یک سیاست‌‌‌ دستوری برای مهار معلول استفاده کرده و در نهایت نیز نه تنها نتیجه مثبتی در این زمینه به دست نمی آورد که با پیامدهای منفی و اثر معکوس ناشی از مداخله مستقیم به جای تنظیم گری روبه‌رو می شود.

مشابه شکست تجربه سه سال گذشته سقف گذاری کاغذی که نه تنها منجر به مهار تورم در بازار اجاره نشد بلکه به دلیل کاهش عرضه واحدهای استیجاری به بازار ناشی از ترس موجرها، فشار بیشتر از ناحیه کاهش عرضه و رشد تندتر نرخ ها در این بازار را نیز به همراه داشت.

اما در شرایطی که دولت قصد تنظیم گری و اعمال نقش درست در این حوزه داشته باشد باید با شناخت علت و ریشه اصلی بروز تورم شدید در بازار اجاره که در مقطع زمانی فعلی تورم عمومی بالا و تورم شدید در بازار معاملات مسکن است، نسبت به خشکاندن این ریشه ها اقدام کند. با مهارتورم عمومی و تورم مسکن که دو علت اصلی تورم اجاره هستند، به طور خودکار تورم در بازار اجاره نیز مهار خواهد شد.

بررسی های کارشناسی نشان می دهد، در شرایطی که تورم عمومی شدید در جامعه وجود دارد، نمی توان به موجرها تکلیف کرد که واحد مسکونی خود را با نرخ افزایشی معادل نیمی از تورم عمومی به بازار عرضه کنند؛ چراکه تنها مسیر امرار معاش بسیاری از آنها دریافت اجاره است. در چنین شرایطی موجر تلاش می کند تورم هزینه های زندگی خود را از این مسیر که محل درآمد اوست، جبران کند.

این در حالی است که در همه سال های گذشته تاکنون، دولت ها به جای رویکرد تنظیم گری در بازار مسکن به اعمال سیاست های دستوری و همچنین مداخله مستقیم در این بازار روی آورده اند و در هر زمان که این رویکرد را در بازار اجاره پیاده کرده اند نیز با شکست روبه‌‌‌رو شده اند. اینکه چرا دولت ها دخالت را جایگزین تنظیم گری کرده اند دست‌‌‌کم دو علت مهم دارد؛ اولین علت آن است که عموما دولت ها به دنبال اقدامات و سیاست های کوتاه مدت در بازار هستند. از سوی دیگر، ناتوانی در تشخیص درست علت و اقدام به موقع برای خشکاندن ریشه بحران، آنها را به سمت سیاست های نادرست و دستوری سوق می دهد.

آمار رسمی از شکست دخالت

آمارهای رسمی نیز شکست سیاست های دستوری و مداخلات مستقیم و فاقد اثر در بازار اجاره را تایید می کند. در حالی که متوسط تورم سالانه اجاره مسکن پایتخت از سال 70 تا سال 97، معادل 6/ 21‌ درصد بوده است، این میزان در سال های 98 تا 1401 به 46‌ درصد رسید. البته آمار سال 1401 مربوط به میانگین 10 ماهه تورم اجاره در این سال است و به دلیل حبس آمارهای بخش مسکن هنوز آماری از تحولات دو ماه پایانی سال گذشته منتشر نشده است.

میانگین تورم سالانه اجاره مسکن در حالی در سال های 98 تا 1401 بر اساس آمار موجود به بیش از دو برابر این عدد در سال های 70 تا 97 رسیده است که میانگین تورم عمومی در سال های 70 تا 97 برابر با 6/ 19‌ درصد و در سال های 98 تا 1401 معادل 43‌ درصد بوده است. این موضوع نشان می دهد در همان سال هایی که تورم عمومی دو برابر شده است تورم اجاره نیز به دو برابر رسیده است. تورم مسکن نیز در این سال ها بسیار شدید بوده است و از ناحیه رشد شدید قیمت مسکن در فاصله سال های 97 تاکنون، بازار اجاره نیز متاثر شده است.

به این ترتیب بررسی های کارشناسی نشان می دهد تا زمانی که دلایل یا علل اصلی بروز بحران در بازار اجاره شناسایی و مهار نشود، اقدام دستوری نه تنها اثر مثبتی در این بازار نخواهد داشت بلکه می تواند به وخیم تر شدن شرایط نیز منجر شود.

سه راهکار برای اجاره 1402

جمع بندی دیدگاه های کارشناسی در خصوص سیاست های موثر برای مهار تورم شدید در بازار اجاره نشان می دهد دست‌‌‌کم سه رویکرد مهم در سال جاری باید در راس برنامه های سیاستگذاران این حوزه قرار بگیرد.

رویکرد اول مربوط به تلاش برای بهبود شرایط اقتصاد کلان و مهار تورم عمومی است. تا زمانی که تورم عمومی بالا و رشد شدید قیمت کالاها و خدمات ادامه داشته باشد، تورم در بازار اجاره نیز متناسب با آن شدید خواهد بود.

رویکرد دوم، سیاستی است که به واسطه آن عرضه و تقاضا در بازار اجاره به تعادل برسد. یعنی سیاستی در بازار پیاده شود که عرضه و تقاضای مسکن در بازار به حالت تعادلی برسد یا به حد تعادل نزدیک شود و اجاره داری نسبت به احتکار و انجماد ملکی و فعالیت های غیرمولد صرفه بیشتری داشته باشد.

راه سوم، استفاده از تاکتیک نرم در بازار اجاره است؛ کارشناسان توصیه می کنند سیاستگذار مسکن به جای اتکا به رویکردهای قهری، دستوری و تنبیه کننده، با راه اندازی شرکت های حقوقی اجاره داری به عرضه انبوهی از واحدهای مسکونی احتکار شده از سوی سرمایه گذاران ملکی که به دلیل ترس از رویارویی مستقیم با متقاضی بازار اجاره و دردسرهای ناشی از اجاره داری، واحدها را به این بازار عرضه نکرده و خالی نگهداری می کنند، کمک کنند.

طی سه تا چهار سال گذشته به دنبال جهش شدید قیمت مسکن و خروج اجباری طیف گسترده ای از تقاضای مصرفی از بازار معاملات خرید آپارتمان، به طور متوسط 70‌ درصد خریدها از بازار مسکن از سوی سرمایه گذاران ملکی انجام شد که بخش قابل توجهی از این واحدها خالی نگهداری می شود.

هم‌‌‌اکنون تعداد قابل توجهی سرمایه گذار و مالک چند خانه ای به خصوص در کلانشهرها و به ویژه در تهران وجود دارند که به دلیل ترس از دردسرهای اجاره داری، از درآمد ناشی از عرضه این واحدها به بازار اجاره صرفنظر کرده و صرفا به عایدی ملاکی خود از تورم مسکن و رشد قیمت در طول زمان، اکتفا کرده اند.

در صورتی که اگر شرکت های حقوقی اجاره داری حرفه ای تاسیس شود که با قطع ارتباط مستقیم بین مالک و مستاجر، امور مربوط به اجاره داری را در قبال دریافت کارمزد از مالکان مدیریت کند، بسیاری از ملاکان و چند‌خانه ای ها برای کسب درآمد ثانویه از ملاکی (عایدی ناشی از اجاره داری که معمولا سالانه معادل سه تا چهار ‌درصد بهای آپارتمان است)، اقدام خواهند کرد و واحدهایشان را از طریق این شرکت ها به بازار اجاره عرضه می کنند.

نرخ‌‌‌گذاری متوقف شود

غلامرضا سلامی، اقتصاددان نیز با اشاره به شکست و ناکارآمدی سیاست های دستوری در بازار اجاره در همه سال های گذشته تاکنون، به سیاستگذار مسکن توصیه کرد: سریعا نرخ گذاری و اقدام دستوری برای این بازار را متوقف کند.

وی در این باره اعلام کرد: اعمال سیاست های دستوری و شکست آنها در یک بازار، تنها مختص بازار اجاره نیست. از سال های گذشته تاکنون سیاست های دستوری و البته ناکارآمد و در بسیاری موارد دربردارنده اثر عکس در کنترل بازارها، در حوزه های مختلف و بازارهای مختلف اعم از کالاها و خدمات اجرا شده است و آنچه در این میان دیده شده این بوده است که این سیاست ها همواره در میان مدت و بلندمدت با شکست و اثر معکوس همراه بوده اند.

سلامی افزود: مساله مهم و اساسی در این زمینه آن است که یکسری مسائل، موضوعات، بحران ها و شرایط خاص در بازارهای مختلف از جمله بازار اجاره را نمی توان با سیاست های دستوری کنترل کرد. در واقع در بازاری مانند بازار اجاره و بسیاری دیگر از بازارها، اصولا معنای کنترل با واسطه گری و دخالت مستقیم دولت امکان ‌‌‌ندارد.

ریشه این غلط انگاری های سیاستی نیز به یک تفکر و عملکرد اشتباه دولت ها در حوزه های اقتصادی و غیراقتصادی مربوط می شود. اینکه معمولا همواره در کشور، تفکر و عملکرد دولت ها آن بوده است که به جای پرداختن به علت به معلول پرداخته شده است.

این موضوع نیز دلایل مختلفی می تواند داشته باشد. در برخی از دولت ها ریشه این درک و تفکر غلط به ناتوانی آنها در تشخیص علت ماجرا برمی‌‌‌گردد؛ برخی از آنها فکر می کنند زمان کافی برای اصلاح امور در اختیار ندارند و برخی دیگر نیز شاید اختیار کافی در برخی امور نداشته باشند. چرا که اساسا انجام اصلاحات در برخی از حوزه ها به یکسری جراحی های خاص نیاز دارد. وقتی می بینیم که دولت در حوزه ساماندهی بازار اجاره برای سه یا چهار سال پیاپی یک سیاست ناکارآمد و عملا شکست خورده را دنبال کرده و بر ادامه آن اصرار دارد، نمی توان چندان به بهبود اوضاع امیدوار بود.

دولت ها در بسیاری از موارد از جمله برای بهبود شرایط در بازار اجاره هیچگاه به دنبال راهکارهای بلندمدت نرفته اند؛ راهکار بلندمدت برای بازار اجاره هیچ چیزی نیست جز ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا در این بازار از طریق سازوکارهای درست بازار و بدون مداخلات دولتی و دستوری!

وی تاکید کرد: تنها در اثر کارکرد درست و سازوکار بازار است که می توان به بهبود شرایط در بازار مسکن در همه بخش ها از جمله بازار اجاره امیدوار بود. این ساده ترین اصل اقتصادی و جزو الفبای اقتصاد است که تعادل عرضه و تقاضا، مهم ترین مسیر ساماندهی بازارها از جمله بازار مسکن است.

در واقع زمانی که فضای اقتصادی و فضای کسب و کارها مطلوب بوده و فعالیت های مولد برخوردار از صرفه‌‌‌ اقتصادی باشد و نه فعالیت غیرمولد، طبیعی است که سازنده ها نیز به ساخت و عرضه بیشتر واحدهای مسکونی متناسب با الگوی تقاضای مصرفی ترغیب و تشویق خواهند شد. اما در همه این سال ها به‌خصوص در سال های اخیر که روز به روز صرفه تولید و در نتیجه فعالیت سازنده ها کاهش یافته است در بدنه دولت و حاکمیت کسی از خود سوال نکرده است که چرا تولید و عرضه مسکن که شرط اصلی در ساماندهی بازار ملک است، به سمت کاهش رفته است؟ یا چرا دیگر کمتر سازنده ای برای ساخت و ساز از خود رغبت نشان می دهد؟

این اقتصاددان گفت: در مقابل، تلاش می کنند تا با سیاست های تعزیراتی، جلوی رشد قیمت ها را بگیرند. در واقع موضوع اصلی، تفکر اشتباه در سمت قانون گذاران و مجریان بوده و هست.

سلامی افزود: در کل می توان گفت راهکار کوتاه مدت که از طریق سیاست های دستوری بتوان بازار اجاره را تحت کنترل درآورد وجود ندارد. راهکار ساماندهی بازار اجاره، راهکاری میان‌مدت و بلندمدت از دو مسیر مهم است. اولین مسیر، بهبود شرایط اقتصاد کلان و به‌خصوص مهار تورم عمومی است که هم‌‌‌اکنون به مهمترین مولفه در بروز تورم شدید در بازار اجاره تبدیل شده است و دومین مسیر، ایجاد زمینه برای بهبود فضای کسب و کار سازنده ها و فراهم کردن هر آن چیزی است که منجر به افزایش تولید و عرضه مسکن در استطاعت و موردنیاز گروه های مصرفی خواهد شد.

وی تصریح کرد: از سوی دیگر لازم است دولت هر چه سریع تر تمام تصمیم های تعزیراتی و دستوری را که در سال های گذشته برای این بازار تعیین کرده، نظیر نرخگذاری دستوری و… ملغی اعلام کرده و تعیین شرایط در بازار اجاره را به سازوکار بازار واگذار کند. چرا که تجربه سه سال گذشته در این حوزه نشان داد اقدام تعزیراتی در این بازار نظیر تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره بها و همچنین منع موجران از تخلیه واحدهای استیجاری، نه تنها اثر مثبت و مهارکننده در این بازار به همراه نداشت بلکه به واسطه نگرانی بسیاری از موجرها و ترس آنها از عدم دسترسی به ملک خود در اثر اعمال سیاست های دستوری، عرضه واحدهای اجاره ای به بازار کاهش یافت. در واقع در نمونه های زیادی مشاهده شد که بسیاری از افراد به همین علت واحد خود را به بازار اجاره عرضه نمی کنند.

سلامی همچنین تاکید کرد: اقدام بعدی این است که دولت به شدت از اعلام هر نوع سیاست بی اثر مالیاتی در این زمینه مانند انتشار اخبار مربوط به تلاش برای دریافت مالیات از معاملات مکرر خودداری کند. چرا که این زمزمه ها در شرایط فعلی که بازار با بحران عرضه روبه روست اثری جز کاهش بیشتر عرضه به همراه ندارد. دولت لازم است با ایجاد زمینه های لازم انگیزه های کافی را در سازنده ها و تولیدکننده های مسکن برای افزایش عرضه مسکن در استطاعت ایجاد کند. طبیعی است هر چه اقدامات تعزیراتی بیشتری در این بازار صورت بگیرد، به واسطه کاهش عرضه، قیمت ها افزایش بیشتری خواهد داشت. این اقدامات جز افزایش نگرانی در سمت عرضه کننده و افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا نتیجه دیگری دربرنخواهد داشت.

روایت یک تجربه ناتمام

حامد مظاهریان، معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی در دولت روحانی، نیز در این باره اعلام کرد: مطالعه تجارب کشورهای موفق و پیشرفته دنیا در حوزه ساماندهی بازار مسکن و اجاره نشان می دهد، حتی در نظام های مبتنی بر بازار آزاد بحث سیاستگذاری در بازارها از جمله بازار مسکن وجود دارد. منتها این اقدامات تنها شامل سیاستگذاری است و نه قیمتگذاری.

وی همچنین به یک تجربه ناتمام در حوزه سیاستگذاری بازار اجاره اشاره کرد و گفت: بعد از تجربه شکست اعمال سیاست های دستوری و تعزیراتی در بازار اجاره در اوایل دهه 90، در سال 97، وزارت راه و شهرسازی و مقامات وقت این وزارتخانه، لایحه ای پیشنهادی با هدف اعمال سیاست های بهینه در بازار اجاره تدوین کردند؛ هدف اصلی در تدوین و پیشنهاد این لایحه، سیاستگذاری برای کمک به بهبود شرایط در بازار اجاره بود و اساسا هدف مداخله دستوری و تعزیراتی در بازار نبود. هرچند این لایحه در نهایت حتی در دولت نیز به سرانجام نرسید و مصوب و اجرایی نشد.

وی با بیان اینکه این لایحه یک رکن مهم داشت که این رکن مربوط به افزایش طول دوره اجاره مسکن به حداقل دو سال بود، تصریح کرد: قراردادهای اجاره مسکن در ایران یکساله است و همین یکساله بودن قراردادها یکی از عواملی است که هزینه های مبادلاتی در این بازار را افزایش می دهد. این در حالی است که در بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا مانند آلمان، مادامی که موجر قصد اجاره داری داشته باشد باید واحد خود را به مستاجر ساکن در آن برای هر چند سالی که وی قصد سکونت داشته باشد، اجاره دهد.

مگر آنکه با اسناد، مستندات و شواهد کافی اثبات کند به واحد مسکونی برای سکونت شخصی خود نیازمند است یا قصد عرضه و فروش واحد را در بازار دارد. اما در ایران اینگونه نیست؛ بخش زیادی از مستاجرها ناچارند بعد از اتمام مدت یکساله قرارداد جابه‌جا شوند یا به درخواست های برخی از موجران برای افزایش درصد زیادی اجاره بها پاسخ مثبت بدهند. این موضوع نه تنها به لحاظ مالی و اقتصادی در بازار اجاره و برای مستاجرها ایجاد گرفتاری و دردسر کرده و می کند، بلکه به لحاظ سایر موارد غیرمادی نیز آسیب هایی به همراه دارد.

مظاهریان گفت: در آن زمان تصمیم بر این شد تا با استفاده از لایحه ای برای افزایش مدت زمان قراردادها از یکسال به حداقل دو سال، تلاش شود. برای این کار نیز یک طرفه و تنها در جهت منافع مستاجر بدون در نظر گرفتن منفعت موجر صورت نگرفت. یکی از موارد مهمی که در این لایحه بر آن تاکید شده بود اختصاص معافیت های مالیاتی برای موجرانی بود که مدت زمان قراردادها را به دو تا چند سال افزایش دهند. در واقع یک بازی برد- برد در این میان تعیین شده بود؛ برخلاف برخی اقدامات تعزیراتی و دستوری اخیر که کاملا یک طرفه به موضوع پرداخته و حقوق موجر در این میان نادیده گرفته شده است.

وی به تجربه شکست سیاست های کنترل بازار اجاره در ایران اشاره کرد و افزود: آنچه در آن زمان و حتی بعد از آن منجر به عدم موفقیت این سیاست یا سیاست های مشابه شده و می شود، مربوط به عدم‌ در دسترس بودن اطلاعات جامع یا بانک اطلاعاتی جامع است. این سیاست زمانی می توانست درست و اصولی تصویب و اجرایی شود و در بازار اجاره اثرگذار باشد که ما بانک جامعی از اطلاعات مسکن در اختیار داشتیم که این بانک جامع با سایر سیستم های مرتبط با مراودات مالی مالک و مستاجر متصل بود؛ مثلا امکان رهگیری تراکنش های بانکی بین طرفین بازار اجاره وجود داشت. این بانک نه در آن زمان، نه قبل و نه بعد از آن زمان، ایجاد نشد.

معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر، یک رکن دیگر در این لایحه پیشنهادی، تعیین معافیت های مالیاتی برای موجرانی بود که تنها 10‌ درصد اقدام به افزایش اجاره بها در قراردادهای جدید کنند. این هم حالت دستوری نداشت و در برابر مشوقی که برای موجر تعیین شده بود (بخشودگی مالیاتی)، در لایحه آمده بود.

مظاهریان ادامه داد: در آن زمان هم نرخ تورم حول و حوش همین عدد بود و با لحاظ نرخ تورم چنین عددی در لایحه نوشته شده بود؛ اما مقصود اصلی از این اقدام افزایش طول دوره قراردادهای اجاره بود که خود به خود هزینه های مبادله ای در این بازار را به نفع هر دو سمت بازار اجاره به خصوص مستاجرها کاهش می داد. اما در نهایت، بنا بر دلایل مختلف که یک علت آن همین در اختیار نبودن بانک جامع اطلاعاتی مسکن بود، این پیشنهاد حتی در دولت نیز پیش نرفت و متوقف شد.

وی گفت: در ارتباط با اینکه در شرایط فعلی که کاملا متفاوت از شرایط سال 97 و قبل از آن است سیاستگذاری درست در بازار اجاره باید به چه نحوی باشد باید گفت لازم است دولت در وهله اول و قبل از هر اقدامی که باید در این بازار انجام شود، فهرستی از نبایدهای سیاستی در شرایط فعلی برای بازار اجاره تهیه کرده و آن را مبنا قرار دهد. از جمله آنکه فرآیند قیمتگذاری دستوری در بازار اجاره را متوقف کند؛ تورم عمومی را مدنظر قرار دهد و سیاست هایی برای مهار آن اجرایی کند و به جای استفاده از اهرم های امنیتی و تعزیراتی از ابزارهای نرم و معافیت هایی برای ترغیب مالکان به افزایش عرضه مسکن به بازار اجاره استفاده کند.

مظاهریان تاکید کرد: دولت باید توجه داشته باشد نتیجه نهایی اعمال سیاست های دستوری در بازار اجاره چیزی جز فرار سرمایه ها از این بازار و کاهش هر چه بیشتر عرضه واحدهای استیجاری نخواهد بود. در بلندمدت و میان مدت نیز اقدامات لازم برای اجاره داری حرفه ای را انجام دهد. هم‌‌‌اکنون تعداد زیادی از افرادی که خانه های خالی متعلق به آنهاست افرادی هستند که به دلیل توانایی مالی بالا، اساسا نیازی به درآمدهای ناشی از اجاره داری ندارند. از این رو در غیاب یک سیستم حقوقی و واسط برای اجاره داری حرفه ای، از رویارویی مستقیم با مستاجر و دردسرهای اجاره داری اجتناب کرده و این واحدها را به صورت خالی نگه‌‌‌ می دارند.

معاون اسبق وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: در صورتی که اگر یک سیستم حقوقی و منسجم در قالب شرکت های اجاره داری حرفه ای مجاز ایجاد شوند و دردسرهای ناشی از رویارویی مستقیم مالک و مستاجر را از میان بردارند، بسیاری از واحدهای مسکونی که هم‌‌‌اکنون خالی از سکنه است به بازار عرضه خواهند شد. در این زمینه می توان با ایجاد سیستم های موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه، انگیزه لازم را نیز در این مالکان برای عرضه این املاک به بازار اجاره از مسیر شرکت های حقوقی، ایجاد کرد.

وی افزود: مکانیزم اعمال همزمان مالیات سالانه و راه اندازی شرکت های حقوقی اجاره داری حرفه ای اگرچه ممکن است به تابستان امسال و بازار اجاره امسال نرسد، اما دولت می تواند آن را به عنوان یک جراحی اساسی در بازار اجاره، از همین حالا شروع کند. اما اینکه دولت فکر کند که خود نخواهد قدمی در این زمینه برای مهار همه عوامل تشدید‌کننده تورم در بازار اجاره بردارد و تنها با سیاست های محدودکننده و تعزیراتی تورم اجاره را کاهش دهد هم به لحاظ تجارب عملی و هم از نظر علمی و اقتصادی، شکست‌خورده و مطرود است.