مروری بر جزئیات طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها
حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره مهمترین بخش پیشنهاد نمایندگان مجلس به حساب می آید. تصمیمی جنجالی که ممکن است اصطکاک زیادی ایجاد کند. در عوض تلاش کرده اند صاحبخانه ها را با زبان نرم به همکاری تشویق کنند.
به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از خبرجو24، تابستان امسال شاید برای مستاجران کمتر ملال آور باشد. حداقل مجریان طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بها که نماینده مجلس هستند، انتظار دارند در صورت تصویب نهایی و به شرط اجرای دقیق پیشنهادشان، این بار مستاجران اندازه سه، چهار سال گذشته رنج و زحمت تحمل نکنند. آنها می گویند برای صاحبخانه ها مشوق هایی در نظر گرفته اند که همین مسئله به عنوان ضمانت اجرایی عمل خواهد کرد. اما جزییات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها چیست و آیا واقعا همین اندازه که درباره اش تعریف می کنند نجات بخش خواهد بود؟
جزییات طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها
فعالان بازار مسکن می گویند طرح های دولتی، به خصوص آنهایی که به ضرب زور و اجبار اجرا می شوند، با وجود نیت خیر پیشنهاددهندگانشان اثر معکوس بر بازار می گذارند. نمونه اش حکم و دستوری که پس از شیوع کرونا صادر شد و مثلا برای رشد اجاره ها سقف و محدوده تعیین کرد، اما هیچکس حاضر نشد آن را اجرا کند. برای همین پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای مسکن می گویند برای ضمانت اجرایی، عوض دعوا و تهدید و تنبیه، اول دنبال پیشنهاد و مشوق رفته اند تا صاحبخانه ها خودشان پا پیش بگذارند.
حذف مشاوران املاک از پروسه اجاره املاک مهمترین بخش این پیشنهاد به حساب می آید. یک تصمیم تقریبا جنجالی که ممکن است در نهایت اصطکاک زیادی ایجاد کند. ماده پنج طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها، وزارت راه و شهرسازی را موظف می کند با همکاری سازمان ثبت اسناد و املاک، وزارت صنعت و معاونت علمی و فناوری ریاست جمهوری، آیین نامه فعالیت و نظارت بر «سکو‌های معاملات املاک» را ظرف مدت سه ماه تهیه کند.
هدف این است که در نهایت ثبت قرارداد از طریق سکو‌ها و توسط خود مالک و مستاجر، به صورت غیرحضوری و بی نیاز از مراجعه به بنگاه های معاملات مسکن امکان پذیر باشد. منظور از سکو‌ها، احتمالا سایت ها و اپلیکیشن های آنلاین فعال در حوزه خرید و فروش مسکن یا رهن و اجاره است. طبق پیشنهاد مطرح شده، سایت ها و اپلیکیشن ها باید امکان ثبت قرارداد‌هایی را فراهم کنند که به شکل یکپارچه طراحی شده و مورد تایید سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است.
پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها، ظاهرا در نظر دارند قدرت و اختیارات اپلیکیشن ها را افزایش دهند به شکلی که حتی بتوانند اختلافات احتمالی را هم حل و فصل کنند. براساس طرح پیشنهادی، بسیاری از اختلافات میان مستاجر و موجر در پلتفرم های آنلاین و طبق قرارداد از پیش نوشته شده، قابل پیشگیری و حل است، اما اگر قرار باشد سامانه جدیدی راه اندازی شود که به صورت آنلاین جای مشاوران املاک را بگیرد چی؟ به هرحال این یکی هم محتمل به نظر می رسد.
در بخشی از طرح پیشنهادی آمده سامانه ثبت الکترونیک با سکو‌های آنلاین مرتبط باشد تا همین برخط بودن باعث شود خیلی از کار‌ها حالت خودکار به خود بگیرند. پس مثلا اگر در قرارداد‌های اجاره، مالک و مستاجر دوتایی برای خود حق فسخ درنظر گرفته باشند و سررسید قرارداد فرا برسد، پس از واریز مبلغ ودیعه به حساب امانی به حساب مستاجر، مالک در سامانه ثبت الکترونیک املاک، حکم تخلیه دریافت می کند که مانند حکم قاضی و قانون از ضمانت اجرایی برخوردار خواهد بود.
اعمال یک سری مشوق قانونی برای صاحبخانه ها را بخش مهم دیگری از طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها می دانند. پیشنهاددهندگان می گویند در ماده هفت آمده، برای بهبود شرایط بازار اجاره بها و تشویق اجاره ملک به صورت چندساله، معافیت مالیاتی برای صاحبخانه در نظر گرفته اند که میزان آن ممکن است تا ۱۰۰ درصد برسد.
براساس پیشنهاد مالکانی که حاضر هستند خانه خود را بیش از یک سال اجاره دهند، مشمول این بذل بخشش خواهند بود. با بررسی جزییات متوجه می شویم اگر مالکی هنگام توافق اولیه رضایت داشته باشد قرارداد اجاره واحد مسکونی خود را به صورت دوساله بنویسد و در قرارداد ذکر شود اجاره سال دوم با نرخ حداکثر ۵۰ درصد تورم سالانه اعلامی بانک مرکزی بالا برود، قانون برای این فرد پاداشی معادل ۵۰ درصد تخفیف مالیاتی لحاظ کند. همچنین اگر مالکی برای امضای قرارداد اجاره واحد‌های مسکونی به صورت سه ساله و بیشتر پیش قدم شود، برایش ۱۰۰ درصد تخفیف مالیاتی درنظر گرفته خواهد شد.
وضعیت مستاجران و مشاوران املاک
مشاوران املاک ممکن است از طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها خیلی عصبانی شوند. به هرحال نوک تیز پیکان را به سمت آنها نشانه رفته اند، اما قرار است تنها گروهی بابت رویارویی با قانون مورد عقوبت قرار بگیرند که اعمال و رفتارشان با انصاف جور نیست.
طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها در قدم اول سراغ تعیین تکلیف حق مشاوره املاک رفته و می گوید مبالغ دریافتی توسط مشاوران املاک را خودش بر اساس یک فرآیند مکانیزه تعیین می کند تا از شیطنت های گاه و بیگاه و اعمال سلیقه های متفاوت جلوگیری کند.
اینجا هم وزارت راه و شهرسازی موظف است با کمک وزارت صنعت و سازمان امور مالیاتی، آیین نامه ای برای تعیین نحوه محاسبه حق کمیسیون مشاوران املاک فراهم کند. کمیسیون مشاوران املاک طبق پیشنهاد بر مبنای درصدی از ارزش معاملات و اجاره واحد‌های هر منطقه جغرافیایی محاسبه می شود و متناسب با میانگین سالانه کل قرارداد‌های به ثبت رسیده به صورت پلکانی نزولی تعیین خواهد شد؛ بنابراین میزان اجاره بها و ودیعه دیگر در حق‌الزحمه مشاوران املاک تاثیرگذار نخواهد بود.
مستاجر خوش‌حساب و مستاجر بدحساب هم در طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها وضعیتی متفاوت خواهند داشت. اگر جزو دسته دوم هستید که تمام یا بخشی از اجاره را در سررسید آن پرداخت نمی کنند، قانون به مالک اجازه می دهد مبلغی که طلبکار است را از ودیعه کسر کند. چنانچه طلب موجر از مستاجر بیش از مبلغ ودیعه شود، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بابت رقم مازاد گواهی عدم پرداخت صادر کرده و به مالک می دهد. این گواهی حکم یک برگه چک را خواهد داشت که انگار بی محل صادر شده و یک نفر را به دیگری بدهکار می کند. کاملا هم از نظر قانون و مقررات معتبر محسوب می شود و می توان با آن علیه مستاجر بدهکار شکایت کرد.
چرا ممکن است طرح کنترل اجاره بها شکست بخورد؟
طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها هنوز یک طرح دولتی، نیمه دولتی و به هرحال حاکمیتی است که تلاش دارد مطامع خود را به اجبار قالب کند. در قدم اول بدجوری منافع مشاوران املاک را به خطر می اندازد. آنها کوتاه می آیند و ساکت می نشینند؟ قبل از اینکه به این سوال جواب دهیم، بیایید چند مورد دیگر را بررسی کنیم.
پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندگی اجاره بها در حالتی خوش باورانه کلیه دستگاه ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه های آنها را مکلف کرده اند استعلامات موردنیاز اقامت و سکونت متقاضیان خود را صرفا از طریق سامانه ملی املاک و اسکان انجام دهند و در صورت خودداری آنها از خوداظهاری، قید دریافت خدمات مختلف را بزنند.
خیلی هم قشنگ، اما پیش از این هم بار‌ها و بار‌ها چنین روشی به عنوان یک ضمانت اجرایی پیشنهاد شده بود. مثلا قرار بود همین دستگاه ها، نهاد‌های اجرایی و زیرمجموعه های آنها پرداخت های خود را به شکل شفاف اعلام کنند. خود نماینده های مجلس هم قرار بود در طرحی با قید و عنوان شفافیت، علنی بگویند به چه طرح و لایحه ای رای موافق و مخالف داده اند و در صحن علنی مشغول چه فعالیتی هستند، اما تمام این ایده های شاذ، نهایتا رنگ واقعیت به خود نگرفتند.
جایزه صاحبخانه های خوش انصاف که مثلا قرار است در این طرح خودی نشان بدهند و با همکاری شان بخشی از کار جلو برود، نکته منفی بعدی خواهد بود. بگویید چرا! تصور کنید صاحبخانه خود شمایید و می توانید با بالا بردن کرایه خانه، خون مستاجر را در شیشه کنید اما یکی بیاید وسط و بگوید اگر از این کار منصرف شوید، از پرداخت مالیات ناچیزی که حتی شاید هرگز به شما تعلق نمی گرفته و دولت اصلا حواسش به آن نبوده معاف خواهید بود! نقد را برمی‌دارید یا طرف نسیه می روید؟ در حال حاضر چند درصد مالکان مالیات می دهند؟
اشتیاق پیشنهاددهندگان طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها برای طراحی سامانه ای جدید ستودنی است اما طی سال های اخیر چند مرتبه دیگر شنیده اید یک سامانه جدید برای فلان کار درنظر گرفته اند که معجزه می کنند؟ چندتا از این سامانه ها واقعا کارایی داشتند و توانستند بدون ادا اطوار از عهده وظایف خود بربیایند؟ طراحی و نوشتن سامانه ای که نان مشاوران املاک طمع کار را می برد، دست صاحبخانه های بی انصاف را از سفره مستاجران مظلوم ستم کش کوتاه می کند و… از نظر فنی چقدر امکانپذیر است و چقدر با واقعیت سازگاری دارد؟ پس اگر آخر همین تابستان پیش رو شنیدید طرح کنترل و ساماندهی اجاره بها مانند باقی طرح ها و پیشنهاد‌ها و برنامه ها نتوانست کاری برای مستاجران انجام دهد، زیاد تعجب نکنید!
