پیش بینی یک کارشناس از بازار مسکن در سال 1403

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از خبرآنلاین، آماری که اتاق بازرگانی ایران از شامخ آذرماه منتشر کرد، بیانگر آن بود که اگرچه ساخت و ساز مسکن در تابستان وضعیت بهتری داشته، اما در دو ماه پایانی پاییز دوباره وارد رکود شده است. به بیان دیگر علاوه بر حوزه معاملات، آمارهای رسمی نشان می دهد مسکن در حوزه ساخت نیز با رکود روبه‌روست. وضعیتی که می تواند ضربه ای جبران ناپذیر بر بدنه این بازار نیمه جان باشد.

به راحتی نمی توان از رکود مسکن خارج شد

محمود فاطمی عقدا، کارشناس حوزه مسکن در مورد رکود کنونی بازار معاملات مسکن، گفت: در حال حاضر با توجه به شرایط اقتصادی کشور، پایین بودن توان اقتصادی خانوارها و از سوی دیگر قیمت بالای مسکن، این بازار به سمت رکود رفته است. این رکود به نوعی است که به راحتی نمی توان از آن خارج شد.

او ادامه داد: از نشانه های این رکود نیز می توان به آمارهایی اشاره کرد که از شهر تهران وجود دارد و بر اساس آن در یک تا دو ماه اخیر قیمت ها کاهشی بوده است. کسانی که قصد فروش ملک خود را دارند به‌دلیل نبود مشتری مجبور هستند آن را با قیمت پایین تری بفروشند. هر چند برخی از فروشندگان واقعی، واحد خود را ۲۰ تا ۳۰ درصد پایین قیمت می دهند، اما باز هم خریداری برای آن پیدا نمی شود.

فاطمی عقدا همچنین در زمینه نااطمینانی که در بازار مسکن رخنه کرده توضیح داد: موضوعی که به آن اشاره شد، نشان می دهد جو نااطمینانی نسبت به آینده در بازار جریان دارد و فعالان نمی دانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمی شوند تا بازار رونق بگیرد.

رکود در بازار مسکن ادامه دار است

این کارشناس حوزه مسکن همچنین در مورد آینده رکود بازار مسکن گفت: این شرایط نشان می دهد رکود در بازار مسکن ادامه دار است، اما زمان دقیق بیرون آمدن بازار از رکود در مجموع به شرایط اقتصاد کلان کشور بازمی‌گردد و اینکه شرایط به گونه ای پیش برود که شاخص های اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند.

او ادامه داد: بازارهای موازی مسکن در جذب سرمایه فعال هستند و نقدینگی حوزه مسکن را به خود اختصاص می دهند؛ این مورد نیز باعث می شود راه افتادن معاملات هم در بازار مسکن زمان بیشتری ببرد. همچنین اگر دولت بتواند برنامه هایی را که اعلام کرده است به‌ویژه در زمینه پروژه های نهضت ملی مسکن به ثمر بنشاند، بازار قطعا واکنش نشان می دهد و به سمت رونق پیش می رود.

فاطی عقدا در مورد سناریوی بعدی توضیح داد: اگر به هر دلیلی برنامه های مسکن دولت به نتیجه نرسد، قطعا آشفتگی و نااطمینانی به‌وجود آمده در بازار تشدید خواهد شد.

پیش بینی بازار مسکن

این کارشناس بازار مسکن درباره چشم انداز خود از بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ بیان کرد: سال آینده با توجه به افزایش قیمت هایی که با آن مواجه خواهیم شد، مانند افزایش هزینه های موثر بر قیمت تمام شده مسکن و هزینه های مربوط به افزایش قیمت انرژی که باعث افزایش هزینه های حمل و نقل و بالا رفتن قیمت سیمان و فولاد، قاعدتا قیمت تمام شده خانه هم بالا می رود.

او درباره افزایش هزینه های ساخت در سال آینده مثال زد: با نظر به بودجه ای که برای سال ۱۴۰۳ بسته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان اتفاق می افتد، از سوی دیگر رشد دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، در نهایت قیمت مصالح ساختمانی را نیز بالا می رود. همچنین افزایش هزینه هایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که در انتها همانگونه که گفته شد هزینه های مربوط به قیمت تمام شده را بالا می برد.

این کارشناس بخش مسکن در مورد سیاست های کنونی دولت در حوزه مسکن نیز اظهار کرد: دولت اجرای سیاست های خود را در این زمینه دیر شروع کرد، نتوانست در دو سال اول اقدامی انجام دهد و همین هم تعادل بازار مسکن را بهم ریخت؛ قیمت ها بالا رفت و پس از آن هم بازار وارد رکود شد.

او ادامه داد: از آنجا که سیاست کنونی دولت در مجموع ساخت و ساز است و بر اساس اخبار که وجود دارد نشان می دهد این فرآیند آغاز شده است، اگر دولت به این ساخت و ساز با استفاده از بازار سرمایه و بخش فنی و مهندسی بخش خصوصی انجام دهد و ساخت را به سمت ساخت توسط مردم ببرد اثرگذاری بیشتر خواهد داشت. البته همین اندازه هم که شروع شده اگر پیش برود و در صورتیکه بخشی از تعهدات انجام شود یقینا موثر است.

رکود در ساخت و ساز مسکن

فاطمی عقدا در مورد رکود حاکم بر ساخت مسکن در کشور توضیح داد: زمانی که رکود معاملات وجود داشته باشد برخی از سازندگانی که توان مالی زیادی ندارند از ساخت و ساز کنار می روند، در نتیجه عرضه کاهش می یابد، اما حداقل و در شهر تهران، به ویژه مناطق جنوبی افزایش چشمگیری در زمینه صدور پروانه ساخت وجود داشته است. مناطق شمالی نیز نسبت به جنوب شهر آمار کمتری دارد، اما آن هم نسبت به سال گذشته رشد داشته است.

او در مورد علت این امر افزود: مشوق هایی که شهرداری تهران برای بافت فرسوده در مناطق جنوبی در نظر گرفته، باعث شده است تعداد صدور پروانه ساخت در آنها افزایش داشته باشد. البته طبیعی است که در نیمه دوم سال و در مناطق سردسیر ساخت و سازها کاهش پیدا کند، اما با این حال به نظر می رسد ساخت و ساز نسبت به سال قبل رشد داشته است و انتظار می رود در فصل بهار باز هم آمار ساخت مسکن رشد کند. یک سوی دیگر آمار ساخت و خرید در بازار مسکن نیز به بازارها موازی بستگی دارد. اگر آنها برای سرمایه گذاری جذاب تر باشند سرمایه از این بخش به بازارهای دیگر منتقل می شود.

فاطمی عقدا همچنین راهکاری پیشنهادی به دولت بیان کرد: دولت باید در زمینه مشوق های ساخت غیرمستقیم هزینه کند. سازندگان به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و بنابراین دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد. مشوق هایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز می تواند موثر باشد. دولت اگر به صورت جدی از این بازار حمایت کند مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر جذاب تر باشد نمی توان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت بدتر می شود.

همانطور که گفته شد اکنون اصلی ترین مشکلی که حوزه مسکن با آن دسته و پنجه نرم می کند رکود است؛ رکودی که دولت در ابتدای تابستان امسال گمان می کرد آبی بر آتش روند افسارگسیخته مسکن است، اما آتشی دیگر بر دامن این بازار افکند.

کارشناسان معتقدند دولت اکنون باید خروج این بازار از رکود را در اولویت خود قرار دهد، فرآیندی که ضربه آن بیشتر از افزایشی قیمتی است که این حوزه در در سال گذشته با آن مواجه بود.