به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، بررسی های انجام شده در حالی از شناسایی دو انحراف عمده در نحوه قیمت گذاری و محل ساخت این واحدها در کشور و تهران خبر می دهد که یک پرسش اساسی در این باره این است که آیا وزیر جدید راه و شهرسازی از واقعیت این طرح ملی و انحراف هایی که در آن وجود دارد، خبر دارد؟
مهم ترین انحراف مربوط به شکاف عمیقی است که بین واقعیت روز هزینه ساخت مسکن و قیمت ساخت واحدهای دولتی ساز در قراردادهایی که تاکنون برای ساخت یک میلیون مسکن بین دولت و پیمانکارها منعقد شده است، وجود دارد.
بررسی ها نشان می دهد نه تنها در سال اول اجرای این طرح که در سال دوم نیز، عملا قراردادها با قیمتی پایین تر از واقعیت هزینه های روز ساخت و ساز بین دولت و پیمانکارها بسته می شود. اگرچه هدف دولت از این کار، کاهش قیمت تمام شده و در نتیجه ارزان تمام شدن واحدها برای متقاضیان و پیش‌‌خریداران است اما در عمل این اقدام نه تنها منجر به ارزان سازی نخواهد شد بلکه به دلیل عدم موافقت گروه زیادی از سازنده ها و پیمانکارها با این اعداد برای ورود به پروژه ها، عملا کار با تاخیر زمانی همراه خواهد شد.
این در حالی است که حتی در شرایطی که پیمانکارها هم این اعداد و ارقام را پذیرفته و برای ساخت مسکن با قیمت پایین تر از هزینه روز، با دولت قرارداد امضا کنند، در نهایت موفق به انجام کار در موعد مقرر و با قیمت تعیین شده نخواهند شد.
بنابراین در هر دو حالت به دلیل برخورد کردن پروژه با تورم ساختمانی بیشتر و عدم تامین منابع مورد نیاز مطابق با واقعیت های روز بازار ساخت و ساز، عملا نه تنها واحدها ارزان تر از قیمت بازار ساخته نخواهد شد بلکه واحدها با بهایی بیشتر و در زمانی طولانی تر به متقاضیان و پیش خریدارها تحویل می شود.
ضمن آنکه به دلیل برخورد پروژه ها با تورم، رشد هزینه ساخت و افزایش قیمت تمام شده واحدها، بخشی از پروژه ها با ریزش متقاضی همراه می شود. چرا که به دلیل افزایش قیمت و طولانی شدن پروسه ساخت، اساسا گروهی از متقاضیان و پیش خریداران به دلیل شرایط خاص اقتصادی قادر به تامین مابه‌‌التفاوت مربوط به سهم آورده متقاضی، نخواهند بود.
این موضوع می تواند پروژه ها را در باتلاق سردرگمی و بلاتکلیفی فرو برده و هم برای پیش خریداران، هم برای دولت، هم سازنده و پیمانکارها و هم شبکه بانکی مشکلات بسیار زیادی را ایجاد کند. در واقع برخورد پروژه ها با توقف و تاخیر در فرآیند ساخت، تکمیل و تحویل به پیش خریداران، افزایش هزینه ساخت و قیمت تمام شده و ریزش متقاضیان، تبعات شروع پروژه های ساختمانی با مبلغ زیر هزینه واقعی است.
گسل قراردادها با قیمت روز
صرف نظر از اینکه سیاستی که در مقطع زمانی فعلی در قالب ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی دولتی ساز برای حل معضل مسکن در نظر گرفته شده است، قابل اجرا بوده یا غیر قابل تحقق است، این طرح حتی در صورت اجرایی شدن با همان تیراژ اعلام شده از سوی مسوولان، دست کم دو انحراف عمده به لحاظ نحوه تعیین قیمت در قراردادهای دولت با پیمانکاران و همچنین محل تعیین شده برای ساخت بخشی از این واحدها را در خود جای داده است.
در واقع، در شرایطی که هم کارنامه سال اول اجرای این طرح نشان دهنده عدم تحقق برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن در کشور است و همچنین بسیاری از کارشناسان و صاحب نظران اقتصادی از جنبه های مختلف اجرای این طرح را برنامه ای عملیاتی و موفق ارزیابی نمی کنند، حتی در صورتی که این طرح به طور کامل اجرایی شود و ساخت سالانه یک میلیون مسکن نیز کلید بخورد، باز هم دو انحراف عمده در این سیاست وجود دارد.
دربرگیری یک انحراف از این دو انحراف مهم مربوط به کل کشور و انحراف دوم مربوط به تهران و پروژه هایی است که اخیرا برای ساخت آنها در پایتخت در قالب نهضت ملی مسکن، برنامه ریزی شده است. وجود این دو انحراف باعث می شود حتی اگر به فرض این سیاست در زمان مشخص شده یعنی طول دوره دو ساله ساخت اجرایی شود یا به عبارتی سالانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور در برنامه ساخت قرار بگیرد، باز هم حداقل در کوتاه مدت و میان مدت نتواند بحران ناتوانی خرید و اجاره مسکن برای متقاضیان این بازار ناشی از جهش قیمت ها را پاسخ دهد.
بررسی ها حاکی است در صورتی که وزیر جدید راه و شهرسازی و سایر مسوولان اصرار به اجرای سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال دارند باید این انحراف ها را شناسایی و نسبت به برطرف کردن آنها اقدام کنند.
انحراف اول که انحرافی کشوری و سراسری محسوب می شود مربوط به وجود گسل یا شکاف بزرگ بین قراردادهای ساخت واحدهای دولتی ساز با واقعیت روز هزینه های ساخت و ساز در بازار است. اعداد و ارقام اعلامی از سوی سازنده ها درباره برآورد هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور نشان دهنده آن است که رقم قراردادهای ساخت مسکن دولتی، حول و حوش ۳۰ درصد با هزینه واقعی و قیمت روز ساخت و ساز در بازار فاصله داشته و از آن کمتر است.
یعنی رقم تعیین شده در قراردادهای ساخت مسکن های دولتی، عملا حول و حوش ۳۰ درصد کمتر از هزینه روز ساخت و ساز مسکن در بازار فعالیت های ساختمانی است. به عنوان مثال و براساس جزئیات برخی قراردادهایی که سال گذشته بین پیمانکار و دولت برای ساخت واحدهای طرح نهضت ملی مسکن (سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال)، منعقد شده است، رقم تعیین شده در این قراردادها برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی حول و حوش سه میلیون تومان بوده است در حالی که پارسال، هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در حالت معمول بالای ۵ تا ۵/ ۵ میلیون تومان بوده است.
امسال شرکت های ساختمانی با ارقام متر مربعی چهار میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تا پنج میلیون و ۷۰۰ هزار تومان قرارداد ساخت مسکن ملی امضا کرده اند در حالی که امسال هم هزینه ساخت هر مترمربع مسکن معمولی در کشور بالای مترمربعی هشت میلیون تومان تمام می شود.
این عدد در شهر تهران به ازای هر مترمربع به طور متوسط تا ۱۵ میلیون تومان است. این انحراف یعنی شکاف گسترده بین رقم تعیین شده در قراردادها برای ساخت مسکن ملی با واقعیت روز هزینه های ساخت و ساز، مهم ترین انحرافی است که می تواند سرنوشت سیاست ساخت یک میلیون مسکن در سال را تحت تاثیر قرار داده و مساله ساخت، تکمیل و واگذاری واحدها را به یک معضل برای دولت، متقاضیان، سازنده ها و شبکه بانکی تبدیل کند.
از این بابت که تعیین غیرواقعی هزینه ساخت در نهایت منجر به ناتوانی سازنده از انجام به موقع تعهدات با رقم تعیین شده و توقف روند ساخت واحدها تا زمان تعدیل هزینه ساخت و تطبیق آن با واقعیت های روز بازار ساخت و ساز می شود. در واقع در شرایطی که هزینه ساخت رقمی غیرواقعی تعیین شود، سازنده نمی تواند پروژه را به موقع تمام کرده و تاخیر ایجاد شده در نتیجه این موضوع می تواند منجر به توقف پروژه و در نهایت افزایش هزینه ساخت شود.
شاید همین انحراف یکی از مهم ترین عواملی بوده است که در کنار سایر عوامل، در سال اول، منجر به ثبت کارنامه ناموفق برای خانه سازی دولتی در قالب سیاست ساخت سالانه یک میلیون مسکن در سال، شده است. این انحراف در آمار شبکه بانکی از پرداخت تسهیلات ساخت در طرح یک میلیون مسکن، کاملا مشخص است.
پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در واقع یک خط کش کاملا معتبر و دستگاه سنجش واقعی از روند اجرای این سیاست است. چرا که نخستین مرحله از پرداخت تسهیلات بانکی برای ساخت این واحدها در همان مراحل اولیه شروع ساخت این واحدها به پروژه ها تزریق می شود. از این رو، آمار تعداد وام های بانکی پرداخت شده برای ساخت این واحدها را می توان به عنوان آمار واقعی تیراژ ساخت مسکن در این طرح ملاک ارزیابی قرار داد.
آمار شبکه بانکی نشان می دهد تاکنون که بیش از یک سال از شروع ساخت یک میلیون مسکن در سال سپری می شود و عملا این طرح در سال دوم اجرا قرار دارد تنها به حدود ۴۰۰ هزار واحد مسکونی وام بانکی پرداخت شده است.
این در حالی است که قاعدتا و با توجه به اینکه طرح در سال دوم اجرا قرار دارد باید این آمار بیش از یک میلیون بود. چه بسا همین گسل موجود بین رقم قراردادها و هزینه روز ساخت مسکن، منجر به عملکرد ضعیف در سال اول اجرای این طرح شده است. چرا که این موضوع دست کم از دو جهت بر طرح و روند پیشرفت آن اثر می گذارد.
تعیین قیمت ساخت در قراردادها با فاصله قابل توجه از واقعیت های روز بازار ساخت و ساز، منجر به غیرجذاب شدن این طرح برای پیمانکاران ساختمانی خواهد شد و از سوی دیگر می تواند به دلیل غیرواقعی بودن هزینه ساخت در قراردادها، پروژه ها را در معرض خطر توقف و تعطیلی قرار دهد.
این در حالی است که در همین قراردادها عملا یک مساله دیگر نیز وجود دارد. یعنی علاوه بر انحراف موجود به جهت شکاف فاحش بین هزینه واقعی ساخت و رقم تعیین شده در قراردادها، این قراردادها را می توان به نوعی قرارداد ناقص سازی تعبیر کرد.
در نمونه هایی از قراردادهای مربوط به اجرای این طرح، مشاهده می شود که ساخت واحدها بدون الزام سازنده به تامین برخی امکانات اساسی مرتبط با تکمیل تجهیزات ساختمانی نظیر کابینت، کولر، پکیج، شوفاژ، آسانسور، محوطه سازی و… انجام خواهد شد. به عبارتی دولت برای اینکه پیمانکار را برای ساخت مسکن زیر قیمت تمام شده روز بازار، پای کار آورده و ترغیب به ساخت کند مجبور شده است برخی از آیتم های ضروری و اصلی ساخت را از قراردادها حذف کرده و عملا نوعی ناقص سازی را دنبال کند.
در حالی که این آیتم ها از ضرورت های حذف نشدنی یک واحد مسکونی است. در چنین شرایطی سازنده یا این اقلام را در فرآیند ساخت تامین کرده و در نتیجه بعد از اتمام کار به قیمت زمان تحویل، هزینه مربوط به آن را مطالبه خواهد کرد یا پیش خریدار بعد از تحویل واحد به صورت خام و ناقص، ناچار به تامین و تجهیز واحد به این اقلام ضروری با قیمت روز خواهد بود.
در واقع این ناقص سازی نه تنها هزینه تمام شده واحدهای مسکن ملی را برای پیش خریدار کاهش نداده و منجر به ارزان سازی نمی شود بلکه حتی در صورت تحویل واحدها، به دلیل نقص در امکانات ضروری، تا زمان تکمیل واحد برای پیش خریدار قابل سکونت نخواهد بود. ضمن آنکه تکمیل واحدها و تامین این اقلام ضروری هزینه سنگینی را به پیش خریدار تامین می کند.
مسکن دولتی در منطقه لوکس؟
انحراف دوم این طرح مربوط به پایتخت است. بررسی ها نشان می دهد محل احداث بخشی از واحدهای دولتی ساز که قرار است در تهران ساخته شود، لوکس ترین منطقه تهران یعنی منطقه یک است که به طور قطع دهک های پایین و حتی متوسط درآمدی و اقتصادی که مخاطب سیاست مسکن دولتی هستند، در این منطقه ساکن نیستند.
این اقدام می تواند منجر به انحراف در تخصیص منابع محدودی شود که برای طرح ساخت یک میلیون مسکن در نظر گرفته شده است و عملا مانع از اصابت طرح به هدف شود. به عنوان مثال در یک نمونه، اخیرا اعلام شده قرار است ۱۱ هزار واحد مسکونی در قالب قرارگاه مسکن در شهر تهران ساخته شود که از این تعداد ۳۳۹ واحد مسکونی در منطقه یک تهران، برنامه ریزی شده است.
این در حالی است که ۲۶۳ واحد مسکونی نیز در منطقه ۲۲ برنامه ریزی شده است. منطقه ای که خود به دلیل ساخت و سازهای بی رویه در سال های اخیر باعث افزایش خانه های خالی در پایتخت شده است و این منطقه به شهر برج های خالی از سکنه تبدیل شده است و جدیدترین یافته ها از وضعیت بازار مسکن این منطقه نشان دهنده آن است که حول و حوش ۲۰ درصد از کل واحدهای مسکونی در این منطقه که اتفاقا منطقه ای مصرفی و معمولی است، خالی از سکنه است.
این حجم از خانه های خالی در یک منطقه مصرفی در واقع سوءاثر اتفاقات و عواملی است که باعث شده است این واحدها به بازار مصرف وارد نشود. بنابراین و در شرایطی که هم‌‌اکنون حجم قابل توجهی از واحدهای مسکونی چه در منطقه لوکس -منطقه یک- و چه در مناطق معمولی و مصرفی خالی از سکنه است، تا زمانی که سیاست های موثر برای عرضه این واحدها به بازار مصرف اعمال نشود نمی توان به اثربخشی خانه سازی های دولتی در مناطق اشباع از واحدهای خالی، امیدوار بود.
این دو انحراف بخشی از واقعیت طرح خانه سازی دولتی اما به مراتب دربردارنده واقعیت هایی فراتر از آن چیزی است که وزیر جدید راه و شهرسازی در جلسه رای اعتماد از نمایندگان مجلس به آن اشاره کرد. مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی در جلسه رای اعتماد خود، در مجلس مشکل اصلی بازار مسکن به ویژه طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال را مساله تامین مالی آن عنوان و اعلام کرد اجرای این پروژه و ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال، دست کم به دو برابر بودجه فعلی کشور یعنی معادل ۲۸۰۰ همت (۲۸۰۰ هزار میلیارد تومان) منابع مالی نیاز دارد و مشخص نیست که وزارت راه و شهرسازی می خواهد این منابع را از کجا تامین کند؟
این در حالی است که بررسی ها نشان می دهد حتی اگر منابع مورد نیاز برای اجرای این طرح در اختیار باشد، وقتی قراردادهای ساخت واحدها با رقمی زیر واقعیت روز هزینه ساخت به سازنده ها و پیمانکارها ارائه می شود، یا این قرارداد از جانب آنها پذیرش و امضا نمی شود یا حتی اگر امضا شود، وارد مسیر انحرافی که همان تاخیر و ناتوانی در اتمام پروژه ها است، می شود.
این شرایط پیش از این در قراردادهای مسکن مهر نیز تجربه شد. اگرچه در مسکن مهر قیمت مقطوع برای پروژه ها تعریف و تعیین شده بود اما از آنجا که این قیمت با واقعیت های روز هزینه تمام شده ساخت واحدها فاصله داشت و از آن کمتر بود عملا بسیاری از پروژه ها با تاخیر و توقف رو‌به‌رو شده و دولت وقت بارها ناچار به تصویب متمم افزایش قیمت شد.
در صورتی که اگر از همان ابتدا قیمت ساخت را متناسب با واقعیت های روز هزینه تمام شده ساخت مسکن تعیین می کرد، عملا دردسرهای بعدی ایجاد نشده و واحدها هم با قیمت کمتر و زمان کوتاه تری نسبت به آنچه در نهایت به خریداران عرضه شد، واگذار می شد.
در واقع تعیین قیمت ساخت با فاصله از قیمت واقعی و روز ساخت و ساز نه تنها در نهایت منجر به ارزان سازی به نفع تقاضای مصرفی و پیش خریداران نخواهد شد بلکه در عمل به زیان آنها و سایر عوامل درگیر در این پروژه ها خواهد بود. در چنین شرایطی، عملا واحدها گران تمام شده و از سوی دیگر پروژه ها با ریزش متقاضی به دلیل ناتوانی از تامین مبالغ بیشتر به دلیل برخورد پروژه ها با تورم ساختمانی در طول زمان و افزایش هزینه ساخت، مواجه می شود.
شروع پروژه با نقص تقاضا
روایت شرکت های ساختمانی و پیمانکاران فعال در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال علاوه بر این دو انحراف، نشان دهنده شروع عمده پروژه ها با میانگین ۳۰ درصد نقص در عضوگیری است. به این معنا که بنا بر اعلام شرکت های ساختمانی فعال در این پروژه ها، هم‌‌اکنون به ازای هر ۱۰۰ واحد مسکونی که در دست احداث دارند، تنها ۷۰ عضو موثر و پیش خریدار واقعی به آنها معرفی شده است و عملا عمده پروژه ها در حال حاضر با کسری ۳۰ درصدی متقاضی و پیش خریدار آغاز می شوند.
این در حالی است که یک شرط مهم برای اختصاص وام بانکی به پروژه ها آن است که به ازای هر واحد مسکونی یک پیش خریدار فعال برای پروژه وجود داشته باشد که پس از تایید شرایط وی از سوی متولی مسکن، اقدام به افتتاح حساب بانکی و واریز مرحله اول سهم آورده متقاضی کرده باشد.
سازنده ها ناتوانی مالی متقاضیان از تامین آورده را یک علت مهم در این نقص عنوان کرده و معتقدند به دلیل آنکه بسیاری از متقاضیان برای تامین سهم آورده متقاضی توانایی لازم ندارند خطر ریزش تقاضا برای این پروژه ها محتمل است.
به گفته آنها و برخی دیگر از کارشناسان، هیچ راهی جز افزایش سقف تسهیلات بانکی، به عنوان مثال، به حول و حوش ۶۰۰ میلیون تومان برای ساخت این واحدها وجود ندارد. هم‌‌اکنون متوسط تسهیلات بانکی برای این طرح در کشور حول و حوش ۳۵۰ میلیون تومان است.
نکته مهم آن است که در مسکن مهر آورده نقدی متقاضی حول و حوش ۱۰ درصد هزینه تمام شده ساخت بود و مابقی از محل تسهیلات بانکی تامین شد. اما در مسکن ملی تقریبا این معادله برعکس است و آورده نقدی سهم نزدیک به ۶۰ درصدی در تامین منابع مالی مورد نیاز برای ساخت این واحدها دارد.
در واقع هم‌‌اکنون به طور متوسط هزینه ساخت هر واحد مسکونی در قالب طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال حول و حوش یک میلیارد تومان تمام می شود که با محاسبه متوسط رقم وام ۳۵۰ میلیون تومانی، عملا حدود ۶۰ درصد از هزینه ساخت این واحدها باید از محل آورده متقاضیان تامین شود. این در حالی است که بسیاری از خانوارهای متقاضی و واجد شرایط هم‌‌اکنون امکان تامین این آورده را ندارند.
نسخه بهتر برای قیمت گذاری
در شرایطی که هم‌‌اکنون تعیین قیمت ساخت مسکن دولتی بدون توجه به واقعیت روز هزینه ساخت، یک انحراف مهم این طرح محسوب می شود که می تواند مشکلات بسیاری را در مسیر ساخت و تحویل این واحدها ایجاد کند یک مشکل دیگر مربوط به قیمت باز و نامشخص این واحدها برای پیش خریداران است. اگرچه با محاسبه هزینه روز ساخت و ساز، قیمت هر واحد مسکونی این طرح به طور متوسط حول و حوش یک میلیارد تومان برآورد می شود، اما هنوز مشخص نیست که این واحدها در نهایت با چه قیمتی به دست مصرف کننده خواهد رسید.
در واقع این طرح را می توان نوعی پیش فروش با قیمت باز و برخلاف عرف بازار پیش فروش مسکن معرفی کرد. بهتر است اگر دولت قصد دارد این طرح را ادامه دهد شرایط را به نحوی تغییر دهد که با تعیین هزینه ساخت متناسب با واقعیت بازار، قیمت مقطوع واحدها نیز با در نظر گرفتن درصدهایی برای نوسانات غیرقابل پیش بینی هزینه های ساخت، تعیین و به پیش خریداران اعلام شود.
به این صورت هم سازنده ها ترغیب خواهند شد تا برای دور ماندن از تبعات تورم ساختمانی واحدها را هر چه سریع تر ساخته و تحویل دهند و هم پیش خریداران از همان ابتدا امکان سنجش توان مالی خود برای ورود به این پروژه را خواهند داشت و بنابراین خطر ریزش تقاضا در آینده به دلیل ناتوانی مالی متقاضیان، کمرنگ خواهد شد.
