جهش ۱۲ باره قیمت مسکن در دهه ۹۰

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از تسنیم، قرار است در پروندۀ «دهۀ رکود، عبرت، تجربه» به‌تفصیل و در گفت‌و‌گو با صاحب‌نظران و کارشناسان به بررسی وضعیت اقتصاد ایران در دهۀ 90، دلایل و ریشه‌های افول اقتصاد در این دهه و راه‌حل‌های جبران این خسارت در سال‌های پیشِ‌رو بپردازد.

یکی از مهمترین بخش‌های تعطیل اقتصاد ایران در دهه 90 که تأثیر قابل‌توجهی در رشد تورم و فشار شدید معیشتی بر مردم داشت، بخش مسکن بود و  طی این دهه یعنی از سال 1390 تا 1399 سه دولت (دولت دهم، یازدهم و دوازدهم) عملکرد قابل‌دفاعی در بخش مسکن از خود به‌جا نگذاشتند.

گرچه دولت دهم ادامه‌دهنده طرح مسکن مهر بود، اما در نهایت توانست حدود 800 هزار واحد از حدود 2.3 میلیون واحد را افتتاح کند. در دولت یازدهم و دوازدهم با توجه به حضور عباس آخوندی در رأس وزارت راه و شهرسازی و عدم اعتقاد وی به طرح مسکن مهر و عدم ارائه و اجرای برنامه‌ برای تولید و عرضه مسکن، شرایطی به وجود آمد تا چند جهش قیمتی را شاهد باشیم.

اواخر سال 96 بازار مسکن کشور به‌واسطه بر هم خوردن عرضه و تقاضا دچار شوک قیمتی شد که تا اواخر سال 97 نیز ادامه داشت. سال‌های 98 و 99 نیز وضعیت به همین گونه طی شد تا در نهایت طبق آمار رسمی آمار صدور پروانه‌های ساختمانی طی 10 سال در بخش واحدهای مسکونی حدود 35 درصد کاهش یابد.

در همین راستا وضعیت مسکن در دهه 90 را در میزگرد با حضور فرهاد بیضایی کارشناس سیاست‌گذاری مسکن و داوود بیگی‌نژاد نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک بررسی کردیم که مشروح آن در ادامه می‌آید؛

 نگاهی به بخش مسکن در دهه 90 نشان می‌دهد دولت‌ها عملکرد قابل‌قبولی مطابق با نیازهای جامعه نداشته‌اند، سه دولت در دهه 90 باید چه‌کارهایی را در بخش مسکن انجام می‌دادند و چه اقداماتی را انجام نمی‌دادند، ارزیابی شما از بخش مسکن در دهه 90 چیست؟

بیضایی: برای بحث سال 90 تا 99 دوره‌های مختلف و عوامل اثرگذار متعددی را در حوزه اقتصادی کشور، مدیریت شهری، در خصوص سیاست‌های شهرسازی کشور و … داشتیم که در بخش مسکن اثرگذار بودند.

 این اثرگذاری مثبت بوده یا منفی؟

بیضایی: هم مثبت بود هم منفی. اگر بخواهیم از سال 90 شروع کنیم؛ یکی از عوامل اصلی اثرگذار در بخش مسکن رویکرد شهرداری تهران در بحث طرح تفصیلی و ابلاغ آن و بحث طرح جامع بود. طرح جامع مصوب شده بود و طرح تفصیلی به تبع آن در حال تهیه بود.

تا قبل از آن شهرداری یک فضایی را ایجاد کرد که صدور پروانه‌های ساختمانی رشد چشمگیری داشت. تقریباً حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به طور متوسط در سال‌های گذشته و دهه‌های قبل از آن تقریباً 20 درصد از پروانه ساختمانی کشور یک فراوانی 30 درصدی پیدا کرد. یعنی شاید 50 درصد به حجم پروانه‌های ساختمانی تهران افزوده شد.

این تا حدی نظام یک سیاست مدیریت شهری که در آن مقطع مغفول هم ماند یعنی کسی باید و شاید به آن نپرداخت که حجم پروازهای ساختمانی تهران مثلاً حجم و فراوانی 20 درصد از پروانه‌های ساختمانی کل کشور به 30 درصد از پروانه‌های ساختمانی کشور افزایش پیدا کرد.

دلیل بروز این اتفاق چه بود؟‌

بیضایی:‌ اعلام شد؛ “می‌خواهیم ضوابط جدید بگذاریم و فروش تراکم به‌صورت سابق نخواهد بود.”، و به مردم اعلام شد؛ “تا فرصت دارید برای دریافت پروانه‌های ساختمانی مراجعه کنید.”، این مسئله باعث شد با یک هجوم برای اخذ پروانه ساختمانی مواجه شویم. بعد از آن در پروانه‌های ساختمانی وارد سراشیبی شدیم به خصوص در تهران. علاوه بر این نظام سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هم دچار یک سری اختلالات شد و بعد از آن فرایند سراشیبی را تداوم یافت. بعد از 1400 هم حجم پروانه‌های ساختمانی تهران به 10 درصد پروانه های ساختمانی کل کشور کاهش پیدا کرده است.

این‌که شما یک عامل اساسی می‌بینید که مثلاً در تهران بحث قیمت مسکن، بحث فشاری روی بحث اجاره بها؛ قیمت و ناتوانی خانوارها و عدم استطاعت آنها برای تامین مسکن به عوامل مختلفی بستگی دارد که نباید آنرا فقط در سیاست‌های حوزه وزارت راه و شهرسازی بررسی کنیم.

شاید ما سیاست‌هایی که در حوزه شهرسازی سیاست‌های حوزه اقتصاد کلان کشور، حوزه پولی بانکی کشور و حوزه مدیریت شهری می‌تواند اثرات به مراتب بیشتری در بحث بازار مسکن داشته باشد نسبت به آن سیاست‌هایی که وزارت راه و شهرسازی انجام می دهد.

در ادامه دهه 90 وارد یک فضای جدیدی از حوزه سیاست گذاری به نسبت قبل از آن شدیم. در دولت یازدهم به دنبال کاهش حداقلی دخالت دولت در بازار مسکن بود. این رویه عمدتاً این مورد این انتقاد قرار می‌گرفت که تقریباً یک جور بی عملی را انجام می دهد. حتی سیاست گذاری مناسبی را هم برای بازار مسکن انجام نمی‌داد و این بی عملی را خیلی گسترش داد.

این رویکرد تا سال‌هایی سال 96 و 97 وجود داشت. بعد از سال 92 که این اتفاق افتاد و این تغییر ریل در حوزه مسکن کشور هم به وجود آمد و خیلی آن موقع حواشی و چالش‌های را هم به وجود آورده بود، ولی ما یکی از با ثبات‌ترین دوره‌های مسکن کشور را در آن بازه زمانی و در آن زمان اقتصاد کشور شاهد بودیم. یعنی تقریباً می شود گفت که وضعیت قیمت مسکن یک ثبات نسبی را تجربه می‌کرد و فشار سطح استطاعت خانواده ها بهبود یافت. ضمن این‌که شاخص دسترسی به مسکن کاهش پیدا کرد و استطاعت خانواده‌ها برای تامین مسکن افزایش یافت. ضمن این‌که شرایط بهتری را هم مستاجرین در آن سال‌ها شاهد بودند.

چطور می شود در مقطعی که سیاست‌های نادرستی حتی در حوزه مسکن کشور انجام می شود وضعیت مسکن کشور به سمت ثبات برود و وضعیت قیمتی و شاخص دسترسی و بقیه مسائل مثل مسکن در سبد هزینه خانوار و… وضعیت بهتری را داشته باشد؟

بیضایی: پاسخ این پرسش در سیاست‌های پولی بانکی دولت بود. اجرا این سیاست ها طی سال‌های 92 تا 97 باعث شد تا بازار مسکن به ثبات برسد. یعنی سیاست‌های وزارت اقتصاد و سیاست‌های بانک مرکزی در آن مقطع باعث شد که وضعیت مسکن ایران یک ثبات نسبی داشته باشد، نه سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی.

مثل همین الان. مثلا از 1399 تا 1402 به خاطر نوع سیاست‌هایی که وجود دارد. همچنین با توجه به رشد نقدینگی و اختلاف بین نرخ سود سپرده و تورم، سیاست‌های بانکی که بانک مرکزی عملیاتی اجرایی می کند موجب یک رشد فزاینده حتی قیمت دلاری مسکن می‌شود.

یعنی فقط قیمت ریالی آن نیست که در حال رشد است، بلکه قیمت دلاری آن هم رکورد می زند و خیلی افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که از نیمه سال گذشته و سه ماه امسال قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کرده و حباب مسکن تخلیه می‌شود. آیا از 1400 تا 1403 سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی تغییر کرده است؟ خیر این سیاست‌ها تغییر نکرده است، اما سیاست‌های بانک مرکزی تغییر کرده به سمت کنترل نقدینگی رفته است. سیاست‌های بانک مرکزی به سمت کنترل ترازنامه بانک‌ها رفته است. اثرات این سیاست د ربخش مسکن از آن همه تلاش یا حتی بی عملی در وزارت راه و شهرسازی به مراتب بیشتر است.

بیگی‌نژاد: در دهه 90  که 12 بار افزایش افزایش قیمت مسکن داشتیم و میانگین قیمت مسکن از 1.6 میلیون تومان اوایل دهه 90 در نهایت با چیزی در حدود 20 میلیون تومان در هر مترمربع بسته شد.

اما اتفاقاتی که در دهه 90 افتاد خیلی متفاوت بود به خاطر اینکه ما یک جمعیتی را از یک افزایش جمعیت را در دهه 60 داشتیم. نیاز این جمعیت به مسکن در میانه دهه 90 به مرحله‌ای رسید که باعث این شد که دو بار ما افزایش قیمت را در یکی از دولت‌ها تجربه کنیم. زمانی که این اتفاق افتاد پروژه مسکن مهر کلید خورده بود و بیش از نیمی از پول‌های چاپ شده تا آن تاریخ را مسکن مهر در خودش هزینه کرد.

بر این اساس پروژه‌های مسکن مهر در سراسر کشور ساخته و این طرح انگیزه ملی برای به چرخش درآوردن اقتصاد در آن تاریخ شد. اگر ببینیم که این سیاست درست بوده یا نبوده در آن زمان با توجه به انتقاداتی که به آن وارد بود در نهایت چه اتفاقی افتاد در نهایت ما امروز می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش جا داده است.

 منظور شما این است که مسکن مهر اشتباه بود؟

بیگی‌نژاد: الان دیگر نمی‌توانیم بگوییم مسکن مهر اشتباه بود. شاید در آن مقطع زمانی انتقاداتی به نحوه اجرا طرح مذکور وارد بود، ولی امروز ما می‌بینیم که جمعیت بسیار عظیمی را در خودش سکنا داده و یک بار بسیار بزرگی از تقاضا را در خودش مرتفع کرده است. اما اینکه ما بیاییم هر دولتی برای خودش یک سیاستی را دنبال کند شاید که این لطمه بزند به سبد هزینه خانواده و نتوانیم قیمت‌های مسکن را کنترل کنیم.

منظور شما دولت یازدهم و دوازدهم است که مسکن مهر را رها کرد؟

بیگی‌نژاد: رها نکرد، تمام کرد. 15 سال طول کشید از زمانی که کلید بخورد تا تمام شود. دولت آقای روحانی ادامه‌دهنده راه دولت آقای احمدی‌نژاد در جهت تکمیل و تحویل شد.

 این بحث مطرح بود که اصلاً به مسکن مهر اعتقاد ندارند.

بیگی‌نژاد: دولت روحانی مسکن را تکمیل و تحویل داد، اما آنرا ادامه نداد.  مسکن بحثی نیست که در یک دولتی به‌وجود بیاید یک فرآیندی نیست که در دولت بعدی از بین برود یک فرایند همیشگی است. نظرم این است که می بایست حاکمیت یک سندی را در جهت تولید و بخش مسکن داشته باشد که تمام دولتها پیرامون آن سند حرکت کنند. همین الان  در دولت سیزدهم یا طرح‌های قبلی را ادامه می‌دهد یا اینکه می‌خواهد طرح و برنامه‌ای داشته باشد. در دولت آقای روحانی همه می گویند  باید هر سال باید یک تا 1.2 میلیون مسکن ساخته می شد در صورتی که این اتفاق نیفتاد.

باید به سمتی برویم که یک سند ملی را داشته باشیم که دولت‌های مختلف تابعی از آن سند باشند و آن را انجام بدهند.  در بخش مسکن دو نوع تقاضا داریم؛‌مصرفی و سرمایه‌ای. در کشور بازارهای موازی نداریم که بخواهیم پیشنهاد بدهیم که مردم از مسکن دست بکشند و در آن بازارها سرمایه گذاری کنند به تناسب این تحمل وزنی که دارد ما باید به آن سند توجه داشته باشیم.

 به بی‌عملی وزارت راه و شهرسازی در دولت روحانی اشاره کردید. از آن طرف هم بانک مرکزی سیاست های بانکی و پولی خوبی داشته است. سال 97 آخوندی رفتند و آقای اسلامی آمد ولی از اواخر 96 ما شاهد افزایش قیمت بودیم و خیلی زیاد بود این اتفاق چرا روی داد؟

بیضایی: در مسکن مهر یک کارهای قابل دفاع وجود دارد، ضمن این‌که انتقاد هم وجود دارد. در اوج سال 90 ـ 91 در اوج همین مسکن مهر، یعنی اجرا پروژه‌ها و هدایت نقدینگی به سمت مسکن مهر و … قیمت مسکن 3 برابر شد. سوال اینجاست که چه جوری مثلاً یک دولتی که می گوید اعتقاد دارد عملیات می‌کند کار اجرایی انجام می دهد عرضه را انجام می دهد و یک حجم خیلی خوبی در آن سه سال آخر مسکن مهر داشت انجام می شد علاوه بر آن عرضه بخش خصوصی در اوج است سالانه حدود 800 هزار تا بخش خصوصی می سازد.  کشور تقریبا به ساخت یا عرضه یک میلیون و بیشتر برای حوزه مسکن رسیده چه شهری چه روستای در کنار همدیگر که شاید بتوان گفت که بالای یک میلیون در سال موجودی مسکن کشور در آن چهار پنج سال منتهی به دهه 90 داشت افزایش پیدا می کرد.

بیگی‌نژاد: مازاد بر نیاز بود.

بیضایی: نمی‌توانیم بگوییم ما انباشت تقاضا هم داشتیم.

بیگی‌نژاد: در تایید سخنان شما دقیقا در دهه 90 بعضی از سال‌ها با توجه به نیاز و تعداد واحدهایی که داشتیم افزایش عرضه داشتیم. همان تنها زمانی شد که در کل حالا تاریخ اقتصاد ایران، اجاره‌‌بها مسکن کاهش پیدا کرد.

بیضایی:‌ بارها و بارها صحبت کردیم در همان بازه زمانی که سالی یک میلیون به موجود مسکن کشور اضافه می شود در همان مقطع. اما باید به این نکته اشاره شود که 70 درصد تقاضای حوزه مسکن تقاضای سرمایه ای است نه تقاضای مصرفی. در همان مقطعی که این اتفاق می افتد ریشه این بحثی است که ما مالیات بگیریم؛ همه این دولت‌ها هم به این سمت رفتند که در مقطعی مالیات دریافت کنند. ولی اصل مسئله آن چیزی که باعث می‌شد که شکل گیری این تقاضاهای سرمایه‌ای و … انجام شود.