نسخه جدید مجلس برای تقویت قدرت خرید خانه اولی ها

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اخبار ساختمان، گروه کارشناسی مجلس در حالی در یک گزارش مکتوب، طرح پرداخت وام میلیاردی به خانه اولی ها را پیشنهاد کرده است که همچنین نسبت به مشکلات اجاره نشین ها و تبعات تداوم صعود قیمت و اجاره بها به سیاستگذار مسکن هشدار می دهد.

دومین نسخه طرح تقویت قدرت خرید خانه اولی ها در حالی از سوی یک گروه کارشناسی در مجلس شورای اسلامی ارائه شده است که پیش تر، شبکه بانکی، پیشنهادی مشابه در این خصوص ارائه کرده بود. بعد از ارائه نسخه اول تقویت قدرت خرید خانه اولی ها از سوی یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی مبنی، بر پرداخت وام مشارکتی با قدرت پوشش دهی ۴۰‌ درصد بهای کل یک آپارتمان مسکونی به خریداران اشتراکی، به تازگی، مرکز پژوهش های مجلس، نسخه دوم تقویت قدرت خرید خانه اولی ها از مسیر تامین ۶۰‌ درصد بهای خرید مسکن برای ۵۰‌ هزار متقاضی خرید خانه با ۵۰‌ هزار فقره وام بانکی برخوردار از نرخ سود حمایتی، را پیشنهاد کرده است.

این نسخه دوم در حالی ارائه شده است که متولی بخش مسکن در دولت، با یک ذهنیت اشتباه درباره حال و روز مستاجرها و خانه اولی ها، طی دو سال اخیر تمام هم و غم خود را بر ساخت و عرضه مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله بیرون شهرهای اصلی قرار داده است. این در حالی است که کارشناسان اگرچه افزایش عرضه مسکن از مسیر ساخت و ساز را یکی از شروط خانه دار شدن افراد فاقد مسکن می دانند اما شرط اصلی، لازم و اولویت دار برای این موضوع که می تواند منجر به خروج بازار مسکن از رکود و به دنبال آن کاهش عمق رکود ساختمانی شود را تقویت قدرت خرید خانه اولی ها در درون شهرها عنوان می کنند.

اوایل امسال، یک گروه کارشناسی در شبکه بانکی طرح پیشنهادی پرداخت وام مشارکتی برای خرید مسکن در قالب پرداخت تسهیلاتی معادل ۴۰‌ درصد قیمت آپارتمان مورد نظر را به مجموعه خریداران مشارکتی در مسیر ارائه به بانک مرکزی قرار دادند. هدف اصلی از این طرح به گفته طراحان آن، حل دو چالش مرتبط با وام مسکن یعنی تقویت قدرت پوشش دهی وام و همچنین استطاعت پذیر کردن قسط ماهانه وام میلیاردی، عنوان شد.

به تازگی نیز، گروه کارشناسی مجلس (مرکز پژوهش های مجلس)، برای احیای قدرت خرید خانه اولی ها، در طرحی ضمن هشدار نسبت به مشکلات اجاره نشین های‌‌ کم درآمد در بازار اجاره برای تامین و پرداخت اجاره بها، درباره تبعات تداوم صعود اجاره بهای مسکن و همین طور رشد روز افزون قیمت مسکن، به سیاستگذار این حوزه هشدار داده و نسخه دومی از طرح توانمندسازی و احیای قدرت خرید خانه اولی ها را ارائه داده است. در قالب این طرح پیشنهاد شده است ۵۰‌ هزار فقره وام خرید مسکن با نرخ سود حمایتی با قدرت پوشش دهی ۶۰ درصدی بهای آپارتمان ها (بر اساس متوسط قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲)، از محل یارانه های بخش مسکن که در اختیار صندوق ملی مسکن قرار دارد، به خانه اولی ها پرداخت شود.

با توجه به میانگین قیمت مسکن کشور در سال ۱۴۰۲، وام ۶۰ درصدی، چیزی معادل یک میلیارد تومان خواهد شد؛ تجربه سال های گذشته در خصوص پرداخت وام مسکن با نرخ سود حمایتی نیز نشان می دهد اگر وام حمایتی در این حوزه بخواهد پرداخت شود، نرخ سود وام باید زیر ۱۰‌ درصد باشد.

در چنین شرایطی که اولویت خانه اولی ها که عمده آنها زوج های جوان هستند، خرید خانه با مساحت ۵۰ تا ۶۰ مترمربع است، پرداخت ۵۰‌ هزار فقره وام به آنها با نرخ سود حمایتی برای تامین ۶۰‌ درصد هزینه خرید چنین آپارتمانی، حتما از عهده دولت و شبکه بانکی برمی‌‌‌‌آید.

این میزان وام در واقع یک دهم تعداد تشکیل خانوار از مسیر ازدواج در هر سال است. به طور متوسط در هر سال، از مسیر ازدواج، ۵۰۰‌ هزار خانوار جدید به نظام جمعیتی کشور اضافه می شود. البته تامین منابع موردنیاز برای پرداخت این تسهیلات، منوط به آن است که بخشی از منابع هشت هزار میلیارد تومانی که از محل بودجه ۱۴۰۳ در قالب یارانه های بخش مسکن در اختیار صندوق توسعه ملی مسکن قرار می گیرد، به اجرای این نسخه پیشنهادی برای تقویت قدرت خرید خانه اولی ها اختصاص یابد.

این در حالی است که در این گزارش به صراحت آمده است که بافت فرسوده به عنوان کانون اصلی ساخت و تامین مسکن شهرها، در سنوات گذشته و از جمله در ارقام بودجه ۱۴۰۳، عملا از تسهیلات بانکی حمایتی محروم بوده است؛ این در حالی است که بررسی های به عمل آمده نشان می دهد اتفاقا بافت های فرسوده مناطق اصلی در شهرها هستند که باید برای ساخت و عرضه مسکن در آنها حمایت های تسهیلاتی، مالی و بانکی اعمال شود؛ در حالی که طی همه سال های گذشته تاکنون این حمایت ها عمدتا منوط و مختص خانه سازی های خارج از شهرها روی زمین های خام و فاقد خدمات بوده است.

بانک مسکن؛ آچار فرانسه یا هم مسیر رکود؟

مرکز پژوهش های مجلس همچنین در بخشی از گزارشی که در آن نسخه پیشنهادی احیای قدرت خرید خانه اولی ها از مسیر پرداخت وام حمایتی با قدرت پوشش ۶۰‌ درصد بهای آپارتمان ها را با عنوان بررسی بخش دوم لایحه بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور، حوزه مسکن و شهرسازی، ارائه کرده، نقدهای فنی به بانک مسکن به عنوان بانک اصلی تامین مالی این بخش، مطرح کرده است. این نقدها مشابه نقدهایی است که قبلا درباره ضعف نظام تامین مالی مسکن منتشر کرده ایم.

محتوای این گزارش ها نشان می دهد بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن در پرداخت تسهیلات خرید خانه به خانه اولی ها پسرفت داشته است. در گزارش گروه کارشناسی مجلس نیز آمده است: ارقام مربوط به پرداخت تسهیلات بافت فرسوده در بودجه ۱۴۰۳ نسبت به بودجه ۱۴۰۲ تقریبا به صفر میل کرده است. همچنین برنامه ای که بانک مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید خانه در ۱۴۰۳ تعریف کرده است نسبت به سال قبل از زاویه بودجه ۱۴۰۳، معادل ۳۵‌ درصد کاهش داشته است.

پیش تر در بررسی های به عمل آمده مشخص شد از سال ۹۷ تاکنون رشد واقعی تسهیلات بخش مسکن سالانه به طور میانگین ۱۴‌ درصد افت کرده است. سال گذشته اما این شاخص افت ۴۸ درصدی داشته است. اکنون مجموعه بررسی های ما و گروه کارشناسی مجلس مشخص می کند نظام بانکی به ویژه بانک اصلی تامین مالی بخش مسکن به جای اینکه به اصطلاح آچار فرانسه رونق مسکن باشد، هم‌‌مسیر با رکود مسکن قرار گرفته و پاس گل برای تعمیق رکود در این بخش فراهم می کند.

کارشناسان درباره این وارونگی ماموریت در نظام تامین مالی بخش مسکن می گویند وقتی بانک اصلی تامین کننده منابع تسهیلاتی بخش مسکن عملا به شعبه و پایگاه اصلی دولت برای اجرای تکالیف مقرر شده از بالا به پایین، تبدیل می شود امکان هر نوع ابتکار عمل، تهیه و اجرای طرح کارشناسی و اقدام درست و به موقع در نظام تامین مالی مسکن در جهت تقویت قدرت خرید خانه اولی ها، از آن سلب می شود. به همین دلیل دیده می شود به جای آنکه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن در شبکه بانکی به طور واقعی رشد داشته باشد اما عملا با در نظر گرفتن نرخ تورم عمومی و تورم مسکن، پسرفت هم داشته است.

گروه کارشناسی مجلس می گویند: نسخه پیشنهادی برای پرداخت تسهیلات بانکی با قدرت پوشش دهی ۶۰‌ درصد بهای خرید آپارتمان با نرخ سود حمایتی برای ۵۰‌ هزار فقره وام خرید، علاوه بر تقویت قدرت خرید خانه اولی ها یک راه حل برای ترمیم شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره نیز محسوب می شود. احیای قدرت خرید خانه اولی ها و خرید خانه از سمت آنها، تقاضای بار شده بر بازار اجاره را کاهش می دهد و همین موضوع (کاهش تقاضای اجاره نشینی) می تواند در کاهش التهاب این بازار نیز موثر باشد.

بررسی های نشان می دهد هم نسخه اول (پرداخت ۴۰‌ درصد قیمت مسکن اشتراکی با وام بانکی) و هم نسخه دوم (وام ۶۰ درصدی با نرخ حمایتی به ۵۰‌ هزار خانه اولی) قرار است در روزها و هفته های آینده از سوی مقامات بانک مرکزی مورد بررسی قرار بگیرد.

هر دو نسخه از این پیشنهادها، در واقع یک راهکار را برای خروج بازار مسکن و ساخت و ساز از رکود پیشنهاد می کنند و آن احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار مسکن است. احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار، علاوه بر کاهش شکاف عرضه و تقاضا در بازار اجاره، می تواند حلقه آخر زنجیره ساخت و ساز یعنی فروش مسکن بعد از اتمام عملیات ساختمانی در زمان مناسب را تامین کند و در کاهش عمق رکود ساخت و عرضه مسکن نوساز نیز موثر واقع شود.

البته باید در این مسیر یک دیدگاه غلط اصلاح شود؛ در واقع نباید راهکار خروج بازار مسکن و ساخت و ساز از رکود صرفا در ساخت مسکن دولتی روی اراضی ۹۹ ساله دیده شود؛ بلکه شرط اصلی و لازم برای این امر، احیای قدرت خرید خانه اولی ها در بازار مسکن و تکمیل زنجیره ساخت و ساز به واسطه تامین بازار فروش از ناحیه تقاضای مصرفی موثر برای مسکن هایی است که سازنده ها احداث می کنند. سایر روش ها هم می تواند به عنوان راهکارهای مکمل به کار گرفته شود.