پیش خرید آپارتمان و راه‌های جلوگیری از کلاهبرداری

به گزارش ساختمان آنلاین: وقتی به آمار موجود از یک دهه گذشته در بازار مسکن نگاه کنیم می توانیم به این نکته برسیم که در کنار افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز افزایش چشمگیری داشته است. پیش خرید آپارتمان و پیش فروش ساختمان مکمل یکدیگر هستند و انجام آن از سوی افراد می تواند بازار معاملات مسکن و همچنین بازار ساخت و ساز را داغ نگه دارد.

اگر شروط و نکات مهم مربوط به این موضوع در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان رعایت شود می تواند تا حدود زیادی از ایجاد این مسائل جلوگیری کند. به همین منظور باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند، زیرا در این معامله ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد» فروشنده سلب مسئولیت نماید.

همچنین شاید صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود و برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف شود پس در نتیجه باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب و مورد امضای طرفین قرار گیرد. برای آشنایی با نکات مهم در پیش خرید خانه در ادامه این مطلب با ما همراه باشید.

نکات مهم در تنظیم قرارداد پیش خرید آپارتمان چیست؟

نکته اول: برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید ابتدا مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و مهم‌ترین موضوع برای آغاز فرایند پیش خرید ساختمان این است که مشخص شود آیا فروشنده می‌تواند ملک را منتقل کند یا خیر.

بسیاری از دعاوی به دلیل بی توجهی خریداران به همین امر صورت می‌پذیرد که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمی کنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمی‌دهند و ممکن است این موضوع باعث ایجاد مشکلاتی در آینده شود.

نکته دوم: بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود. از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

نکته سوم: در بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) به طور کامل و دقیق ذکر شود.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر شود. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.

نکته چهارم: نکته مهم دیگر این است که قیمت ملک و چگونگی نحوه پرداخت بهای آن نیز موضوعی است که باید با دقت و با جزئیات کامل در قرارداد پیش خرید آپارتمان اعلام شود. معمولاً بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد پیش فروش آپارتمان تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت فروشنده بتواند با کمک شرایط حق فسخ قرارداد پیش فروش این معامله را فسخ و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود و یا به تعداد روزهای دیرکرد فروشنده نیز می‌تواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

معمولاً بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می شود که پیشنهاد کارشناسان این است که تفاوت قیمت ملک قولنامه‌ای و ملک سنددار برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی کوتاهی کرد خریدار با ضرر مواجه نشود، تا اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد که هزینه‌های اجرای آن ناچار توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق شود را بتوان از مبلغ برداشت نمود و تهاتر کرد.

نکته پنجم: مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد اینکه شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت‌نامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ که در صورت منفی بودن پاسخ، تعهد وی هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

یکی از شروط مهم قرارداد پیش خرید ساختمان، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را به نحوی جبران کند.

با توجه به اینکه سازندگان در طول ساخت و ساز با مشکلات مختلفی رو به رو هستند معمولا در تلاش هستند تا زمان تحویل ملک را برای خریدار کوتاه جلوه دهند تا خریدار را برای این موضوع ترغیب کنند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند واین موضوع برای خریدار که با توجه به زمان تعیین شده برای سکونت در واحد خود برنامه ریزی کرده است موجبات سختی و ضرر مالی وی می شود برای همین یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا از این طریق خسارتی که به خریدار وارد می شود را جبران نماید

برای سرمایه گذاری پیش خرید مناسب است یا خرید واحد سنددار؟

درباره پیش خرید ساختمان موضوعات زیادی وجود دارد از جمله اینکه پیش فروش ملک به نفع خریدار است یا سازنده؟ و یا سرمایه گذاری در بخش پیش خرید مناسب است یا خرید واحد سنددار؟ بنابراین اگر بخواهیم از دید سرمایه گذاری این موضوع را بررسی نماییم باید بگوییم برای یک سرمایه گذاری مطمئن شرایط زیادی لازم است تا یک خریدار مشکل پسند را راضی نگه داشت و وی را برای سرمایه گذاری متقاعد کرد. به همین دلیل می خواهیم یه مقایسه ساده را انجام دهیم که در آن با یک آورده اولیه یکسان قرار این موضوع مورد بررسی قرار بگیرد.

*  برای سرمایه گذاری سراغ یک واحد آماده ی که دارای سند است و با متراژ حدود 70 متر که چهار سال ساخت است و در طبقه چهارم قرار دارد و آسانسور نیز ندارد می رویم. با توجه به میزان آورده اولیه مسلما نمی توانیم کل هزینه این واحد را پرداخت نماییم، بنابراین نیاز است تا در قدم اول برای دریافت وام از طریق خرید اوراق اقدام کنیم و حتی باید خانه را به مستأجر اجاره دهیم و هزینه خرید خانه را با پول رهنی که از مستأجر دریافت میکنیم بپردازیم. بنابراین خیالمان راحت است که یک خانه خریده ایم و سند قطعی آن نیز به نام در دستمان است

*  برای سرمایه گذاری سراغ پیش خرید ملک می رویم. با توجه به تحقیقاتی که از طریق اینترنت و مشاورین فعال منطقه انجام داده ایم تعداد گزینه های مناسب را باتوجه به اصالت پروژه و تعاونی سازنده اش و مهمتر از همه شرایط پرداخت و بودجه مالی که در اختیار داریم، در آخرین بهترین گزینه را که نتیجه تحقیقات گسترده بوده است ثبت نام می کنیم. با توجه به نکات گفته شده قرارداد سفت و محکم و موعد تحویل مشخص نسبت به پرداخت مبلغ اولیه و برنامه ریزی جهت پرداخت اقساط دوره ای که باید تا زمان تحویل پرداخت کنیم.

در هر دو گزینه بالا البته ما سعی کردیم که نوع کار و روال انجام آن را به شکلی صحیح انجام دهیم و راه هرگونه خطا را ببندیم. اما نکته جالب سرنوشت خریدار فوق و نتیجه سرمایه گذاری اش در هر گزینه پس از گذشت چهار سال است.

حال باید دید بعد از گذشت چهار سال چه اتفاقی برای این ملک خواهد افتاد و این نکته را نیز باید اضافه کرد که آورده اولیه برای هر دو مسیر و پرداخت اقساط نیز در طی این چهار سال تقریبا برابر بوده است.

*  حالا بعد از گذشت چهار سال که یک واحد چهار سال ساخت کوچک را خریداری کرده ایم، سن واحد به عدد هشت رسیده است و چیزی تا 10 سالگی و اطلاق عنوان «واحد کلنگی» نمانده است و در طی این چهار سال واحد را به چند خانواده مختلف اجاره داده ایم و هنوز جای آن بخش از پول خانه که توسط پول پیش مستاجر پرداخت شده است خالی است و باید آن پول از مستاجر بعدی گرفته و به مستاجر قبلی پرداخت شود.

اقساط وام نیز سر جایش هست و تازه سود وام طی این چهار سال پرداخت شده است. قیمت خانه نیز رشد چندانی نداشته است. رشدش به همان میزانی است که شاخص کلی قیمت مسکن بالا رفته است و با همان شاخص نیز امکان دارد افت داشته و در واقع خریدار از همان سود جزیی حاصله طی چهار سال، ضرر کند.

* حالا پس از چهار سال که در یک پروژه مسکونی، پیش خرید انجام شده است، یک واحد متراژ بالا و نوساز در یک برج نوساز تحویل گرفته شده است. طی این چهار سال اقساط دوره ای واحد پرداخت شده است و تا زمان تحویل کل مبلغ تسویه می شود. از آنجایی که این واحد در مرحله اسکلت پیش خرید شده است و سازنده نیز یک تعاونی مسکن معتبر بوده است، تنها قیمت تمام شده ی واحد آن هم طی اقساط پرداخت شده است و سودی بابت ساخت خانه از خریدار دریافت نشده است.

اگر چه سندی که تحویل خریدار می شود و به اصطلاح سند تعاونی است. اما تعاونی پیگیر دریافت پایان کار و … در نهایت سند تفکیکی تکبرگ برای هر یک از واحدهای برج است. سودی که از این سرمایه گذاری نصیب خریدار می شود برابر است با ارزش یک واحد دیگر که تازه ابتدای رشد قیمتی آن است و با هر مرحله تکمیل تر شدن- مثل نصب کابینت و دیزاین داخلی و…- به ارزش آن افزوده خواهد شد.

البته طبیعی است که در روش دوم باید مقداری ریسک پذیر بود اما باتوجه به میزان حاشیه سودی که این روش ایجاد می شود، ارزش آن را خواهد داشت که با بررسی های آگاهانه کم خطرترین درصد ریسک را پذیرا باشیم. اما برای آنکه بتوانید انتخاب بهتری در این زمینه داشته باشید می توانید مطلب پیش فروش آپارتمان و چند نکته کلیدی که باید بدانید را مطالعه کنید تا ریسک انتخاب خود را در حد ممکن پایین بیاورید.

مزایای پیش خرید آپارتمان چیست؟

*  می توان پیش خرید آپارتمان را به صورت کلی به افرادی که پول لازم را برای خرید خانه ندارند را پیشنهاد داد.

*  از جمله فواید پیش خرید ساختمان این است که این واحدها بین 10 تا 30 درصد قیمت کم تری نسبت به خانه های آماده دارند.

*  کسی که قصد دارد این واحدها را خریداری کند می تواند قرارداد قسطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت نماید چراکه این مدل پرداخت برای خریدار بسیار راحت است.

*  از آنجا که خانه هنوز در مراحل ساخت قرار دارد خریدار می تواند در روند ساخت نظرات خود را اعمال کند و از وسایلی در ساخت خانه استفاده کند که به دلخواه خود وی استفاده شده است.

معایب پیش خرید آپارتمان چیست؟

درست است که در بالا برای پیش خرید آپارتمان ها فواید بسیار زیادی را عنوان کردیم اما بهتر است قبل از این که تصمیمی در مورد پیش خرید ساختمان بگیرید با معایب آن نیز آشنا شوید.

*  در خریدن آپارتمان ها معمولا خریدار و فروشنده به اختلافات زیادی برخورد خواهند کرد.

*  در زمان پیش خرید آپارتمان هنوز ساختمان به صورت کامل ساخته نشده اند و بنابراین نمی توان انتظار داشت که ممکن است چه معایبی در زمان ساخت برای آن واحد بوجود بیاید.

*  ممکن است خانه آن طور که خریدار تصور کرده است ساخته نشود.

*  شاید فروشنده و سازنده ملک توانایی این را نداشته باشد که کار ساخت ساختمان را به اتمام برساند و به همین دلیل هم همان طور آن را رها کند و فرار کند. این مورد بسیار در زمان پیش خرید آپارتمان ها دیده می شود. در این جا خریدار تنها یک خانه نیمه کاره دارد که نمی تواند در آن سکونت کند.

قیمت واحد های پیش خریدی در تهران