تخلیه حباب مسکن از مسیر معکوس اتفاق افتاده است

به گزارش ساختمان آنلاین: در بازار مسکن ایران دو حباب سنج مهم وجود دارد که بسیاری از خریداران مسکن با توجه به این دو مورد تصمیم به خرید یا فروش ملک می گیرند. اولین حباب سنج، نسبت قیمت مسکن به اجاره مسکن است. نسبتی که حاصل تقسیم قیمت مسکن بر اجاره سالانه آن است.

بررسی داده های وزارت راه و مرکز آمار از سال ۷۰ به این سو نشان می دهد که میانگین این نسبت حدود عدد ۲۰ بوده است. به معنی این که تقریبا ۲۰ سال طول می کشد تا هزینه ای که برای خرید مسکن شده است از طریق اجاره دادن ملک برگردد.

اما دومین حباب سنج بازار مسکن قیمت دلاری هر متر مربع ملک مسکونی در تهران است. طی حدود ۱۵ سال اخیر متوسط قیمت دلاری مسکن در پایتخت حدود متری ۱۰۰۰ دلار بوده است. هر گاه مسکن به بالاتر از این سطوح رسیده سرمایه گذاران ملکی در سمت فروش فعال شده اند و هر وقت هم که کمتر شده در سمت خرید ظاهر شده اند. اما وضعیت کنونی این دو حباب سنج مسکن چگونه است؟

نسبت قیمت به اجاره مسکن افت داشته است

طی سال های اخیر که مسکن با اضافه جهش مواجه شد، نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/r) از محدوده تعادلی خود خارج و نشان‌ از ایجاد یک ابرحباب در بازار مسکن داشت. حال این حباب طی چهار فصل سال گذشته رو به کاهش گذاشته و طبق آخرین آمارهای رسمی در زمستان ۱۴۰۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن به ۲۸ رسیده است.

با توجه به میانگین تاریخی حدود ۲۰ این نسبت طی سه دهه گذشته، می توان گفت که از نظر حباب سنج قیمت به اجاره، در زمستان سال گذشته قیمت مسکن ۴۰ درصد بالاتر از سطح تعادلی خود بوده است.

در زمستان سال ۹۹ با رسیدن نسبت مذکور به عدد ۴۰، قیمت مسکن در تهران ۲ برابر سطح تعادلی خود بود. البته این حباب از مسیر معکوس در حال تخلیه است. به طوری که افت نسبت قیمت به اجاره مسکن نه به خاطر کاهش قیمت ملک بلکه به خاطر جهش‌های تند و تیز اجاره‌بها بوده است.

در زمستان پارسال اجاره اجاره مسکن در تهران با جهش ۲۲ درصدی رکورد بیشترین رشد فصلی خود از سال ۸۸ (زمانی که داده های فصلی اجاره در دسترس است) رسید و تورم سالانه بازار اجاره هم با ثبت رکورد ۶۰ درصدی به بیشترین میزان طی سه دهه گذشته، یعنی از هنگام انتشار آمارهای سالانه اجاره مسکن، رسید.

هر چند نهادهای رسمی هنوز آمار بازار مسکن فصل بهار را منتشر نکرده اند، اما در اردیبهشت ماه امسال در یک همایشی که توسط وزارت مسکن برگزار می شد متوسط قیمت اجاره یک متر مربع املاک مسکونی در تهران ۱۲۶ هزار تومان اعلام شد.

اگر این عدد را کنار متوسط قیمت ۳۸.۸ میلیون تومانی اعلامی مرکز آمار برای هر متر مربع مسکن در اردیبهشت امسال قرار دهیم، می توان گفت که در بهار سال جدید نسبت قیمت به اجاره مسکن تا عدد ۲۵ هم کاهش یافته است.

البته به نظر می رسد این تخلیه حباب مسکن در بهار متوقف شده باشد. زیرا در خرداد و تیر بازار مسکن تهران به شدت متلاطم شد و طی همین دو ماه متوسط قیمت مسکن در تهران با رشد ۶ میلیون تومانی به ۴۴.۸ میلیون تومان رسید و تورم حدودا ۱۶ درصدی را تجربه کرد.

سفته بازان در بازار ملک عقب نشینی کردند

هر دو حباب سنج برای فعالان مسکن و حتی خریداران مصرفی مهم است. اما به نظر می رسد هر کدام از آن ها برای یک گروه از سرمایه گذاران ملکی مهم تر باشد. حباب سنج قیمت به اجاره مسکن بیشتر مورد توجه سرمایه گذارانی است که قصد نگه داشتن ملک خود به مدت طولانی و برای کسب سود از طریق اجاره دادن آن را دارند. وقتی این نسبت افزایش می یابد، سود اجاره داری کم و به تبع آن جذابیت سرمایه گذاری بلندمدت در مسکن هم کاهش می یابد.

در همین حال اما حباب سنج دوم بازار مسکن یعنی قیمت دلاری ملک بیشتر مورد توجه سفته بازان و کسانی که قصد کسب سود از نوسانات مسکن در کوتاه مدت را دارند قرار می گیرد. این قبیل سرمایه گذاران ملکی در سال های اخیر که اقتصاد ایران با تلاطمات شدیدی مواجه بود جای سرمایه گذاران بلندمدت این بازار را گرفته اند.

حال بررسی ها نشان می دهد که با رسیدن قیمت مسکن در اردیبهشت ماه به محدوده ۴۵ میلیون تومانی، قیمت دلاری ملک در تهران ۵۰ درصد بالاتر از سطوح تعادلی خود قرار گرفته است. این بیشترین قیمت دلاری مسکن در پایتخت طی ۱۲ سال گذشته است.

البته بررسی ها نشان می دهد که تخلیه حباب قیمت دلاری ملک در تهران معمولا نه از طریق افت قیمت مسکن (صورت کسر) بلکه به واسطه افزایش قیمت دلار (مخرج کسر) اتفاق می افتد. تنها ۲ مرتبه طی ۲۰ سال اخیر قیمت ریالی مسکن افت داشته که هر دو مرتبه بعد از چند سال تورم های سنگین در این بازار بود.

دومین افت قیمت ریالی مسکن در سال ۸۸ بود. در آن زمان قیمت دلاری مسکن در تهران به سطح عجیب متری بیش از ۱۹۰۰ دلار رسیده بود. حال با رسیدن قیمت مسکن به ۱۵۰۰ دلار هیچ بعید نیست که بعد از چندین سال تورم های سنگین در بازار مسکن شاهد افت قیمت اسمی مسکن در تهران باشیم.

البته چنین چیزی به شرط این است که تخلیه حباب از مسیر جهش قیمت دلار رخ ندهد. اتفاقی که برخی تحلیلگران معتقدند در صورت عدم احیای برجام هیچ بعید نیست.