چرا حجم پرداخت تسهیلات مسکن کاهش یافته است؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، اما بررسی های به عمل آمده با استناد به دو آمار رسمی نشان می دهد، بخش مسکن و ساختمان قرار شده تاوان عملکرد مالی دولت (برای جبران کسری بودجه) را بپردازد تا در نهایت هدف کاهش رشد نقدینگی محقق شود. طی پنج ماه اول امسال، با افت بیشتر سهم مسکن از تسهیلات و رشد منفی وام پرداختی، شروع ضعیف تامین مالی مسکن در سال جاری رقم بخورد و عملا مرگ وام مسکن رقم خورد.

خشکسالی تسهیلاتی در بخش مسکن در حالی شدیدتر شده است که نبش قبر وام مسکن، جزئیات تازه ای از دلایل مرگ شارژ بانکی ساخت و سازها را نشان می دهد. پیش تر، آمارهای رسمی درباره سهم بخش های مختلف اقتصادی از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی، از سقوط سهم بخش مسکن و ساختمان از وام های پرداختی بانک ها در سال گذشته، روایت کرده بود.

اکنون، کالبدشکافی آمارهای جدید، علاوه بر دو علت قبلی، از یک علت جدید مرگ وام مسکن رونمایی می کند. علتی که موجب شده است که در کنار دو دلیل قبلی، امسال، خشکسالی تسهیلاتی در بخش مسکن شدیدتر از سال قبل شود.

پیش تر عدم تمایل بانک ها به پرداخت وام بلندمدت در حوزه مسکن و همچنین رکود خرید، رکود ساخت و ضعف توان مالی متقاضیان برای بازپرداخت وام ها، به عنوان دلایل مرگ وام مسکن و سقوط سهم تسهیلاتی این بخش از کل تسهیلات شبکه بانکی معرفی شده بود. هم‌‌‌اکنون اما ردپای تلاش سیاستگذار پولی برای جبران فشار مالی دولت بر شبکه بانکی از مسیر کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات به چشم می خورد.

ماجرای کاهش سهم مسکن از وام بانکی

بررسی ها و یافته های به دست آمده با استناد به تازه ترین آمارهای رسمی از سهم تسهیلات پرداختی بانک ها به بخش های مختلف اقتصادی در سال 1402 نشان می دهد، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانکی طی پنج ماه اول امسال به 4/ 5‌ درصد کاهش یافته است؛ این سهم سال گذشته 6/ 5‌ درصد بود. این موضوع نشان دهنده بیشتر شدن عمق و شدت خشکسالی تسهیلاتی بخش مسکن در سال جاری نسبت به سال گذشته بر اساس عملکرد بانک ها در پنج ماه اول امسال است.

ابعاد این خشکسالی زمانی بیشتر نمایان می شود که آمارهای مربوط به حجم ریالی تسهیلات پرداختی به بخش مسکن مورد بررسی و مقایسه قرار می گیرد. یافته ها نشان می دهد، امسال به رغم افزایش حدود 80 درصدی مبلغ وام ویژه ساخت مسکن (وام مصوب خانه سازی دولتی) و همچنین افزایش 100 درصدی وام خرید مسکن (اوراق)، حجم کل وام های پرداختی در بخش مسکن و ساختمان (حجم ریالی) بر اساس میانگین ماهانه، 26 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده است. از سوی دیگر، حجم ریالی پرداخت وام خرید مسکن نیز طی پنج ماه اول امسال بر اساس میانگین ماهانه، فقط 10 درصد نسبت به سال گذشته رشد کرده است.

آمارها نشان می دهد، سهم حجم وام خرید پرداختی از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به کل بخش های اقتصادی الان 8/ 1‌ درصد است در حالی که این نرخ در سال 95 به میزان 2/ 3‌ درصد بود. بررسی ابعاد مختلف این آمارها در عین حال که عملا راوی مرگ وام مسکن است، زوایای جدیدی از جزئیات مربوط به آن را نشان می دهد.

دو علت کهنه؛ یک دلیل تازه

آمارهای مربوط به عملکرد بانک ها در پنج ماه اول سال جاری در حوزه پرداخت تسهیلات به بخش مسکن و ساختمان در حالی از کاهش سهم بخش مسکن از وام بانکی در سال جاری خبر می دهد که پیش تر دو علت در این زمینه شناسایی شده بود. هم‌‌‌اکنون در کنار آن دو علت قبلی، ردپای یک علت جدید نیز در این موضوع رصد می شود.

علت اول که در سال گذشته نیز به عنوان یکی از دلایل اصلی سقوط سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی شناسایی و در گزارش های مختلف به آن اشاره شد مربوط به غیرجذاب بودن پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک ها بنا بر دو علت عمده است.

اولین عامل به بالا بودن نرخ تمام شده پول برای بانک ها مربوط می شود. اخیرا یک مقام مسوول در شبکه بانکی اعلام کرد بهای تمام شده پول برای بانک ها به حول و حوش 30‌ درصد رسیده است؛ این در حالی است که نرخ سود تسهیلات مسکن بر اساس مصوبه شورای پول و اعتبار 23‌ درصد تعیین شده است و همین نرخ دستوری، نه تنها جذابیت سپرده گذاری در بازار پول را کاهش داده است که از سوی دیگر، پرداخت وام مسکن با نرخ 23‌ درصد برای بانک ها را نیز غیر‌جذاب کرده است. به خصوص اینکه (عامل دوم)، این وام ها بلندمدت هستند و از نظر حفظ تعادل منابع و مصارف بانک ها، پرداخت آنها برای بانک های تجاری غیرجذاب است.

دومین علت، که پیش تر نیز در تشریح دلایل سقوط سهم بخش مسکن و ساختمان از تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به آن اشاره شده بود و کماکان به عنوان یکی از دلایل اصلی مرگ وام مسکن می توان به آن اشاره کرد به رکود در بخش خرید، ساخت و همچنین ضعف توان مالی متقاضیان و وام گیرنده ها برای بازپرداخت وام های دریافتی در قالب اقساط ماهانه مربوط می شود. هر سه این عوامل نیز به نوبه خود در افت شدید سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی موثر بوده است.

ردپای کسری بودجه دولت

در شرایطی که آمارها نشان می دهد به‌رغم انتظار از بابت افزایش سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی و رشد حجم ریالی تسهیلات پرداختی به این بخش دست‌‌‌کم متناسب با ارقام مربوط به افزایش سقف وام های خرید و ساخت در سال جاری، سهم بخش مسکن کاهش یافته است، ردپای کسری بودجه دولت در مرگ وام مسکن دیده می شود.

در واقع این عامل را نیز می توان به عنوان یک رخداد جدید، در کنار دو علت دیگر که از سال گذشته شناسایی شده بود، به عنوان مقصران مرگ وام مسکن معرفی کرد. بررسی های انجام شده درباره سرنخ این ماجرا به یک ابلاغیه جدید از سوی سیاستگذار پولی مربوط می شود. همه چیز به بخشنامه اخیر بانک مرکزی مبنی بر ممنوعیت پرداخت وام ویژه ساخت مسکن (550 میلیون تومانی با نرخ 18 درصد) به ساخت و سازهای خارج از زمین 99 ساله مربوط است.

مطابق این بخشنامه، که در هفته های اخیر از طریق سایت بانک مرکزی منتشر شد، پرداخت بالاترین سقف وام با ارزان ترین نرخ سود در حوزه مسکن یعنی وام 550 میلیون تومانی با نرخ سود 18‌ درصد تنها منوط به یک بخش از ساخت و سازهای نهضت ملی، یعنی خانه سازی روی زمین های دولتی شد.

در این بخشنامه تاکید شد که پروژه های خودمالک و واحدهای مسکونی انفرادی یا گروهی سازی روی زمین های غیردولتی مشمول این وام نخواهند شد.

بررسی ها درباره دلایل ابلاغ این بخشنامه مطابق با آنچه در آن درج شده بود نشان می دهد، ظاهرا بانک ها با محدودیت منابع روبه‌رو هستند اما نبش قبر وام مسکن برای شناسایی دلیل مرگ این وام، باطن این ممنوعیت را مشخص می کند؛ به نظر می رسد بانک مرکزی برای جبران فشار مالی دولت به بانک ها به شکل افزایش چشمگیر بدهی اش به سیستم بانکی در مسیر کنترل رشد نقدینگی، به گونه ای سیاستگذاری کرده است که بخش های اقتصادی از جمله بازار مسکن و ساختمان از وام محروم شود.

در شرایطی که بدهی دولت به شبکه بانکی ناشی از تلاش برای جبران کسری بودجه و ناترازی ها، افزایش یافته و در مقابل نرخ رشد نقدینگی نیز مطابق با آمارهای رسمی کاهش یافته است، به نظر می رسد سیاستگذار پولی برای کنترل رشد نقدینگی و جبران فشار مالی دولت به شبکه بانکی، مسیر محدودسازی پرداخت تسهیلات به بخش های مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن را فعال کرده است.

این سناریو بسیار محتمل است و در کنار دو علت دیگر باعث شده است اگرچه سقف وام ویژه ساخت مسکن (وام 550 میلیون تومانی خانه سازی دولتی) امسال نسبت به سال قبل حول و حوش 80‌ درصد افزایش یافته است و وام خرید مسکن نیز دو برابر شده است (رشد 100 درصدی)، اما سهم بخش مسکن از تسهیلات شبکه بانکی حتی به لحاظ حجم ریالی نیز رشد نکند. این موضوع نشان می دهد تعداد کمتری وام ساخت و خرید مسکن در سال جاری پرداخت شده است.

تناقض بخشنامه با آمار

اما این نتیجه گیری از این بابت است که بین محتوای بخشنامه و آماری که بانک مرکزی همین چند روز پیش از پرداخت وام ویژه ساخت به خانه سازی دولتی منتشر کرد، تناقض وجود دارد؛ از یک طرف آمار می گوید، تا الان (طی دو سال اخیر)، فقط برای ساخت 423‌ هزار واحد مسکونی، وام مسکن ملی پرداخت شده (چون ساخت، در همین حجم پیش رفته است) و از طرف دیگر صحبت از کمبود منابع می شود. این در حالی است که بانک ها قابلیت دارند تا 20‌ درصد کل تسهیلات سالانه، به بخش مسکن و ساختمان وام بپردازند.

در روزهای اخیر، مدیر اداره اعتبارات بانک مرکزی، جدیدترین آمار مربوط به پرداخت وام به پروژه های ساخت مسکن ملی در قالب نهضت ملی مسکن (ساخت یک میلیون مسکن در سال) را اعلام کرد. این آمارها نشان می دهد در حالی که در سال های قبل از رکود و جهش، توان و تجربه پرداخت سالانه یک میلیون فقره وام ساخت و خرید مسکن در شبکه بانکی وجود داشته و همچنین برای اختصاص سهم 20 درصدی تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان هم تجربه و هم توان مالی وجود دارد، موضوع کاهش سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی در سال جاری، نمی تواند تنها به علت کمبود منابع رخ داده باشد.

چرا که آن طور که مهدی صحابی، مدیر اداره اعتبارات بانک مرکزی اعلام کرده است در طول اجرای قانون جهش تولید مسکن (از سال 1400 تاکنون) مجموعا برای ساخت 423‌ هزار واحد مسکونی نهضت ملی تسهیلات پرداخت شده است.

این در حالی است که بر اساس قانون باید سالی یک میلیون واحد با استفاده از وام بانکی ساخته می شد و علت عدم پرداخت این میزان تسهیلات نیز نرسیدن پروژه ها به این تعداد بوده است و نه عملکرد ضعیف بانک ها! صحابی در مصاحبه ای که در این خصوص انجام داده درباره پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن اعلام کرده است: بر اساس قانون تسهیلات نهضت ملی مسکن، ساخت این گونه مسکن باید برای افراد واجد شرایط اتفاق بیفتد. بر این اساس عملکرد شبکه بانکی را باید بر مبنای متقاضیانی که واجد شرایط هستند بسنجیم، براساس آمارهای اخذ شده از سامانه های وزارت راه و شهرسازی تاکنون از تعداد 2 میلیون و 46‌ هزار نفر متقاضی که به بانک معرفی شده اند، یک میلیون و 512‌ هزار نفر متقاضی موثر و واجد شرایط بوده اند.

وی افزود: از این تعداد حدودا 36 درصد یعنی 540‌ هزار نفر اصلا به بانک مراجعه نکرده اند در واقع از طریق سامانه ثبت نام خود را انجام داده اند و از جانب وزارت راه و شهرسازی به بانک معرفی شده اند اما برای تشکیل پرونده به بانک مراجعه نکرده اند.

وی تاکید کرد: در واقع 969‌ هزار نفر متقاضی اولیه بوده اند که به بانک عامل برای تسهیلات مراجعه کرده اند و از این تعداد 223‌ هزار نفر که 23‌ درصد متقاضیان را شامل می شود به دلایل متعدد از قبیل معارض داشتن زمین، نداشتن آورده اولیه، فقدان پروانه ساختمانی و… واجد دریافت شرایط تسهیلات نبوده اند. بنابراین از تعداد 2 میلیون و 42‌ هزار نفری که به بانک ها معرفی شده اند نهایتا 746‌ هزار نفر متقاضیانی هستند که امروز باید در مورد این دسته از افراد صحبت شود.

وی افزود: در نهایت، از این تعداد، 423‌ هزار نفر یعنی حدود 57‌ درصد موفق شده اند با بانک ها قرارداد منعقد کنند و 115‌ هزار میلیارد تومان به این دسته از افراد تسهیلات پرداخت شده است.

وی تاکید کرد: بر این اساس زمانی که در مورد عملکرد شبکه بانکی صحبت می کنیم باید راجع به متقاضیانی که واجد شرایط بوده اند و مراجعه کرده اند قضاوت کرد که بر این مبنا عملکرد شبکه بانکی تاکنون حدود 57‌ درصد است و عملکرد قابل قبولی است چرا که نمی توانیم این گونه قضاوت کنیم که بانک مرکزی سهمیه ای تعیین کرده است و چون بانک ها بر اساس این سهمیه عمل نکرده اند عملکرد آنها ضعیف ارزیابی می شود، زیرا یا متقاضی به آنها معرفی نشده یا اینکه اگر معرفی شده فرد مراجعه نکرده یا بخشی از آنها اهلیت اعتباری نداشته اند.

بنابراین می توان این گونه نتیجه گرفت که اگرچه در گذشته، به دلیل عدم تعادل منابع و مصارف در حوزه تامین مالی مسکن، بانک ها رغبتی به پرداخت وام بلندمدت (مسکن) نداشتند اما هم‌‌‌اکنون علاوه بر دلایل قبلی، مبنی بر عدم تمایل و رکود مسکن، فرمان نانوشته یا نوشته ممنوعیت پرداخت هم وجود دارد و سناریوی محتمل در این زمینه، تصمیم سیاستگذار پولی برای کنترل نقدینگی همزمان با جبران فشار مالی دولت به شبکه بانکی در شرایط کسری و ناترازی های بودجه ای است. گویا قرار است این فشار از مسیر محدودسازی پرداخت تسهیلات به بخش های اقتصادی از جمله بخش مسکن کاهش یابد.