به گزارش ساختمان آنلاین: رفتار معامله گران بازار مسکن در طول دو هفته سپری شده از دور جدید مذاکرات احیای برجام بررسی شد. این بررسی نشان می دهد در روزهای اخیر جنس تماس با واسطه گران ملکی تفاوت آشکاری با تماس هایی که در ثلث اول مرداد با آنها برقرار می شد، پیدا کرده است.
در روزهای اخیر محتوای گفت و شنود متقاضیان خرید ملک با واسطه ها عمدتا به موضوع برجام و اثر احتمالی آن بر قیمت ها اختصاص دارد. در این تلفن های برجامی دو گروه اصلی تماس گیرندگان کسانی که قصد دارند به محض اطلاع از کاهش احتمالی قیمت خرید خود را انجام دهند و گروهی که قصد دارند در صورت اطمینان از شروع روند کاهشی قیمت، فعلا از بازار خارج شوند تا پس از طی دوره چربی سوزی در بازار مسکن، بار دیگر برای انجام معامله وارد بازار شوند را شامل می شود.
به طور کلی در سه دهه گذشته بازار ملک مثل سکه و ارز، به رخدادهای سیاسی به شکل لحظه ای واکنش نشان نمی داده و معمولا یک فصل زمان لازم بود تا اولین علامت های روشن تغییر رفتار معامله گران در بازار یا تغییر سطح قیمت ها مشهود شود.
اما در چهار سال گذشته سرعت اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازارهای دارایی به مراتب افزایش یافته است. البته هنوز گروهی از فعالان بازار مسکن با نگاه سنتی به این رخداد، بر این باور هستند که نباید در کوتاه مدت منتظر اثر قابل توجهی از به جریان افتادن مذاکرات احیای برجام بر وضعیت قیمت و معاملات بازار مسکن بود. با این حال افزایش حساسیت بازار مسکن به متغیر غیراقتصادی در سال های اخیر غیر قابل انکار است.
البته این تحقیق میدانی نشان می دهد دو هفته برزخی سپری شده به واسطه جریان مذاکرات احیای برجام هنوز در بازار مسکن به تغییر رفتار فراگیر منجر نشده است؛ اما با این حال در برخی مناطق بازار مسکن، خریداران بدون اینکه خیلی از بازار مسکن خارج شوند، در هفته اخیر به تماس برای کسب اطلاع از تغییر احتمالی قیمت ها یا پیش بینی واسطه گران از آینده قیمت مسکن بسنده کرده اند و از تعداد بازدیدهای حضوری اندکی کاسته شده است.
نتایج این بررسی میدانی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شرایط فعلی و چند روز پس از آغاز وضعیت برزخی مربوط به ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی مذاکرات احیای برجام به شناسایی پنج رخداد در این بازار منجر شده است.
اولین رخداد ناظر بر رواج تماس های برجامی با واسطه های ملکی به ویژه در طول یک هفته اخیر است. گفتگو با آگهی دهندگان ملکی در استارت آپ های عرضه آگهی های مربوط به بازار مسکن نشان می دهد تماس با آنها کاهش یا افزایش محسوسی نداشته، اما جنس تماس های تلفنی و محتوای گفت و شنود میان دو ضلع بازار مسکن یعنی متقاضیان خرید و واسطه ها تغییر کرده است.
تماس گیرندگان با واسطه ها این روزها عمدتا دو گروه هستند؛ یک گروه می خواهند مطلع شوند که اگر قیمت کاهش پیدا کرده، به سرعت خرید خود را انجام دهند و گروه دیگر قصد دارند در صورتی که سیگنال های کاهش قیمت مسکن را از طریق تحقیق میدانی دریافت کردند، فعلا از خرید انصراف دهند.
ماه محرم و مذاکرات برجام چه تاثیری بر بازار مسکن داشته اند؟
رخداد دوم به وضعیت کلی بازار مسکن با توجه به اثرپذیری از دو متغیر برون زا مرتبط است. برآورد فعالان بازار مسکن این است که وضعیت مرداد ماه به لحاظ حجم معاملات از نیمه دوم این ماه تاکنون رکودی تر از خرداد و تیرماه بوده، اما تعداد تماس ها بدون اینکه کم شود، فقط به موضوع برآورد از آینده بازار اختصاص پیدا کرده است.
در واقع برخی خریداران بازار مسکن به محض اینکه از روند کاهشی قیمت مسکن اطمینان پیدا کنند، به کلی از بازار خارج خواهند شد و مدتی از معامله خودداری می کنند تا مسکن از اضافه پرش قیمت قدری به عقب بازگردد. از آنجا که جهش بی سابقه مسکن طی سه سال پیاپی به میزان دور از انتظار به طور متوسط سالانه ۷۰ درصد رخ داد، سطح فعلی قیمت ها قدری حبابی است و کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی می تواند به تخلیه این حباب کمک کند.
بنابراین افت قیمت واقعی و حتی اسمی مسکن در این صورت موضوعی دور از ذهن نیست و معامله گران نیز از کم و کیف آن مطلع هستند.
به طور کلی از آنجا که ایام ماه محرم با نیمه اول مردادماه همزمان بود، در آن مقطع زمانی نیز حجم معاملات در بسیاری از محله های مصرفی شهر به طور محسوس کاهش پیدا کرد. اما همراه شدن متغیر برون زای دوم موثر بر وضعیت بازار مسکن یعنی ادامه مذاکرات برجامی به عنوان یک متغیر غیراقتصادی اما کلیدی، سبب شد رکود معاملات در نیمه دوم مرداد عمیق تر شود.
به این ترتیب خریداران غیرمصرفی مسکن به عنوان بازیگری که در سال های ۹۷ تا ۹۹ به واسطه حضور خود در بازار، نقش کلیدی در جهش قیمت مسکن داشتند و در سال۱۴۰۰ نیز خروج آنها از بازار به برقراری ثبات نسبی قیمتی در این بازار انجامید، اکنون نیز با توجه به قوت گرفتن احتمال احیای برجام با توجه به روندی که در دور اخیر مذاکرات طی شده است، ترجیح داده به اصطلاح میان در بایستد و در نتیجه به طور موقت از معامله صرف نظر کرده است تا برآورد دقیقی از نتیجه وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی به‌دست آورد.
در واقع خریداران غیرمصرفی و سرمایه گذاران ملکی در دو هفته اخیر تماشاچی بازار مسکن بوده اند و به همین خاطر رکود به ویژه از نیمه دوم مرداد به بعد سنگین تر حس می شود. تغییر رفتار بازیگر اصلی بازار ملک در چند سال اخیر و تعللی که در میان این گروه از معامله گران شیوع پیدا کرده، سومین رخدادی است که در بازار مسکن دو هفته مذاکراتی مشاهده شده است.
این تعلل البته هنوز به شکل انصراف کامل از معاملات نمود پیدا نکرده و آنها مترصد روندی که مذاکرات در پیش دارد، هستند تا رفتار خود را بلافاصله در نسبت با آن تنظیم کنند. در مجموع در مناطق پرمعامله شهر تهران نظیر چهار و پنج، طی مرداد ماه رکود معاملاتی کاملا محسوس بوده که این موضوع نشأت گرفته از دو عنصر است.
بخشی از رکود معاملات به واسطه همزمانی این ایام با ماه محرم و پرهیز گروهی از معامله گران سنتی بازار ملک از خرید و فروش بوده و در ادامه از سرگیری ناگهانی روند تکمیل مذاکرات احیای برجام از ثلث دوم ماه جاری تاکنون، سبب شده است برخی متقاضیان خرید ملک حتی با وجود اینکه نقدینگی آنها برای انعقاد قرارداد کافی است و قصد خرید مصرفی ملک را دارند، باز هم برای انجام معامله تعلل کنند.
این در حالی است که اگر مساله برجام و رد و بدل پیغام شخصیت های سیاسی درباره آن نبود، احتمالا پس از سپری شدن دهه اول ماه محرم، این معامله گران سنتی خرید خود را ترجیحا پیش از شروع ماه صفر انجام می دادند.
رخداد چهارم ناظر بر خطای دیدی است که برخی واسطه های ملکی و معامله گران سنتی بازار مسکن به آن دچار هستند و تصور می کنند هنوز حداقل یک فصل لازم است تا آثار مذاکرات برجامی و بالا و پایین ارز روی قیمت مسکن اثر بگذارد.
با وجود این باور سنتی اما دور از واقعیت فعلی، از آنجا که از چهار سال گذشته به بعد، رفته رفته سرعت واکنش بازار مسکن به تغییرات سایر بازارهای دارایی نظیر ارز و سکه افزایش پیدا کرده است، اکنون این بازار در نقطه ای قرار دارد که در حداقل سه دهه گذشته بی سابقه بوده و پیش تر هرگز این دنباله روی سریع به ویژه از تغییرات ارز در بازار مسکن رخ نداده بود. در چنین شرایطی طی دو هفته اخیر به واسطه از سرگیری مذاکرات احیای برجام و افت دلار، آثار تغییر رفتار معامله گران در بازار مسکن محسوس شده است.
به هر حال در مناطق پرمعامله شهر طی مرداد ماه رکود معاملاتی توسط واسطه ها گزارش شده که بخشی از آن به واسطه همزمانی این ماه با ماه محرم بوده و بخشی ناشی از مذاکرات احیای برجام بوده است؛ موضوعی که موجب انصراف موقت از معامله توسط برخی خریداران شده است. در مجموع بازار مسکن مردادماه رکودی تر از خرداد و تیرماه است؛ اما تعداد تماس ها بدون اینکه کم شود، فقط به موضوع برآورد از آینده بازار اختصاص پیدا کرده است.
سه واکنش از فروشنده های بازار مسکن
پنجمین رخداد ناظر بر افزایش فایل های فروش فوری در بازارهای نیازمندی های آنلاین معتبر فعال در حوزه مسکن است. افزایش فایل های فروش نشان از نگرانی فروشنده ها نسبت به کاهش احتمالی قیمت مسکن پس از کسب نتیجه در حوزه احیای برجام دارد.
تحقیق میدانی از بازار مسکن حاکی است فروشنده ها نیز به سه گروه قابل دسته بندی هستند؛ دسته اول تبدیل به احسنی هایی که معامله خرید بعدی آنها نهایی شده و در نتیجه فروشنده واقعی بوده و حاضر به فروش در هر شرایطی هستند.
دسته دوم فروشنده های بدهکار که آنها نیز در هفته اخیر تغییری در تصمیم فروش ملک خود اعمال نکرده اند و همچنان برای فروش آماده هستند. در نهایت دسته سوم فروشنده ها کسانی هستند که سازنده یا ملاک حرفه ای به شمار می آیند. این گروه نیز هنوز هیچ تغییری در تصمیم فروش خود اتخاذ نکرده اند؛ به این معنا که برخی تصمیم به فروش نگرفته اند و فعلا تماشاگر بازار هستند و برخی نیز با همان قیمت قبلی که برای فروش اعلام کرده بودند در بازار حاضر هستند.
برآورد واسطه های ملکی این است که اگر برزخ برجامی به واسطه طولانی شدن روند مذاکرات ادامه پیدا کند، احتمالا دو گروه اول فروشنده ها یعنی بخشی از تبدیل به احسنی ها که ناگزیر به تامین ثمن معامله برای خرید قطعی ملک بعدی خود هستند و نیز کسانی که با انگیزه پرداخت بدهی وارد بازار معاملات مسکن شده اند، حاضر به اعمال تخفیف تا ۱۰ درصد در قیمت های پیشنهادی خود خواهند بود. اما بعید است ملاکان قیمت های خود را حتی در هفته های آتی تغییر دهند.
توصیه واسطه ها این است که اگر کسی خرید مصرفی و قطعی دارد، می تواند آن را به تعویق نیندازد؛ چراکه در نهایت با ریزش احتمالی دلار پس از احیای برجام، در مجموع این رخداد تاثیری بر خرید مصرفی نخواهد داشت. با این حال این توصیه ها نتوانسته تنور معاملات را در ماه میانی تابستان گرم کند و فعلا رغبت یا عجله چندانی برای خرید ملک در بازار مشاهده نمی شود.
