بازار مسکن هشتمین سال متوالی رکود را هم به ثبت رساند

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تازه ترین آمار رسمی از صدور پروانه در پایتخت نشان می دهد رکود مسکن در ۱۴۰۱ نیز برای هشتمین سال متوالی ادامه پیدا کرد.

آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در یک سال گذشته حکایت از آن دارد که در این مدت حدود ۶۴‌ هزار واحد آپارتمان در پایتخت مجوز ساخت دریافت کرده و کار ساخت آن آغاز شده است. این آمار اگرچه نسبت به حدود ۴۴‌ هزار واحد مسکونی ساخته شده در یک سال قبل از آن (۱۴۰۰) تقریبا ۵/ ۱ برابر شده است اما گویای ادامه رکود فراگیر سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت طی سالی که گذشت بوده و نشان آشکاری از بهبود وضعیت بازار ساخت و ساز ندارد.

بر اساس برآوردی که اوایل دهه 90 صورت گرفت، نیاز شهر تهران به ساخت و ساز جدید در هر سال تا سال 1404 با لحاظ متغیرهایی مثل ازدواج، نیاز به تخریب و نوسازی، مرگ و میر، طلاق و…، ساخت سالانه 90‌ هزار واحد مسکونی برآورد شده است.

در واقع ساخت و ساز سالانه 90‌ هزار واحد مسکونی در شهر تهران است که سبب می شود این بازار از تعادل خارج نشود و جز در مواقعی که متغیرهای بیرونی وضعیت فوق‌‌‌العاده و خاص پیدا می کند، از جهش ناگهانی قیمت در امان باشد.

در برآورد نیاز تهران به ساخت و ساز محاسباتی مثل اینکه متوسط تعداد واحد مسکونی در هر ساخت و ساز جدید پنج واحد بوده که حدود دو واحد آن جایگزین واحدهای تخریب شده قدیمی می شود نیز لحاظ و آمارهایی از قبیل سالانه 100‌ هزار ازدواج در این کلانشهر نیز منظور شده است. اما در عین حال با در نظر گرفتن همه متغیرهای کلیدی مرتبط با تعریف نیاز مسکن پایتخت نشین ها، مقداری هم به عنوان کف بحرانی در این برآورد برای ساخت و ساز سالانه تعریف شده است.

بر این اساس حداقل ساخت و ساز سالانه در تهران باید بین 70 تا 75‌ هزار واحد مسکونی باشد تا به حداقل نیاز موجود در بازار پاسخ دهد و تعادل عرضه و تقاضا تا حد قابل قبولی حفظ شود. این در حالی است که در سال 1401 کل واحدهای مسکونی ساخته شده در تهران بر اساس میزان صدور جواز توسط شهرداری تهران 64‌ هزار واحد بوده و از کف بحرانی فاصله داشته است.

مروری بر سابقه صدور پروانه در پایتخت حکایت از آن دارد که پیش از رکود تاریخی ساخت و ساز در تهران که اکنون هشت ساله شده است، میانگین صدور جواز بر اساس تعداد واحد در هر سال به طور متوسط 70‌ هزار واحد بوده است.

البته در طول دو دهه اخیر بعضا مقاطع زمانی بحرانی هم وجود داشته که بازار ساخت و ساز تحت تاثیر هیجان های بیرونی دستخوش نوسان شدید شده و بعضا میزان صدور پروانه ساختمانی به حدود 200‌ هزار واحد در سال نیز رسیده است. اما فارغ از موارد استثنایی، میانگین ساخت و ساز سالانه در تهران با کف بحرانی برآورد شده مربوط به یک دهه قبل برابر بوده و تعادل نسبی بین عرضه و تقاضا برقرار شده است.

اما آمار 64‌ هزار واحدی صدور پروانه در سالی که گذشت نشان دهنده این واقعیت است که موتور تولید مسکن و سرمایه گذاری ساختمانی در پایتخت طی سال 1401 آن طور که باید کار نکرده است و به همین خاطر در عمل این سال به هشتمین سال رکود فراگیر ساخت و ساز در شهر تهران تبدیل شد.

این رکود از سال 94 آغاز شد و دست‌‌‌کم تا پایان 1401 ادامه داشته است. فارغ از اینکه در نیم فصل سپری شده از بهار امسال نیز نشانه ای از خروج فعالیت ساختمانی از رکود وجود ندارد، اما به طور قطع رکود ساخت و ساز یک رکورد تازه را به ثبت رسانده است.

پیش از شروع رکود حجم ساخت و ساز سال 93 در شهر تهران معادل 99‌ هزار و 270 واحد مسکونی بود که این مقدار به یکباره در سال 94 به 65‌ هزار واحد سقوط کرد. در فاصله سال های 94 تا 1401 نیز میانگین تیراژ سالانه ساخت در تهران حول و حوش 63‌ هزار واحد بوده است.

اگرچه رشد 5/ 1 برابری آمار صدور پروانه ساختمانی در سال 1401 نسبت به سال 1400 می تواند صورت خوشایندی داشته باشد و به منزله نشانه ای از حرکت تدریجی به سمت خروج از رکود تلقی شود، اما این مقدار با میانگین تیراژ ساخت در همه سال های رکود برابر بوده و در نتیجه برداشت پایان رکود از آن نمی تواند به صحت نزدیک باشد.

رکود ساختمانی در تهران ادامه دارد و ساخت و سازها از کف موردنیاز شهر کمتر است اما در عین حال می توان این طور ادعا کرد که شدت رکود در سال 1401 نسبت به سال قبل از آن کمتر بوده است.

عامل بهبوددهنده بازار ساخت و ساز

بررسی های به عمل آمده نشان می دهد رشد تعداد واحدهای ساخته شده در سال گذشته ناشی از‌ سازوکار طبیعی بازار نبوده و چیزی به نفع سازنده ها تغییر نکرده که آنها را با حرفه خود آشتی دهد؛ بلکه بسته تسهیل گر تشویقی ابلاغ شده برای نوسازی بافت فرسوده در این زمینه موثر بوده است.

از این رو احتمال اینکه کاهش شدت رکود یک رخداد پایدار و تکرار‌شونده در بازار نباشد زیاد است و سیاستگذار مسکن و مدیریت شهری باید به این موضوع توجه کنند که راهی به سوی رونق پایدار ساخت و ساز باز نشده است.

رکود ساختمانی در وهله اول ناشی از رکود خرید مصرفی در بازار مسکن شهر تهران بوده است؛ موضوعی که از سال 97 به بعد پس از جهش بی سابقه مسکن شدت بیشتری پیدا کرد و شرایط بازار به حدی بحرانی شد که در مقاطعی کمتر از 30‌ درصد خریدهای ملکی انجام شده از ناحیه تقاضای مصرفی مسکن بود و بقیه معاملات را سفته بازان (معامله گران مکرر با انگیزه کسب سود از معاملات مکرر) و سرمایه گذاران میان و بلندمدت در بازار انجام می دادند. بنابراین مادامی که خریدار مصرفی به بازار باز نگردد، رونق پایدار چه در معاملات و چه به دنبال آن در سرمایه گذاری ساختمانی رخ نخواهد داد.

به عبارت دیگر در سال های گذشته تولیدکننده مسکن نتوانسته به اعتبار خریدهای سرمایه گذاران در سال های اخیر، آنطور که باید و شاید خانه بسازد و بفروشد و نبض ساخت و ساز به همین دلیل کند شده است. حیات سرمایه گذار ساختمانی به حیات خریدار مصرفی در بازار مسکن وابسته است و تنها این جنس از خریدهای ملکی است که می تواند جریان معاملات بازار مسکن را به سطح معقول و البته پایدار و بدون نوسان برساند.

بر این اساس می توان ابرمزاحم اول سرمایه گذاران ساختمانی در سال های اخیر را رکود خرید مصرفی ناشی از جهش قیمت مسکن معرفی کرد. خریداران مصرفی از سال 97 به بعد یک به یک از بازار خارج یا به عبارت بهتر به بیرون بازار مسکن پرت شدند. بنابراین برای از بین بردن رکود باید راهی به بازگشت خریداران مصرفی به بازار مسکن گشوده شود.

چرا بذرپاش چنین گفت؟

به تازگی اخباری به نقل از وزیر راه و شهرسازی منتشر شده که او به دشواری ساخت مسکن با توجه به هزینه های بالای ساختمانی اشاره کرده است.

مهرداد بذرپاش این سخنان را در سفر استانی اخیر رئیس‌‌‌جمهوری به خوزستان مطرح کرد اما در عین حال وعده داد این کار سخت را در استان مذکور پیش ببرد. بررسی ها نشان می دهد ابرمزاحم دوم تولید مسکن در پایتخت طی سال های قبل نیز، افزایش سرسام آور هزینه های ساختمانی بوده که این موضوع به ویژه در سالی که گذشت برای سازنده ها ملموس بود.

افزایش تا دو برابری قیمت برخی مصالح ساختمانی پرمصرف در سالی که گذشت یکی از موانع جدی پیش روی رونق ساخت و ساز تلقی می شود که پارسال مثل دیواری پیش روی سازنده ها قد برافراشت. اگرچه وزیر راه و شهرسازی قدری دیر به این موضوع پی برده یا دست‌‌کم دیرهنگام آن را بروز داده است اما بخش خصوصی مدت هاست هزینه های ساخت و ساز را فلج کننده می داند و حتی برخی از فعالان ساختمانی بخش خصوصی به کلی بازار مسکن را ترک کرده اند؛ موضوعی که نتیجه آن به شکل تداوم رکود در سال هشتم منعکس شده است.

فارغ از اینکه در سال های اخیر رشد هزینه های خرید زمین و صدور پروانه نیز قابل توجه بوده، مساله ناپایداری قیمت ساخت در کوتاه مدت (کمااینکه پارسال برخی هزینه ها به شکل روزانه و هفتگی تغییر می کرد)، بزرگترین اختلال را در روند سرمایه گذاری ساختمانی در سالی که گذشت ایجاد کرد.

واقعیت این است که فعالیت ساختمانی یک پروژه بلندمدت و دو ساله است و سازنده باید تصویری با ثبات از محیط کسب و کار خود داشته باشد تا شرایط را برای ورود به یک پروژه بلندمدت مساعد ببیند؛ چراکه سازنده ها به اعتبار آنچه هزینه می کنند می توانند روی فروش حساب کنند. اما فضای ناپایدار کنونی یک شرایط دو سر باخت را رقم زده است.

به طور معمول سازنده ها برآوردی از هزینه های ساختمانی، چشم اندازی از قیمت فروش واحد با در نظر گرفتن عایدی معقول انتظار دارند که پارسال تحت تاثیر شرایط متورم بازار مصالح ساختمانی این برآوردها عمل نکرد و آنها نتوانستند با حاشیه سود حداقلی و مطلوب خود، واحدهای تکمیل شده را برای فروش به بازار عرضه کنند.

از طرفی قدرت خرید برای فروش واحدهای تکمیل شده در سطوح قیمتی بالاتر وجود ندارد و زمان انتظار فروش واحدها در این شرایط افزایش پیدا می کند.

در مجموع این تورم اگرچه قیمت نهایی فروش ملک را افزایش می دهد اما به نفع سازنده ها تمام نمی شود، چراکه بر شدت و عمق رکود می افزاید و دوره انتظار آنها در صف فروش را طولانی می کند. با این وصف به نظر می رسد دومین ابرمزاحم تولید مسکن بیش از سایر عوامل روی عملکرد سازنده ها در سال گذشته اثر گذاشت.

فرمول بازگشت رونق به ساخت و ساز

انتظارات تورمی نقش سومین ابرمزاحم ساخت و ساز مسکن در سال گذشته را بازی کرد، به نحوی که موجب شد در بخش ساختمان سرمایه ها از ریل مولد به ریل غیرمولد سرازیر شود. در واقع سرمایه گذاران ساختمانی پیشین طی سال گذشته خود در کسوت سرمایه گذاران ملکی در بازار مسکن حاضر شدند و با مشاهده تورم مسکن تحت تاثیر انتظارات تورمی، بخشی از سرمایه خود را که می توانستند صرف اجرای پروژه های ساختمانی جدید کنند، به خرید واحدهای مسکونی تکمیل شده اختصاص دادند تا به این ترتیب بتوانند ارزش سرمایه خود را در برابر توفان تورم حفظ کنند. گروهی از سازنده ها نیز ترجیح دادند واحدهای تکمیل شده خود را به جای فروش نزد خود نگه دارند و به این ترتیب حفظ ارزش کنند.

در مجموع واقعیت بازار مسکن شهر تهران این است که موتور حوزه مولد مسکن با وجود این سه ابرمزاحم به راحتی شتاب نخواهد گرفت. اما در عین حال نمی توان و نباید دست روی دست گذاشت. برای شتاب گرفتن موتور حوزه مولد تولید مسکن باید سوخت لازم به این موتور تزریق شود. سوخت لازم برای این موتور از جنس حل مساله سه ابرمزاحم رونق ساخت و ساز است و مادامی که چنین نباشد، نمی توان به بازگشت رونق به معاملات مسکن و پایان رکود در این بازار امید داشت.

تورم تولید ریشه در تورم عمومی دارد و مادامی که این موضوع حل نشود، نمی توان به شتاب گرفتن سرمایه گذاری مولد ساختمانی یعنی ساخت و ساز امیدوار بود. در سالی که به نام مهار تورم نامگذاری شده است، انتظار می رود تحقق به سمت ثبات در بازار مسکن از مسیر ثبات نسبی در همه بازارها و مهار تورم عمومی دنبال شود.

واقعیت این است که با توجه به بازه بلندمدت سرمایه گذاری ساختمانی که اکنون در کشور ما حدود دو سال است، اهمیت ثبات برای این بخش به مراتب بیشتر از سایر بخش های اقتصادی است.

افزون بر این مساله بازگشت خریداران مصرفی به بازار مسکن باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد. این موضوع از دو مسیر همزمان یعنی بازگرداندن ثبات به بازارها و مهار تورم و همزمان ترمیم قدرت خرید متقاضیان مسکن با استفاده از تسهیلات باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد.

در نهایت تولیدکننده های بخش مسکن نیز مانند شاغلان به هر کسب و کار دیگری با نگاه به شرایط اقتصادی برای خود تصمیم گیری می کنند. بنابراین ایجاد چشم انداز روشن و غیرتورمی و مهار انتظارات تورمی در بازار می تواند زمینه بازگشت آنها را به بازار ساخت و ساز فراهم کند. به این ترتیب یک بسته سیاستی چندمنظوره برای احیای بازار ساخت و ساز لازم است که باید توسط سیاستگذار تنظیم و اجرا شود.

واقعیت این است که ادامه رکود ساخت و ساز در سالی اتفاق افتاده که اهتمام دولت و مدیریت شهری تهران مسکن سازی بوده و با وجود فعالیت قرارگاه مسکن، در نهایت کارنامه عملکرد حوزه فعالیت های ساختمانی در تهران ضعیف بوده است.

هرچند برخی از سیاست هایی که با هدف بازگرداندن رونق به تولید مسکن چه توسط دولت و چه توسط مدیریت شهری تنظیم شد، به سهم خود می توانست اثرگذار باشد، اما آمار رسمی نشان می دهد این سیاست ها ارتباطی با رفع ابرمزاحمت های تولید مسکن نداشته است.

آنچه می تواند به هدف بازگشت رونق ساختمانی اصابت کند، کار مشترک تیم اقتصادی دولت با هماهنگی مدیریت شهری برای خاموش کردن موتور تورم از یکسو و تسهیل مسیرهای صدور مجوز ساخت و ساز از سوی دیگر بوده و در صورت فروکش کردن تب انتظارات تورمی توام با نقش تسهیلگر مدیریت شهری است که می توان به بازگشت سرمایه ها از ریل غیرمولد به ریل مولد یعنی مسکن سازی امید بست.

رکورد جدید در بافت فرسوده

آمار تیراژ ساخت و ساز در شهر تهران طی سال ۱۴۰۱ اگرچه نشان دهنده استمرار رکود سرمایه گذاری ساختمانی است اما در عین حال رکورد تازه ای از حجم ساخت و ساز در بافت های فرسوده پایتخت دارد.

طی سالی که گذشت در بافت های فرسوده شهر تهران ۱۶‌ هزار واحد مسکونی جواز ساخت دریافت کرده که این مقدار نسبت به سال ۱۴۰۰ تقریبا ۵۰‌ درصد رشد داشته است. این آمار همچنین بالاترین تیراژ ساخت مسکن در بافت فرسوده از سال ۹۲ به بعد است.

در سال ۹۲ تیراژ ساخت در بافت فرسوده به ۳۲‌ هزار واحد رسید اما نباید از نظر دور داشت که سال یادشده یک مقطع زمانی استثنایی در بازار مسکن شهر تهران بوده است و تب ساخت و ساز به حدی بالا بود که رکورد صدور پروانه در این سال شکسته شد.

در آن سال برای ساخت حدود ۲۰۰‌ هزار واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد و این یعنی رشد ساخت و ساز در بافت فرسوده نیز تحت تاثیر هیجان حاکم بر بازار بوده است. اما رکورد صدور پروانه برای ساخت ۱۶‌ هزار واحد در بافت فرسوده طی سال گذشته ناشی از اثرگذاری مثبت بسته تشویقی و تسهیل گر نوسازی بافت های فرسوده بوده که با اقبال سازنده های فعال در این پهنه ها روبه‌رو شده است.