به گزارش ساختمان آنلاین: به دنبال ایجاد تحریم‌های اقتصادی غرب علیه ایران، حوزه مسکن با چالش‌های جدی رو‌به‌رو شد؛ حوزه‌ای که در حالت عادی نیز متاثر از اتفاقات داخلی متلاطم بود. تحریم‌های بین‌المللی نیز به نابسامانی‌های مسکن دامن زد، به طوری که متقاضیان در برهه‌های زمانی مختلف شاهد جهش‌های ناگهانی و افزایش قیمت‌ها بودند. در این رابطه دلایل گوناگونی عنوان می‌شد؛ از افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی گرفته تا کاهش میزان ساخت و ساز. فعالان عرصه ساختمان دیگر رغبتی به فعالیت نشان نمی‌دادند، چراکه برداشتن هر قدم در بازار مسکن مستلزم به جان خریدن ریسک‌های فراوان بود.
در این روزها که شاهد تلاش‌های مقامات کشور برای احیای مذاکرات برجام هستیم، امید آن می‌رود تا به ثمر رسیدن این مذاکرات بتواند منجر به برقراری آرامش نسبی و ایجاد ثبات در بازار شود. چشم امید متقاضیان مسکن به اروپا دوخته شده و در انتظار شنیدن اخبار مثبت از وین به سر می‌برند. میزان معاملات نیز با امید ایجاد شرایط مساعد برای خرید و فروش به صورت چشمگیری کاهش یافته است.
پیامدهای ضعف در عملکرد دولت‌ها
علیرضا محمدی با اشاره به وجود ضعف در عملکرد دولت‌های پیشین گفت: به خاطر این ضعف عملکرد یعنی از ابتدای انقلاب و حتی قبل از آن، متاسفانه مسکن در ایران تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. این مساله را می‌توان اصلی‌ترین و اساسی‌ترین عامل آشفتگی بازار تلقی کرد. قیمت‌های نجومی که در آگهی‌ها دیده می‌شود نیز از همین موضوع نشات می‌گیرد. متاسفانه در دولت‌های اخیر شاهد سرمایه‌ای شدن اتومبیل نیز بودیم؛ اتفاقی که شاید کمتر کسی پیش‌بینی می‌کرد. اما به علت اتخاذ سیاست‌های غلط و تصمیم‌گیری‌های ناکارآمد، اتومبیل نیز تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شد.
این کارشناس حوزه مسکن خاطرنشان کرد: در خصوص آینده بازار مسکن و رابطه این بازار با مذاکرات برجامی باید در نظر داشت که چنانچه مذاکرات بین‌المللی در راستای احیای برجام موفقیت‌آمیز باشد، نرخ ارز به صورت مقطعی دچار کاهش خواهد شد. از آنجایی که تجربه نشان داده و با تحلیل روند مسکن طی سالیان گذشته، میانگین قیمت مسکن در تهران را می‌توان تقریبا هزار دلار در نظر گرفت.
پایستگی رکود فعلی
محمدی در ادامه عنوان کرد: مطالعات همواره نشان داده که می‌توان وضعیت بازار و معاملات مسکن در پایتخت کشور را به عنوان مرجع برای بقیه شهرستان‌ها در نظر گرفت. بررسی‌ها نشان داده‌اند که میانگین قیمت مسکن پایتخت در طول چهار دهه اخیر از این روند تبعیت کرده و در این کانال قرار داشته است؛ به نحوی که همواره نرخ ارز و مسکن در این تراز به برابری و تعادل با یکدیگر رسیده‌اند.
او همچنین افزود: در حال حاضر و در وضعیت کنونی، مسکن در حال پیروی از دلار 32 هزار تومانی است. چنانچه به دنبال توافقات احتمالی برجامی نرخ ارز دچار کاهش شود، قیمت مصالح ساختمانی نیز با یک ثبات نسبی رو‌به‌رو خواهد شد. به دنبال این اتفاقات از میزان تقاضای سرمایه‌گذارانه در بازار مسکن نیز کاسته خواهد شد. من معتقدم همین مساله موجب برقراری آرامش و رکود در بازار مسکن خواهد شد. به اعتقاد من این رکود پایستگی و تداوم طولانی‌تری خواهد داشت.
ریتم آرام مسکن نسبت به بازارهای موازی
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: با بررسی روند بازار مسکن در سالهای اخیر به این نتیجه می‌رسیم که طی سه یا چهار سال گذشته قیمت مسکن بسیار افسارگسیخته عمل کرده است؛ در این دوران شاهد پیشتازی قیمت مسکن بودیم، به طوری که نرخ مسکن بسیار جلوتر از سایر کالاهای سرمایه‌ای دیگر پیش رفت و به ارقام سرسام‌آور و نجومی رسید.
محمدی همچنین گفت: به اعتقاد من تمام این مسائل دست به دست هم می‌دهند تا بازار را وارد یک رکود عمیق کنند. تجربه ثابت کرده است که در چنین بازاری قیمت مسکن به صورت کلی دچار کاهش نمی‌شود. اگر هم قیمت‌ها کاهش داشته باشند، به صورت کاملا نسبی خواهد بود. در چنین بازاری افرادی با شرایط خاص که نیاز مبرم به فروش واحد مسکونی در جهت تامین نیاز مالی خود دارند، به دلیل رکود بازار و میزان اندک معاملات ناچار به کاهش قیمت‌های پیشنهادی خود خواهند شد.
او در ادامه بیان کرد: البته این موضوع را نیز باید در نظر داشت که بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها ریتم آرام‌تری دارد؛ این بدان معناست که بازار مسکن نسبت به بازارهای موازی کندتر عمل کرده و دیرتر از بقیه بازارها به مسائل و اتفاقات واکنش نشان می‌دهد؛ مسائلی نظیر اتفاقات سیاسی و اقتصادی داخلی و بین‌المللی.
افزایش تقاضای سرمایه‌ای و گرانی مسکن
این کارشناس حوزه مسکن بیان کرد: نکته حائز اهمیت در این خصوص این است که این کندی واکنش دقیقا برخلاف بازارهایی مانند طلا ، ارز و بورس است. بازارهای موازی مسکن در واکنش به اتفاقات و مسائل مختلف اعم از سیاست و اقتصاد بسیار سریع‌تر عکس‌العمل نشان می‌دهند. این در حالی است که بازار مسکن در چنین مواردی همواره عقب‌تر از سایر بازارها حرکت می‌کند. همین مساله نیز دلیل دیگری بر تعمیق رکود در بازار مسکن و معاملات خواهد بود.
محمدی گفت: به نظر می‌رسد به دنبال قرارداد 25 سالهای که با چین امضا شد و از آن جایی که در مواردی لازم و ضروری است تا منافع طرفین قرارداد رعایت شود، ایران پروژه نهضت ملی مسکن را به این کشور واگذار خواهد کرد. همان‌طور که تعدادی از نمایندگان مجلس هم اذعان داشتند، اجرای طرح نهضت ملی مسکن به صورت تهاتر با نفت انجام خواهد شد، این مساله نیز از دیگر عوامل دامن زدن به رکود احتمالی در آینده بازار مسکن و معاملات محسوب می‌شود.
او افزود: باید توجه داشت که در صورت عدم حصول توافق در سطح بین‌الملل و محقق نشدن احیای برجام، شاهد تداوم وضعیت موجود در بازار چند سال گذشته، در آینده نیز خواهیم بود. نرخ ارز دچار افزایش خواهد شد و به تبع آن بسیاری از کالاهای سرمایه‌ای دیگر نیز گران می‌شوند. چنین وضعیتی موجب افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن خواهد شد. همین موضوع به طور حتم منجر به افزایش قیمت مسکن نیز خواهد شد.
تاثیرات قیمت مصالح بر بازار
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه خاطرنشان کرد: این مساله را نیز باید در نظر داشت که افزایش قیمت مسکن منجر به خروج بازار معاملات از حالت رکود خواهد شد. در چنین شرایطی شاهد سرازیر شدن دوباره سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن خواهیم بود. به دنبال حکمفرمایی این وضعیت بر بازار، قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز دچار افزایش خواهند شد و ما شاهد افزایش قیمت مصالح خواهیم بود. در صورت افزایش قیمت تمام‌شده مصالح ساختمانی، باید منتظر افزایش قیمت واحدهای مسکونی نیز باشیم. به دنبال وقوع این اتفاقات، قیمت مسکن با شیب بسیار تندی دچار افزایش خواهد شد. در این رابطه فرضیه دیگری نیز مطرح است؛ در صورت انجام توافقات برجامی، احتمال حرکت مسکن با یک شیب بسیار ملایم آن هم برای مدتی طولانی یعنی تا اواخر سال آینده وجود دارد.
بازار اجاره
محمدی در خصوص بازار اجاره و تاثیرات مذاکرات بر آن گفت: در خصوص بازار اجاره نیز این نکته را باید مد نظر داشت که تناسب قیمت مسکن و اجاره‌بها بر هم خورده است؛ تناسبی که در سالهای پیش برقرار بود. چنانچه وضعیت بازار از لحاظ قیمتی و ثبات به همین ترتیب باقی بماند، در سالهای آینده به صورت ناگزیر شاهد افزایش نسبی اجاره‌بها نیز خواهیم بود.
این کارشناس حوزه مسکن در ادامه افزود: به زعم بنده در صورت رکود بازار نمی‌توان انتظارات کاهشی از بازار را داشت. تجربه نشان داده که بازار مسکن، بازاری صلب است. از طرفی فروشندگان مسکن نیز از کاهش احتمالی نرخ‌ها تبعیت نکرده و در آن صورت فروش واحد مسکونی خود را به تعویق می‌اندازند. باورپذیری مالکین در خصوص کاهش نرخ مسکن سخت بوده و با قیمت‌های پایین، تن به انجام معاملات نمی‌دهند.
کاهش انگیزه سازندگان
این کارشناس حوزه مسکن همچنین تصریح کرد: مساله دیگری که مطرح است این است که در شرایط رکود بازار، سرمایه‌گذاران بخش خصوصی یعنی سازندگان سطح شهرها و انبوه‌سازان انگیزه‌شان را برای ساخت‌وساز از دست می‌دهند. همین موضوع باعث می‌شود تا به عنوان مثال در یک بازه چند ساله شاهد کاهش عرضه در بازار شویم. این تداوم رکود و کاهش میزان عرضه را می‌توان به فنری فشرده تشبیه کرد؛ فنری که بسته به شرایط سیاسی و اقتصادی داخلی و یا بین‌المللی در دوران پسارکود، در زمان خاصی با سرعت زیادی منبسط خواهد شد.
محمدی در پایان گفت: در مجموع اگر بخواهیم از این بحث نتیجه‌گیری کنیم، در صورت ایجاد توافقات برجامی بازار مسکن دچار رکود و کاهش نسبی و در شرایط خوش‌بینانه، با شیب بسیار ملایمی حرکت خواهد کرد. در صورت عدم حصول توافقات بین‌المللی، متاسفانه روند چند ساله مسکن با اندکی تغییر شیب حفظ شده و باز هم شاهد افزایش نرخ مسکن خواهیم بود. تجربه‌های گذشته چنین عملکردی را ثابت کرده است. در حال حاضر که بیشتر بازارهای کشور در سردرگمی توافق و یا عدم توافق به سر می‌برند، شاهد رکود بازار و کاهش چشمگیر میزان معاملات مسکن در کشور هستیم.
