علت خام فروشی کلیدنخورده‌ها در بازار مسکن تهران چیست؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از دنیای اقتصاد، تغییر معادله تورمی در بازار مسکن شهر تهران، خود را در شکل یک تغییر رفتار در بازار معاملات آپارتمان های کلیدنخورده و نوساز نشان داده است. در حالی که به دنبال استمرار کاهش قیمت مسکن که از تابستان امسال با ثبت تورم منفی در این بازار آغاز شد، رفتار هر دو سمت خریدار و فروشنده آپارتمان در پایتخت به طور محسوس تغییر کرد، هم‌‌اکنون نوعی تغییر محسوس در رفتار سازنده ها به عنوان فروشنده آپارتمان های تازه ساز و کلید نخورده رصد می شود. این رفتار محسوس شیوع ناقص فروشی آپارتمان های کلید نخورده در بازار مسکن شهر تهران در هفته ها و روزهای اخیر است.

تحقیقات میدانی به عمل آمده درباره تازه ترین تحولات بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد، زمستان امسال، شکل فروش بخش قابل توجهی از واحدهای مسکونی نوساز و کلیدنخورده به طور محسوس در تهران تغییر کرده است.

در بازار آنلاین فروش مسکن، در متن آگهی فروش تعداد قابل توجهی از فایل های نوساز و کلیدنخورده اعلام شده واحد به صورت خام به خریدار عرضه می شود. فروش نوساز خام یا ناقص فروشی واحدهای کلیدنخورده اگرچه در سال های قبل نیز در بازار مسکن تهران و سایر شهرها وجود داشت اما هم‌‌اکنون بنا بر سه علت مهم به میزان محسوسی افزایش یافته است.

خام فروشی در کدام مناطق؟

بررسی های نشان می دهد خام فروشی واحد نوساز و کلیدنخورده هم‌‌اکنون تقریبا در همه مناطق شهر تهران از شمال تا جنوب شهر وجود دارد اما تعداد این فایل ها در مناطق جنوبی تر بیش از مناطق بالاتر است. برآوردها نشان می دهد، بسته به جانمایی نوسازهایی که به صورت خام به بازار مسکن عرضه شده اند (اینکه در چه محله و منطقه ای واقع شده اند)، قیمت پیشنهادی برای فروش این واحدها بین 100 تا 500 میلیون تومان، کمتر از واحد نوساز تکمیل و برخوردار از همه نصبیات و تجهیزات داخلی (یعنی واحد مسکونی کلیدنخورده آماده مصرف) است.

عمده فایل هایی که این روزها با عنوان آپارتمان کلیدنخورده خام به بازار فروش عرضه شده اند واحدهایی هستند که در اصطلاح فاقد نصبیات و تجهیزات داخلی هستند. به طور عمده این واحدها فاقد کابینت، سینک ظرفشویی و دستشویی، شیرآلات، در برخی موارد درب های داخل واحد (درب اتاق و سرویس ها) و… هستند.

در برخی نیز نصب پکیج و رادیاتور به عهده خریدار گذاشته شده است. بررسی های به عمل آمده حاکی است واحدهای مسکونی نوساز خام این روزها در مناطق جنوبی تر تهران بین 100 تا 200 میلیون تومان، مناطق متوسط بین 200 تا 300 میلیون تومان و مناطق متوسط رو به بالا بین 400 تا 500 میلیون تومان با واحد نوساز تکمیل اختلاف قیمت دارند.

ظاهر و باطن ناقص فروشی

بررسی های انجام شده نشان می دهد، رفتار جدید سازنده ها و شیوع خام فروشی واحدهای مسکونی نوساز، یک ظاهر و یک باطن دارد که دلایل رواج این شکل جدید فروش آپارتمان های کلیدنخورده را رمزگشایی می کند. ظاهر رواج این روش، خرید و فروش راحت تر آپارتمان های نوساز خام در مقابل فروش واحدهای مسکونی تکمیل است.

در شرایطی که بازار معاملات مسکن در رکود سنگین قرار دارد و از سوی دیگر یک علت مهم این رکود ضعف قدرت خرید تقاضا در این بازار است همین اختلاف قیمت 100 تا 500 میلیون تومانی می تواند احتمال اتصال واحدهای نوساز خام به تقاضای مصرفی حاضر در بازار را ایجاد کند. در واقع با توجه به این اختلاف قیمت در شرایطی که قدرت خرید تقاضا شکننده است احتمالا برخی از این فایل ها می تواند به تقاضای مصرفی وصل شود.

البته آن طور که فعالان بازار مسکن شهر تهران اعلام کردند این موضوع بیشتر در مناطق ارزان تر شهر تهران و محلات جنوبی تر می تواند احتمال جذاب سازی قیمتی برای تقاضا را ایجاد کند. چرا که در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا به دلیل اینکه هزینه ای که از بابت عدم برخورداری واحد از نصبیات داخلی از قیمت کل آپارتمان نوساز کسر می شود نسبت کمی از کل قیمت را شامل می شود، چندان نمی تواند عامل ایجاد انگیزه خرید در متقاضیان باشد. در محله های متوسط و متوسط رو به بالا، تامین سلیقه مشتری به واسطه خرید آپارتمان خام و تجهیز واحد متناسب با سلیقه خریدار، می تواند عامل اصلی باشد.

نگرانی سازنده ها از ادامه رکود

علاوه بر آنچه به عنوان ظاهر تلاش تازه سازنده ها برای ایجاد جذابیت در بازار فروش نوسازها از طریق ناقص فروشی به آن اشاره شد، دو علت مهم از سمت عرضه، در شیوع خام فروشی قابل شناسایی است. اولین دلیلی که به واسطه آن سازنده ها تصمیم به خام فروشی گرفته اند مربوط به چشم انداز آنها از آینده پیش روی بازار است.

تحقیقات به عمل آمده و اظهارات فعالان بازار مسکن شهر تهران نشان می دهد سازنده ها به عنوان طیف مالک و فروشنده آپارتمان های نوساز، ریسک تداوم رکود سنگین معاملات مسکن در ماه های آینده را بالا می بینند و حتی برخی از آنها افزایش عمق رکود را پیش بینی می کنند.

همچنین به واسطه بالا بودن ریسک کاهش تقاضا و افت تعداد معاملات (افزایش عمق رکود)، ریسک ادامه روند کاهشی قیمت ها را نیز بالا ارزیابی می کنند. از این رو تلاش می کنند تا با این روش جدید، خریدار را برای ورود به بازار و انجام معامله ترغیب کنند.

حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در هر ماه، هم‌‌اکنون نسبت به نیمه اول دهه 90 و قبل از شروع جهش قیمت ها، بیش از 70‌ درصد افت کرده و از متوسط ماهانه 12 تا 13‌ هزار فقره، در حال حاضر به حدود سه هزار واحد مسکونی رسیده است. بسیاری از سازنده ها و فعالان بازار مسکن پیش بینی می کنند رکود سنگین بازار مسکن کماکان ادامه دار خواهد بود.

ضمن آنکه با این روش، فروشنده، ناچار به اعمال تخفیف کمتری در زمان فروش شده و می تواند تا حدی حاشیه سود مورد انتظار خود را از فروش آپارتمان حفظ کند. فعالان بازار مسکن شهر تهران می گویند رکود در بازار معاملات مسکن پایتخت به‌خصوص در برخی از مناطق به قدری عمیق است که خریدار قدرت چانه زنی دارد و حتی به دلیل این رکود شدید و نبود چشم انداز رشد محسوس قیمت در آینده نزدیک و میان مدت، خریدار در برخی موارد حتی می تواند واحد تکمیل و آماده مصرف را با قیمتی نزدیک به نرخی که فروشنده برای یک واحد خام تعیین کرده است، نیز خریداری کند.

تامین مالی برای پروژه‌‌ جدید

دومین علت سمت عرضه، مربوط به یک اثر مهم ثبات نسبی بازارها بر رفتار سازنده هاست که در گزارش های قبلی نیز به آن اشاره شده بود. تداوم ثبات نسبی قیمت‌‌ در بازارها و کاهش شیب تورم ساختمانی نسبت به دوره اوج قیمت ها، برخی از سازنده های مسکن را برای ورود به عرصه جدید ساخت ترغیب کرده است. در یکی دو ماه اخیر برخی از سازنده ها به بازار فعالیت های ساختمانی برگشته و پروژه های جدیدی را شروع کرده اند.

این گروه از سازنده ها برای تامین مالی پروژه های جدید در شرایط رکود معاملات مسکن به خام فروشی آپارتمان های نوساز روی آورده اند تا شاید بتوانند این واحدها را به فروش برسانند و منابع مالی موردنیاز برای پروژه های جدید را از این روش تامین کنند.

برخی از این سازنده ها ترجیح می دهند به جای آنکه منابع خود را صرف تکمیل واحدهای تازه ساز از بابت خرید نصبیات و تجهیزات داخلی واحد کنند، از یکسو این هزینه را برای ساخت پروژه جدید اختصاص دهند و از سوی دیگر، احتمال فروش واحد تازه ساز را به دلیل عرضه واحد به صورت خام و با قیمت کمتر از واحد تکمیل، افزایش دهند.