اجاره اصلاح می‌شود یا قیمت مسکن؟

به گزارش ساختمان آنلاین: گفته می‌شود «حباب قیمت مسکن از مسیر صعود تند اجاره‌بها در آینده، تخلیه می‌شود.» برای راستی‌آزمایی این فرضیه، سه شاهد را مورد بررسی قرار داد؛ الگوی نوسان اجاره‌بها، عوامل موثر بر آن و روند حرکتی تورم مسکن، تورم اجاره و تورم عمومی. نتایج توضیح می‌دهد که قیمت مسکن در مسیر برگشت از اضافه‌پرش، چگونه از دوراهی عبور می‌کند.

ذی‌نفعان حباب ملک که در دوره جهش قیمت مسکن طی سه سال گذشته، اساسا وجود حباب در بازار مسکن را رد می‌کردند، هم‌‌‌اکنون ادعای جدیدی را در ارتباط با شرایط قیمتی بازار خرید و اجاره آپارتمان‌‌‌های مسکونی مطرح می‌‌‌کنند.

در حالی که گروهی از ذی‌نفعان شکل‌‌‌گیری و حجیم شدن حباب قیمت مسکن در دوره اخیر جهش قیمت مسکن، وجود حباب در این بازار را انکار کرده وآن را قبول نداشتند، بعد از آنکه وجود حباب در این بازار تایید و همگان از آن مطلع شدند، بر ادعای جدیدی سوار شده‌‌‌اند تا به واسطه آن‌‌‌ امکان تخلیه حباب و کاهش قیمت مسکن در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو را زیر سوال ببرند.

این گروه از افراد در حالی هم‌‌‌اکنون وجود حباب در بازار مسکن را تایید می‌‌‌کنند و برخلاف ادعاهای قبلی خود ناچار به پذیرش آن شده‌‌‌اند که در شرایط فعلی اعلام می‌‌‌کنند بازگشت دماسنج مسکن به دمای متعارف، از مسیر بازار اجاره عبور می‌‌‌کند. آنها با استناد به یک رابطه متعارف، قیمتی بین نرخ اجاره و قیمت مسکن اعلام می‌‌‌کنند: احیای رابطه متعارف بین قیمت مسکن واجاره‌‌‌بها، از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو عبور می‌‌‌کند و نه تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت در این بازار.

در واقع این گروه از افراد معتقدند مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به حالت عادی، هم‌‌‌اکنون که فاصله متعارف نرخ اجاره و بهای مسکن به هم خورده و افزایش یافته است، بازار اجاره ونرخ اجاره‌‌‌بهاست. در حالی که نتایج صحت‌سنجی این ادعا نشان می‌‌‌دهد مسیر بازگشت دماسنج بازار مسکن به دمای معمول، کاملا برعکس آن چیزی است که این افراد اعلام می‌‌‌کنند. به این معنا که احیای رابطه متعارف از دست رفته قیمتی بین بازار معاملات خرید وفروش مسکن و بازار اجاره، نه تنها از مسیر جهش نرخ اجاره نمی‌‌‌گذرد بلکه دقیقا این موضوع از مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن خواهد گذشت. کمااینکه بررسی سابقه ادوار گذشته رکود و رونق در بازار مسکن و همچنین بررسی سابقه دهه‌‌‌های اخیر رابطه قیمت مسکن ونرخ اجاره‌‌‌بها، نیز این موضوع را تایید می‌‌‌کند.

جزئیات ادعای نادرست

یک دستگاه سنجش وضعیت بازار مسکن یا دماسنج ملکی، که در هر دوره‌‌‌ای نشان‌دهنده وجود حباب قیمتی یا نبود آن در بازار مسکن است، رابطه متعارف قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بهاست. این میزان در کشورهای دنیا همواره عددی بین 15 تا 20 است. در دوره‌‌‌های جهش قیمت مسکن که بازار مسکن حبابی شده و دچار اضافه پرش می‌شود، این عدد به 20 رسیده وبعد از آن در دوره بازگشت از اضافه پرش قیمتی، به طور مجدد به اعداد پایین‌‌‌تر برمی‌‌‌گردد. در شهر تهران این نسبت که از آن به عنوان نسبت P به R (نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بها) یاد می‌شود، طی سه دهه گذشته به طور میانگین عدد 21 بوده است، که در دوره‌‌‌های معمول و اوایل دوره جهش به 25 نیز افزایش یافته است. اما همزمان با افزایش طول دوره جهش در بازار معاملات مسکن در اوایل سال‌جاری به عدد 30 و فراتر از آن نیز رسید. به این معنا که سطح متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در اوایل امسال در مقایسه با میانگین اجاره‌‌‌بها در پایتخت به 30 برابر و بیشتر رسید. این موضوع در کنار سایر مولفه‌‌‌ها و معیارهای حباب‌‌‌سنجی در بازار مسکن نشان داد که بازار مسکن شهر تهران با حباب قیمتی همراه شده است. از این رو گروهی از ذی‌نفعان شکل‌‌‌گیری و حجیم شدن حباب ملکی، امکان مقاومت در برابر پذیرش اینکه بازار مسکن شهر تهران دارای حباب قیمتی است را از دست دادند. در چنین شرایطی که هر دو طیف بازار مسکن، اعم از موافقان و مخالفان حباب قیمتی در بازار ملک، به وجود حباب در بازار مسکن اذعان دارند، اما هم‌‌‌اکنون گروهی که در سال گذشته وجود حباب قیمت در بازار را انکار می‌کردند ادعای جدیدی مطرح کرده‌‌‌اند که بازگشت رابطه متعارف قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها نه از مسیر تخلیه حباب و کاهش قیمت مسکن، بلکه از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو صورت خواهد گرفت.

احیای رابطه متعارف با دو فرضیه

این ادعا را با استناد به آمارهای موجود مربوط به تورم مسکن، تورم اجاره و تورم عمومی در سه دهه اخیر صحت‌سنجی کرده است. این صحت‌سنجی، غلط بودن این ادعا و بی‌اعتبار بودن آن را نشان می‌‌‌دهد. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد، یک مسیر بازگشت دماسنج ملکی بازار(رابطه Pبه R) به مسیر عادی و متعارف، کاهش صورت کسر یعنی تخلیه حباب قیمت مسکن وکاهش قیمت اسمی یا قیمت واقعی واحدهای مسکونی است. فرضیه دیگر، افزایش مخرج کسر یعنی جهش اجاره‌‌‌بهاست. برای سنجش این موضوع سه فرآیند یا سه جریان مهم مورد بررسی قرار گرفته است. اولین اقدام، بررسی الگوی نوسان اجاره‌‌‌بها در سه دهه گذشته است. دومین اقدام به بررسی متغیرهای موثر بر نوسانات اجاره‌‌‌بها یا تورم اجاره مربوط می‌شود واقدام سوم مربوط به بررسی شکل رشد اجاره‌‌‌بها و رشد قیمت مسکن در کنار بررسی شکل تغییرات تورم عمومی است. بررسی وضعیت بازار مسکن در سه دهه اخیر با در نظر گرفتن این سه گروه از موارد مورد بررسی نشان‌دهنده رفتار تورمی بازار اجاره و بازار مسکن است. آمارها نشان می‌‌‌دهد، تورم مسکن در سه دهه اخیر بین منفی 10 تا مثبت 100‌درصد در نوسان بوده است. تورم اجاره در این بازه زمانی اما بین صفر تا 40‌درصد بوده است(البته صرف نظر از ماه‌‌‌های اخیر که تورم 50‌درصدی نیز در بازار اجاره به ثبت رسید. )

آنچه از این آمارها مشخص است آنکه دامنه نوسان اجاره‌‌‌بها همواره محدودتر از دامنه نوسان قیمت مسکن بوده است. علت این موضوع آن است که هم قیمت و هم اجاره‌‌‌بهای مسکن تحت‌تاثیر عوامل متعددی مانند تورم عمومی، سطح درآمد افراد، حجم عرضه آپارتمان، سیاست‌های دولت، انتظارات و… است. با این تفاوت که یک عامل مهم دیگر در نوسانات تورم مسکن دخیل است که این عامل در بازار اجاره اثرگذار نیست. بازار معاملات مسکن همواره تحت‌تاثیر تغییر انتظارات به‌خصوص انتظارات تورمی و اثرگذار از بیرون بازار مسکن براین بازار و همچنین افزایش نقدینگی، در معرض سفته‌‌‌بازی و سوداگری است. اما بازار اجاره از آنجا که بازاری کاملا مصرفی است از تحرکات سفته‌‌‌بازی در امان است. از این رو همواره دامنه نوسان در بازار معاملات خرید وفروش مسکن بیشتر از دامنه نوسان قیمتی در بازار اجاره است. بررسی‌‌‌ها همچنین نشان می‌‌‌دهد، میانگین سالانه تورم عمومی در 30 سال گذشته، 23‌درصد، میانگین سالانه تورم مسکن در این بازه زمانی(سه دهه اخیر)، 28‌درصد و متوسط تورم سالانه اجاره در30سال گذشته 25‌درصد بوده است.

رد فرضیه نادرست

سوال مهمی که در این صحت‌سنجی به دنبال پاسخ دادن به آن بود این است که آیا بازگشت رابطه متعارف قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بها از مسیر جهش در بازار اجاره(همان گونه که گروهی ادعا می‌‌‌کنند) می‌تواند رخ دهد؟بنا به دو دلیل عمده این فرضیه رد می‌شود. اول آنکه در حالی که نسبت قیمت به اجاره‌‌‌بهای مسکن در ابتدای سال‌جاری 30(سطح فرا قرمز)، در میانه سال 29 و در دی ماه براساس آمار بانک مرکزی از تورم اجاره مسکن، به 27 رسید، این کاهش فاصله از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها رخ نداده است. آمارها این موضوع را اثبات می‌‌‌کند. در صورتی که قرار بود بازگشت به رابطه متعارف قیمت بین بازار معاملات خرید و فروش مسکن و بازار اجاره از مسیر جهش در بازار اجاره اتفاق بیفتد، باید تورم در بازار اجاره مسیر صعودی در پیش‌‌‌ می‌‌‌گرفت. اما همان گونه که در نمودار مشخص است تورم اجاره‌‌‌بهای مسکن که بهار امسال قله تاریخی 51‌درصد را به ثبت رساند در ماه‌‌‌های بعد روند کاهشی به خود گرفت. یعنی سرعت رشد نرخ در بازار اجاره کم شد. در مقابل در حالی که ابتدای سال تورم نقطه به نقطه در بازار معاملات مسکن(بهار) معادل 70‌درصد به ثبت رسید، هم‌‌‌اکنون (براساس آمار بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن در دی ماه) این میزان به 20‌درصد کاهش یافته است. در چنین شرایطی در واقع کاهش سرعت رشد قیمت مسکن که در ماه‌‌‌های اخیر با کاهش قیمت واقعی مسکن و حتی در برخی ماه‌‌‌ها با کاهش قیمت اسمی واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران رقم خورده است، عامل کاهش فاصله بین قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بها بوده است و نه جهش اجاره‌‌‌بها. چرا که از بهار امسال به بعد وپس از فتح قله تاریخی تورم 51‌درصدی در سه‌ماه اول سال، سرعت رشد قیمت در بازار اجاره کاهش یافت. تورم بازار اجاره که در بهار 51‌درصد بود در تابستان به 39‌درصد کاهش یافت. پاییز وابتدای زمستان نیز حول و حوش 50‌درصد بود و همچنان از قله تاریخی کمتر است. در شرایطی که قیمت واقعی مسکن(تفاضل قیمت مسکن از تورم عمومی) از ابتدای سال تا دی ماه 22‌درصد کاهش یافت و تورم نقطه به نقطه از 70درصد به 20 در صد رسید. شاهد دوم رد ادعای بازگشت دماسنج بازار مسکن از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها مربوط به تجربه دوره‌‌‌های قبلی رکود و رونق بازار معاملات مسکن است. ممکن است برخی از مدافعان احیای رابطه از دست رفته قیمتی بین بازار معاملات خرید وفروش واجاره مسکن از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها به تجربه سال‌‌‌هایی مانند سال 88 رجوع کرده و اعلام کنند در سال‌‌‌هایی مانند سال 88، جهش اجاره‌‌‌بها منجر به بازتنظیم این رابطه از دست رفته قیمتی شد. اما نگاهی به آمارها و روندهای مربوط به تورم مسکن، اجاره و تورم عمومی(همان گونه که در نمودار فوق نمایش داده شده است) نشان می‌‌‌دهد، این افراد بدون در نظر گرفتن تورم اجاره قبل و بعد از سال 88 و همچنین رفتار تورم مسکن، این نتیجه‌گیری را اعلام می‌‌‌کنند. در حالی که بدون سانسور روند بازار اجاره در قبل و بعد از سال 88 و بدون نادیده گرفتن تحولات تورم مسکن، اتفاقا عکس این موضوع یعنی بازگشت دماسنج مسکن به مسیر احیای رابطه متعارف از مسیر تخلیه حباب مسکن ونه از مسیر جهش اجاره‌‌‌بها، نمایان است. همان گونه که در نمودار فوق دیده می‌شود، نه تنها در سال 88 سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در مقایسه با سال‌‌‌های جهش یعنی سال‌‌‌های 85 و به‌خصوص 86، افزایش نیافت و از سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در آن سال‌ها کمتر بود بلکه عامل موثر در احیای نسبت متعارف قیمت مسکن به اجاره، ثبت تورم منفی 10‌درصدی در بازار مسکن بود. تورم اجاره مسکن در سال 88 معادل حدود 33‌درصد بود در حالی که در سال جهش قیمت مسکن یعنی سال 86 این میزان برابر با 38‌درصد بود. در واقع اگر بازار مسکن در سال 88 در مسیر بازتنظیم رابطه از دست رفته قیمت آپارتمان با سطح اجاره‌‌‌بهای واحدهای مسکونی قرار گرفته است ناشی از ثبت تورم منفی 10‌درصدی در بازار خرید وفروش مسکن در سال 88 بعد از ثبت تورم 80‌درصدی در سال 86 است. در این سال(88) هم تورم مسکن وهم تورم اجاره در مقایسه با سال 86 کاهش یافت که ریزش تورم مسکن بسیار محسوس‌‌‌تر بوده است. نمودار فوق نیز نشان می‌‌‌دهد که بازار اجاره مسکن در حال طی مسیر خود بوده و بازار خرید مسکن است که تغییر جهت داده و تورم منفی را به ثبت رسانده است.  با مشاهده تحولات سال قبل وسال بعد از سال 88 و همچنین سطح تورم مسکن در این سال، می‌توان این ادعا را رد و اعلام کرد: اتفاقا تخلیه حباب قیمت مسکن منجر به احیای رابطه از دست رفته قیمت واجاره‌بهای مسکن در سال 88 شده است و نه رفتار جهش گونه در بازار اجاره؛در خصوص شرایط فعلی بازار مسکن نیز همین موضوع صادق است. در واقع آنچه در دی ماه نیز منجر به کاهش فاصله قیمت مسکن وسطح اجاره‌‌‌بها از بیش از 30 برابر ابتدای سال‌جاری به 27 برابر در دی ماه شده و آن را در مسیر احیای رابطه از دست رفته قرار داده است، مربوط به جهش اجاره‌‌‌بها نیست؛ بلکه به قرار گرفتن بازار مسکن در طریق تخلیه حباب مربوط می‌شود. در واقع این اضافه پرش مسکن است که در حال بازگشت به عقب است و نه جهش در بازار اجاره. بنابراین این فرضیه که «در ماه‌‌‌های پیش‌‌‌رو بازار اجاره مسکن دچار جهش شدید شده واز این طریق است که رابطه از دست رفته قیمتی آن با بازار مسکن احیا می‌شود»، از اساس رد می‌شود مگر آنکه اتفاقی بی‌‌‌سابقه و غیرقابل پیش‌بینی در بازار مسکن رخ دهد و این بازار را دچار جهش کند. نظیر اجرای سیاستی غلط مشابه آنچه در دو سال اخیر منجر به سرکوب اجاره‌‌‌داری و کاهش عرضه واحدهای استیجاری به بازار مسکن شد و در ثبت قله 51‌درصدی تورم اجاره دخیل بود.