به گزارش ساختمان آنلاین: روند صعودی قیمت مصالح و نهاده های ساختمانی در حال تبدیل شدن به پاشنه آشیل طرح ساخت مسکن مشارکتی بر مبنای قیمت واقعی است. گرچه دولت در تلاش است با افزایش مبلغ وام مسکن ملی اثرات افزایش هزینه ساخت را جبران کند؛ اما این مقوله نیز به واسطه تأثیر منفی روی مبلغ اقساط نمی‌تواند مشکل ناتوانی مالی متقاضیان را کاملا برطرف کند.
با احتساب تداوم گرانی نهاده‌های ساختمانی، به‌نظر می‌رسد هم پروژه‌های مسکن ملی و هم طرح مجلس برای جهش تولید مسکن به‌زودی با چالش تغییر قیمت تمام‌شده و به تبع آن با افزایش آورده نقدی متقاضیان روبه‌رو خواهد شد. این مسئله می‌تواند احتمال موفقیت تولید مسکن مشارکتی را به واسطه ناتوانی متقاضیان طبقه متوسط کاهش دهد.
گرانی مستمر مصالح
فارغ از اتفاقاتی که در هفته‌های اخیر و به‌دنبال قطع برق صنایع برای بازار سیمان و فولاد رخ داده و این اقلام را با گرانی شدیدی در کوتاه‌مدت مواجه کرده است، وضعیت سایر نهاده‌های ساختمانی پرمصرف هم تعریفی ندارد و آنگونه‌که اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد فقط در بهار امسال میانگین قیمت نهاده‌های ساختمانی ۱۹.۴ درصد رشد کرده است.
طبق آمار، تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در بهار١٤٠٠ نسبت به بهار ۱۳۹۹ معادل ۱۰۰.۷ درصد بوده؛ یعنی خریداران نهاده‌های ساختمانی در بهار امسال مجبور بوده‌اند برای خرید سبدی یکسان از مصالح ساختمانی، به‌طور میانگین ۱۰۰.۷ درصد بیشتر از بهار سال قبل پول بپردازند. از سوی دیگر آمار‌های بانک مرکزی از تحولات قیمت مسکن در بهار امسال، از تورم نقطه به نقطه حدود ۶۰ درصدی قیمت مسکن نسبت به بهار سال قبل حکایت دارد.
همسان نبودن تورم مسکن و نهاده‌های ساختمانی در این دوره زمانی می‌تواند ناشی از پیش‌خور شدن افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی در قیمت مسکن باشد؛ اما از نظر روانی، جهش تورم نهاده‌های ساختمانی می‌تواند بر قیمت مسکن اثرگذار باشد و حداقل از واقعی شدن آن جلوگیری کند.
هزینه واقعی در مسکن دولتی
یکی از محاسن مسکن دولتی در دوره جدید در مقایسه با مسکن مهر، واقعی‌سازی قیمت ساخت در قراردادهاست که باعث می‌شود سازندگان در این طرح‌ها به واسطه تغییرات قیمت نهاده‌ها متضرر نشوند، اما در مقابل، می‌تواند شرایطی ایجاد کند که متقاضیان در تامین آورده نقدی یا بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی اختصاص یافته به این طرح با مشکل مواجه شوند.
در سال ۹۸ و همزمان با آغاز طرح اقدام ملی تامین مسکن، میانگین هزینه ساخت هر مترمربع زیربنا ۲.۳ میلیون تومان برآورد شده بود، اما در زمان عقد قرارداد‌های اولیه این مبلغ تا حوالی ۲.۷ میلیون تومان افزایش یافت. در ادامه، در سایه تب تورمی بازار نهاده‌های ساختمانی و در شرایطی که قیمت مسکن در بازار روند صعودی پرقدرتی داشت، گروهی از سازندگان با انتقاد از ثبات قیمت مسکن ملی، از رسیدن قیمت واقعی هر متر مسکن ملی به ۵ و حتی ۶ میلیون تومان خبر می‌دهند، اما متولیان امر این اظهارات را تکذیب کردند.
در نهایت، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در اواخر تیرماه و در جریان بهره‌برداری از طرح‌های ملی این وزارتخانه، آخرین جزئیات از قیمت ساخت مسکن ملی را ارائه داد که در آن زمان از حدود چهار میلیون تومان برای هر مترمربع در اطراف تهران فراتر نمی‌رفت.
محمود محمودزاده در مراسم ۲۱ تیرماه در پاسخ به پرسش حسن روحانی، درباره هزینه احداث واحد‌های مسکن ملی، گفت: متوسط قیمت خرید و ساخت مسکن در پرند مجموع ساخت و خدمات متری چهار میلیون تومان است که درصورت افزوده شدن قیمت زمین، متری ۷۰۰ هزار تومان نیز بیشتر خواهد شد. حالا، با لحاظ تورم نهاده‌های ساختمانی، انتظار می‌رود قیمت ساخت در آن دسته از قرارداد‌های مسکن ملی که پیشرفت پایینی دارند، به‌روزرسانی شود و به ارقام بالاتری برسد.
بلاتکلیفی متقاضیان
به‌دنبال افزایش هزینه ساخت مسکن ملی، دولت تصمیم گرفت با بالا بردن رقم تسهیلات بانکی اختصاص یافته به این طرح و افزایش ۱۵۰ درصدی وام مسکن ملی، بار مالی تحمیل شده به متقاضیان را به اقساط ۲۰ ساله تبدیل کند؛ چراکه به‌دنبال گران‌تر شدن هزینه ساخت، متقاضیان باید آورده بیشتری را تامین می‌کردند و عملا بخش قابل توجهی از آن‌ها امکان آن را نداشتند.
در این شرایط با وجود تصویب تسهیلات ۲۵۰ میلیون تومانی برای هر واحد مسکونی در طرح مسکن ملی، مبلغ اقساط این وام با نرخ سود ۱۸ درصد و بازه بازپرداخت ۲۰ ساله به حوالی چهار میلیون تومان می‌رسد‌که در مقایسه با درآمد و دستمزد طبقه متوسط، رقم بالایی محسوب می‌شود.
البته وزیر راه و شهرسازی معتقد است با انتخاب شیوه پلکانی برای بازپرداخت اقساط، متقاضیان در سال‌های نخست اقساط سبک‌تری می‌پردازند و به مرور زمان که درآمد‌ها و دستمزد‌ها بالا می‌رود، آن‌ها راحت‌تر می‌توانند اقساط بزرگ‌تری را پرداخت کنند.
با همه این تفاصیل، متغیر بودن قیمت در مسکن ملی که البته ناشی از واقعیت‌های اقتصادی است، باعث شده متقاضیان مسکن دولتی، قادر به برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری برای ثبت‌نام، واریز آورده یا تداوم مشارکت در ساخت نباشند.
این معضل، به واسطه شباهت‌هایی که میان طرح مسکن ملی و طرح جهش تولید مسکن مجلس وجود دارد، مشمول طرح مجلس نیز خواهد شد و احتمالا تمهیداتی که برای یارانه سود و کاهش هزینه ساخت در این طرح دیده شده نیز قادر به جبران آن نباشد.
به‌نظر می‌رسد، همانگونه که در مسکن دولتی با حذف زمین از هزینه اولیه ساخت مسکن، تبعات گرانی زمین در خانه‌دار شدن قشر متوسط حذف شد، باید تمهیداتی نیز برای واقعی‌سازی قیمت نهاده‌های ساختمانی و بازگرداندن ثبات به این بازار اندیشیده شود تا متقاضیان براساس واقعیت و با توجه به توان مالی خود وارد مشارکت در ساخت مسکن شوند و در میانه راه با هزینه‌های غیرمترقبه غافلگیر نشوند.
