چالش‌های اصلی پیش روی صنعت ساخت و ساز

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از اقتصاد آزاد، بازار مسکن ایران در سال های اخیر با مشکلات بی شماری مواجه بوده؛ کاهش تعداد خریدار و افزایش سرسام آور قیمت ها از جمله مهم ترین مشکلات این حوزه است. اما دلیل افزایش قیمت و نابسامانی در بازار مسکن چیست؟

کارشناسان و فعالان در این بخش مسائل متفاوتی را در نابسامانی بازار مسکن موثر می دانند. این عده با بیان پنج ریسک عمده و چند ریسک خرد معتقد هستند در صورت اصلاح این چالش ها می توان آینده خوبی برای بخش ساخت و ساز کشور متصور شد.

به گفته فعالان این عرصه پنج ریسک کلان شامل مشکلات مالی و اقتصادی، مشکلات مرتبط با مصالح و ساختار، تغییرات قوانین و مقررات، مشکلات مرتبط با زمین یابی و مالکیت زمین و مشکلات مرتبط با تامین نیروی انسانی است. برای پیگیری این موضوعات سراغ چند تن از سازندگان رفتیم تا واکاوی جامعی در خصوص این ریسک ها داشته باشیم.

ناپایداری هزینه ساخت

یکی از اصلی ترین ریسک های ساخت و ساز آپارتمان در تهران، مشکلات مالی و اقتصادی است. شرایط اقتصادی نامطلوب، تورم و نوسانات بازار املاک می تواند به عدم پایداری در قیمتگذاری و بازار مسکن منجر شود. همچنین، مشکلات مالی در سازمان ها و تاخیر در پرداخت مطالبات می تواند برطرف کردن هزینه های پروژه و بهره برداری به موقع از آنها را دشوار کند.

در همین راستا امیر غضنفری، یکی از سازندگان کوچک متراژ در منطقه ۲۰ به گفت: در حال حاضر مشکلات مالی و اقتصادی ساخت و‌ ساز را می توان از دو منظر تورم و تسهیلات بانکی تحلیل کرد.

در بخش تورم باید خاطرنشان کنم ما سازندگان کوچک متراژ در مناطق کم برخوردار و کم بضاعت مجبور هستیم پیش فروش انجام دهیم و بخشی از منابع مالی خود را از این روش تامین کنیم، اما در شرایطی که بازار مسکن از یکسو درگیر ابهام و از سوی دیگر درگیر رکود است، قطعا متضرر می شویم، چرا که در بسیاری از موارد نمی توانیم به تعهدات خود عمل کنیم. این عدم تعهدات نیز دوسویه است؛ زمانی که خریدار توان پرداخت اقساط را ندارد ما مجبور به توقف پروژه شده و این توقف به علت تورم ماهانه اثر منفی بر روند ساخت و ساز می گذارد .

این فعال صنعت ساخت و ساز دیگر چالش اقتصادی را مربوط به موضوع تسهیلات بانکی می داند و در این خصوص شرح می دهد: تسهیلات بانکی در برابر قیمت مسکن، کفاف بخش کوچکی از هزینه های مسکن را می دهد. همین موضوع قدرت خرید را کاهش می دهد و باعث می شود افرادی که در حوزه مسکن کار می کنند نتوانند از این منابع، به خوبی بهره برداری کنند.

همچنین فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن ایران گفت: طی دو سال گذشته ریسک سرمایه گذاری در حوزه ساخت مسکن به شدت افزایش یافته و این امر باعث شده فعالان این بخش با احتیاط بیشتری وارد این بازار شوند.

در همین راستا علیرضا بهبهانی، سازنده مسکن در منطقه ۱۸ با بیان اینکه بخش اعظمی از هم صنف های بنده بعد از سونامی گرانی مسکن طی بازه زمانی چهار سال گذشته از بازار ساخت و ساز خارج شدند، گفت: با ادامه روند این سونامی هر ساله تعداد زیادی از سازندگان از میدان ساخت و ساز خارج شده و دارایی خود را وارد بخش دلالی کرده اند. به یقین می توانم ادعا کنم در حال حاضر از ۲۰ سازنده مهم در این منطقه تنها یکی دو نفر در بازار ساخت و ساز باقی مانده اند چرا که شرایط امروز بازار مسکن برای سازندگان بخش خصوصی مساعد نیست.

او ادامه داد: افزایش خواب سرمایه ها به دلیل خرید و فروش اندک مسکن ضربه سختی به سازندگان ذی‌صلاح وارد کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن ایران، با بیان اینکه آینده خوبی را برای صنعت ساخت و ساز کشور متصور نیستم، افزود: بازار مسکن دچار رکود شده است، تعداد خرید و فروش مسکن به سه هزار فقره رسیده از طرفی انگیزه ساخت مسکن توسط بخش خصوصی محدود شده است و با ادامه این وضعیت ممکن است بازار مسکن هم به لحاظ عرضه و هم به لحاظ تقاضا دچار التهاب شود.

پورحاجت با انتقاد از محدودیت های تامین مالی بخش خصوصی در ساخت مسکن گفت: شرایط امروز به گونه ای است که سازندگان پولی برای ساخت مسکن ندارند؛ بخش خصوصی همواره از دو مسیر سیستم بانکی و منابع پیش فروش می تواند برای ساخت مسکن تامین مالی کند، این در حالی است که این دو ابزار کارکرد اولیه خود را ندارد.

او تصریح کرد: بانک ها حتی با فشار دولت و مجلس هم راضی به ارائه تسهیلات ساخت مسکن نشدند و از ورود به تولید مسکن امتناع می کنند. از طرفی ابزار دوم یعنی پیش فروش مسکن در شرایط رکود و کمبود تقاضا در بازار دیگر کارکردی ندارد و حتی بعضی از سازندگان مسکن که در ۱۰ سال گذشته وارد سرمایه گذاری در بخش مسکن شدند نیز هنوز به سرمایه اصلی خود نرسیده اند و به گردونه تولید مسکن بازنگشته اند.

اثر متغیرهای بیرونی بر ساخت و ساز

سازندگان مسکن معتقدند با توجه به افزایش لحظه ای قیمت مصالح ساختمانی در ماه های اخیر، هزینه ساخت مسکن با افزایش چشمگیری مواجه شده و بسیاری از پیش فروش کنندگان آپارتمان، اکنون در حاشیه زیان قرار گرفته اند.

در ادامه همین روند آنها معتقد هستند با افزایش قیمت مصالح ساختمانی بخشی از سازندگان به سمت استفاده از مصالح بی کیفیت و زیرپله ای روی آوردند که این امر باعث افزایش خطرات ناشی از زلزله، حوادث حریق و سایر وقایع ناگوار می شود. همچنین، عدم رعایت استانداردهای ساخت و ساز می تواند باعث اختلالات و مشکلات فنی در طول عمر ساختمان شود.

در این راستا بهزاد امانی، فعال در حوزه مصالح ساختمانی با بیان اینکه به طور کلی در بازار مصالح ساختمانی ایران شرایط سیاسی و نوسانات بازار جهانی بسیار تاثیرگذار هستند، گفت: علاوه بر این عواملی مانند نرخ سوخت، نرخ ارز و میزان عوارض گمرک صادرات نیز در این بازار پر‌نوسان دخیل هستند.

او افزود: شرایط سیاسی و نوسانات در بازار ارز نه تنها در بازار مصالح ساختمانی بلکه در هر بازار دیگری در ایران تاثیرگذار خواهد بود. با اینکه منابع اولیه برای تولید مصالح ساختمانی در ایران وجود دارد و کارخانه های تولیدکننده این مواد نیز در ایران فعالیت دارند؛ اما از آنجا‌‌‌ که برخی مواد اولیه مانند فلزات خاص برای تولید فولاد با آلیاژ خاص از خارج از کشور وارد می شود یا ماشین‌آلات و تجهیزات تولیدکننده مصالح ساختمانی همگی از کشورهای دیگر وارد می شوند، چنانچه نوسانات در بازارهای جهانی و شرایط سیاسی کار را برای برآورده کردن احتیاجات این صنایع مشکل کند، هزینه برای تولید مصالح بالا خواهد رفت و در قیمت تمام شده مصالح ساختمانی تاثیر خواهد گذاشت.

امانی ادامه داد: یکی از عوامل تاثیرگذار مهم در قیمت بسیاری از اجناس نرخ سوخت و البته انرژی است. نرخ اجناس با بالا رفتن قیمت سوخت و انرژی افزایش می یابد. این امر در آبان ماه سال ۹۸ به وضوح مشاهده شد و با افزایش قیمت بنزین شاهد افزایش بیش از ۵۰ درصدی قیمت مصالح ساختمانی بودیم. متاسفانه از ابتدای سال جاری نرخ های متعددی در خصوص هزینه های گاز و برق به تولیدکنندگان اعمال شده که در بیشتر موارد غیر‌منصفانه بوده است.

احمد بنیادی، تولیدکننده بتن آماده در ادامه این مبحث با تایید صحبت های گفته شده در خصوص اثر افزایش نرخ ارز بر قیمت و کیفیت مصالح ساختمانی، گفت: نرخ ارز در بازار مصالح ساختمانی نقشی دوگانه دارد و از دو سو می تواند باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی شود. از یکسو برخی کارخانه ها برای تامین نیازها و مواد اولیه خود به ارز برای خرید نیاز دارند و با افزایش قیمت ارز، قیمت تمام شده کالاهایی که عرضه می کنند بالاتر می رود. از سوی دیگر با افزایش نرخ ارز شرکت ها تمایل به سود بیشتر با عرضه محصولات خود به بازار خارجی پیدا می کنند. شرکت ها با درآمد دلاری و هزینه ریالی سود سرشاری به دست می آورند؛ اما از سوی دیگر این عمل بازار داخلی را با کاهش عرضه و بالا رفتن قیمت در اثر آن روبه‌رو می کند.

او یادآور شد: نباید فراموش شود با هر تغییر نوسان ارز برخی از تولیدکنندگان مقطعی ساختمان برای کاهش هزینه نهایی ساخت نیم نگاهی به مصالح زیرپله ای خواهند داشت.

این فعال مصالح ساختمانی ادامه داد: صادرات و عوارض گمرکی نیز مانند نرخ ارز مثل یک چاقوی دولبه است که با افزایش صادرات محصولات و واردات مواد اولیه می تواند نوساناتی در بازار مصالح ساختمانی ایجاد کند. همانطور که گفته شد افزایش نرخ ارز باعث بالا رفتن اشتیاق صاحبان شرکت ها برای افزایش صادرات محصولات به کشورهای دیگر به جای فروش آنها در بازارهای داخلی می شود و در نتیجه قیمت مصالح با کاهش تقاضا افزایش پیدا می کند. از سوی دیگر نیز عوارض گمرکی برای واردات مواد اولیه که نیاز اساسی برخی از کارخانه ها برای تولید محصولات است باعث بالا رفتن قیمت تمام شده محصولات و به تبع آن بالا رفتن قیمت مصالح ساختمانی می شود.

بنیادی در نهایت تورم موجود در جامعه را یکی از عوامل مهم و ثابت در افزایش نرخ مصالح ساختمانی دانست و در این خصوص گفت: از آنجا‌‌‌ که هر‌ ساله حقوق کارگران و کارمندان دولت افزایش می یابد و دولت کارفرمایان بخش خصوصی را ملزم به افزایش حقوق می کند، یک افزایش در نقدینگی ایجاد می کند و به تبع آن تورم رخ می دهد. تا زمانی که تورم در اقتصاد رخ دهد قیمت همه اجناس چه مصالح ساختمانی یا دیگر اجناس افزایش خواهد داشت.

ماراتن مجوز ساخت مسکن

تمامی سازندگان در گفتمان و حتی نشست های رودررو با مدیران شهری متفق‌‌‌القول ابراز می کنند زمان طولانی صدور پروانه و چالش های اداری و دفتری از مشکلات عمده ساخت و ساز است و این معضلات چالش جدی برای شرکت ها ایجاد کرده و روند بوروکراتیک آن بسیار زمان‌بر است.

همچنین این سازندگان معتقد هستند تغییرات در قوانین و مقررات مرتبط با ساخت و ساز، می تواند به تعطیلی یا تاخیر در پروژه ها و افزایش هزینه ها منجر شود. تغییرات ناگهانی در قوانین احداث ساختمان، ممکن است نیاز به بازنگری طرح ها و مجوزها داشته باشد که موجب کاهش سرعت پیشرفت کارها می شود.

در این راستا سازندگان نظرات متعددی دارند؛ به طور مثال پژمان جوزی، سازنده منتخب صنعت ساختمان گفت: در‌‌‌ حال حاضر حدود یک سوم هزینه ساخت و ساز به جیب حکمران های محلی می رود و یک سوم بهای زمین و یک سوم دیگر هزینه ساخت مسکن است و ناگفته پیداست که کج کارکردی در ساختار این حکمران ها سبب شده که سهم قابل توجهی در هزینه تمام شده مسکن داشته باشند.

سعید آسویار، نایب رئیس انجمن انبوه سازان تهران نیز با اشاره به ضرورت بازنگری در قوانین ساخت و ساز حکمرانان محلی گفت: گاهی این ارگان ها برای ایجاد امکانات اضافه در ساختمان های شهری مانند پارکینگ اضافه، سازندگان را جریمه می کنند و شمار این مقررات عجیب و غیرمنطقی در حوزه صنعت ساختمان چشمگیر است.

علی تبار، دیگر فعال صنعت ساخت و ساز، به تعدد بخشنامه ها و مقررات ساخت و ساز اشاره کرده و گفت: هر بار نهاد‌‌‌های بالادستی بخشنامه و مقررات جدیدی برای فعالان صنعت ساخت و ساز ارسال می کنند و نکته قابل توجه اینجاست که در هیچ ‌‌‌یک از این تصمیم گیری ها مهندسان و سازندگان برجسته و تراز اول را برای مشاوره دعوت نمی کنند و اگر کسی بخواهد داوطلبانه به آنها مشاوره بدهد، پاسخگوی درخواست او نیستند.

همچنین عباس گلوی، فعال صنعت ساختمانی نیز در این بخش معتقد است‌: یکی از موانع مهم و عامل کاهش عرضه در بازار مسکن، فرآیند طولانی صدور پروانه است که موجب کندی فرآیند ساختمان سازی در کشور و حتی بسترساز فساد شده است.

او به نقش این ناکارآمدی ها در بدنه سیاستگذاری و اجرایی صنعت ساختمان در کیفیت ساخت و ساز اشاره کرد و گفت: نتیجه این می شود که حدود نیم قرن پیش در کشور مجتمع مسکونی مدرن اکباتان ساخته می شود، اما هم‌‌‌اکنون پروژه مسکن مهر ساخته می شود که با چهار، پنج ریشتر زلزله فرو می ریزد.

مسعود ارونقی، حقوقدان صنعت ساختمان نیز در تایید سخنان سازندگان تاکید کرد: قدرت بیش از حد حکمرانان محلی و نهاد‌‌‌های ناظر سبب ایجاد فساد شده و در مواردی ناظران به صراحت به سازندگان می گویند که «امضا نمی کنم و کارتان گیر ماست!»، او این حد از انحصار و قدرت نهاد‌‌‌های ناظر را فسادآمیز خوانده و آن را یکی از عوامل افت کیفیت و زدوبند در ساختمان سازی غیراصولی دانست.

چالش زمین یابی برای تولید مسکن

به اعتقاد فعالان ساخت و ساز در حال حاضر بخش اعظمی از هزینه های ساخت و ساز مربوط به قیمت زمین است و البته با توجه به روند افزایش تورم، این بخش از هزینه ها هر روز بزرگ تر و حجیم تر از گذشته می شود.

همچنین به گفته این فعالان یکی از مهم ترین مراحل در ساخت و ساز آپارتمان ها، زمین یابی و اخذ مجوزهای لازم است. اما مشکلات مرتبط با مالکیت زمین، اخذ مجوزها و انتقال مالکیت ممکن است به تاخیر در آغاز پروژه منجر شود یا حتی باعث لغو آن شود. همچنین، نارسایی زمین های مناسب و مشکلات در زمین یابی می تواند هزینه های پروژه را افزایش دهد.

در این راستا ایمان رفیعی، فعال صنعت ساخت و ساز گفت: بر اساس گفته های مسوولان، هزینه های ساخت مسکن در حال حاضر به شکل میانگین، ۹ میلیون و ۸۰۷‌ هزار و ۵۱۹ تومان است. از این میان بیشترین سهم را مصالح ساختمانی به خود اختصاص داده اند. به نحوی که هر مترمربع ساخت مسکن، حدود پنج میلیون و ۱۸۰‌ هزار تومان هزینه مصالح می برد.

به گفته او برآورد قیمت ها نشان می دهد که ۵۳‌ درصد هزینه های ساخت صرف مصالح ساختمانی می شود. ۲۳‌ درصد نیز برای دستمزد کارگران و… مصرف می شود. ۲۵‌ درصد نیز برای هزینه های غیرساختمانی است. نکته جالب توجه اینجاست که تمام این اعداد و ارقام بدون احتساب هزینه زمین است و البته برآوردها نشان می دهد اصلی ترین هزینه ساختمان سازی، مربوط به قیمت زمین است.

کمبود نیروی کار؟

و اما تامین نیروی کار ماهر و مجرب در صنعت ساخت و ساز همواره یک چالش است. کمبود نیروی کار ماهر و نداشتن تخصص های لازم، می تواند باعث تاخیر در پیشرفت پروژه ها و کاهش کیفیت کار انجام شده شود. کمبود نیروی کار در صنعت ساختمان یکی از جدی ترین چالش های این صنعت است.

در همین زمینه رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران با تایید خبر کمبود نیروی کار در صنعت ساختمان، گفت: با اجرای ساخت مسکن ملی، حجم ساخت و ساز در کشور رو به افزایش است و کمبود نیروی کار بیشتر از هر زمانی احساس می شود.

ایرج رهبر افزود: با افزایش تورم و کاهش ارزش پول ملی در ایران، مهاجران افغانی کار در صنعت ساختمان ایران را به مقرون به صرفه ندیدند و اکثرا یا تمایل به بازگشت به کشور خود یا مهاجرت به ترکیه دارند. به گفته این انبوه ساز با تورم، گرانی دلار و کاهش ارزش پول در ایران، انگیزه کارگران افغانی برای کار ساختمانی در ایران کم شد.

او با اعتقاد به اینکه بیش از نیمی از کارگران صنعت ساختمان را کارگران افغان تشکیل می دهد، تصریح کرد: در حوزه تاسیساتی، مکانیکی، برق و مهارتی در ساخت مسکن اکثرا نیروی ایرانی هستند اما بناها و کارگران ساده را بیشتر اتباع افغان تشکیل می دهند و با توجه به اینکه ساخت و ساز، کار سنگینی است نیروی ایرانی و جوان حاضر به کار در حوزه کارگری ساده نیست و با این دیدگاه و از طرفی بازگشت مهاجران افغانی اکنون با کمبود نیروی کار مواجه هستیم.

رئیس هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران، بهترین راه جبران کمبود نیروی کار در صنعت ساخت و ساز را توسعه صنعتی سازی در کشور دانست و ادامه داد: اجرای صنعتی سازی در ساخت و ساز در ایران علاوه بر ارزان سازی موجب جبران کمبود نیروی کار در این صنعت خواهد شد؛ بنابراین با افزایش ساخت مسکن در کشور و کمبود نیروی کار، چاره ای جز صنعتی سازی نداریم.