مقایسه وام مسکن در ایران و آمریکا

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از پارسینه، این در حالی است که میانگین قیمت خانه در کشور آمریکا بیش از ۴۰۰ هزار دلار است که معادل بیش از ۲۰ سال پس‌انداز خواهد بود (نرخ پس‌انداز در آمریکا بسیار پایین تر از ۳۰ درصد است). با این حساب نمی توان انتظار داشت که افراد در جوانی با پس‌انداز خانه دار شوند.

اما وام رهنی مسکن مساله را تا حد زیادی حل کرده و افراد به پشتوانه درآمد آتی می توانند درصد بالایی از قیمت خانه را به وسیله وام رهنی تامین مالی کنند. برای درک بهتر اهمیت و جایگاه این نوع وام در نظام مالی آمریکا، کافی است نگاهی به اعداد و ارقام داشته باشیم.

مانده وام های رهنی در آمریکا حدود ۱۲ تریلیون دلار است که این عدد تقریبا به اندازه نصف تولید ناخالص داخلی این کشور و حدود یک سوم ارزش سهام ۵۰۰ شرکت بزرگ آمریکاست.

جالب اینجاست که با توجه به وجود وثایق مناسب، تقریبا به اندازه کل وام های رهنی آمریکا، اوراق بدهی با پشتوانه وام رهنی (MBS) منتشر شده است. در واقع نظام بانکی و سایر نهادهای مالی اعطاکننده وام مسکن، وام های رهنی را به اوراق نقدشونده تبدیل کرده و بخشی را در ترازنامه خود نگه داشته و بخش دیگر را در بازار به فروش رسانده اند.

مسکن در ایران

قیمت یک آپارتمان متعارف ۸۰ متری در تهران حدود ۶ میلیارد تومان است. فرض کنید امکان دریافت وام رهنی به اندازه ۷۰ درصد قیمت آپارتمان وجود دارد و لذا وام حدود چهار میلیارد تومانی به خریدار این آپارتمان اعطا شود.

با فرض ۳۰ ساله بودن وام و نرخ سود ۲۰ درصدی، اقساط ماهانه این وام، حدود ۶۷ میلیون تومان خواهد شد که پرداخت آن برای قریب به اتفاق افراد جامعه ممکن نیست. درواقع هرچند نرخ سود ۲۰ درصدی همچنان بسیار پایین تر از تورم بوده و وام با این نرخ جذاب است، اما سطح بالای تورم و متعاقب آن سطح بالای نرخ سود اسمی، باعث می شود اقساط وام بالاتر از توان پرداخت افراد باشد.

برای مقایسه، اقساط وام ۳۰ ساله برای ۷۰ درصد قیمت خانه ۴۰۰ هزار دلاری در آمریکا، با نرخ سود حدود هفت درصدی (نرخ فعلی وام های رهنی در آمریکا) حدود ۲ هزار دلار در ماه خواهد بود که برای یک فرد متوسط با درآمد حدود ۶ هزار دلار در ماه قابل پرداخت است.

یکی از راه های کاهش اقساط بالای وام، روش اقساط پلکانی است که در نظام بانکی نیز استفاده می شود (طبعا در اینجا به دنبال راه هایی همچون کاهش نرخ سود نیستیم). به تجربه می دانیم که در فضای تورمی، بعد از مدتی توان بازپرداخت اقساط وجود خواهد داشت. برای مثال با فرض تورم میانگین ۲۵ درصدی، ارزش روز اقساط ۶۷ میلیونی بعد از ۱۰ سال حدود یک دهم خواهد شد. لذا در صورت پلکانی بودن اقساط، می توان تا حدی مساله را حل کرد. برای مثال اگر فرد بپذیرد که اقساط هر سال ۲۵ درصد افزایش یابد، اقساط وام چهار میلیارد تومانی فوق در سال اول ماهانه حدود هفت میلیون تومان خواهد شد. بدیهی است می توان روش های متنوعی در طراحی وام به کار گرفت و متناسب با شرایط وام گیرنده، وام متناسب را طراحی کرد.

اما مشکل مهم تر، ریسک نرخ بهره برای بانک است. با توجه به تلاطم نرخ تورم و به تبع آن تغییرات نرخ بهره (نرخ بهره موثر در تبادلات بانکی و نه لزوما نرخ سود اعلامی)، بانک نمی تواند منابع خود را با نرخی ثابت برای مدت طولانی وام دهد؛ چراکه ممکن است نرخ بهره و هزینه فرصت پول افزایش یابد و بانک متضرر شود. این مشکل در وام پلکانی حتی شدیدتر از وام های ساده است؛ چراکه با پلکانی کردن اقساط، قسمت عمده بازپرداخت به تعویق افتاده و لذا افزایش نرخ بهره در بازار بانک را شدیدا متضرر خواهد کرد. ریسک نرخ بهره برای وام گیرنده نیز وجود دارد؛ زیرا اگر نرخ بهره در بازار کاهش یابد، تعهد به پرداخت نرخ بهره قبلی باعث ضرر و زیان وام گیرنده خواهد شد. اما از آنجاکه در وام های نظام بانکی کشور، وام گیرنده امکان بازپرداخت پیش از موعد را دارد، این ریسک در وام های متعارف فعلی وجود ندارد.

به زبان ساده تر، اگر پول ارزان شود، وام گیرنده می تواند پولی را که گران خریده است پس دهد و مجددا پول ارزان خریداری کند؛ اما این گزینه در وام های کشورهای دیگر به طور پیش فرض وجود ندارد.

نرخ بهره شناور و وام غلتان می توانند مشکل ریسک نرخ بهره را تا حد زیادی حل کنند. به طوری که در وام با نرخ بهره شناور، برای مثال، وام اعطاشده در سه سال اول با نرخ ۲۰ درصد محاسبه شود و بعد از سال سوم، برای سه سال بعدی نرخ با توجه به شرایط بازار تعیین شود و همین رویه تا پایان سررسید وام ادامه داشته باشد.

راه‌حل دیگر، وام پلکانی با سررسید کوتاه مدت، مثلا پنج ساله است که پس از پنج سال مجددا با توجه به شرایط روز، وام قبلی با وام جدید و شرایط جدید جایگزین شود (وام غلتان). با این حساب در صورت تغییرات شدید در فضای اقتصاد کلان، نرخ بهره متناسب با شرایط تغییر می کند و هیچیک از طرفین متضرر نمی شوند.

البته در چند سال گذشته نرخ بهره اسمی عملا ثابت بوده است؛ اما در شرایط متعارف قاعدتا نرخ بهره اسمی متناسب با تورم تغییر می کند و لذا نرخ بهره بالا در شرایط تورمی اتفاق خواهد افتاد که قیمت خانه نیز رشد داشته و لذا ارزش وثیقه وام و دارایی وام گیرنده رشد کرده است. از طرف دیگر اگر اقتصاد به سمت تعادل و نرخ تورم های پایین حرکت کند، متناسب با آن رشد قیمت مسکن و نرخ سود بانکی کمتر می شود و اقساط نیز کاهش خواهد یافت.

با این حساب با تلفیق وام با نرخ بهره شناور یا وام غلتان و اقساط پلکانی می توان وامی با اقساط قابل پرداخت طراحی کرد که در عین حال ریسک بانک نیز قابل مدیریت باشد.

ملاحظه بعدی، ریسک عدم رشد درآمد وام گیرنده متناسب با ضریب پلکان اقساط است. درواقع وام گیرنده وقتی تعهد به افزایش ۲۵ درصدی اقساط را می پذیرد که مطمئن باشد درآمد اسمی خود نیز با نرخی مشابه رشد خواهد کرد. مجددا رشد درآمد افراد هم با تورم همبستگی دارد و لذا همچون نرخ بهره، پله های افزایش اقساط نیز می تواند متغیر و متناسب با تورم باشد.

با این حساب در مثال فوق، شرایط نرخ بهره ۲۰ درصدی و نرخ رشد ۲۵ درصدی اقساط برای سه سال اول تعیین شده و بعد از سال سوم، اگر تورم کاهش یافت برای سه سال بعد، نرخ بهره مثلا ۱۵ درصد و نرخ رشد اقساط ۲۰ درصد تعیین می شود و اگر تورم افزایشی بود، نرخ بهره ۲۵ و رشد اقساط ۳۰ درصد اعمال می شود. طبعا لازم است نحوه تغییر شرایط وام طبق فرمول از پیش تعیین شده بر مبنای شاخص های اقتصادی، شفاف و بدون ابهام باشد.

مهار دیو هفت سر مسکن نیاز به ابزار و راه های مختلف دارد که هر یک در جایگاه خود بخشی از مشکل را مرتفع سازد. وام رهنی مسکن یکی از این راه هاست که برای استفاده در شرایط تورمی و غیرقابل پیش بینی کشور نیاز به طراحی و بازآرایی دارد. متوسط قیمت مسکن در تهران در ۲۰ سال گذشته بیش از ۳۵۰ برابر شده و به طور میانگین سالانه ۳۵ درصد رشد کرده است؛ درحالیکه میانگین تورم در این مدت حدود ۲۲ درصد بوده است.

درباره آینده مسکن به سادگی نمی توان اظهارنظر کرد؛ اما اگر بپذیریم که مسکن حداقل به اندازه تورم رشد خواهد کرد، طراحی ابزار تامین مالی خرید این دارایی کار دشواری نخواهد بود. بدیهی است پرداخت وام های رهنی روی تقاضای مسکن اثرگذار است و خود می تواند عاملی برای افزایش قیمت مسکن باشد؛ اما می توان با اختصاص اینگونه وام ها به بخش خاصی از خریداران مسکن، مثلا خانه اولی ها یا برای خانه های نوساز، اثر قیمتی را محدود ساخت.

همچنین باید توجه داشت که یکی از دلایل اصلی معضل مسکن در کشور، تجمیع فعالیت های اقتصادی در تهران است و تقریبا در هر کشوری که میزان تمرکز فعالیت ها در یک کلانشهر تا این حد بالاست، معضل قیمت بالای مسکن وجود دارد. لذا ابزار وام رهنی می تواند برای تمرکززدایی، در سایر شهرها مورد استفاده قرار گیرد. با این حساب هم حجم تامین مالی کمتری نیاز خواهد بود و هم زندگی در سایر شهرها را جذاب تر خواهد کرد.