بازار مسکن در سال جدید چگونه تحت کنترل درخواهد آمد؟

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از روز نو، تامین مسکن مردم هر جامعه ای، یکی از ضروریات و وظایف بدیهی هر دولتی محسوب می شود که این مهم طی سال های اخیر بدون رسیدن به اهداف از پیش تعیین شده فقط در مرحله وعده و شعار باقی می ماند.

بازار مسکن در روزهای پایانی سال گذشته برخلاف سالیان قبل وضعیت بی رونقی را سپری کرد و البته دولت نیز فقط نظاره گر این ماجرا بود این در حالی است که مسکن در بودجه سال 1402 از وضعیت مطلوبی برخوردار نبوده و اعتباری برای صندوق ملی مسکن اختصاص نیافته و به این ترتیب چشم انداز روشنی در این زمینه ترسیم نشده است. از طرف دیگر افزایش قیمت ها، خانه دار شدن را برای مردم تبدیل به رویایی دست نیافتنی در میان دغدغه های عینی تامین مایحتاج اولیه کرده است.

دراین میان کارشناسان معتقدند تهیه مسکن برای اقشار کم درآمد از سوی دولت وظیفه ای است که از سوی دولتمردان فقط در حد شعار باقی مانده و فرصتی برای عملیاتی شدن نیافته است، بنابراین به گفته کارشناسان رونق ساخت و ساز، بستر مناسبی برای تحقق شعار مهار تورم و رشد تولید فراهم می کند.

وعده هایی که فقط شعار هستند

علی مختار، کارشناس مسکن در این خصوص گفت: مسکن یکی از ضروریات و وظایف بدیهی هر دولتی محسوب می شود، از این رو هر دولتی در دوره حکمفرمایی خود اقدام به ارائه طرح های مختلفی می کند که البته این مهم طی سال های اخیر بدون رسیدن به اهداف از پیش تعیین شده فقط در مرحله وعده و شعار باقی می ماند از این رو لازم است که برنامه ریزی های واقع بینانه تری در این زمینه اندیشیده شود تا با نگاهی به سیاست ها و شرایط حاکم بر جامعه در مسیر عملیاتی شدن برنامه ریزی ها گام برداریم.

او افزود: سیاست های موجود در کشور برای تامین مسکن به ویژه برای اقشار کم درآمد دارای استمرار و نگاه جامع نبوده است و از سویی حتی اقدامات در نظر گرفته شده نیز در راستای برنامه ها و وعده های داده شده حرکت نمی کند و در نتیجه فقط با انباشتی از وعده ها در این زمینه مواجه هستیم که گویی هیچکس مسئولیتی درباره تحقق آنها در کشور ندارد.

تامین اجاره بها جایگزین خانه دار کردن مردم شده است

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: حضور دولت برای ساخت مسکن جهت اقشار کم درآمد پس از انقلاب پررنگ تر شد و در قالب مسکن مهر، مسکن ملی از جمله بارزترین اقدامات صورت گرفته در این زمینه بوده است که تاکنون طی شش برنامه توسعه تدوین شده درصدد عملیاتی ساختن آن در کشور از طرق مختلف در حال اجراست، اما اجرای برخی از طرح ها بدون توجه به درآمد اقشار کم درآمد و بالابودن قیمت واحدهای مسکونی و تسهیلات گران قیمت دولت ها عملا راه را برای خانه دار شدن مردم بسته است.

مختار اضافه کرد: افزایش گرانی ها در تمام حوزه ها به قدری شدید است که گروه بزرگی از اقشار کم درآمد صاحبخانه شدن را به بوته فراموشی سپرده اند و در تکاپوی تامین اعتبار مالی برای پول پیش و اجاره بها مسکن در سال پیش رو هستند، این چالش به ویژه در سال جاری با توجه به اینکه اعتبارات در نظر گرفته شده در بودجه مطلوب نیست بیشتر تنش‌زا خواهد شد. نمونه بارز و قابل اشاره چالش برانگیز شدن مسکن در سال 1402، عدم تامین اعتبار ویژه ای برای صندوق ملی مسکن است، این در حالی است که به گفته اکثر کارشناسان و صاحب نظران ساخت و ساز به شکل فزاینده ای به رونق اقتصاد، اشتغالزایی و به گردش درآمد چرخ رونق اقتصادی کمک خواهد کرد.

حلقه های ناکارآمد چرخه تامین مسکن

این کارشناس عدم تعامل برخی بانک ها با نهادهای ذیربط در بخش ساختمان سازی گفت: بر اساس خبرهای اعلامی مقرر بود که بانک ها در قانون جهش تولید مسکن حدود 360 هزار میلیارد تومان در سال اول به صورت پلکانی و فزاینده متناسب با نرخ تورم تسهیلاتی را به حوزه مسکن تخصیص دهند که به دلیل عدم همکاری بانک ها این امر محقق نشد از طرفی الزام دولت برای سازمان ها جهت واگذاری زمین برای ساخت مسکن دولتی و مورد نیاز اقشار کم درآمد نیز ره به جایی نبرده است و هنوز هیچ اقدام جدی در این زمینه عملیاتی نشده است.

مختار بیان کرد: با توجه به پایین بودن درآمد این اقشار و بالا بودن قیمت واحدهای مسکونی، متوسط شاخص دسترسی به مسکن برای این اقشار به بیش از ۵۰ سال رسیده است که نیاز است با استفاده از روش های متنوع توجه ویژه ای به این اقشار شود. از این رو لازم است تا با نگاهی به نتایج ناخواسته برنامه های پیشین در حوزه مسکن اقشار کم درآمد و تمامی ظرفیت های اقتصادی تلاش شود تا مجموعه سیاست ها و اهدافی برای این بخش متناسب با شرایط بحرانی بخش مسکن به طور واقع بینانه تدوین شود به گونه ای که با اقدامات در حال اجرای دولت همخوانی داشته و امکان تحقق بخشیدن به آن وجود داشته باشد. راه هایی همچون پلکانی نمودن اقساط تسهیلات و مشارکت با بخش های خصوصی عمومی برای ساخت مسکن مشارکتی از جمله اقداماتی است که می توان برای تامین مسکن این اقشار در نظر گرفت و سالیانه متناسب با ظرفیت های اقتصادی عرضه مطلوبی به بازار انجام داد.

پیش بینی قیمت مسکن در سال 1402

این گزارش حاکی است؛ بازار مسکن هم در بخش اجاره و هم در بخش خرید و فروش در سال 1401 به شدت بحرانی شد و دلیل بالارفتن قیمت مسکن نیز به عامل مهم تورم و نرخ ارز باز می گردد. تجربه سال های گذشته نشان داده که قیمت مسکن ارتباط مستقیمی با نرخ دلار دارد و هر زمان دلار و ارز در کشور بالا می رود قیمت مسکن به سرعت به این فاکتور واکنش نشان می دهد و قیمت مسکن نیز بدون توجه به وعده وعیدهای دولت زنجیر پاره کرد و مانند ماه ها و سال های قبل، شد آنچه که باید می شد.

این گزارش می افزاید: مقایسه روند افزایش نرخ دلار و قیمت مسکن قابل توجه است، به طوری که قیمت دلار در ابتدای سال 1401 حدود 26 هزار تومان بود و در پایان سال تقریبا به حول و حوش 50 هزار تومان رسیده و در مقطعی نیز سقف قیمتی 60 هزار تومان را نیز تجربه کرد که تقریبا رشدی معادل 100 درصد است و قیمت هر مترمربع مسکن به طور میانگین اکنون به حدود 55 میلیون تومان رسیده است در حالی که در ابتدای سال این نرخ حدود 34 میلیون تومان بود که رشدی حدودا 60 درصدی را نشان می دهد.

همچنین گزارش مرکز آمار ایران نشان داد که تورم ماهانه مسکن دی ماه نسبت به آذرماه سال 1401 رشد تقریبا 10 درصدی داشته در حالی که تورم عمومی کشور در آن ماه 4.1 درصد بود که یعنی مسکن فقط طی دی ماه حدود 10 درصد افزایش یافت.

همچنین طبق آمارها شاخص قیمت نقطه به نقطه اجاره مسکن در بهمن ماه 1401 حدود 41.6 درصد بوده در حالی که ماه قبل این شاخص 39.4 درصد بود یعنی تورم اجاره مسکن نیز در بهمن ماه با افزایش روبه‌رو شده است. طبق گزارش بسیاری از مشاوران املاک در سال 1401 قیمت مسکن نزدیک پنج بار با افزایش قیمت مواجه شد که مهمترین دلیل این افزایش تورم انتظاری است که در واقع انتظارات فروشندگان ملک از افزایش تورم در ماه های پیش‌رو منجر به این شد که از فروش ملک خود منصرف شوند، چرا که آنها انتظار افزایش نرخ دلار را داشتند و البته این انتظار نیز محقق شد.

پیش بینی بازار مسکن در سال 1402

طبق داده های منتشر شده و اعلام تورم حداقل 50 درصدی توسط برخی مسئولان، در سال جدید نیز باید انتظار افزایش قیمت مسکن را داشت، چراکه کسری بودجه و تورم عمومی و به تبع آن افزایش نرخ ارز تاثیر مستقیم خود را بر بازار مسکن خواهد گذاشت.

در حال حاضر بسیاری از فروشندگان از فروش املاک خود صرف نظر کرده و طبق گفته بسیاری از مشاوران املاک این فروشندگان انتظار افزایش 20 تا 30 درصدی قیمت مسکن در سال 1402 را دارند. به همین دلیل حجم معاملات در ماه های بهمن و اسفند کاهش یافت، چراکه ملکی در بازار برای خرید و فروش وجود نداشت و یا در صورت وجود تعداد آنها بسیار محدود بود که با توجه به شرایط کنونی کشور طبیعی است که فروشندگان از فروش املاک خود در بازار صرف نظر کنند، چرا که فروش ملک و تورم انتظاری سرمایه آنها را به خطر خواهد انداخت.

طبق آمارهای موجود اکنون یک واحد 100 متری در محله انقلاب تهران برچسب قیمتی حول و حوش 6 میلیارد تومان را خورده است یعنی به طور میانگین متری 60 میلیون تومان؛ این در حالیست که نرخ میانگین هر متربع مسکن حدود 55 میلیون تومان اعلام شده؛ که این موضوع نشان می دهد قیمت ها بالاتر از آمارهای رسمی جابه‌جا می شوند.

کفه نامتعادل اعتبارات مالی و وعده های دولتی

بنابراین گزارش، پروژه های مسکن مهر بعد از گذشت حدود 15 سال هنوز هم تکمیل نشده در حالی که خود این پروژه های مسکن مهر با طرح اقدام ملی در سال 1398 و نهضت ملی مسکن در سال 1400 متصل شد. وقتی دولت ها بعد از 15 سال نتوانستند مسکن مهر را نهایی کنند اینکه بتوانند طرح ساخت چهار میلیون واحد مسکن در حومه شهرها را اجرایی کنند کمی محل تردید است، چراکه این پروژه نیاز به منابع مالی هنگفتی دارد که در توان شبکه بانکی زیان‌ده کنونی نیست مگر اینکه دولت به صورت دستوری از طریق ایجاد یک خط اعتباری از طریق بانک مرکزی و همچنین یارانه سود بانکی این کار را انجام دهد که این نیز خود تبعات سنگینی را بر پیکر اقتصاد وارد خواهد کرد.

ضمن اینکه بهای ساخت هر واحد در زمان اعلام این طرح در دولت جدید حدود 4.5 میلیون تومان بود، اما اکنون ارقامی حول و حوش هشت میلیون تومان اعلام می شود این در حالی است که مدیرعامل اتحادیه تعاونی های عمرانی شهر تهران نیز اعلام کرده که قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران بدون احتساب زمین متری 15 میلیون تومان است آن هم نه یک بنای خیلی باکیفیت همچنین طبق گفته فعالان بازار مسکن قیمت مصالح ساختمانی در سال 1401 با افزایش 100 درصدی مواجه شده و به عنوان مثال هر کیلوگرم میلگرد اگر در ابتدای سال با قیمت 12 هزار تومان خریداری می شد اکنون به حدود 24 هزار تومان و بیشتر رسیده است.

چرا حال بازار مسکن خوب نمی شود؟

بنابراین گزارش، پرسش این است که آیا امیدی به بهبود بازار مسکن در سال 1402 وجود دارد؟ در پاسخ به این پرسش باید گفت که بازار مسکن بخشی از ساختار اقتصادی است و وقتی ساختار اقتصادی معیوب باشد نمی توان انتظار بهبود یک بخش را داشت و بازار مسکن در صورتی به سمت بهبود خواهد رفت که کل اقتصاد کشور بهبود یابد یعنی تحریم ها در مسیر لغو باشند، تجارت خارجی افزایش یابد، گشایش های سیاسی اتفاق بیفتد، ثبات نرخ ارز وجود داشته باشد، نرخ سرمایه گذاری به وضعیت نرمال برسد، کشور رشد اقتصادی پایدار تجربه کند و نرخ بیکاری کاهش یابد که خود بخش مسکن سهم حدودا 30 درصدی در کل نقدینگی کشور دارد و نیز سهم 13 درصدی از تولید ناخالص داخلی و این در حالیست که حدود 40 درصد سهم تشکیل سرمایه کل کشور متعلق به بخش مسکن و ساختمان است و این نشان می دهد که رونق این بخش می تواند تاثیر مهمی روی اقتصاد کشور و حتی بخش اشتغال داشته باشد و اگر تورم و افزایش نرخ ارز همچنان ادامه دار باشند که این احتمال نیز دور از دسترس نیست، قیمت مسکن نیز به موازات آن افزایش خواهد یافت و در صورتی که دولت بتواند نرخ تورم را کنترل و وضعیت را ساماندهی کند، بازار مسکن نیز تحت کنترل در خواهد آمد.