پیش بینی بازار مسکن در آخرین ماه سال

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از بازار، بازار مسکن همواره در ماه های پایانی سال با شور و حال خاصی دنبال می شود و در ماه های دی، بهمن و اسفند، مشاوران املاک روزهای شلوغی را سپری می کنند. اتفاقا در این ماه اکثر سازندگان مسکن و مالکان برای مصون ماندن از تورم سال جدید تلاش می کنند معاملات مسکن را نهایی کرده و اگر قرار است معامله ای را به سرانجام برسانند آنرا به سال جدید موکول نکنند.

بنابراین گزارش، در طول دهه های اخیر قیمت مسکن همواره در مقاطع زمانی متناوب با افزایش روبه‌رو بوده است؛ اما طی سال های ۹۷ تا ۱۴۰۰ با جهش هفت برابری روبه‌رو شد و آنطور که گزارش ها نشان می دهد اکثرا رشد قیمت مسکن در پایان سال رخ داده است. به هر صورت وضعیت مسکن در ایران به دلیل کاهش عرضه و رشد هزینه های ساخت بحرانی شده است به نحوی که اکنون سهم هزینه های مسکن در سبد خانوارهای شهری بین ۶۰ تا ۷۰ درصد است درحالی که متوسط جهانی این شاخص فقط ۱۸ درصد است!

رشد تورم و کاهش ارزش پول ملی به دلیل رشد نرخ ارز باعث شده تا اکثر سرمایه گذاران به دنبال یک منبع مطمئن برای تزریق این نقدینگی ها بگردند. اگر چه وجود ابزارهای مالیاتی قوی و محکم می تواند از سفته بازی و تقاضای سرمایه ای بکاهد اما به هر صورت در اقتصادی که تورم بالای ۴۰ درصد دارد قطعا سرمایه ها به دنبال یک نقطه قابل اتکا برای سرمایه گذاری می گردند. طبق آمارها، در سال ۱۳۶۵ فقط ۲۵ درصد از تقاضاها در بازار مسکن مناطق شهری ایران تقاضاهای سرمایه ای و سفته بازانه بوده؛ اما این میزان امروز در کلانشهرهای کشور به ۷۰ تا ۷۵ درصد از کل معاملات مسکن رسیده است.

این آمار نشان می دهد که بسیاری از سرمایه داران، مسکن را نه برای مصرف بلکه برای سرمایه گذاری و جلوگیری از کاهش ارزش سرمایه خود اقدام به خرید ملک کرده اند.

افزایش چشمگیر هزینه تولید در کارخانه ها و کارگاه های تولیدی باعث رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی شده است و همین یک نکته کافی است تا متوجه شویم که قیمت مسکن اگر هم بخواهد نمی تواند کاهش یابد. این شوک هزینه ای به ساخت و ساز، ابتدای امسال نقش پررنگی داشت و اتفاقا در میانه سال تا حدودی افت و مجددا در ماه های پایانی سال به اوج خود رسید.

ایرج رهبر رئیس انجمن انبوه سازان مسکن استان تهران در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ماه اسفند و یا اوایل سال آینده افزایش خواهد یافت؟ گفت: رشد قیمت مصالح ساختمانی در ابتدای سال جاری به شدت خود را در بازار مسکن نمایان کرد و باعث شد تا قیمت تمام شده مسکن به شکل قابل توجهی افزایش یافت.

وی با بیان اینکه اگر مقایسه ای در میان انواع مصالح ساختمانی داشته باشیم و به عنوان مثال میلگرد کیلویی ۱۴ هزار تومان اما الان به ۲۴ هزار تومان رسیده است ادامه داد: سال گذشته اگر متوسط هزینه ساخت مسکن را در تهران با قیمت الان مقایسه کنید متوجه خواهید شد که هزینه هر متر ساخت مسکن حدود هفت تا هشت میلیون تومان افزایش داشته است. حالا وقتی قیمت تمام شده مسکن دو برابر شده، آیا می توان انتظار داشت که قیمت مسکن دو برابر و بیشتر رشد نکند.

او ادامه داد: تورم عمومی مسکن در ماه پایانی سال همواره بالا است و قطعا این تورم بر بازار مسکن سایه خواهد انداخت. قطعا این تورم قیمت مسکن به سال آینده نیز کشیده خواهد شد.

اما سعید آسویار عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان معتقد است که تورم عمومی و در نهایت رشد قیمت نهاده های ساختمانی منجر به رشد قیمت تمام شده و در نهایت رشد قیمت مسکن می شود. این موضوع هم نه برای سال جاری بلکه برای تمام سال ها رخ داده است و موضوع جدیدی نیست.

او در پاسخ به این پرسش که آیا کاهش عرضه مسکن در ماه پایانی سال می تواند منجر به رشد قیمت مسکن شود گفت: عدم تعادل بین عرضه و تقاضا نه برای امسال و نه برای پارسال است. این وضعیت سال هاست که بازار مسکن از آن رنج می برد. وقتی مسکن کافی برای پاسخگویی به تقاضا نیست قطعا رشد قیمت مسکن رخ می دهد.

آسویار در پاسخ به این پرسش که وقتی قدرت خرید پایین است باید انتطار داشت تقاضا برای خرید نیز کم باشد و این موضوع باید مالکان را به فروش با قیمت های پیشنهادی خریداران کند ادامه داد: این که خریداران این روزها به دلیل بالا بودن قیمت دست بالا داشته باشند یک سخن بیهوده است، چرا که اتفاقا این فروشنده ها و سازنده ها هستند که مدام از فروش به دلیل رشد تورم منصرف می شوند.

انصراف سازندگان و مالکان مسکن در فروش مسکن مدتی است که در املاکی های سطح شهر تهران زیاد شده است.

املاکی ها در این گفتگو اعلام می کنند که این روزها فایل فروش مسکن تَه کشیده است و فروشندگان که اغلب آنها سازنده هستند منتظر هستند تا ملک خود را زمانی به فروش برسانند که قیمت ها ثابت مانده باشد.

حال با این وضعیت و عدم فروش ملک از سوی برخی سازنده ها و با توجه به اینکه متقاضیان و سرمایه داران به دنبال بازاری برای کسب سود و حفظ سرمایه های خود هستند بازار مسکن به محل مناسبی برای سرمایه ها تبدیل شده است؟

حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پاسخ به این پرسش که آیا قیمت مسکن در ماه جاری که ماه پایانی سال است باز هم رشد قیمت را تجربه خواهد کرد یا اینکه تورم خود را به سال ۱۴۰۲ خواهد برد گفت: رشد نرخ ارز مدتهاست که هر بازاری را به خصوص بازار مسکن را تحت تاثیر خود قرار می دهد. اگر چه مسکن نسبت به سایر بازارها دیرتر به رشد نرخ ارز پاسخ و واکنش نشان می دهد اما مطمئن باشید این بازار نیز تحت تاثیر تورم و رشد نرخ ارز افزایش قیمت را تجربه خواهد کرد.

او با اشاره به اینکه رشد قیمت در ماه جاری رخ می دهد و سال آینده نیز این افزایش قیمت ادامه خواهد داشت ادامه داد: گاردی که بازار مسکن به خود گرفته نشان می دهد که قیمت مسکن در همین یک ماه باقی مانده تا پایان سال، تورم جدیدی را شاهد خواهیم بود. البته باید اذعان کرد که تا حدودی مسکن به رشد تورم عمومی نزدیک شده است اما هنوز جا دارد.

وی با تاکید بر اینکه با این وضعیت اقتصادی موجود پیش بینی قیمت‌ مسکن برای سال آینده سخت است اظهار داشت: سالهاست که با عرضه پایین مسکن و عدم رغبت سازندگان به ساخت مسکن مواجه هستیم اما امیدواریم طرح نهضت ملی مسکن بتواند تا حدودی به تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. به هر حال اگر می خواهیم تعادل میان عرضه و تقاضا ایجاد کنیم باید سخت تلاش کنیم و دولت بخش خصوصی را حمایت بیشتری کند.

به نظر می رسد متوسط تورم سال ۱۴۰۲ کمتر از تورم سال ۱۴۰۱ نباشد بنابراین اگر در خوشبینانه ترین حالت اگر شاهد جهش قیمت مسکن در سال آینده نباشیم حداقل به میزان تورم عمومی کشور، افزایش قیمت مسکن رخ خواهد داد.