به گزارش ساختمان آنلاین: سهم مسکن از درآمد خانوار فاصله آن خانوار با خانه‌دار شدن را مشخص می کند هر چه این سهم بزرگتر باشد، خانوار متوسط ایرانی دیرتر صاحب خانه می شود و تا آن زمان باید مستاجری را تجربه کند، دغدغه ای بزرگ برای شانه های کوچک مردمی که در گیر و دار گرانی ها، از هر سوی با فشار اقتصادی روبرو می شوند.
مدیران تنها وعده داده و گویا قرار نیست این بازار نابسامان سر و سامانی به خود بگیرد. شواهد هم گویای آن است که مستاجران به دنبال یافتن واحدهای کوچکتر یا در محلات پایین تر و حاشیه شهر و حتی روستاها هستند.
مشکلات مردم و ناتوانی در پرداخت ها
احمد رستگار شهروند گرگانی در این خصوص گفت: ۳۲ سال است که مستأجر هستم و هر سال از این بنگاه به آن بنگاه دنبال خانه می گردم. اجاره ها سرسام آور بالا رفته است؛ سال گذشته ۸۰ میلیون رهن داده و بدون اجاره در این منزل سکونت داشتم اما امسال صاحبخانه این عدد را به ۱۲۰ میلیون تومان رسانده و دو میلیون تومان هم برای اجاره ماهیانه در نظر گرفته است. اعتراض هم کنم فایده ای ندارد چون در نهایت می گوید اگر توان پرداخت نداری می توانی خانه را تخلیه کنی.
وی با اشاره به سقف گذاری برای افزایش اجاره بها از سال ۹۹ تاکنون، ادامه داد: این بخش نامه ضمانت اجرایی ندارد چون هر سال صاحبخانه اجاره را بیش از حد معمول افزایش داده است مالکان با سقف مشخص افزایش اجاره بها کنار نیامده و هر اندازه که می خواهند آن را افزایش می دهند و نیاز دارد که مسئولان ما در زمینه اجرایی شدن این مصوبه همتی به خرج داده تا از مستأجران حمایت شود.
سقف تعیین شده برای اجاره بها رعایت شود
رئیس اتحادیه املاک گرگان ضمن بیان اینکه قیمت های نامتعارف اجاره بها در شهر گرگان وجود داشته و مالکان مبلغ اجاره را افزایش دادند که عددها بسیار غیرواقعی است، گفت: به بنگاه ها تذکر دادیم که برای قیمت های واقعی و نامتعارف قرارداد تنظیم نکنند اما با توجه به شرایط موجود این موارد گاهاً رعایت نمی شود و شاهد این هستیم که بازار اجاره بهای مسکن سقف مشخصی ندارد و صاحبان ملک با قیمت های دلخواه ملک خود را اجاره می دهند.
محمدرضا صنعتی با بیان این که مستاجر مستاصل و گرفتار بوده و مجبور است که خانه را رهن و اجاره کند، ادامه داد: سقف مشخصی برای افزایش اجاره بها در نظر گرفته شده و اگر مالکی خواهد از آن تخطی کند جریمه خواهد شد و اگر بخواهند دستور تخلیه خانه را بگیرد باید مفاصا حساب داده و اگر شرایط را داشت دادخواست آنها ثبت می شود.
وی با بیان اینکه همکاران ما در اتحادیه املاک اگر قراردادی را منعقد کنند و عنوان نکنند که میزان افزایش چقدر است برای آنها جرایم دیده شده و به مدت یکسال جواز آنها معلق خواهد شد و دو برابر کمیسیون دریافتی باید خسارت دهند، گفت: خرداد و تیرماه فصل اجاره و نقل و انتقالات است و مالکان هم قیمت ها را بالا بردند و با این شرایط خانه استیجاری پیدا نمی شود.
سیاست های دستوری کنترلی راه به جایی نمی برد
علی رغم تعیین سقف برای افزایش اجاره بها از سنوات قبل اما به نظر می رسد که سیاست دستوری برای کنترل بازار اجاره راه به جایی نمی برد، امری که دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور هم بر آن تأکید کرد و گفت: بازار مسکن و اجاره، بازاری کاملاً اقتصادی بوده و ارتباط مستقیم بین خرید و فروش و اجاره داری، وجود دارد.
فرشید پورحاجت با بیان اینکه طی ۱۰ سال گذشته حجم خانوار مستاجر در کشور از ۲۱ درصد به ۳۷ درصد افزایش یافته است، ادامه داد: زمانی که نظم عرضه و تقاضا در اجاره به دلایل مختلف از جمله کاهش تولید، به هم می‌خورد که قابل رصد و مشاهده هم است، شاهد افزایش قیمت ها خواهیم بود.
بزرگترین مشکلی که این قشر از جوانان دارند فقدان بازار است چرا که تلاطم های اقتصادی سبب شده تا مردم رغبت کمتری به خرید لباس و محصولاتی که جنبه کالای اساسی ندارند داشته باشند و این امر باعث ناتوانی در پرداخت اجاره بها می شود یکی از کسبه استان سمنان درباره اجاره ملک می گوید: اجاره بهای مغازه ها در هسته مرکزی شهر به صورت تصاعدی و غیرمنقول افزایش پیدا کرده است.
محسن عبدالهی ادامه داد: برای مثال اجاره یک مغازه ۱۵ متری در ابتدای دهه ۹۰ سال گذشته به هشت و امسال به ۱۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرده که باورنکردنی و یک موضوع غیر منطقی است از سوی دیگر با چنین بازار فروشی نمی توان توقع داشت که این قبیل مغازه ها اجاره بروند چرا که اداره بالای مغازه خودش یک عامل برای تعطیلی کسب و کارهای خرد و مغازه دارها کافی است.
حتی یک مورد هم ندیدیم!
شرایط اما در زمینه اجاره خانه نیز مشابه است تحقیقات میدانی نشان می دهد اجاره منزل در ظرف دو سال اخیر بیش از سه برابر شده است برای مثال در هسته مرکزی شهر یک خانه ۱۰۰ متری در سال ۹۵ با ودیعه ۳۰ میلیون تومان و اجاره ۹۰۰ هزار تومان ارائه می‌شد اما همان خانه امروز ۱۰۰ میلیون تومان پول پیش و ماهانه چهار و نیم میلیون تومان اجاره طلب می کند که اسناد آن توسط یک بنگاهی در مقابل دیدگان خبرنگار قرار گرفته است.
یک فعال بازار ملک و املاک با بیان اینکه موارد بسیاری از اینکه اجاره ها حتی به سال نرسیده سه تا پنج برابر شده، وجود دارد که فراوان می توانیم آنها را بیان کنیم، گفت: تقریباً باید اینطور گفت که حداقل من در سال ۱۴۰۱ که بالغ بر ۵۰ خانه را برای اجاره مشتریان فراهم کرده ام، حتی یک مورد هم ندیدیم که اجاره خانه زیر سه برابر شده باشد همه خانه هایی که تاکنون یک نیم میلیون یا دو میلیون تومان اجاره در ماه داشتند در سال جاری به شش تا هشت میلیون تومان در ماه افزایش داده اند.
محمدرضا امیری بیان کرد: در مغازه نیز وضعیت بدتر است ما موارد بسیاری داریم از اینکه مغازه داری ملک خود را از دو نیم میلیون تومان به هفت میلیون تومان افزایش داده و عجیب اینکه تمام ۱۲ ماه سال را هم همین روز اول پیشاپیش می گیرد همچنین ۵۰ میلیون تومان هم پول پیش می گیرد و هیچکس هم نیست که با این فرد برخوردی داشته باشد.
این بنگاه دار در حین مصاحبه با فرد مذکور تماسی را می گیرد ماحصل صحبت های مالک این است که من ۵۰ میلیون تومان پیش، ماهی هفت و نیم میلیون تومان اجاره را همان روز قرارداد دریافت می کنم چرا که معلوم نیست کاسب بتواند کار کند نتواند و شاید خواست قبل از موعد ملک را تخلیه کند من نباید ضرر کنم این مالک همچنین افزایش اجاره دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومانی به هفت میلیون تومان را هم تایید و اعلام می کند که همه جا همین است و من کار غیر از دیگران نکرده ام.
ساز و کار مناسب می خواهیم
اما شرایط چرا اینگونه است؟ یک کارشناس اقتصادی در این مورد می گوید: درباره بازار ملک با دو پدیده روبرو هستیم نخست رها کردن نظارت بر فرایند قیمت گذاری از سوی دولت ها که باعث شد دلالان و بنگاه داران و مافیا خودش بازار را به دست بگیرد و دوم عوض شدن جای عرف بازار و مالک به این معنی که امروز مالک قیمت را تعیین می کند نه عرف بازار؛ امروز مالک هر مقدار که بتواند یا بخواهد قیمت می دهد کسی هم جلودارش نیست.
سید کاظم موسوی با بیان اینکه نیاز به یک ساز و کار اجرایی درست شامل اصناف، بنگاه ها، مسکن و شهرسازی، شهرداری، انجمن مهندسان، تعزیرات و … است که کارگروهی را برای نظارت درست کنند اما متاسفانه شاهد این موضوع نیستیم و کسی هم نمی داند قیمت گذاری ها از چه مسیری تعیین می شوند، بیان کرد: اینکه دولت می‌گوید قیمت گذاری ها را قرار است انجام دهد یا اجاره بها اتوماتیک تمدید شود ضمانت اجرا ندارد چرا که راهکار فرار از آن زودتر از خودش به بازار می رسد کافی است افراد یک قول نامه صوری درست کنند و یک قرار دائمی دیگر برای خودشان بگذارند لذا با زور نمی توان کاری را پیش برد.
وی با بیان اینکه ساختار امروز اقتصادی در زمینه اجاره نادرست است، تاکید کرد: اگر بخواهیم سهم یا درصد هزینه مسکن از درآمد سالانه یک فرد را محاسبه کنیم خواهیم دید که در کشورمان هزینه گزافی را باید صرف مسکن کرد در صورتی که این تناسب در واقع در بسیاری کشورها یک واحد در برابر شش واحد درآمد است این شرایط سبب شده تا مردم با دشواری هایی روبرو شوند برای مثال وقتی حقوق مصوب پنج میلیون و ۷۰۰ هزار تومان اما اجاره خانه سه میلیون تومان است این یعنی سه پنجم درآمد هر فرد برای هزینه مسکن باید صرف شود که با یک ششم استاندارد کشورهای توسعه یافته فاصله بسیاری دارد.
نگرانی و دشواری
این روزها بازار اجاره بها در قم داغ تر به نظر می رسد چون طبق آمارها و داده های مرکز آمار میانگین قیمت مسکن در کلانشهر قم طی ۱۶ سال گذشته ۴۵ برابر رشد داشته و قم بعد از پایتخت در زمینه گرانی مسکن در رتبه دوم کشور قرار دارد؛ بازار مسکنی که فعلاً با آمدن و رفتن هیچ دولتی درمان نشد که هیچ بلکه روز به روز آشفته تر شده و کمر مستأجران را خمیده تر می‌کند.
در شهری مانند قم شاید مستأجران چالش های دیگری را هم باید به جان بخرند آن حضور اتباع خارجی و مهاجران شهرهای دیگر و همچنین وجود برخی مالکان سودجویی که با توجه به سونامی حضور گردشگرانی از کشورهای همسایه به ویژه عراقی که خانه هایی را اجاره می کنند رقابت کنند.
هرچند از زمان بحران کرونا تاکنون با شروع وقت جابه‌جایی‌ها و داغ شدن خبر آشفتگی اجاره بها در رسانه ها دولت بر تمدید خودکار قراردادها و تعیین سقف معینی برای اجاره بها تأکید دارد اما گویی این تبصره و قانون ها برای مالکان ضمانت اجرایی نداشته و خود را بالاتر از قانون می دانند، هرچند بهانه مالکان گرانی و وضعیت بد معیشتی است. با گذری در بنگاه ها و دفاتر مشاوران املاک سطح شهر قم و همچنین نشستن پای درد دل مستأجران می توان این واقعیت را دریافت که تاکنون برای درمان آشفته بازار اجاره بها هیچ درمانی یافت نشده؛ حال از تعیین سقف اجاره گرفته تا در نظر گرفتن وامی با عنوان ودیعه مسکن که فقط برای این مستأجران نگون بخت حکم مُسکنی بیش نبوده است.
برای بررسی وضعیت اجاره بها و حال و روز مستأجران و همچنین دیدگاه مشاوران املاک از چند مشاور املاک و چند مستأجر مصاحبه های میدانی گرفته شده که همگی خبر از آشفتگی و افزایش غیر واقعی اجاره بها و بازار افسارگسیخته آن دارد، آن هم در وضعیت کنونی که فشارهای اقتصادی و گرانی مردم را سردرگم کرده است.
وجود قیمت های بالا در بازار اجاره بها
رئیس اتحادیه مشاوران املاک قم درباره میزان اجرایی شدن قانون تعیین سقف اجاره بها در این شهر می گوید: طبق مصوبه اخیر دولت برای حمایت از مستأجران سقف اجاره بها باید در کلانشهرهای کشور از جمله قم بین ۲۰ تا ۲۵ درصد افزایش یابد اما این قانون را بیشتر صاحب خانه ها و مالکان در قم قبول ندارند و تنها تعداد انگشت شماری تابع این قانون هستند.
مرتضی محمدی در پاسخ به این سئوال که مگر ضمانت نامه ای برای اجرای این قانون نیست، می افزاید: ما به همه املاکی های شهر قم بخشنامه ای داده ایم که طبق این قانون از ثبت اجاره نامه بالای ۲۵ درصد افزایش خودداری کنند و برای این امر هم بازرسانی تعیین کرده ایم که تخلفات را در ابتدای امر با تذکر و بعداً فعالیت دفتر املاک بسته می شود همچنین مالکان مهمترین دلیل افزایش اجاره بهای ملک خود را افزایش قیمت افزوده ملک و وضعیت و گرانی های بازار و نابسامانی اقتصادی می دانند و معتقد هستند با این افزایش ها هم باید اجاره ها افزایش یابد.
وی با بیان اینکه بیش از ۷۰ درصد مشاوران املاک قم خود را ملزم به اجرای این قانون می دانند و فقط ۳۰ درصد با توجه به اصرار مالکان این قانون را اجرا نمی کنند، افزود: آنچه مهم است این عبارت تکراری است که «قیمت های بالا در سایت های مختلف در فضای مجازی باعث تحریک مالکان برای افزایش اجاره بها می شود.
وام ودیعه مسکن
آنچه هر ساله برای درمان وضعیت بازار اجاره بها پیچیده می شود همان وام ودیعه مسکن و یا تعیین سقفی برای اجاره بها است؛ وامی که مستأجران باید هفت خوان رستم را برای گرفتن آن طی و تازه نمی تواند هیچ دردی از بیماری لاعلاج بازار آشفته مسکن را درمان کند. آمارها نشان می دهد به ازای هر ۱۰۰ خانوار یزدی، ۱۰۱ خانه وجود دارد و این به معنای آن است که استان یزد خانه خالی فراوانی دارد اما بسیاری توان پرداخت اجاره بهای آنان را ندارند.
به دلیل رکود ساخت و ساز طی سال های گذشته به دلیل نبود سیاست درست دولتی در ساخت مسکن و ایجاد نیاز انباشته، تقاضا از عرضه پیشی گرفته و دیگر به جای اینکه مستاجران خانه ها را ببینند و بپسندند این مالکان هستند که مستاجران را انتخاب می کنند و این موجران هستند که نرخ رهن و اجاره را تعیین می کنند و مستاجر ناچار است از سر بی خانمانی و نیافتن خانه، به هر قیمتی تن دهد.
خانه کم است و مستاجر زیاد در نتیجه نرخ بالا می رود و مستاجر چاره ای جز نشستن در خانه گران تر از ارزش آن را ندارد. دولت دوباره وارد عمل شد. این بار نظارت ها تشدید شد. استاندار یزد در این قضیه ورود کرد و همه دستگاه های مسئول در این زمینه را پای کار آورد. از توان اصناف و اتحادیه مشاوران املاک استفاده شد و با در اختیار گذاشتن ناظران تلاش شد که از انعقاد قراردادهای فراتر از افزایش قیمت قانونی تعیین شده یعنی ۲۰ درصد برای شهر یزد جلوگیری شود اما آیا می توان مالک را به تن دادن به این مصوبه راضی کرد؟
راهکارهای استان برای مدیریت بازار اجاره خانه
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری یزد در مورد بحث افزایش بی رویه نرخ اجاره بها در یزد گفت: کمبود خانه یکی از مشکلاتی است که به این افزایش نرخ دامن زده است التبه در مورد مدیریت نرخ اجاره بها در استان یزد دو موضوع مطرح است؛ یکی از موضوعات اصلی وجود خانه های خالی است که با سیاست های دولت برای تعیین مالیات برای آنها بر اساس مصوبه تنظیم بازار استان، به سمت اجاره دادن سوق می یابند و با افزایش عرضه، قیمت ها متعادل‌تر خواهد شد.
محمدجواد ابوالحسینی با بیان اینکه مالیات تعیین شده برای خانه های خالی برای مالکان انگیزه اجاره دادن ملک ایجاد خواهد کرد به این ترتیب برخی از خانه های خالی فعلی شهر، در اختیار مستاجران قرار می گیرد اما باید توجه داشت که برخی از خانه های خالی نمی توانند نیاز مسکن مستاجران جویای مسکن را تامین کنند چرا که شاید از عهده پرداخت هزینه اجاره آن برنیایند، بیان کرد: به ازای هر ۱۰۰ خانوار ۱۰۱ خانه در استان یزد وجود دارد.
وی با بیان اینکه این آمار از گذشته مطرح است و حساسیت نسبت به شناسایی این خانه ها و تعلق مالیات به آنها برای ایجاد انگیزه به اجاره دادن ایجاد شده و راهکارهایی هم در نظر گرفته شده اما باید توجه کرد که این آمار از منابعی مانند تعداد انشعاب استخراج شده است، عنوان کرد: ممکن است برخی از این انشعاب مربوط به یک خانه باشند، برخی قابل سکونت نباشند، برخی در کنار بازار بوده به انباری تغییر کاربری یافته باشد، برخی تبدیل به واحد تجاری یا مطب پزشکان، دفاتر کاری شامل دفاتر مهندسی، دفاتر وکالت، دفترخانه ها و حتی سالن های آرایشگاه شده باشد و حتی برخی نیمه تمام هستند و قابلیت سکونت ندارند، از اینرو نمی توان گفت تعداد خانه های خالی یزد بر اساس همین آمار صحیح است.
افزایش ۲۰ درصدی افزایش قانونی اجاره بها
مدیر اجرایی اتحادیه مشاوران املاک یزد در این زمینه با اشاره به تلاش اتحادیه برای اجرای مصوبه دولت برای مدیریت نرخ اجاره بها در یزد اظهار داشت: تلاش کردیم که قراردادهای اجاره را رسمی و به دفاتر مشاوران املاک و بر اساس افزایش نرخ ۲۰ درصدی مصوبه دولت برای شهر یزد محدود کنیم و متخلفان به مراجع قضایی معرفی شوند.
ذوالفقاری گفت: این نظارت بر قراردادهایی است که در بنگاه ها منعقد می شود و اگر بنگاه‌داری تخلف کند، مورد بازخواست قرار می گیرد اما برخی نسبت به انعقاد قرارداد به صورت غیررسمی اقدام می کنند که با آنها برخورد خواهد شد و اگر در این موارد هم مشکلی پیش آید و تخلفی در نرخ صورت گیرد، اتحادیه ورود خواهد کرد.
وی با بیان اینکه قبل از تعیین نرخ افزایش اجاره، افزایش نرخ سرسام آور و بدون نظارت بود، ادامه داد: امیدواریم با اجرای این طرح با استفاده از ناظرانی که در اختیار اتحادیه قرار داده اند بتوانیم بازار را مدیریت کنیم تا فشار از دوش مستاجران برداشته شود.
امتیازاتی فراتر از طرح جهش مسکن
مدیرکل راه و شهرسازی استان یزد با بیان اینکه تاکنون ۶۱ هزار خانوار در سطح استان یزد در طرح نهضت ملی ثبت نام کرده که ۴۰ هزار خانوار متعلق به شهر یزد هستند، می گوید: مجموعاً ۳۲ هزار و ۱۰۱ نفر در این طرح در استان نام‌نویسی کرده‌اند که ۹ هزار و ۴۲۴ نفر تأیید نهایی شده و از این تعداد شش هزار و ۹۷۳ نفر واریز وجه اولیه را انجام داده‌اند تاکنون ۴۰ واحد طرح یاد شده در استان یزد به بهره برداری رسیده و ۳۷۴ واحد دیگر هم در چند ماه آینده به بهره برداری خواهد رسید تا امروز ۲۰ هزار متقاضی، دارای شرایط این طرح شناخته شده و مطمئنا این آمار با ادامه پالایش‌ها افزایش خواهد یافت.
رضا یادگاری از تأمین زمین به عنوان نیاز اولیه مسکن یاد کرد و اظهار داشت: در طرح ملی مسکن نهایت استفاده را از اراضی دولتی بردیم اما متاسفانه برخی دستگاه‌های همکاری خوبی نداشتند و امیدواریم بر اساس قانون جهش تولید مسکن شاهد افزایش همکاری باشیم. از سوی دیگر زمین دولتی در بافت فرسوده و تاریخی وجود ندارد لیکن به افراد متقاضی که امکان شخصی دارند حتما تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود و همه امتیازات طرح جهش تولید مسکن و حتی فراتر از آن نیز در اختیار آنان قرار می‌گیرد.
وی درباره اختصاص زمین در محدوده شهر و در مجاورت روستای خضرآباد برای طرح نهضت ملی مسکن در یزد هم گفت: زمین‌های اختصاص یافته فقط هزار و ۴۰۰ متر با محدوده قانونی فاصله داشته و نزدیکترین فاصله و بهترین موقعیت و قابلیت بسیار خوبی دارد و همه خدمات نیز مدنظر قرار می‌گیرد. در راستای اجرای سریعتر این طرح، شورای اسلامی شهر یزد نیز تمهیداتی اندیشیده که تخفیف ۷۰ درصدی برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن بخشی از آنها است.
با تمام این توصیفات، باید دید دولت در پاتوق گرانی‌های موجود در کشور که عده ای از این آب گل آلود، صیدهای بزرگ کرده و می کنند، چگونه می خواهد ارزانی و تزلزل ایجاد کرده و سالانه یک میلیون خانوار ایرانی مستحق مسکن را صاحبخانه کند و آیا سوداگران و سودجویان بازار مسکن این مجال را به دولت خواهند داد یا خیر.
