بازار مسکن ایران در سال‌های اخیر چه تغییراتی داشته است؟

به گزارش ساختمان آنلاین:  براساس آمار‌های رسمی، تعداد اجاره نشینان در ایران از ۱۲ درصد در سال ۱۳۶۵ به ۲۳ درصد تا سال ۸۵، به ۲۷ درصد تا سال ۹۰ و به ۳۸ درصد تا سال ۹۹ رسیده است. این به آن معنی است که ۳۲ میلیون ایرانی درگیر مساله اجاره بهای مسکن هستند.

این عدد از این منظر حائز اهمیت است که طبق آمارها، در مناطق شهری کشور ۴۳ درصد از هزینه های مستاجران مربوط به مسکن است؛ رقمی که معادل ۲.۲ برابر میانگین هزینه های خانوار‌ها در جهان است.

بررسی ها نشان می دهد حتی در کشور‌هایی با اقتصاد بازار که خط قرمز دولت ها دخالت در بازار بوده، دولت ها مستقیم و غیرمستقیم در بازار اجاره بهای مسکن دخالت و قانونگذاری می کنند.

نتایج آن نشان می داد اغلب کشور‌های صنعتی جهان با استناد به اینکه صاحبان مسکن قدرت چانه زنی بالایی دارد و مهم تر از آن، مسکن کالای اساسی و ضروری خانوار است، حتی در شرایط عادی هم (غیر از شرایط کرونایی یا دوره هایی با تورم عمومی بالا) اجاره مسکن را به حال خود رها نکرده و در این بازار مداخله می کنند.

۵۰ درصد هزینه مستاجران ایرانی مربوط به مسکن است

اقتصاددانان و جامعه شناسان در دنیا در کنار کمیت و موجودی مسکن، زمان زیادی را به مطالعه و گردآوری آمار‌های کیفیت زیستی خانوارها، فقر مسکن و مسکن مقرون به صرفه، سرانه مسکن و از این دست مسائل اختصاص می دهند.

یکی از مواردی که جزء مطالعات بیش رشته ای بوده، مساله مسکن مقرون به صرفه است. مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بیشتر از ۳۰ درصد نباشد، زیرا در صورتیکه هزینه مسکن بیش از یک‌سوم هزینه های خانوار را به خود اختصاص دهد، سایر لذت های اساسی زندگی خانوار‌ها تهدید خواهد شد و براساس این حتی در آزادترین اقتصاد‌ها نیز دولت های مدافع بازار، دخالت در بازار مسکن ازجمله دخالت در کمیت و کیفیت و حتی قیمتگذاری در بازار اجاره‌بهای مسکن و روابط استیجاری را حق خود می‌دانند.

دو معیار برای اندازه گیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن در نظر گرفته می شود. اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. در صورتیکه سهم مسکن از هزینه خانوار بیش از ۳۰ درصد باشد، براساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون به صرفه نبوده است.

این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان می دهد. آن طور که داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد، در مناطق شهری کشور حدود سهم مسکن از هزینه های خانوار از ۲۸ تا ۲۹ درصد طی سال های ۱۳۵۶ تا ۱۳۸۴ به ۳۰ تا ۳۳ درصد تا سال ۱۳۹۶ رسیده است. اما در سال ۱۳۹۷ با شوک تحریم ها، التهابات ارزی، افزایش تورم و هجوم تقاضا‌های سرمایه ای به بخش مسکن، این بخش نیز با جهش شدید قیمت ها روبه‌رو شد و نتیجه آن، عقب ماندن قدرت خرید خانوار‌ها از قیمت مسکن بود.

با جهش قیمت ها در بازار مسکن که طی چند سال اخیر رخ داده؛ آمار‌های مرکز آمار ایران نشان می دهد سهم مسکن از کل هزینه های خانوار (خوراکی و غیرخوراکی) به ۳۵.۵ درصد در سال ۱۳۹۷، به ۳۹.۸ درصد در سال ۱۳۹۸ و به ۴۲.۸ درصد در سال ۱۳۹۹ رسیده است.

این مقدار علاوه بر اینکه حدود ۱۹ واحد درصد از نرخ فقر مسکن بالاتر بوده (نرخ متعارف ۳۰ درصد)، بالاترین رقم سهم مسکن از سبد هزینه ای خانوار‌های شهری ایرانی در چهار دهه اخیر نیز هست.

شاخص دوم که می تواند نشان دهد مسکن در ایران مقرون به صرفه است یا خیر؛ نسبت شاخص دسترسی به مسکن است. این شاخص مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن را براساس نسبت قیمت مسکن به ۱۰۰ درصد درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌کند.

بر اساس روال گذشته، این شاخص معمولا از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه می شد، اما طی چند سال اخیر داده های مربوط به شاخص دسترسی منتشر نشده است. تنها داده ای که می توان با آن قدرت خرید خانوار‌های ایرانی را بررسی کرد، شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد است که از سوی پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو (numbeo) برای ۴۸۶ شهر بزرگ جهان منتشر می‌شود.

طبق آمار‌های پایگاه داده‌های آنلاین نامبیو، در سال ۲۰۲۱ بین ۴۸۶ شهر، دمشق سوریه با شاخص ۶۷.۸ رتبه اول کمترین قدرت خرید را برای شهروندانش رقم زده است. پس از این شهر جنگ‌زده، شنزن چین با شاخص ۴۶.۳ رتبه دوم را در بدترین قدرت خرید شهروندان دارد.

اما در رتبه سوم شهر تهران با شاخص ۴۵.۹ سومین شهر جهان با کمترین قدرت خرید خانوار‌ها را دارد. به عبارتی، اگر شهروندان ساکن در دمشق سوریه ۶۷ سال کل درآمد خود را، در شنزن چین ۴۶ سال و در تهران نیز ۴۶ سال پس انداز کنند، می توانند صاحب یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری شوند. این واحد ۱۰۰ متری مسکن متعارف است که در دنیا برای خانوار ۳ تا ۴ نفره درنظر گرفته می شود.

هزینه مسکن ایرانی ها ۲ برابر میانگین جهانی

به‌طور خلاصه آمار‌ها نشان می دهد هزینه های مسکن در ایران برای خانوار‌ها بسیار کمرشکن بوده و بخش قابل توجهی از قدرت خرید خانوار درنتیجه درگیر شدن با هزینه های مسکن، آب می رود. همچنین می توان گفت اگر دولت ها در ایران برای مسکن فکری اساسی کنند (مثلا هزینه زمین مسکونی را به صفر برسانند یا اجاره داری حرفه ای را گسترش دهند یا جلوی غول تورم را بگیرند)، مطلوبیت به زندگی خانوار‌های ایرانی برخواهد گشت و کیفیت زندگی در ایران به طور قابل‌توجهی بهبود خواهد یافت.

اما برای اینکه بتوان درک بهتری از پیامد‌های بالا بودن هزینه های مسکن در سبد هزینه ای خانوار‌های شهری ایران به دست آورد، در اینجا یک مقایسه آماری بین هزینه های مسکن در سبد هزینه ای ۵۲ کشور جهان در مناطق مختلف انجام داده ایم.

این مقایسه آماری نشان می دهد در حالیکه مسکن و خدمات وابسته به آن در سبد هزینه ای خانوار‌های شهری ایرانی سهم نزدیک به ۴۳ درصدی دارد، در کشور عضو OECD به طور میانگین حدود ۲۳ درصد، در کشور‌های عضو اتحادیه اروپا ۲۳.۹ درصد و در حوزه یورو ۲۳.۶ درصد از هزینه های خانوار مربوط به مسکن است.

در بین ۵۲ کشوری که وضعیت آنها با ایران مقایسه شده، پس از خانوار‌های ایرانی، فنلاندی ها با ۲۸.۹ درصد، اسلواکی ها با ۲۸.۷ درصد، دانمارکی ها با ۲۸.۱ درصد، کویتی ها با ۲۸ درصد، جمهوری چک با ۲۶.۳ درصد و فرانسه با ۲۶.۲ درصد به ترتیب در رتبه های دوم تا هفتم با بالاترین هزینه در این بخش قرار دارند. در روسیه سهم مسکن از سبد هزینه ای خانوار حدود ۱۳.۸ درصد است.

این میزان در آلبانی، مونته‌نگرو، مالت به ترتیب ۱۱.۷، ۱۱.۹ و ۱۲.۴ درصد است. در مکزیک ۱۴.۶ درصد، در لیتوانی ۱۴.۹ درصد، در شیلی و ترکیه ۱۵ درصد، در کره‌جنوبی ۱۷ درصد، در قبرس ۱۵.۶ درصد و در آمریکا ۱۹ درصد است. همچنین در قطر ۲۱.۲ درصد، در عربستان سعودی ۲۲.۴ درصد، در ایتالیا ۲۲.۵ درصد، در پاکستان ۲۳.۸ درصد، در چین ۲۴.۴ درصد و در ژاپن ۲۵ درصد است.

درمجموع مقایسه سهم مسکن از کل هزینه های خانوار در ایران با کشور‌های حوزه یورو و کشور‌های عضو OECD نشان می دهد سهم مسکن از هزینه های خانوار درحالی نزدیک به ۴۳ درصد است که این میانگین در ۵۲ کشور جهان حدود ۲۱.۲ درصد است. به عبارتی، سهم هزینه های مسکن در سبد هزینه ای خانوار‌های ایرانی ۲.۲ برابر میانگین ۵۲ کشور جهان در نقاط مختلف کره زمین است.

خانه در تهران ۲ برابر گرانتر از شهر‌های ترکیه!

براساس یک عرف معمول، بسیاری از مسئولان کشور زمانی که بخواهند ابعاد و بزرگی مقیاس یک کارخانه، واحد تولیدی یا اختراع و ابداع و ساخت و ساز و دورهمی و… را نشان دهند؛ از کلمه اولین در خاورمیانه استفاده می کنند.

نکته قابل‌تامل اینکه، مقایسه قیمت مسکن در تهران با برخی شهر‌های کشور‌های همسایه نشان می دهد به‌رغم درآمد سرانه پایین ایرانی ها نسبت به کشور‌های منطقه، قیمت مسکن در تهران بسیار بالاتر از شهر‌ها و پایتخت های کشور‌های همسایه است.

برای مثال در حالیکه میانگین قیمت مسکن در فروردین امسال در شهر تهران متری ۳۴ میلیون و ۲۷۳ هزار تومان بوده (معادل متری ۱۲۷۰ دلار) این میزان طی ماه فوریه ۲۰۲۲ میلادی در کل مناطق شهری کشور ترکیه ۵۳۷ دلار، در استانبول ۸۵۹ دلار، در آنکارا ۳۸۷ دلار و در ازمیر نیز متری ۶۲۵ دلار بوده است.

البته این ارقام درحالی است که طی فوریه امسال تورم نقطه به نقطه مسکن در ترکیه نسبت به فوریه سال گذشته میلادی در کل کشور ۹۶ درصد، در استانبول ۱۰۶ درصد، در آنکارا ۹۷ و در ازمیر نیز ۹۰ درصد افزایش داشته است. به‌عبارتی، با وجود اینکه مسکن ترکیه طی یک سال اخیر تورم ۹۰ تا ۱۰۰ درصدی را تجربه کرده، اما باز هم قیمت مسکن در شهر تهران ۱.۵ تا ۲ برابر شهر‌های ترکیه است.

مورد قابل‌تامل رشد افسارگسیخته مسکن، قیمت زمین مسکونی در تهران و کل مناطق شهری کشور است. براساس داده های مرکز آمار ایران قیمت زمین مسکونی در مناطق شهری کشور طی تابستان ۱۴۰۰ (آخرین آمار رسمی) قیمت هرمترمربع زمین مسکونی به ۱۰ میلیون و ۷۱۶ هزارتومان رسیده است.

مقایسه داده‌ها نشان می‌دهد در تابستان سال ۱۳۹۱ این قیمت برای هر مترمربع حدود ۴۵۵ هزار تومان بوده است. به‌عبارتی طی ۹ سال در مناطق شهری کشور قیمت مسکن ۲۳.۵ برابر شده است.

در شهر تهران نیز طی تابستان ۱۴۰۰ (آخرین آمار رسمی) قیمت هر مترمربع زمین مسکونی به ۴۷ میلیون و ۶۹۲ هزار تومان رسیده است. اما نکته قابل تامل اینکه، درحالی هر مترمربع زمین مسکونی در تهران طی تابستان سال گذشته حدود ۱۸۳۴ دلار بوده که این میزان طی سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۱ در شهر ریاض عربستان ۶۳۸ دلار، در جده متری ۵۰۵ دلار، در مکه مکرمه ۳۷۷ دلار و در مدینه منوره ۲۹۵ دلار بوده است.

در اینجا نیز مشخص شد قیمت زمین مسکونی در تهران نزدیک به سه برابر قیمت زمین در شهر‌های عربستان سعودی است. بنابراین، تورم های بالا در ایران و انتخاب زمین و مسکن به‌عنوان ضربه‌گیر تورمی تقاضا‌های سفته بازانه و سرمایه ای، موجب شده قیمت زمین و مسکن در تهران و در مرتبه بعدی در مناطق شهری کشور به شکل بی رویه ای رشد کرده و از دسترس عموم مردم خارج شود. توجه داشته باشیم بین ۴۵ تا ۶۰ درصد از قیمت تمام‌شده مسکن در تهران و شهر‌های بزرگ مربوط به قیمت زمین است.

چهار عامل تشدیدکننده فقر مسکن در ایران چیست؟

آنطور که آمار‌ها نشان می دهد، مستاجران ایرانی در یکی از بدترین وضعیت ها قرار دارند؛ به طوریکه با اختصاص ۵۰ درصد و حتی رقم بیشتری از هزینه‌های سبد خانوار به مسکن، مستاجران ایرانی باید قید بسیاری از هزینه های رفاهی خود را زده تا بتوانند از پس هزینه های اجاره بربیایند.

این وضعیت حتی برخی خانوار‌ها را با فقر غذایی روبه‌رو ساخته و همچنین به واسطه حذف هزینه های تفریح؛ پوشاک و کفش و درمان و هزینه های شخصی، موجب شده فشار مضاعفی به خانوار‌های مستاجر ایرانی وارد شود.

نکته قابل تامل اینکه به‌دلیل فقدان آمار‌های موجودی و مالکیت مسکن، حتی یارانه های رفاهی و حمایتی نیز از مستاجران حمایت خاصی ندارد. درخصوص اینکه چرا مسکن در ایران به این شرایط بحرانی رسید، دلایل زیادی قابل طرح است، اما همین این موارد را می توان در چهار دسته عوامل اصلی شامل سیاست های مالی، پولی، عوامل جمعیتی و عوامل سمت عرضه و تقاضا بررسی کرد.

آثار سیاست های مالی بر قیمت مسکن عمدتا از طریق اثرگذاری آن بر درآمد حقیقی قابل تحلیل است. در ایران عمده ترین مسیر اثرگذاری سیاست مالی از طریق نوسان های درآمد‌های نفتی روی می‌دهد. به‌عبارت روشن تر، با ایجاد شوک نفتی و ورود این درآمد‌ها در بودجه عمومی، تقاضای کل و درآمد حقیقی افزایش می یابد.

به این ترتیب، شوک نفتی مثبت از طریق اثر درآمدی و در کنار آن فشار در جهت افزایش قیمت کالا‌های غیرمبادله ای می تواند باعث افزایش قیمت مسکن شود. سیاست پولی و اعتباری می تواند از دو مسیر باعث تغییر قیمت مسکن شود.

از یک‏سو، سیاست های انبساطی پولی به‌ طور معمول با افزایش قدرت وام دهی بانک ها همراه است و این موضوع به مفهوم کاهش محدودیت های اعتباری است. بخشی از این کاهش محدودیت ها متوجه بازار مسکن می شود و زمینه افزایش قیمت را فراهم می‌سازد.

از سوی دیگر، چنانچه سیاست پولی انبساطی با کاهش نرخ سود سپرده ها و تسهیلات بانکی همراه باشد به‏ دلیل اینکه نرخ سپرده های بانکی بخشی از هزینه مالکیت مسکن را تشکیل می دهد، بنابراین این سیاست می تواند با کاهش هزینه مالکیت در جهت افزایش قیمت مسکن عمل کند.

عوامل جمعیتی علی‌رغم آثاری که می توانند بر قیمت مسکن داشته باشند، اما انتظار این است تغییرات جمعیتی و آثار آن در بلندمدت ظاهر شود. در ارتباط با عوامل سمت عرضه نیز می توان به نقش هزینه ساخت و قیمت زمین اشاره کرد که تاثیر عمد‌ه‌ای روی قیمت نهایی مسکن می‌گذارند.

برای مثال طی سال های اخیر آن طور که فعالان بازار مسکن می گویند، در تهران و شهر‌های بزرگ ۴۰ تا ۶۰ درصد از هزینه نهایی ساخت و ساز مربوط به زمین بوده است. همچنین در بازه ۹ ساله ۱۳۹۱ تا تابستان ۱۴۰۰ قیمت زمین در مناطق شهری کشور ۲۳.۵ برابر شده است.

همچنین در سمت عرضه بررسی ها نشان می دهد در دولت روحانی ساخت و ساز بین ۳۰ تا ۵۰ درصد در شهر‌های مختلف کشور کاهش داشته و تعداد واحد‌های درج‌شده در پروانه‌های ساختمانی از ۷۰۰ هزار واحد به ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافته است.

این درحالی است که سالانه فقط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت می گیرد. علاوه بر آن، افزایش خانوار‌های تک‌نفره در کشور، ورود اتباع خارجی به ایران و مسائل دیگر نیز تقاضا‌های مصرفی است که بازار مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد.

اما در سوی دیگر، در بخش تقاضا نیز مطالعات مختلف در ایران نشان می دهد به ‏دلیل نبود اهرم ها و ابزار‌های کنترلی همچون مالیات بر ملاکی (مالیات سالانه املاک)، با افزایش تقاضا‌های سرمایه ای و سفته ‏بازانه، بخش قابل‏ توجهی از افزایش قیمت مسکن از این ناحیه اتفاق می افتد.

در حال حاضر نتایج مطالعات نشان می دهد در ایران سهم تقاضای سرمایه‌ای از کل تقاضا‌های مسکن از حدود ۲۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به حدود ۷۰ درصد و سهم تقاضای مصرفی نیز طی این مدت از ۸۰ درصد در سال ۱۳۵۵ به ۳۰ درصد در سال های اخیر رسیده است.

البته دولت درتلاش است مالیات های فرعی همچون مالیات بر عایدی مسکن، مالیات بر خانه های خالی، مالیات بر زمین و مالیات بر واحد‌های مسکونی لوکس را در کشور اجرا کند، اما به نظر می رسد با توجه به بازدهی بالای مسکن و زمین در بلندمدت (۲۳.۵ برابر شدن قیمت زمین در ۹ سال ۱۳۹۱ تا تابستان ۱۴۰۰) منطقی است سفته بازان و تقاضا‌های سرمایه ای را با ابزار مالیات بر ملاکی یا همان مالیات سالانه همه املاک از این بازار مصرفی خارج کرد.

در کنار آن می توان برای مدیریت بازار در کوتاه مدت، از سایر پایه های مالیاتی همچون مالیات بر عایدی مسکن و خانه های خالی نیز کمک گرفت. براساس این، دستاورد‌های تجربی فوق نشان می دهد سیاست های کنترل نوسانات بازار مسکن باید دربرگیرنده تقویت روند عرضه واحد مسکونی، کنترل سفته ‏بازی و خارج کردن سفته بازان از بازار مسکن و زمین و کاهش هزینه های ساخت باشد.

طرح مجلس برای حمایت از مستاجران

در ایران طی چند دهه اخیر مسکن به حال خود رها شده و میزان دخالت سیاستگذار در این بازار در حد ایجاد زمین های لازم برای افزایش ساخت و ساز بوده است. این درحالی است که دولت ها در دنیا همه ابعاد عرضه و تقاضای مسکن را زیرنظر داشته و به سیاستگذاری می پردازند.

در ایران دخالت دولت در روابط استیجاری به دهه اول ۱۳۰۰ و پهلوی اول برمی‌گردد. سختگیرانه ترین قوانین دخالت دولت در روابط استیجاری مربوط قانونی تحت عنوان قانون راجع به «تعدیل مال‌الاجاره» است که در یک دی ماه ۱۳۱۷ تصویب شده است.

پس از چند دهه رها کردن روابط استیجاری در بازار مسکن به حال خود، اخیرا دو اتفاق مهم در بازار مسکن کشور درحال رخ دادن است. اولی تعیین نرخ رشد سالانه اجاره بهای مسکن توسط دولت است. این مورد گرچه از زمان ورود کرونا به ایران توسط دولت مطرح شد، اما تاکنون تا این حد جدی نبوده است.

مورد دوم، تصویب دوفوریت طرح کنترل و ساماندهی اجاره بهای املاک مسکونی از سوی مجلس است. براساس ‫ماده یک این طرح، موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند به‌صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند.

مجلس برای عدم درج معاملات مسکن و اجاره نامه ها در سامانه های اعلامی، جرایم سنگینی در نظر گرفته است. همچنین ‫براساس تبصره یک ماده یک این طرح؛ تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه های معاملات ملکی) به وسیله وزارت راه و شهر‌سازی و براساس معیار‌های مختلف تعیین خواهد شد و صرفا ارزش ملک معیار قرار نخواهد گرفت.

این موارد در صورتیکه اجرا شود؛ در کنار عرضه مسکن در قالب طرح نهضت ملی و همچنین اعمال پایه های مالیاتی اثرگذار همچون مالیات سالانه بر املاک می تواند بخشی از تلاطم در بازار مسکن و اجاره را مهار کند و دولت برای مهار بخش دیگری از بحران مسکن، باید به کنترل تورم عمومی اقدام کند.