ترمز خالی کردن بازار مسکن در مشهد و مصوبه‌ای که اجرا نمی‌شود

به گزارش ساختمان آنلاین به نقل از ایرنا، قیمت اجاره مسکن در سال جاری کمرشکن است، صاحبخانه ها پول پیش خانه را زیاد کرده و نرخ اجاره را هم بیشتر از افزایش تورم در نظر می گیرند، به طوری که با سال گذشته اختلاف فاحشی دارد، این در حالی است که درآمد مردم افزایش چندانی نداشته که بتوانند این اجاره های سنگین را پرداخت کنند.

یکی از اجاره نشینان با گلایه از نابسامانی وضعیت اجاره ها  گفت: پارسال برای اجاره یک خانه ۷۵ متری، ۴۰۰ میلیون ریال پول پیش و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون ریال پرداخت می کردم، اما امسال اجاره ای که بایت همان خانه یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون ریال پول پیش و ۱۰ میلیون ریال اجاره ماهانه طلب کردند که به ناچار براساس همین مبلغ، قرارداد را تمدید را امضا کرده ام.

ثمر کامیاب اضافه کرد: گفته اند که دولت بنگاه های معاملات املاک را موظف کرده است که نظارت کنند تا صاحبخانه ها بیشتر از ۲۵ درصد افزایش در اجاره خانه اعمال نکنند اما گویا این مصوبه اصلا اجرا نمی شود و نظارتی هم در این بخش وجود ندارد.

آمارها و اطلاعات در خراسان رضوی بیانگر پایین بودن سطح درآمدی این استان نسبت به بسیاری از استان ها است و بیش از ۹۵ درصد مردم این استان یارانه بگیر دولت هستند و درآمد زیادی ندارند اما نرخ مسکن و اجاره خانه در شهرهای آن، به ویژه مشهد با جمعیتی حدود چهار میلیون نفر، که نیمی از آنان حاشیه نشین و جزو دهکهای پایین درآمدی هستند، هیچ سنخیتی با میزان درآمد آنان ندارد و بیش از ۹۵ درصد مردم این استان یارانه بگیر دولت هستند و درآمد زیادی ندارند اما نرخ مسکن و نرخ اجاره خانه در شهرهای آن بویژه مشهد با سه میلیون جمعیت که نیمی از آنان حاشیه نشین و جزو دهکهای پایین درآمدی هستند، هیچ سنخیتی با میزان درآمد آنان ندارد. آمار ارایه شده توسط معاون آمار و اطلاعات سازمان مدیریت و برنامه ریزی خراسان رضوی از آخرین نتایج طرح آمارگیری از هزینه و درآمد خانوارهای شهری و روستایی استان نیز گویای همین مطلب است.

به گفته مجید نعیمی، متوسط درآمد خانوارهای شهری استان در سال ۱۳۹۹ از رقم ۶۱۰ میلیون و ۵۰۵ هزار ریال به ۹۳۶ میلیون و ۲۵۴ هزار ریال در سال ۱۴۰۰ رسیده و در همین بازه زمانی متوسط هزینه خانوارهای شهری استان نیز از رقم ۵۳۴ میلیون و ۲۲۵ هزارریال به ۸۲۷ میلیون و ۷۷۷ هزارریال افزایش یافته است.

وی خاطرنشان کرد: مقایسه میزان درآمد و هزینه خانوارهای شهری استان و کشور بیانگر این نکته است که میزان متوسط درآمد خانوارهای شهری استان ۱۸۷ میلیون و ۹۶۳ هزار ریال (معادل ۱۷ درصد) و هزینه خانوار استان ۹۷ میلیون و ۲۴۰ هزار ریال (معادل ۱۱ درصد) کمتر از متوسط کشوری است، در واقع استان خراسان رضوی در سال ۱۴۰۰، از نظر متوسط درآمد و هزینه خانوار شهری به ترتیب رتبه ۱۸ و ۱۰ را در بین استانهای کشور داشته است.

معاون سازمان مدیریت و برنامه ریزی خراسان رضوی با بیان اینکه متوسط هزینه غیرخوراکی (مانند مسکن) خانوار شهری در استان در سال ۱۴۰۰ برابر ۵۹۱ میلیون و ۳۳۳ هزار ریال بوده که معادل ۷۱.۴ درصد از هزینه کل خانوار است، افزود: این رقم در کشور برابر ۶۷۸ میلیون و ۴۸۰ هزار ریال و معادل ۷۳.۳ درصد از هزینه کل خانوار شهری بوده است.

رشد قیمت‌ها در بازار مسکن و دلایل آن

قیمت مسکن نیز سال گذشته در خراسان رضوی روند صعودی داشته است، به گفته معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی، طبق بررسی های انجام گرفته و بخشنامه های ابلاغی از سوی سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان در سال ۱۴۰۱، قیمت مسکن طی ۲ مرحله و در هر مرحله ۱۷ درصد افزایش داشت که به منظور جبران بخشی از افزایش ها، نرخ تعدیل ابلاغی توسط سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور در مبلغ قرارداد اعمال می شود.

محمدعلی منصوری افزود: هنوز از طرف سازمان مدیریت و برنامه ریزی خراسان رضوی در خصوص نرخ تعدیل مسکن در سه ماهه سوم و چهارم سال ۱۴۰۱ موردی ابلاغ نشده است، اما مطالعات انجام گرفته این اداره کل، گویای افزایش قیمت تمام شده مسکن است.

او ادامه داد: براساس مطالعات اولیه انجام گرفته توسط اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی به علت جهش قیمتی اقلام اساسی در سه ماهه سوم و چهارم سال گذشته، قیمت مسکن در استان در مدت مزبور حدود ۳۵ درصد افزایش داشته است که این افزایش هم مربوط به قیمت مسکن و هم مربوط به نرخ اجاره بها می شود.

رییس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد نیز در خصوص دلایل رشد قیمت مسکن در این شهر گفت: نوسان قیمت مصالح ساختمانی همراه با افزایش نرخ دلار در سال گذشته رشد زیادی داشته است که این مساله در کنار افزایش نرخ تورم، باعث افزایش قیمت تمام شده مسکن در بازار شده است.

بر اساس شواهد نرخ مسکن شهر مشهد در سال گذشته بین ۴۵ تا ۴۷ درصد افزایش داشته که دلایل اصلی آن افزایش قیمت تمام شده تولید مسکن است.محمد عیدی افزود: بر اساس شواهد، نرخ مسکن شهر مشهد در سال گذشته بین ۴۵ تا ۴۷ درصد افزایش داشته که دلایل اصلی آن افزایش قیمت تمام شده تولید مسکن است.

وی معتقد است که نرخ مسکن بی ضابطه در حال افزایش است و دولت باید مانند سال گذشته با ابلاغ یک شیوه نامه مانع از رشد بی رویه نرخ اجاره و رهن مسکن شود.

عیدی به معاملات مسکن در سال گذشته اشاره کرد و گفت: در ۶ ماهه دوم سال گذشته با وجود روند افزایشی قیمت مسکن، معاملات در بازار مناسب بود اما از ابتدای امسال رکود در معاملات آغاز شده و همچنان ادامه دارد.

رییس اتحادیه صنف مشاوران معاملات املاک مشهد با اشاره به افزایش اجاره بهای مسکن در سال جاری افزود: امسال صاحبخانه ها نرخ اجاره مسکن را متناسب با تورم افزایش داده اند و تقریبا نرخ ها در بازار معاملات مسکن به صورت توافقی بین موجر و مستاجر است.

وی بیان کرد: پارسال دولت با ابلاغ شیوه نامه ای برای اجاره بهای مسکن، مانع از رشد بی رویه آن شد، اما از ابتدای امسال تاکنون هیچ شیوه نامه ای در این خصوص ابلاغ نشده است.

عیدی با بیان اینکه تعرفه مشاوران املاک نیز از هشت سال قبل تاکنون تغییری نداشته است، گفت: هزینه کمیسیون مشاور بر مبنای هفت روز اجاره در ماه برای مستاجر و هفت روز اجاره برای موجر است، نرخ نامه پیشنهادی این اتحادیه به مسوولان ارایه شده و در حال بررسی است.

ترمز رشد بی رویه قیمت‌ها باید کشیده شود

اگر بازار مسکن به حال خود رها شود، دیگر کنترل آن ممکن نخواهد شد، در این میان بیشترین آسیب متوجه دهکها و اقشار متوسط به پایین جامعه خواهد بود، برخی راهکارهای عملیاتی برای این موضوع دارند که می توان برخی از آنها را چاره اصلی کار در نظر گرفت.

معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی اصلی ترین چاره کار را افزایش شمار مسکن دانست و گفت: تولید و عرضه مسکن در جامعه، باعث کاهش تقاضا شده و در نتیجه منجر به کاهش قیمتها و ملایم شدن شیب صعودی افزایش قیمت مسکن را درپی خواهد داشت.

منصوری افزود: دولت در تلاش است با دادن زمین رایگان، اعطای تسهیلات بانکی، یارانه پروانه و خدمات نظام مهندسی در قالب نهضت ملی مسکن، در نهایت مردم خود سازنده مسکن باشند و دولت نظارت عالیه بر آن را انجام دهد. (برای اطلاعات بیشتر اینجا را بخوانید)

وی اظهار داشت: هم اینک طرح نهضت ملی مسکن در سه شهر مشهد، سبزوار و نیشابور و بخشی از سایت های شهرهایی نظیر قوچان، تربت حیدریه و گناباد با محدودیت تامین زمین دولتی مواجه است و واحدها در قالب انبوه سازی ساخته می شود اما در سایر شهرها و سایت ها واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله به مردم به صورت قرعه کشی انجام و طرح نهضت ملی مسکن در قالب گروه ساخت اجرا می شود.

به گفته وی البته لازم است فرمانداران و سایر دستگاه های نظارتی برای ایجاد اطمینان از ساخت مسکن در این اراضی توسط متقاضیان، به کمک راه و شهرسازی و بنیاد مسکن بیایند.

منصوری از توجه ویژه اداره کل راه و شهرسازی در خراسان رضوی به روش ساخت تفاهم نامه ای خبر داد و گفت: در این روش سعی می شود برای افراد زیر پوشش و کارکنان دستگاه هایی همچون کمیته امداد، بهزیستی، آموزش و پرورش، نیروهای نظامی و انتظامی و واحدهای تولیدی و صنعتی که واجد شرایط نهضت ملی مسکن هستند، زمین لازم در قالب تفاهم نامه در اختیار دستگاه یا شرکت های تعاونی تخصصی مورد تایید آن دستگاه ها قرار گیرد تا عملیات ساخت با استفاده از سازندگان مورد تایید حوزه آنها و تزریق سایر منابع در زمان تعیین شده انجام شود.

رییس اتاق اصناف مشهد، چاره کار را در تشدید نظارتها بر بنگاه های معاملات املاک دانست و گفت: بیشتر تخلفات از ناحیه اصنافی صورت می گیرد که فاقد پروانه کسب هستند، در این راستا طرح ساماندهی و پایش واحدهای صنفی بدون پروانه به ویژه صنف مشاوران معاملات املاک در مشهد آغاز شده است.

پارسال مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در شهرهای سراسر کشور در نشست شورای عالی هماهنگی اقتصادی تصویب شد که اجرای این مصوبه در سال جاری نیز به قوت خود باقی است. هادی مخملی افزود: پارسال مصوبه دولت در زمینه تعیین حداکثر افزایش اجاره‌بها در هر سال تا سقف ۲۵ درصد در تهران و ۲۰ درصد در دیگر شهرهای کشور در نشست شورای عالی هماهنگی اقتصادی تصویب شد که این مصوبه در سال جاری نیز به قوت خود باقی است، لذا بازرسی ویژه برای اعمال این قانون در سطح بنگاه های معاملات املاک مشهد آغاز شده است تا از این طریق بتوان مانع از رشد بی رویه نرخ اجاره مسکن شد.

وی اظهار داشت: براساس ماده ۱۳ قانون نظام صنفی واحدهای صنفی، مشاوران معاملات املاک متقاضی پروانه کسب زیر نظر اتاق اصناف از آموزش های تخصصی و مهارتی بهره مند می شوند که این آموزش ها لازمه گرفتن پروانه تخصصی از اداره کل ثبت اسناد و املاک و سپس دریافت پروانه کسب است، لذا مشاوران املاک ملزم به اجرای قانون هستند و بازرسان اصناف اجرای مصوبه سران قوا در خصوص نرخ اجاره مسکن توسط آنان را زیر نظر دارند.

یک شهروند اجاره‌نشین که از افزایش بی‌رویه نرخ اجاره ها در سال جاری به داد آمده است، پیشنهاد قابل توجهی  داد و گفت: به عقیده من افزایش نرخ اجاره یا خرید مسکن باید متناسب با نرخ تورم در مرکز استان و سایر شهرستان‌ها باشد و در این راستا دادستانی یا دادگستری وارد عمل شود و هر سال ضمن اعلام نرخ تورم به بنگاه های معاملات املاک و مردم، از موجران بخواهد که اجاره مسکن یا نرخ فروش آن را متناسب با نرخ تورم افزایش دهند.

حجت طباطبایی افزود: در صورتی که اجاره نامه ها در سامانه ای به ثبت برسد، موجرها می توانند به استناد اجاره نامه قبلی، نرخ اجاره جدید خود برای مسکن را مبنی بر تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی در سال جدید، تعیین کنند و این سند به رویت مشاور معاملات املاک نیز برسد.

وی گفت: براین اساس موجر نرخ اجاره جدید خود را به مستاجر اعلام می کند و در صورتی که هم بخواهد خانه را به مستاجر جدیدی بدهد، ملزم باشد که نرخ جدید را از یک کارشناس رسمی دادگستری یا مشاوران معاملات املاکی که مورد وثوق اتحادیه باشند، دریافت کند. نرخ کارشناسی شده هم می تواند میانگین نرخ اجاره در منطقه ای که که خانه اش واقع شده است، باشد.

به گفته این شهروند، در صورتی که مبنای افزایش نرخ اجاره خانه یا فروش آن در هر سال، نرخ تورم سالانه یا میانگین نرخ منطقه ای باشد که خانه در آن قرار گرفته است، و البته با ورود قوه قضاییه به این مساله و تشدید کنترل ها و نظارتها، قیمت مسکن قابل کنترل خواهد بود.

براساس آخرین سرشماری، ۱۹۴ هزار و ۴۶۰ واحد مسکونی در استان خراسان رضوی خالی از سکنه است که بخش عمده آن مربوط به مشهد است، از سوی دیگر حاشیه نشینی، کلانشهر مشهد را هر ساله بزرگ تر و فربه تر کرده است، بر همین اساس حاشیه شهر و روستاهای اطراف مشهد مورد توجه قرار گرفته و خانه دار شدن برای افراد کم‌بضاعت به یک آرزوی محال تبدیل شده است.

مشهد با توجه به رشد جمعیت خود سالانه به ۸۰ تا ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد و تسهیلات دولت نیز کفاف تامین مسکن را برای خانوارهای دارای بضاعت کمتر نمی کند، شاید یک راه حل آن باشد که کارفرمایان با مشارکت دولت برای قشر کارگر که جزو اقشار ضعیف جامعه هستند، خانه به شرط تملیک ساخته و اجاره چندین ساله بدهند، این امر می تواند یک راه حل موثر برای خانه دار شدن اقشار ضعیف جامعه باشد.